Wissen
Was du über Steuern, Kaufprozess und Kapitalanlage wissen musst, bevor du unterschreibst.
Wohnung mit Mieter kaufen: was automatisch übergeht, was du prüfst und für wen sich das lohnt
Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag automatisch, mit allen Rechten und Pflichten. Für Kapitalanleger ist das oft ein Vorteil: Miete ab dem ersten Tag, nachweisbare Historie, häufig ein besserer Preis. Was mit übergeht, welche Unterlagen du prüfst, was bei der Miete geht und was Eigenbedarfs-Käufer wissen müssen.
Volltilgerdarlehen: sicher fürs Eigenheim, selten die erste Wahl für Vermieter
Beim Volltilgerdarlehen ist der Kredit am Ende der Zinsbindung komplett getilgt, keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung. Wie das Modell funktioniert, was es an Rate kostet, warum die Rechnung beim Eigenheim anders ausgeht als bei der vermieteten Wohnung, und welche Mittelwege es gibt.
Haushaltsrechnung: wie die Bank rechnet und wie du sie vor dem Termin selbst machst
Bevor eine Bank finanziert, stellt sie deine Einnahmen und Ausgaben gegenüber, mit eigenen Pauschalen und einem Abschlag auf jede Miete. Wie die Haushaltsrechnung aufgebaut ist, warum die Bank anders rechnet als du, was bei einer vermieteten Wohnung besonders läuft und wie du deine Rechnung vor dem Bankgespräch selbst aufstellst.
Werbungskosten bei Vermietung: die komplette Liste und wie du nichts verschenkst
Jeder Euro, den die Vermietung dich kostet, senkt deine Steuer. Die komplette Liste der Werbungskosten von Zinsen bis Fahrtkosten, die zwei Posten, die fast alles ausmachen, die Kaufphase vor der ersten Miete und die Regeln, mit denen du den Abzug ins richtige Jahr legst.
Notarkosten beim Immobilienkauf: die Rechnung, die Fälligkeit und was Vermieter absetzen
Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 2 Prozent des Kaufpreises, gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Was bei 300.000 Euro konkret zusammenkommt, wann die Rechnungen fällig werden, wer beim Verkauf was zahlt und wie die Kosten bei Vermietern steuerlich in zwei sehr verschiedene Töpfe fallen.
Kaufpreisaufteilung: warum die Zeile im Kaufvertrag über deine Abschreibung entscheidet
Nur der Gebäudeanteil einer Immobilie wird abgeschrieben, der Boden nie. Wie der Kaufpreis in Gebäude und Boden aufgeteilt wird, was die BMF-Arbeitshilfe damit zu tun hat, warum sie nicht das letzte Wort ist und wie du die Aufteilung im Kaufvertrag sauber festhältst.
Hausgeld: was drinsteckt, was dein Mieter übernimmt und was bei dir bleibt
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung des Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft, meist 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter. Was in den drei Blöcken steckt, welchen Teil du als Vermieter auf den Mieter umlegst, was die Steuer daraus macht und wie du das Hausgeld vor dem Kauf richtig liest.
Hausgeldabrechnung verstehen: die Jahresabrechnung lesen, prüfen und als Vermieter richtig nutzen
Einmal im Jahr rechnet die Verwaltung ab, was das Haus wirklich gekostet hat, und die Abrechnung entscheidet über Nachzahlung, Nebenkostenabrechnung und Steuer. Wie die Hausgeldabrechnung aufgebaut ist, welche sieben Punkte du prüfst, was beim Eigentümerwechsel gilt und wohin jede Zeile steuerlich gehört.
Reichensteuer: ab wann sie gilt und warum dein Steuersatz trotzdem fast derselbe ist
Die Reichensteuer erhöht den Spitzensteuersatz von 42 auf 45 Prozent, ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen. Die meisten, die über sie diskutieren, zahlen sie nie. Was sie ist, ab wann sie greift, was gerade politisch geplant ist, und warum die Schwelle, die dich wirklich betrifft, viel früher liegt.
