Mieteinnahmen versteuern: was von der Miete wirklich übrig bleibt

Was bleibt von 1.000 Euro Miete übrig? Das ist die Frage, die bei Google direkt unter dem Suchfeld auftaucht, wenn du nach diesem Thema suchst.

Die ehrliche Antwort: Das steht nicht im Mietvertrag. Es steht in deinem Steuerbescheid. Zwei Vermieter mit derselben Wohnung und derselben Miete behalten unterschiedlich viel, und der Unterschied kann mehrere tausend Euro im Jahr betragen.

Dieser Artikel zeigt den Rechenweg, mit dem das Finanzamt auf deine Miete schaut. Danach kannst du die 1.000-Euro-Frage für deinen eigenen Fall beantworten.

Wie Mieteinnahmen versteuert werden

Mieteinnahmen werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, und zwar nur der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Einen eigenen Steuersatz für Vermietung gibt es nicht.

Rechtlich sind das Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie kommen in die Anlage V deiner Steuererklärung, eine je Objekt. Das Ergebnis dieser Anlage, positiv oder negativ, wandert zu deinem übrigen Einkommen dazu. Dein Gehalt, deine Vermietung, alles zusammen ergibt dein zu versteuerndes Einkommen, und auf das rechnet das Finanzamt den Tarif zwischen 14 und 45 Prozent.

Das klingt technisch, hat aber eine Folge, die viele überrascht: Ein Verlust aus der Vermietung senkt die Steuer auf dein Gehalt. Dazu unten mehr, denn genau da wird es für dich interessant.

Umsatzsteuer fällt bei privater Wohnraumvermietung übrigens keine an. Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei.

Was alles zu den Mieteinnahmen zählt

Zu den Einnahmen zählt alles, was dein Mieter an dich zahlt, nicht nur die Kaltmiete.

• Die Kaltmiete. Der offensichtliche Teil.

• Die Nebenkosten-Vorauszahlungen. Sie sind Einnahme, wenn sie bei dir ankommen. Was du davon an Hausverwaltung, Versorger und Kommune weiterzahlst, setzt du auf der anderen Seite als Werbungskosten an. Bei korrekter Abrechnung gleicht sich das aus.

• Garage, Stellplatz, Keller. Auch wenn sie separat vermietet sind.

• Untervermietung und Kurzzeitvermietung. Einnahmen über Plattformen gehören genauso in die Anlage V.

Der Zeitpunkt folgt dem Zufluss-Prinzip nach § 11 EStG: Es zählt das Jahr, in dem das Geld auf deinem Konto ankommt. Die Dezember-Miete, die erst am 3. Januar eingeht, gehört ins neue Jahr.

Was du abziehen darfst: die Werbungskosten

Abziehen darfst du alles, was du ausgibst, um die Miete zu erwirtschaften. Diese Liste ist länger, als die meisten denken, und jeder vergessene Posten kostet dich bares Geld.

• Kreditzinsen. Der Zinsanteil deiner Rate, nicht die Tilgung. Die Tilgung baut dein Vermögen auf und ist deshalb steuerlich neutral.

• Die Abschreibung (AfA). Der größte Posten bei Neubau. Beim Bestand 2 Prozent im Jahr, bei Neubau linear 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG oder degressiv 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG, dazu unter Bedingungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

• Verwaltung. Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.

• Instandhaltung und Reparaturen. Auch die Zuführung zur Rücklage steuerlich erst dann, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich ausgibt. Wie die Rücklage funktioniert, steht im Artikel zur Instandhaltungsrücklage.

• Grundsteuer und nicht umlagefähige Nebenkosten.

• Fahrtkosten, Kontoführung, Steuerberatung. Anteilig, soweit sie die Vermietung betreffen.

• Bei Vermietung ab Kauf: auch Notar- und Grundbuchkosten für die Finanzierung, also die Grundschuldbestellung.

Die Grundregel dahinter ist einfach. Was der Vermietung dient, mindert den Überschuss. Was dir selbst dient, nicht.

Die Abschreibung genauer: Gebäude ja, Grundstück nein

Abschreiben darfst du nur den Gebäudeanteil deines Kaufpreises. Das Grundstück nutzt sich steuerlich nicht ab, es fliegt aus der Rechnung.

