Vladimir PonkrashovZum Rechner →
Wohnungen direkt vom Eigentümer

Immobilie als Kapitalanlage: Wie Mieter und Finanzamt deine Rate übernehmen.

Du kaufst eine vermietete Neubauwohnung, den größten Teil der Rate zahlen dein Mieter und deine Steuererstattung. Ob die Rechnung bei dir aufgeht, hängt an vier Zahlen: Kaufpreis, Finanzierung, Miete und dein Steuersatz.

4 Fragen, unter einer MinuteDas Team ruft dich zurückGerechnet an echten Objekten
Skizze eines Neubau-Mehrfamilienhauses mit gelber Haustür
Erfahrungsberichte

Vier von über 1.500 erzählen selbst.

Ich könnte dir hier viel erzählen. Hör lieber ihnen zu.

Videovorschau: Erfahrungsbericht von MariaErfahrungsbericht · Maria

Vermögen auf 1,3 Millionen

Maria · Lehrerin, kauft mit ihrem Mann

Ausgangslage. Jahrelang umgeschaut, nie gekauft. Geld war da. Sie wusste nur nie, welches Objekt das richtige ist.

  • Zwei Wohnungen und ein Einfamilienhaus
  • Immobilienvermögen von 1,3 Millionen Euro
  • Zehn Jahre Mietgarantie, kein Mieter selbst gesucht

„Man muss einfach nur aufs Konto schauen und schon ist es da am Anfang des Monats.“

Maria · Lehrerin
Videovorschau: Erfahrungsbericht von AlexanderErfahrungsbericht · Alexander

Wertzuwachs, ohne etwas zu tun

Alexander · Projektmanager IT, kauft mit seiner Frau

Ausgangslage. Kam als Student ins Thema und hat lange nichts gemacht. Im Kopf hatte er, was man überall hört: Mieter, die nicht zahlen, Mieter, die etwas kaputt machen.

  • Zwei Wohnungen, gemeinsam mit seiner Frau
  • Rund 30 Prozent Wertzuwachs
  • Mieter, Leerstand und Schäden vertraglich abgedeckt

„Alles ist vertraglich geregelt. Ich bekomme meine Miete, ich zahle den Kredit, fertig.“

Alexander · Projektmanager IT
Videovorschau: Erfahrungsbericht von AylinErfahrungsbericht · Aylin

Allein hätte ich das nicht gemacht

Aylin Aslaner · Head of Public Sector Germany bei Zoom

Ausgangslage. Voller Job mit Verantwortung, wenig Zeit, und niemand im Umfeld, der die Themen wirklich erklären konnte.

  • Vom ersten Reihenhaus zu weiteren Objekten
  • Ein Ansprechpartner statt fünf Dienstleister
  • Entscheidungen, die sie selbst nachvollziehen kann

„Komplexe Themen werden so strukturiert, dass man jederzeit den Überblick behält.“

Aylin Aslaner · Zoom
Videovorschau: Erfahrungsbericht von ViktorErfahrungsbericht · Viktor

Fünf Objekte seit 2018

Viktor · YouTuber, investiert seit 2018

Ausgangslage. Lebte von YouTube, Streaming und einer eigenen Merch-Kollektion. Er wollte früh etwas danebenstellen, das unabhängig von der Reichweite läuft.

  • Fünf Objekte seit 2018
  • Penthouse, Wohnung, Apartments, Objekt in Niedersachsen
  • Er unterschreibt gelegentlich einen Brief, mehr nicht

„Ich muss sehr wenig tun, weil unser Team sehr viel übernimmt.“

Viktor · YouTuber
Rechne deinen eigenen Fall durch →8 Fragen · 3 Minuten · kostenlos

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich ab etwa 42 Prozent Grenzsteuersatz.

Das sind Angestellte und Führungskräfte ab rund 75.000 € Brutto im Jahr. Ab dieser Schwelle geht fast die Hälfte jeder Gehaltserhöhung ans Finanzamt, und genau dieser Steuersatz macht die Rechnung bei einer vermieteten Immobilie auf.

Dazu kommen zwei Dinge: Eigenkapital ab etwa 10.000 €, ohne dass es weh tut, und eine Anstellung, die die Bank gerne sieht. Erfahrung mit Immobilien brauchst du keine. Wenn du zum ersten Mal kaufst, lies den Einstiegs-Artikel für Anfänger oder lass dir alles im Gespräch vorrechnen.

Diese vier Zahlen entscheiden, ob sich deine Kapitalanlage rechnet.

Jede vermietete Immobilie ist am Ende dieselbe Rechnung. Vier Zahlen rein, eine Zahl raus: dein eigener Anteil im Monat.

Zahl 1

Der Kaufpreis

Was die Wohnung kostet, mit allen Nebenkosten. Er bestimmt die Kreditrate und die Abschreibung.

Zahl 2

Die Finanzierung

Zins und Tilgung. Was die Bank dir gibt, hängt an Einkommen, Eigenkapital und Anstellung.

Zahl 3

Die Miete

Was der Mieter jeden Monat übernimmt. Beim Neubau oft mit Mietgarantie abgesichert.

Zahl 4

Dein Steuersatz

Was das Finanzamt jedes Jahr zurückgibt. Bei unseren Käufern sind es 2.200 € bis 10.800 € pro Jahr.

