Teilungserklärung: die fünf Klauseln, die dich später Geld kosten

Die Teilungserklärung ist das Dokument, das ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen zerlegt und festlegt, was innerhalb dieser Gemeinschaft gilt. Sie liegt beim Notar und beim Grundbuchamt, sie gilt für jeden Käufer automatisch, und fast niemand liest sie vor der Unterschrift.

Das ist ein teurer Fehler. In diesem Dokument steht, wer den Aufzug bezahlt, ob du die Wohnung überhaupt vermieten darfst, wem der Stellplatz vor dem Haus gehört und mit welcher Mehrheit die Gemeinschaft künftig Regeln ändern kann. Dieser Artikel geht die fünf Klauseln durch, die beim Kauf einer Kapitalanlage über Geld entscheiden.

Woraus eine Teilungserklärung besteht

Sie hat vier Teile, und die stehen meistens in einer einzigen notariellen Urkunde hintereinander. Wer das Dokument öffnet, findet:

Der erste Teil sagt, was dir gehört. Alles innerhalb deiner Wohnungstür ist in der Regel Sondereigentum, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und die tragenden Wände sind Gemeinschaftseigentum. Der Miteigentumsanteil daran wird in Tausendsteln angegeben und bestimmt normalerweise deinen Kostenanteil und dein Stimmgewicht. Was dahintersteckt, steht im Artikel zum Miteigentumsanteil.

Der vierte Teil ist derjenige, über den beim Kauf gesprochen werden müsste und über den fast nie gesprochen wird.

Warum die Gemeinschaftsordnung der teure Teil ist

Die Gemeinschaftsordnung ist das Innenrecht der Eigentümergemeinschaft, und sie gilt für dich automatisch, sobald du kaufst. Du hast sie nicht ausgehandelt, du kannst ihr nicht widersprechen, du übernimmst sie mit der Wohnung.

Rechtlich ist sie eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern. Solange sie im Grundbuch eingetragen ist, wirken ihre Regeln auch gegen jeden späteren Käufer. Genau deshalb ist sie beim Kauf einer Kapitalanlage das Dokument mit dem größten Überraschungspotenzial: Sie kann von jeder gesetzlichen Grundregel abweichen, die du für selbstverständlich hältst.

Vier Bereiche, in denen sie das regelmäßig tut:

Kosten. Wer zahlt was, und nach welchem Schlüssel. Gebrauch. Was du mit der Wohnung machen darfst, vom Vermieten bis zur Tierhaltung. Sondernutzung. Wer welche Gemeinschaftsfläche exklusiv nutzen darf. Stimmrecht. Ob nach Köpfen, nach Anteilen oder nach Einheiten abgestimmt wird.

Die folgenden fünf Klauseln sind die, bei denen ich im Prüfungsfall zuerst nachschaue.

Klausel 1: der Kostenschlüssel, der vom Miteigentumsanteil abweicht

Normalerweise verteilen sich die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung darf davon abweichen, und sie tut es häufig, meistens beim Aufzug, bei den Fenstern und bei den Balkonen.

Eine Beispielrechnung. Ein Haus mit zwölf gleich großen Wohnungen, drei davon im Erdgeschoss. Die laufenden Aufzugskosten aus Wartung, Strom, Prüfung und Rücklage betragen 9.000 Euro im Jahr:

Dazu kommt der Einzelfall: Eine Aufzugserneuerung für 80.000 Euro kostet dich nach Anteilen 6.667 Euro, nach der Klausel 8.889 Euro. Wie so etwas als Sonderumlage auf dich zukommt, steht im eigenen Artikel.

Zwei weitere Varianten, auf die du achten solltest:

Fenster und Balkone zum Selbstzahlen. Eine verbreitete Klausel bestimmt, dass jeder Eigentümer die Kosten für seine Fenster und seinen Balkon allein zahlt, obwohl beides rechtlich Gemeinschaftseigentum ist. Bei einer Wohnung mit acht Fenstern und Balkontür sind das schnell 14.000 Euro, die kein anderer mitfinanziert.

