Kaufnebenkosten: warum sie beim Vermieter anders zählen als beim Eigenheim

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, und falls beteiligt die Maklerprovision. Zusammen sind das je nach Bundesland und Maklerlage grob 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises, und die Bank finanziert sie in aller Regel nicht mit, sie müssen aus deinem Eigenkapital kommen.

So weit steht es in jedem Ratgeber. Was dort nicht steht, ist der Unterschied, der für dich als Kapitalanleger den Ausschlag gibt: Beim selbst bewohnten Eigenheim sind diese 30.000 oder 40.000 Euro endgültig weg. Bei einer vermieteten Wohnung teilen sie sich in zwei Töpfe mit völlig unterschiedlichem Steuerschicksal. Ein Teil erhöht deine Abschreibung und kommt über Jahrzehnte zurück, ein anderer Teil ist im ersten Jahr komplett absetzbar. Dieser Artikel zeigt beide Töpfe, rechnet sie an unserer Beispielwohnung für 300.000 Euro durch und erklärt, welche Posten in welchen Topf gehören.

Die drei Posten, aus denen sich alles zusammensetzt

Kaufnebenkosten bestehen aus drei Blöcken, von denen zwei immer anfallen und einer verhandelbar ist.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und wird vom Bundesland festgelegt. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein. An 300.000 Euro Kaufpreis sind das zwischen 10.500 und 19.500 Euro, ein Unterschied von 9.000 Euro für dieselbe Wohnung, nur an einem anderen Ort. Fällig wird sie einige Wochen nach dem Notartermin, und ohne ihre Zahlung geht der Kauf nicht ins Grundbuch.

Notar und Grundbuch kosten zusammen grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, an unserem Beispiel also 4.500 bis 6.000 Euro. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar identisch, verhandeln lässt sich hier nichts. Was in diesem Block genau steckt, schlüsselt der Artikel zu den Notarkosten auf.

Die Maklerprovision ist der einzige verhandelbare Posten und fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit der Neuregelung von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in aller Regel, für den Käufer bleiben meist rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, an unserem Beispiel also etwa 10.700 Euro. Kaufst du direkt vom Eigentümer, fällt dieser Block komplett weg, und genau das ist der Grund, warum provisionsfreie Objekte bei gleicher Miete eine spürbar bessere Rechnung ergeben.

Die Summe an unserer Beispielwohnung: In Bayern ohne Makler rund 15.000 bis 16.500 Euro, in Nordrhein-Westfalen mit Makler rund 35.000 bis 36.000 Euro. Zwischen der günstigsten und der teuersten Konstellation liegen also mehr als 20.000 Euro, und beides sind reguläre Fälle.

Warum die Bank sie nicht mitfinanziert

Kaufnebenkosten müssen fast immer aus deinem eigenen Geld kommen, und der Grund liegt in der Sicherheiten-Logik der Bank.

Die Bank besichert ihr Darlehen mit der Immobilie. Bezahlt sie dir die Nebenkosten mit, leiht sie Geld, dem kein Gegenwert gegenübersteht, denn Grunderwerbsteuer und Notargebühren erhöhen den Wert der Wohnung nicht um einen Cent. Genau deshalb ist die Faustregel jeder Finanzierung: Kaufpreis von der Bank, Nebenkosten von dir. Wer eine Wohnung für 300.000 Euro kauft und in Nordrhein-Westfalen mit Makler landet, braucht also rund 36.000 Euro flüssiges Eigenkapital, bevor überhaupt über Tilgung geredet wird.

Es gibt Ausnahmen, und sie sind teuer. Manche Banken finanzieren die Nebenkosten mit, wenn Einkommen und Bonität sehr gut sind, verlangen dafür aber einen spürbaren Zinsaufschlag, weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent des Objektwerts steigt. Wie die Bank diesen Wert überhaupt ermittelt, steht im Artikel zum Beleihungswert, und was sie an Einkommen sehen will, im Artikel zur Haushaltsrechnung. Für die Planung heißt das: Die Nebenkosten sind die harte Eintrittsschwelle, sie entscheiden mehr als der Kaufpreis darüber, ob ein Kauf jetzt möglich ist oder in zwei Jahren.

Der Unterschied, den kein Eigenheim-Ratgeber erklärt: die zwei Töpfe

Jetzt der Teil, der für Kapitalanleger den Ausschlag gibt. Bei einer vermieteten Wohnung sind die Nebenkosten nicht einfach weg, sie werden steuerlich in zwei Töpfe sortiert, und beide verhalten sich völlig unterschiedlich.