Beim vermieteten Neubau gibt das Finanzamt jedes Jahr Geld zurück.

Der Grund ist die Abschreibung: Beim Neubau kannst du in den ersten Jahren einen großen Teil des Kaufpreises steuerlich geltend machen. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen, und bei 42 Prozent Grenzsteuersatz kommt entsprechend viel zurück.

Ein echter Fall: Evgeni, IT-Leiter aus Hamburg. Seine Wohnung hat 428.970 € gekostet. Das Finanzamt gibt ihm dafür im Schnitt 9.900 € pro Jahr zurück, gerechnet auf die nächsten zehn Jahre. Sein eigener Anteil an der Wohnung: 343 € im Monat.

Wie die Steuer auf Mieteinnahmen genau funktioniert und was du absetzen kannst, steht im Artikel Mieteinnahmen versteuern.

Hinweis: Diese Seite ist keine Steuerberatung und keine Anlageberatung und ersetzt beides nicht. Die Zahlen stammen aus echten, abgeschlossenen Käufen und sind Beispiele, kein Versprechen für deinen Fall.

So läuft der Kauf ab, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.

1

Die Rechnung an deinen Zahlen.

30 Minuten mit dem Team: dein Steuersatz, dein Eigenkapital, ein konkretes Objekt. Danach hast du die Rechnung als Dokument für deinen Steuerberater.

2

Objekt und Finanzierungsprüfung.

Du siehst die Wohnung mit offenen Zahlen. Parallel prüft die Bank, was bei dir geht. Was die Bank sehen will, erklärt die Haushaltsrechnung.

3

Reservierung und Kaufvertragsentwurf.

Den Entwurf gehen wir gemeinsam durch, Punkt für Punkt. Was die Auflassungsvormerkung dabei sichert, erklärt der Artikel dazu.

4

Der Notartermin.

Rund 45 Minuten, der Notar liest vor, du fragst, du unterschreibst. Vladimir hat über 700 dieser Termine begleitet.

5

Übergabe und Vermietung.

Schlüssel, Mieter, Verwaltung. Ab hier zahlen Mieter und Finanzamt, du siehst die Zahlen. Für den Verkauf später gilt die Spekulationsfrist.

Die Objekte kommen direkt vom Eigentümer, an der Quelle statt am Ende der Kette.

Die Wohnungen in der Rechnung sind Neubau aus eigenen Projekten, mit offenen Zahlen und Gewährleistung. Drei Fragen kannst du hier prüfen, die du jedem Anbieter stellen solltest: Wer baut? Wer haftet? Wer investiert selbst?

18 Jahre
im Immobiliengeschäft
700+
Notartermine begleitet
200 Mio. €
Immobilien vermittelt
1.500+
betreute Kunden

Wenn du erst selbst rechnen willst: der Kapitalanlage-Rechner.

8 Fragen zu deinen Zahlen, 3 Minuten. Danach siehst du sofort, ob es bei dir rechnerisch passt und was deine größte Baustelle ist.

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Häufige Fragen

Immobilie als Kapitalanlage: die häufigsten Fragen.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn dein Grenzsteuersatz bei etwa 42 Prozent liegt, du Eigenkapital ab etwa 10.000 € einsetzen kannst und deine Anstellung stabil ist. Dann übernehmen Mieter und Finanzamt den größten Teil der Rate. Liegt dein Einkommen unter etwa 75.000 € brutto, ist es meistens zu früh.
Geht eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital?
Ja, unter Bedingungen: Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis nur bei sehr gutem Einkommen und sauberer Schufa, und die monatliche Rate steigt spürbar. Bei den meisten Käufern ist ein Einsatz ab 10.000 € der realistischere Weg. Was bei dir geht, zeigt der Rechner in drei Minuten. Rechner
Wie teuer darf eine Immobilie als Kapitalanlage sein?
So teuer, dass der eigene Anteil im Monat bequem aus deinem Überschuss bezahlbar ist. Bei unseren Käufern liegt dieser Anteil zwischen 120 € und 343 € im Monat, bei Kaufpreisen von 125.000 € bis 476.140 €. Die Grenze setzt also dein Monatsende, und nicht der Kaufpreis.
Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?
Sinnvoll ist sie, wenn die vier Zahlen zusammenpassen: Kaufpreis, Finanzierung, Miete und dein Steuersatz. Passt eine davon nicht, ist sie es nicht, egal wie gut das Objekt aussieht. Deshalb rechnen wir zuerst, und danach kommt die Wohnungssuche.
Kann ich die Wohnung später selbst nutzen oder verkaufen?
Ja, beides geht. Beim Verkauf ist der Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei, vorher greift die Spekulationssteuer. Bei Eigennutzung gelten kürzere Fristen. Die Details stehen im Artikel zur Spekulationsfrist. Spekulationsfrist
Welche Steuervorteile hat eine vermietete Immobilie?
Die zwei größten: die Abschreibung auf den Kaufpreis, beim Neubau in den ersten Jahren besonders hoch, und die Werbungskosten, also Zinsen, Verwaltung und Instandhaltung. Beides senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Wie das in der Steuererklärung aussieht, zeigt der Artikel Mieteinnahmen versteuern. Mieteinnahmen versteuern
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