Verteilung nach Wohnfläche statt nach Anteilen. Klingt harmlos, weicht aber oft um zehn bis zwanzig Prozent vom Anteilsschlüssel ab, weil Keller, Dachschrägen und Terrassen unterschiedlich mitgezählt werden.

Was in deinem konkreten Fall herauskommt, siehst du am schnellsten in der letzten Hausgeldabrechnung und im laufenden Wirtschaftsplan. Die Klausel erklärt dir die Zahlen, die Zahlen bestätigen dir die Klausel.

Klausel 2: das Vermietungsverbot

Eine Gemeinschaftsordnung darf die Vermietung einschränken oder von einer Zustimmung abhängig machen. Für eine Kapitalanlage ist das der einzige Punkt in diesem Artikel, der aus einem Kauf sofort einen Nicht-Kauf macht.

In der Praxis ist ein vollständiges Vermietungsverbot selten, es kommt am ehesten in kleinen Gemeinschaften und in umgewandelten Zweifamilienhäusern vor. Häufiger sind zwei abgeschwächte Formen:

Zustimmungsvorbehalt. Die Vermietung ist erlaubt, braucht aber die Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft. Die Zustimmung darf nicht willkürlich verweigert werden, kostet dich aber bei jedem Mieterwechsel Zeit.

Zweckbestimmung. Die Einheit ist als "Wohnung" oder als "Laden" ausgewiesen. Diese Zweckbestimmung ist bindend: In einer als Laden ausgewiesenen Einheit darf niemand dauerhaft wohnen, auch wenn sie so aussieht.

Die Prüfung dauert zwei Minuten: Suche in der Gemeinschaftsordnung nach den Wörtern "Vermietung", "Überlassung", "Zustimmung" und "Zweckbestimmung". Findest du dort nichts, gilt der gesetzliche Normalfall, und der erlaubt die Vermietung.

Klausel 3: das Verbot der Vermietung auf Zeit

Die Zweckbestimmung "Wohnen" deckt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die kurzzeitige Vermietung ab. Wer sie ausschließen will, braucht dafür eine ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung.

Für dich als Kapitalanleger sind zwei Fälle betroffen. Erstens das Vermieten an Feriengäste, das ohnehin in vielen Städten durch das Zweckentfremdungsrecht begrenzt ist. Zweitens, und praktisch relevanter, das möblierte Vermieten auf Monatsbasis an Projektmitarbeiter, Pendler und Menschen in einer Übergangssituation.

Entscheidend ist der Wortlaut. Eine Klausel, die "gewerbliche Nutzung" untersagt, verbietet die Wohnraumvermietung nicht, auch wenn du damit Geld verdienst. Eine Klausel, die "die Überlassung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste" untersagt, trifft dagegen genau diesen Fall.

Ein Hinweis zur Änderbarkeit: Eine solche Regelung nachträglich einzuführen, geht nur mit Zustimmung aller Eigentümer, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine Öffnungsklausel. Genau deshalb ist Klausel 5 weiter unten wichtiger, als sie zunächst klingt.

Klausel 4: Sondernutzungsrechte und der Stellplatz

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Recht, eine Fläche zu nutzen, die rechtlich allen gehört. Typisch sind Stellplätze, Gartenanteile, Terrassen, Kellerräume und Dachböden.

Der Unterschied, der beim Stellplatz über Geld entscheidet:

Ein Stellplatz als Sondernutzungsrecht hängt fest an deiner Wohnung. Du kannst ihn nicht separat verkaufen, wenn du ihn nicht mehr brauchst, und in vielen Gemeinschaftsordnungen auch nicht frei an Dritte vermieten. Was dabei gilt, steht im Artikel zum Vermieten eines Stellplatzes.

Zwei Punkte zum Nachsehen:

Ist das Sondernutzungsrecht überhaupt zugeordnet? Steht im Exposé ein Stellplatz, in der Teilungserklärung aber keine Zuordnung zu deiner Einheit, existiert er rechtlich nicht für dich. Er muss namentlich oder über die Einheitsnummer zugewiesen sein.