Deshalb wird jeder Kaufpreis in zwei Teile zerlegt: Grund und Boden auf der einen Seite, Gebäude auf der anderen. Wie die Aufteilung aussieht, ist keine Geschmacksfrage. Das Finanzamt prüft sie, und für strittige Fälle stellt das Bundesfinanzministerium eine eigene Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Eine im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung wird in der Regel anerkannt, solange sie wirtschaftlich vertretbar ist.

Für dich als Käufer heißt das zweierlei. Erstens: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung, bei ansonsten identischem Kaufpreis. Zweitens: Beim Neubau ist der Gebäudeanteil meist hoch, weil die Baukosten den Löwenanteil des Preises ausmachen. Ein Altbau auf teurem Innenstadt-Grundstück hat es andersherum, dort steckt viel Geld im Boden, der nichts abwirft.

Die 250.000 Euro Gebäudeanteil in der Beispielrechnung unten sind genau diese Zahl. Wer sie beim Kauf nicht kennt, kennt seine Steuerentlastung nicht.

Renovieren nach dem Kauf: die 15-Prozent-Grenze

Wer kurz nach dem Kauf groß renoviert, muss eine Grenze kennen: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, behandelt das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Der Unterschied ist bares Geld. Normale Erhaltungsaufwendungen ziehst du sofort im Jahr der Zahlung ab, das drückt dein zu versteuerndes Einkommen unmittelbar. Anschaffungsnahe Herstellungskosten wandern dagegen in die Abschreibung und verteilen sich über Jahrzehnte. Aus einem Abzug von 30.000 Euro in einem Jahr werden dann 900 Euro pro Jahr.

Beim Bestandskauf gehört diese Grenze deshalb in jede Renovierungsplanung, inklusive der Frage, welche Arbeiten sich in Jahr vier verschieben lassen. Beim Neubau stellt sich das Problem nicht, dort gibt es in den ersten Jahren schlicht nichts zu sanieren. Das ist einer der stillen Steuervorteile des Neubaus, über die selten geredet wird, weil sie unspektakulär sind.

Das Beispiel: 1.000 Euro Miete, zwei Vermieter

An einem Beispiel siehst du, warum dieselbe Miete bei zwei Menschen zwei verschiedene Ergebnisse hat. Alle Werte sind Beispielwerte, deine Zahlen sind andere.

Eine neu gebaute Wohnung, Kaufpreis 300.000 Euro, Gebäudeanteil 250.000 Euro, voll vermietet für 950 Euro kalt im Monat. Finanziert mit 280.000 Euro Kredit.

Auf dem Konto sieht das Jahr anders aus als auf dem Papier, denn die Abschreibung kostet dich keinen Euro Liquidität. Aber steuerlich steht hier ein Verlust von 7.000 Euro, und der wird mit deinem Gehalt verrechnet.

Jetzt kommen die zwei Vermieter:

• Vermieter A, Grenzsteuersatz 25 Prozent: Der Verlust bringt ihm rund 1.750 Euro Steuererstattung im Jahr.

• Vermieterin B, Grenzsteuersatz 42 Prozent: Derselbe Verlust bringt ihr rund 2.940 Euro im Jahr.

Gleiche Wohnung, gleiche Miete, fast 1.200 Euro Unterschied pro Jahr. Nur wegen des Steuersatzes. Mit der degressiven Abschreibung von 5 Prozent im ersten Jahr fällt der Papier-Verlust noch größer aus und die Erstattung entsprechend höher.

Das ist der Grund, warum die Frage "Was bleibt von 1.000 Euro Miete?" ohne deinen Steuerbescheid keine ehrliche Antwort hat. Und es ist der Grund, warum eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage bei hohem Steuersatz anders rechnet als bei niedrigem.

Wie hoch die Steuer auf Mieteinnahmen ist

Die Steuer auf Mieteinnahmen ist so hoch wie dein persönlicher Grenzsteuersatz, angewendet auf den Überschuss. Der Tarif läuft von 14 Prozent am Anfang bis 45 Prozent bei sehr hohen Einkommen.

Ein positiver Überschuss von 3.000 Euro kostet dich bei 42 Prozent Grenzsteuersatz also rund 1.260 Euro Steuern. Dazu kommt der Solidaritätszuschlag, falls du ihn noch zahlst, und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Ein Begriff dazu, weil er in jeder zweiten Rechnung durcheinandergeht: Entscheidend ist der Grenzsteuersatz, also der Satz auf deinen letzten verdienten Euro, und nicht der Durchschnittssteuersatz aus dem Bescheid. Der Miet-Überschuss legt sich oben auf dein Gehalt drauf, und ein Verlust geht oben wieder runter. Beides wird deshalb mit dem Grenzsteuersatz bewertet, und der ist bei Gutverdienern deutlich höher als der Durchschnitt.