Topf 1, die Anschaffungsnebenkosten. Hierher gehört alles, was mit dem Erwerb der Immobilie selbst zusammenhängt: Grunderwerbsteuer, Notargebühren für den Kaufvertrag, Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und die Maklerprovision. Diese Beträge werden dem Kaufpreis zugeschlagen und dann per Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Boden verteilt. Nur der Gebäudeanteil wandert in die Abschreibung und kommt über die Jahre zurück, der Bodenanteil bringt steuerlich nichts.

Topf 2, die Finanzierungskosten. Hierher gehört alles, was mit dem Kredit zu tun hat: die Notargebühr für die Bestellung der Grundschuld, die Grundbuchgebühr für deren Eintragung, Bereitstellungszinsen, Schätz- und Wertermittlungskosten der Bank. Diese Kosten sind sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, im Jahr der Zahlung, ohne Verteilung über Jahrzehnte.

Diese Trennung ist kein Detail für den Steuerberater, sie ist bares Geld im ersten Jahr. Deshalb lohnt es sich, die Rechnungen von Notar und Bank beim Abheften gleich in zwei Stapel zu sortieren, statt sie später mühsam auseinanderzuklauben. Der Notar rechnet beide Vorgänge übrigens meist in einer einzigen Rechnung ab, die Positionen sind dort aber einzeln aufgeführt und nach Kaufvertrag und Grundschuld getrennt lesbar.

Die Rechnung an der Beispielwohnung

Konkret an unserer Wohnung für 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, gekauft mit Makler und finanziert mit 280.000 Euro:

Topf 1, Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent sind 19.500 Euro, Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag und die Eigentumsumschreibung rund 4.000 Euro, Maklerprovision 3,57 Prozent sind rund 10.700 Euro. Zusammen etwa 34.200 Euro. Diese Summe wird dem Kaufpreis zugeschlagen, und bei einem Gebäudeanteil von rund 83 Prozent landen davon etwa 28.400 Euro in der Abschreibungs-Grundlage. Bei zwei Prozent Abschreibung im Jahr sind das rund 570 Euro zusätzliches Abzugsvolumen pro Jahr, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz also etwa 240 Euro Erstattung jährlich, über fünfzig Jahre gerechnet rund 12.000 Euro.

Topf 2, Finanzierungskosten: Notar und Grundbuch für die Grundschuld rund 1.500 Euro, dazu je nach Bank Schätzkosten. Diese rund 1.500 Euro sind komplett im ersten Jahr absetzbar und bringen bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 630 Euro sofortige Erstattung.

Unterm Strich: Von den rund 35.700 Euro Gesamtnebenkosten kommen bei einer vermieteten Wohnung über die Jahre gut 12.600 Euro über die Steuer zurück, ein gutes Drittel. Beim selbst bewohnten Eigenheim sind es null Euro. Das ändert nichts daran, dass die Nebenkosten zuerst bezahlt werden müssen, aber es ändert die Bewertung: Was beim Eigenheim eine reine Belastung ist, ist bei der Kapitalanlage eine Investition mit Rückfluss.

Die Bundesland-Frage: 9.000 Euro Unterschied

Weil die Grunderwerbsteuer der größte Posten ist und die Länder sie selbst festlegen, entscheidet der Standort spürbar über die Einstiegskosten.

Am günstigsten ist Bayern mit 3,5 Prozent, am oberen Ende stehen mehrere Länder mit 6,5 Prozent, darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, das Saarland und Thüringen. Dazwischen liegen die meisten übrigen Länder bei 5 bis 6,5 Prozent. An 300.000 Euro Kaufpreis trennen die Extreme 9.000 Euro.

Für die Standortwahl ist das ein Nebenkriterium, kein Hauptkriterium: Eine Wohnung in einer wachsenden Stadt mit stabiler Miete und guter Vermietbarkeit ist auch bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer die deutlich bessere Anlage als ein schwacher Standort mit 3,5 Prozent, denn die Steuer zahlst du einmal, die Lage begleitet dich über die gesamte Haltedauer. Aber bei zwei ansonsten vergleichbaren Objekten sind 9.000 Euro Unterschied im Eigenkapital-Bedarf ein echtes Argument, und wer bundesweit sucht, sollte den Satz seines Ziel-Bundeslands kennen, bevor er die Finanzierung plant. Die Sätze ändern sich zudem gelegentlich, meist nach oben, deshalb gilt vor dem Kauf der Blick auf den aktuellen Stand.

Wann welche Rechnung kommt

Die Nebenkosten fallen nicht auf einen Schlag an, sie verteilen sich über rund drei Monate, und wer die Reihenfolge kennt, plant sein Konto entspannter.