Wer zahlt die Instandhaltung der Fläche? Bei einem Sondernutzungsrecht ist das oft, aber nicht immer der Berechtigte. Steht dazu nichts, zahlt die Gemeinschaft, und die wird sich bei der nächsten Sanierung der Stellplatzfläche daran erinnern.

Klausel 5: die Öffnungsklausel

Eine Öffnungsklausel erlaubt der Gemeinschaft, Regeln der Gemeinschaftsordnung mit Mehrheit zu ändern, statt dafür die Zustimmung aller Eigentümer zu brauchen. Sie hat zwei Seiten, und beide solltest du kennen.

Die gute Seite: Die Gemeinschaft kann veraltete Regelungen anpassen, ohne dass ein einzelner Eigentümer alles blockiert. In Gemeinschaften mit vielen Einheiten ist Einstimmigkeit praktisch unerreichbar.

Die andere Seite: Was heute in deinem Sinne geregelt ist, kann morgen gegen dich geändert werden. Eine Gemeinschaft, in der zwei Drittel der Eigentümer selbst wohnen, kann mit einer Öffnungsklausel eine Regelung zur kurzzeitigen Vermietung einführen, gegen deine Stimme.

Prüfe deshalb zwei Dinge zusammen: ob es eine Öffnungsklausel gibt, und wie das Stimmrecht verteilt ist. Das Gesetz sieht als Standard eine Stimme je Eigentümer vor. Viele Gemeinschaftsordnungen stellen stattdessen auf Miteigentumsanteile um oder auf eine Stimme je Einheit. Wer zehn kleine Einheiten in einem Haus mit dreißig besitzt, hat nach Einheiten ein Drittel der Stimmen und nach Köpfen nur eine.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts kann die Gemeinschaft den Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten ohnehin mit einfacher Mehrheit ändern. Eine Öffnungsklausel erweitert diese Beweglichkeit auf weitere Bereiche.

Wie du an die Teilungserklärung kommst

Es gibt drei Wege, und alle drei funktionieren vor dem Notartermin.

Über den Verkäufer oder den Makler. Der schnellste Weg. Eine vollständige Unterlage enthält die Teilungserklärung ohnehin. Wird sie auf Nachfrage nicht geliefert, ist das für sich genommen schon eine Information.

Über die Hausverwaltung. Sie hat das Dokument immer vorliegen und gibt es mit Einverständnis des Eigentümers heraus. Wer dort anruft, bekommt oft auch gleich die letzten Protokolle, die deutlich mehr über die Gemeinschaft aussagen als jedes Exposé.

Über das Grundbuchamt. Bei berechtigtem Interesse, also etwa als ernsthafter Kaufinteressent mit Vertragsentwurf, gegen eine überschaubare Gebühr. Dauert einige Tage.

Zum Zeitpunkt: Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, muss der Notar den Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Kaufst du dagegen von einer Privatperson, gilt diese Frist nicht, und der Entwurf kann kurzfristig kommen. Warte in beiden Fällen nicht auf den Notar: Die Teilungserklärung forderst du an, sobald du ernsthaft über eine Wohnung nachdenkst. Was du beim Kauf einer bereits vermieteten Einheit zusätzlich prüfst, steht im Artikel zum Kauf einer Wohnung mit Mieter.

Was du beim Lesen konkret machst: Strg-F auf die Begriffe "Kosten", "Verteilung", "Vermietung", "Zustimmung", "Sondernutzung", "Öffnung", "Stimmrecht". Das führt dich in zehn Minuten zu den Stellen, um die es geht. Den Rest kannst du überfliegen.

Was noch dazugehört: Protokolle und Beschluss-Sammlung

Die Teilungserklärung sagt dir, was gelten darf. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sagen dir, was tatsächlich gilt und was demnächst ansteht. Wer nur das eine liest, hat die halbe Information.

Drei Dokumente gehören deshalb in dieselbe Anfrage:

Die Protokolle der letzten drei Jahre. Daraus liest du ab, welche Sanierungen beschlossen oder vertagt wurden, wie hoch das Hausgeld zuletzt gestiegen ist, ob es Rechtsstreitigkeiten gibt und wie die Stimmung in der Gemeinschaft ist. Ein Protokoll, in dem sich drei Seiten um eine Kellertür drehen, sagt mehr über die kommenden Jahre als jedes Exposé.