Degressive AfA für Wohnungen: 5 Prozent vom Restwert, und wann sich der Wechsel lohnt
Mit der degressiven AfA schreibst du eine neue Mietwohnung mit 5 Prozent vom Restwert ab, in den ersten Jahren deutlich mehr als linear. Für wen sie gilt, wie die Rechnung über die Jahre läuft, wann der Wechsel zur linearen AfA kommt und was die Kombination mit § 7b bringt.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf: wie die Bank deine Wohnung bewertet und was das mit deinem Zins macht
Die Bank rechnet nicht mit deinem Kaufpreis, sie rechnet mit ihrem eigenen, vorsichtigeren Wert. Was der Beleihungswert ist, wie er ermittelt wird, warum der Beleihungsauslauf über deinen Zinssatz entscheidet, und wie du ihn mit Eigenkapital gezielt steuerst.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG: 20 Prozent extra, die Voraussetzungen und der Flächen-Hebel
Mit § 7b EStG schreibst du eine neue Mietwohnung in den ersten vier Jahren bis zu 20 Prozent zusätzlich ab. Wie die Rechnung aussieht, welche Grenzen gelten, und der Rechenweg, der eine Ablehnung des Finanzamts in Grenzfällen kippt: die Brutto-Grundfläche.
Spitzensteuersatz: ab wann du ihn zahlst, in Brutto und in Zahlen
42 Prozent gelten 2026 ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen, als Faustgröße rund 80.000 Euro brutto. Was die Schwelle wirklich bedeutet, warum niemand 42 Prozent auf sein ganzes Gehalt zahlt, ab wann die 45 Prozent greifen und was der Satz für deine Geldanlage heißt.
Ablauf beim Immobilienkauf: alle Schritte von der Bank-Frage bis zur ersten Miete
Zwischen Kaufentscheidung und erster Miete liegen rund drei Monate und eine feste Reihenfolge. Alle Schritte in drei Phasen, mit Zeiten und Kosten: was vor der Suche passiert, was der Notar macht, wann du zahlst und ab wann die Miete dir gehört.
Sonderumlage: wann sie kommt, wer sie zahlt und was Vermieter davon absetzen
Eine Sonderumlage ist die einmalige Zusatzzahlung, wenn Rücklage und Hausgeld für eine Maßnahme nicht reichen. Wann sie beschlossen wird, wie hoch sie werden kann, was beim Kauf mit ihr passiert und wie sie bei Vermietern steuerlich landet.
Steuern sparen als Gutverdiener: drei Ebenen, ehrlich sortiert
Ab rund 70.000 Euro zu versteuerndem Einkommen nimmt das Finanzamt von jedem zusätzlichen Euro 42 Cent. Dieselbe Mathematik macht jeden Abzug wertvoller. Welche drei Ebenen es gibt, was jede in Euro bringt, und welche der beworbenen Modelle für Angestellte gar nicht zugänglich sind.
Instandhaltungsrücklage: wie viel reicht und was sie steuerlich bringt
Die Rücklage entscheidet mit, ob eine Wohnung eine gute Kapitalanlage ist. Wie hoch sie sein sollte, was bei einer Sonderumlage passiert, warum die Einzahlung nicht sofort absetzbar ist und was beim Kauf mit ihr geschieht.
Steuern sparen mit Immobilien: die Hebel nach Wirkung sortiert, an einem Beispiel gerechnet
Eine vermietete Wohnung senkt deine Steuer über drei große Hebel: Abschreibung, Zinsen und laufende Kosten. Welcher Hebel wie viel bringt, wie ein komplettes Jahr an einer Beispielwohnung aussieht, und wo die Grenze verläuft, ab der Steuern sparen zum Kauffehler wird.
Spekulationssteuer bei Immobilien: die Frist, die Ausnahmen und die Falle
Nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Wann die Frist startet, welche Ausnahmen es gibt, warum die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn erhöht und ab wann das Finanzamt dich für einen Händler hält.
Auflassungsvormerkung: was sie sichert und was sie nicht kann
Der Vertrag ist unterschrieben, im Grundbuch steht deine Vormerkung. Trotzdem gehört dir die Wohnung noch nicht. Was dazwischen passiert, wie lange es dauert, was es kostet und ab wann dir Miete und Abschreibung zustehen.