Direkt nach dem Notartermin kommt die Rechnung des Notars für die Beurkundung, oft innerhalb von zwei bis vier Wochen. Wenige Wochen später folgt der Grunderwerbsteuer-Bescheid des Finanzamts mit einer Zahlungsfrist von in der Regel einem Monat, das ist der größte Einzelbetrag. Zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung wird die Maklerprovision fällig, meist mit der Fälligkeitsmitteilung. Zuletzt, teils Monate später, kommen die Grundbuchgebühren für Eigentumsumschreibung und Grundschuld.

Für die Praxis heißt das: Das Geld muss ab dem Notartermin verfügbar sein, nicht erst zur Kaufpreiszahlung. Wer es fest angelegt hat, löst die Anlage vor der Beurkundung auf, denn eine verspätete Zahlung der Grunderwerbsteuer verzögert die Eigentumsumschreibung und kostet Säumniszuschläge. Wie sich diese Kette bis zum Grundbucheintrag fortsetzt, beschreibt der Artikel zum Ablauf des Immobilienkaufs.

Was nicht dazugehört, und trotzdem Geld kostet

Zu den Kaufnebenkosten zählen nur die vier genannten Blöcke. Daneben stehen Kosten, die im gleichen Zeitraum anfallen und in der Planung gern vergessen werden, steuerlich aber anders laufen.

Renovierung und Instandsetzung vor der ersten Vermietung sind keine Kaufnebenkosten. Sie sind Erhaltungsaufwand und damit sofort oder verteilt abziehbar, mit einer wichtigen Ausnahme: Übersteigen sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zusammen 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie rückwirkend zu Herstellungskosten und laufen nur noch über die Abschreibung. An unserer Beispielwohnung mit rund 250.000 Euro Gebäudeanteil liegt diese Grenze bei 37.500 Euro. Möblierung ist ebenfalls keine Kaufnebenkosten-Position, sie wird nach den Regeln für Einrichtungsgegenstände abgeschrieben, Stücke bis 800 Euro netto sofort. Eine Rücklage für die ersten Monate taucht in keiner Aufstellung auf und gehört trotzdem eingeplant: Hausgeld läuft ab Übergabe, die erste Miete kommt eventuell erst Wochen später, und ein Mieterwechsel direkt nach dem Kauf kostet zusätzlich.

Wer diese drei Posten zu den Nebenkosten addiert, landet beim realistischen Kapitalbedarf, und der liegt spürbar über den 9 bis 12 Prozent aus der Überschrift jedes Rechners.

Der Hebel, den viele verschenken: mitgekauftes Inventar

Es gibt einen legalen Weg, die Grunderwerbsteuer zu senken, und er kostet nichts außer Sorgfalt beim Kaufvertrag.

Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück samt Gebäude an, nicht auf bewegliche Sachen. Wird eine Wohnung mit hochwertiger Einbauküche, Markisen oder Möblierung verkauft, gehört dieser Anteil im Kaufvertrag mit eigenem Betrag ausgewiesen. Bei einer Einbauküche mit einem realistischen Zeitwert von 8.000 Euro spart das in Nordrhein-Westfalen 520 Euro Grunderwerbsteuer, in Bayern 280 Euro. Kein Vermögen, aber geschenktes Geld für zwei Zeilen im Vertrag.

Zwei Grenzen gehören dazu. Erstens muss der Wert realistisch sein: Das Finanzamt prüft überhöhte Inventar-Ansätze, und eine zehn Jahre alte Küche mit 25.000 Euro anzusetzen fällt auf. Zweitens muss die Aufteilung vor der Beurkundung besprochen werden, hinterher lässt sich die Bemessungsgrundlage nur mühsam korrigieren. Und eine Nebenwirkung sollte man kennen: Der Inventar-Anteil senkt zwar die Grunderwerbsteuer, er senkt aber auch den Gebäudeanteil und damit die Abschreibungs-Grundlage. Bei kleinen Beträgen überwiegt der Steuervorteil klar, bei sehr großen Inventar-Anteilen lohnt der kurze Blick des Steuerberaters.

Die drei häufigsten Fehler

Fehler 1: Die Nebenkosten erst beim Notartermin ernst nehmen. Sie sind kein Anhängsel, sie sind der Eigenkapital-Bedarf. Wer 300.000 Euro Kaufpreis plant und 20.000 Euro gespart hat, kann in Nordrhein-Westfalen mit Makler schlicht nicht kaufen, egal wie gut das Einkommen ist. Die Nebenkosten gehören deshalb an den Anfang der Rechnung, nicht ans Ende, wie es auch der Artikel zum Kauf ohne Eigenkapital an den Grenzen dieser Konstruktion zeigt.