Wichtig für die Einordnung: In den ersten Jahren einer finanzierten Neubauwohnung ist der Überschuss selten positiv. Zinsen und Abschreibung sind dann am höchsten. Mit den Jahren sinken die Zinsen, die Miete steigt meist, und irgendwann kippt das Ergebnis ins Plus. Ab dann zahlst du Steuern auf die Vermietung, und das ist kein Fehler im System. Es heißt, dass die Wohnung Geld verdient.

Wann Mieteinnahmen steuerfrei bleiben

Steuerfrei bleiben Mieteinnahmen nur in zwei Fällen, und beide sind eng.

Erstens: Dein Gesamteinkommen liegt unter dem Grundfreibetrag. Der liegt 2026 bei 12.348 Euro für Ledige und dem Doppelten für zusammen veranlagte Paare. Erst oberhalb davon fällt überhaupt Einkommensteuer an. Das betrifft in der Praxis vor allem Rentner mit kleiner Rente und Studenten, selten Angestellte mit gutem Gehalt.

Zweitens: die Bagatellgrenze bei vorübergehender Untervermietung. Wer Teile der selbst genutzten Wohnung vorübergehend untervermietet und dabei unter 520 Euro im Jahr einnimmt, darf die Einnahmen aus Vereinfachungsgründen unversteuert lassen. Das steht so in den Einkommensteuer-Richtlinien und gilt für den WG-Gast, nicht für die dauerhaft vermietete Eigentumswohnung.

Alles andere ist steuerpflichtig, und zwar ab dem ersten Euro. Einen Freibetrag speziell für Mieteinnahmen gibt es nicht. Was es gibt, ist der Rechenweg von oben: Wer hohe Werbungskosten hat, zahlt auf die Vermietung trotzdem keine Steuer, weil kein Überschuss da ist. Das ist kein Steuertrick, das ist die Anlage V.

Ab wann du Mieteinnahmen angeben musst

Angeben musst du die Vermietung ab der ersten Miete, in der Steuererklärung für das Jahr, in dem sie zufließt. Wer bisher keine Erklärung abgegeben hat, ist mit Mieteinnahmen in der Regel dazu verpflichtet.

Zur Frage, woher das Finanzamt von deiner Vermietung weiß, gibt es eine nüchterne Antwort: Es weiß es ohnehin. Der Notar meldet jeden Immobilienkauf an das Finanzamt, die Grundsteuer läuft auf deinen Namen, und Vermietungsportale geben Daten weiter. Wer Mieteinnahmen weglässt, riskiert keine Wissenslücke beim Amt, er riskiert ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung. Die ehrliche Anlage V ist der billigere Weg, zumal sie in den ersten Jahren oft zu deinen Gunsten ausgeht.

Die Anlage V in der Praxis

Für jede vermietete Immobilie füllst du eine eigene Anlage V aus, und der Aufbau folgt genau dem Rechenweg aus diesem Artikel.

Oben stehen die Einnahmen: Kaltmiete, Umlagen, gegebenenfalls Garage. Darunter die Werbungskosten in eigenen Zeilen, die Abschreibung gesondert, die Schuldzinsen gesondert, Erhaltungsaufwendungen und die übrigen Kosten jeweils für sich. Unten steht der Überschuss oder der Verlust, und dieser eine Betrag wandert in deine Einkommensteuererklärung.

Drei praktische Punkte sparen dabei Ärger:

• Eigentum entscheidet, wer erklärt. Gehört die Wohnung dir allein, gehört die Anlage V zu dir, auch bei Zusammenveranlagung. Bei hälftigem Miteigentum von Ehepartnern wird das Ergebnis hälftig zugeordnet.

• Das erste Jahr ist das aufwendigste. Nach dem Kauf sammeln sich Posten, die es nur einmal gibt: die Finanzierungskosten beim Notar, Fahrten zur Übergabe, anteilige Zinsen ab Kaufpreiszahlung. Wer hier sauber sammelt, holt sich im ersten Bescheid oft die größte Erstattung.

• Belege ordnen statt suchen. Ein Ordner je Objekt und Jahr, dazu die Jahresabrechnung der Verwaltung und die Zinsbescheinigung der Bank. Damit ist die Anlage V ein Abend Arbeit, kein Wochenende. Regulär ist die Erklärung bis Ende Juli des Folgejahres fällig, mit Steuerberater deutlich später.