Mieteinnahmen versteuern: was von der Miete wirklich übrig bleibt
Versteuert wird nie die Miete, versteuert wird der Überschuss. Wie die Rechnung in der Anlage V läuft, was du alles abziehen darfst und warum bei einer finanzierten Neubauwohnung oft das Finanzamt zahlt statt du.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage? Die ehrliche Antwort
Vier Bedingungen entscheiden, und nur eine davon steht im Exposé. Warum die Kennzahlen der Ratgeber nur die halbe Frage beantworten, was ein echter Fall mit echten Zahlen zeigt, und in welchen vier Situationen die Antwort Nein heißt.
Immobilie ohne Eigenkapital: was wirklich geht und was es kostet
Ohne Eigenkapital kaufen geht, die Bank nennt es Vollfinanzierung. Was 100, 105 und 110 Prozent bedeuten, wer so eine Finanzierung bekommt, was der Zinsaufschlag im Monat ausmacht und wann wenig Eigenkapital der klügere Weg ist als keins.
In Immobilien investieren: fünf Wege und für wen sie taugen
Direktkauf, Fonds, ETF, REIT oder Crowdinvesting. Was die fünf Wege unterscheidet, warum nur einer davon Abschreibung und Kredithebel bietet, und für wen welcher passt.
Rendite bei Immobilien berechnen: drei Formeln und die Zahl, die Rechner weglassen
Brutto, netto, Eigenkapitalrendite: die drei Formeln an einer Beispielwohnung durchgerechnet, ehrlich und mit allen Nebenkosten. Und dazu die vierte Zahl, die in keinem Bank-Rechner steht und die Rechnung bei hohem Steuersatz dreht.
Off-Market-Immobilien: was wirklich dahintersteckt
Echte Off-Market-Objekte gibt es. Nur laufen sie anders, als die Werbung verspricht. Woher sie kommen, wer sie bekommt und woran du erkennst, ob jemand dir wirklich einen Deal anbietet.
Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: der ehrliche Einstieg
Erfahrung brauchst du keine, eine Reihenfolge schon. Welche drei Zahlen vor der Wohnungssuche kommen, wie der erste Kauf Schritt für Schritt läuft, welche Fehler Anfänger am meisten kosten und wie ein echtes erstes Objekt für 125.000 Euro rechnet.
Was ist ein Renditeobjekt? Der Begriff, die Arten und die Rechnung dahinter
Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, die Ertrag bringen soll statt selbst bewohnt zu werden. Was hinter dem Begriff steckt, welche Arten es gibt und für wen sie taugen, woran du ein gutes Objekt erkennst und wie Eigenkapital und Finanzierung aussehen.
Wohnung als Kapitalanlage: was sie dich wirklich kostet
Vier Zahlen entscheiden, ob sich eine vermietete Wohnung für dich rechnet. Warum die bekannte Faustformel bei hohem Einkommen danebenliegt, woher die Steuerentlastung kommt und wann sie nicht aufgeht.
Mietpool: wie er funktioniert, was er kostet und wann er sich für Käufer lohnt
In einem Mietpool fließen die Mieten mehrerer Wohnungen in einen gemeinsamen Topf und werden nach Wohnfläche verteilt, Leerstand trägt die Gemeinschaft. Wie das Modell funktioniert, was es kostet, welche Fragen du vor dem Beitritt stellen solltest, und eine ehrliche Einordnung, für wen es passt.
Staffelmiete oder Indexmiete: was für Vermieter einer Kapitalanlage besser passt
Beide Modelle regeln künftige Mieterhöhungen schon im Mietvertrag: Die Staffelmiete steigt in festen Beträgen zu festen Terminen, die Indexmiete folgt der Inflation. Wie beide funktionieren, eine Zehn-Jahres-Rechnung mit Zahlen, welche Fehler die Erhöhung unwirksam machen, und wann welches Modell für Vermieter passt.
Kaufpreisfaktor: was der Mietpreismultiplikator über den Preis verrät und was nicht
Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete und zeigt in einer Zahl, wie viele Jahresmieten eine Wohnung kostet. Wie du ihn berechnest, wie du ihn in die Bruttomietrendite übersetzt, welche Spannen üblich sind, und warum ein niedriger Faktor kein Gütesiegel ist.
Rechne deinen eigenen Fall durch.
Acht Fragen zu deinen Zahlen, danach siehst du, was bei dir tatsächlich möglich ist.