Fehler 2: Alles in einen Topf werfen. Wer sämtliche Notar- und Bankrechnungen pauschal als Anschaffungsnebenkosten behandelt, verschenkt den Sofortabzug der Finanzierungskosten. Umgekehrt gilt genauso: Wer alles sofort absetzen will, bekommt Ärger im Bescheid. Die Trennung nach den zwei Töpfen von oben ist der ganze Trick.

Fehler 3: Die Kaufpreisaufteilung dem Zufall überlassen. Weil die Anschaffungsnebenkosten dem Kaufpreis folgen, hängt an der Aufteilung zwischen Gebäude und Boden auch das Schicksal deiner Nebenkosten. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr davon wandert in die Abschreibung. Ein hoher Bodenanteil kostet dich also doppelt, beim Kaufpreis und bei den Nebenkosten.

Was die Nebenkosten für deine Rendite bedeuten

Ein Punkt fehlt in fast jeder Rechner-Ausgabe, und er ist für Kapitalanleger der wichtigste: Die Nebenkosten gehören in die Rendite-Rechnung, nicht daneben.

Wer die Bruttomietrendite nur auf den Kaufpreis rechnet, rechnet sich reich. An unserer Beispielwohnung: 11.400 Euro Jahreskaltmiete auf 300.000 Euro Kaufpreis sind 3,8 Prozent. Auf die tatsächlichen Gesamtkosten von rund 335.700 Euro gerechnet sind es 3,4 Prozent. Das klingt nach einem kleinen Unterschied, es sind aber gut zehn Prozent weniger Rendite, und beim Vergleich zweier Objekte in unterschiedlichen Bundesländern kann diese Differenz die Rangfolge umdrehen. Die saubere Rechnung nimmt deshalb immer den Gesamtaufwand als Nenner, so wie es der Artikel zur Rendite-Berechnung durchspielt.

Ein zweiter Effekt zeigt sich beim Verkauf: Die Anschaffungsnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und damit später den steuerlich maßgeblichen Einstandswert. Verkaufst du innerhalb der Spekulationsfrist, mindern sie den zu versteuernden Gewinn. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf ohnehin steuerfrei, dann hat dieser Effekt keine Bedeutung mehr, aber im Fall eines früheren Verkaufs sind es schnell mehrere Tausend Euro weniger Steuer.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Die Nebenkosten-Rechnung ist der Punkt, an dem viele Kaufinteressenten zum ersten Mal merken, wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist, und oft merken sie es zu spät im Prozess.

Bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, steht diese Zahl von Anfang an auf dem Tisch: Kaufpreis, Nebenkosten nach dem tatsächlichen Bundesland, benötigtes Eigenkapital und die monatliche Belastung, alles in einer Rechnung, bevor irgendjemand über ein konkretes Objekt spricht. Und weil die Wohnungen Full-Service-Immobilien sind, mit Hausverwaltung und Vermietung ab dem ersten Tag aus einer Hand, stehen hinter den laufenden Positionen eingerichtete Strukturen statt Schätzwerte. Viele meiner Käufer kaufen zudem direkt vom Eigentümer, dann entfällt der Makler-Block komplett, und aus rund 36.000 Euro Nebenkosten werden rund 25.000.

Das Wissen aus diesem Artikel brauchst du trotzdem, nur mit anderem Zweck: nicht um die Posten selbst zusammenzusuchen, aber um jede Rechnung, die dir jemand vorlegt, in zwei Minuten auf Vollständigkeit zu prüfen.

Fazit

Kaufnebenkosten sind grob 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises, an 300.000 Euro also rund 15.000 Euro in Bayern ohne Makler bis rund 36.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit Makler, und sie müssen aus Eigenkapital kommen, weil die Bank ihnen keinen Gegenwert gegenüberstellen kann. Für Kapitalanleger zerfallen sie steuerlich in zwei Töpfe: Grunderwerbsteuer, Kaufvertrags-Notar, Grundbuch und Makler erhöhen über den Gebäudeanteil die Abschreibung, während die Kosten rund um die Grundschuld sofort in voller Höhe absetzbar sind. An unserer Beispielwohnung kommen so über die Jahre gut 12.600 Euro der rund 35.700 Euro zurück. Beim selbst bewohnten Eigenheim ist dieser Rückfluss null, und genau darin liegt der Unterschied, den die üblichen Rechner nicht zeigen.

Alle Prozentsätze und Beträge sind Stand bei Veröffentlichung, dein Bundesland und dein Vertrag ergeben deine eigene Rechnung.

Ob dein Eigenkapital für Kaufpreis und Nebenkosten reicht, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.