Ob du die Erklärung selbst machst oder abgibst, ist Geschmackssache. Im ersten Jahr nach dem Kauf ist der Steuerberater sein Honorar meistens wert, danach ist die Anlage V Routine, weil sich die Posten wiederholen.

Die Sonderfälle: Angehörige, Rentner, Leerstand

Drei Situationen tauchen in der Praxis immer wieder auf, und alle drei haben klare Regeln.

Vermietung an Angehörige. Wer verbilligt an Kinder oder Eltern vermietet, muss auf die 66-Prozent-Grenze achten. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, zählen die Werbungskosten voll. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine Prognose, dass die Vermietung auf Dauer einen Überschuss erwarten lässt. Unter 50 Prozent wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt, das steht in § 21 Abs. 2 EStG. Die zu billige Vermietung an die Tochter kostet also echten Steuervorteil.

Rentner. Für Mieteinnahmen im Ruhestand gilt derselbe Rechenweg. Rente plus Miet-Überschuss ergeben das Einkommen, und oberhalb des Grundfreibetrags wird eine Steuererklärung fällig. Wer mit einer abbezahlten Wohnung in die Rente geht, hat kaum noch Zinsen und wenig Abschreibung als Abzug. Der Überschuss ist dann hoch, und genau das ist der Sinn der Sache: Die Wohnung zahlt jetzt an dich.

Leerstand. Steht die Wohnung leer, obwohl du ernsthaft vermieten willst, laufen die Werbungskosten weiter und der Verlust zählt. Die Vermietungsabsicht musst du belegen können, etwa über Inserate, Maklerbeauftragung oder dokumentierte Besichtigungen. Eine Wohnung, die als Abstellkammer dient, ist kein Steuersparmodell.

Derselbe Gedanke gilt übrigens schon vor der ersten Miete: Kosten, die zwischen Kauf und Erstvermietung anfallen, zählen als vorweggenommene Werbungskosten, wenn die Vermietung von Anfang an geplant war. Die Zinsen ab Kaufpreiszahlung, die Fahrt zur Übergabe, das erste Inserat. Wer den Kauf sauber dokumentiert, nimmt diese Posten in die erste Anlage V mit.

Warum der Verlust am Anfang kein Unfall ist

Der Papier-Verlust der ersten Jahre ist bei einer finanzierten Neubauwohnung einkalkuliert, und bei hohem Steuersatz ist er ein Teil des Kaufgrunds.

Die Logik dahinter steht oben im Beispiel: Abschreibung und Zinsen drücken das steuerliche Ergebnis unter null, ohne dass deine Liquidität in gleicher Höhe belastet wird. Die Erstattung vom Finanzamt fließt real auf dein Konto und übernimmt einen Teil deiner Rate, Monat für Monat, Jahr für Jahr. Bei unseren Käufern liegt dieser Rückfluss zwischen 2.200 und 10.800 Euro im Jahr, je nach Objekt und Steuersatz.

Wie groß der Effekt bei dir wäre, hängt an drei Zahlen: deinem Grenzsteuersatz, dem Gebäudeanteil und dem Abschreibungsweg. Die Details zu den Abschreibungswegen stehen in den Artikeln zur degressiven AfA und zur Sonderabschreibung nach § 7b. Und wie die ganze Rechnung von Kaufpreis bis Steuersatz zusammenläuft, zeigt der Überblick zur Wohnung als Kapitalanlage.

Ein Satz zur Ehrlichkeit gehört hier hin. Du sparst keine Steuern, indem du Geld verlierst. Eine Wohnung, die sich nur über die Steuererstattung rechnet, ist eine schlechte Wohnung. Die Erstattung ist der Rückenwind, nicht der Motor.

Fazit

Das Finanzamt besteuert nie deine Miete, es besteuert den Überschuss aus der Anlage V, mit deinem persönlichen Steuersatz. Deshalb gibt es auf die 1.000-Euro-Frage keine allgemeine Antwort, es gibt nur deine. In den ersten Jahren einer finanzierten Neubauwohnung steht statt einer Steuerlast oft eine Erstattung, und je höher dein Steuersatz, desto größer fällt sie aus. Wer das vor dem Kauf durchrechnet, kauft mit offenen Augen.

Rechne es mit deinen Zahlen

Die Beispielwerte in diesem Artikel gehören zu einer erfundenen Wohnung. Deine Rechnung hängt an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.