Die Beschluss-Sammlung. Der Verwalter führt sie verpflichtend, und jeder Eigentümer darf Einsicht nehmen. Sie enthält alle gefassten Beschlüsse in chronologischer Reihenfolge, also auch die, die den Kostenschlüssel für einzelne Positionen verändert haben. Genau dort steht, ob die Regelung aus der Gemeinschaftsordnung noch aktuell ist.

Der Stand der Rücklage. Die Zahl aus dem Wirtschaftsplan und der letzten Abrechnung. Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage ist der Unterschied zwischen einer geplanten Sanierung und einer Sonderumlage, die dich in einem einzigen Jahr trifft.

Alle drei bekommst du über dieselbe Stelle wie die Teilungserklärung. Wenn ein Verkäufer die Teilungserklärung liefert, die Protokolle aber nicht, frag ausdrücklich nach den Protokollen. Was jemand nicht mitschickt, ist meistens der interessantere Teil.

Was sich ohne deine Zustimmung ändern lässt

Nicht alles in der Gemeinschaftsordnung ist in Stein gemeißelt, und das gilt in beide Richtungen. Drei Kategorien:

Mit einfacher Mehrheit änderbar: der Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts kann die Gemeinschaft das für eine bestimmte Kostenart beschließen, auch ohne Öffnungsklausel.

Mit qualifizierter Mehrheit änderbar: alles, wofür die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel vorsieht, mit der dort genannten Mehrheit.

Nur einstimmig änderbar: der harte Kern, also Zweckbestimmungen, Sondernutzungsrechte und alles, was in die Substanz des Sondereigentums eingreift. Wer ein Sondernutzungsrecht hat, verliert es nicht durch einen Mehrheitsbeschluss.

Für dich heißt das: Die Klauseln 2 bis 4 sind relativ stabil, Klausel 1 ist es nicht. Der Kostenschlüssel, der heute für dich günstig aussieht, kann sich mit einer Mehrheit ändern, die du nicht kontrollierst.

Was passiert, wenn eine Klausel unwirksam ist

Eine unwirksame Klausel verschwindet nicht von allein. An ihrer Stelle gilt zwar die gesetzliche Regel, also in aller Regel die Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Solange aber niemand sie angreift, rechnet die Verwaltung weiter nach dem alten Text ab.

Das ist der Grund, warum alte Teilungserklärungen in der Praxis weniger eindeutig sind, als es klingt. Erklärungen aus den 1970er und 1980er Jahren enthalten häufig Regelungen, die heutiger Rechtsprechung nicht standhalten, etwa der vollständige Ausschluss der Instandhaltungspflicht der Gemeinschaft oder die Bestellung eines Verwalters ohne zeitliche Begrenzung.

Für dich als Käufer heißt das zweierlei. Erstens: Rechne beim Kalkulieren mit dem Text, der angewendet wird, nicht mit dem, der eigentlich gelten müsste. Zweitens: Wenn eine Klausel dich dauerhaft nennenswert Geld kostet, lohnt eine Stunde beim Fachanwalt. Stellt sich heraus, dass sie unwirksam ist, lässt sich die Abrechnungspraxis für die Zukunft ändern.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, liegt die Teilungserklärung mit der übrigen Unterlage auf dem Tisch, bevor über den Notartermin gesprochen wird. Nicht als Anhang unter vierzig anderen Dateien, sondern mit den Stellen, auf die es ankommt.

Der zweite Punkt betrifft den Kostenschlüssel. Die Rechnung, die vor dem Kauf auf dem Tisch liegt, setzt bei den nicht umlagefähigen Kosten den Betrag an, der sich aus der tatsächlichen Gemeinschaftsordnung ergibt, nicht den Durchschnittswert pro Quadratmeter. Bei einer Aufzugsklausel wie oben sind das 250 Euro im Jahr Unterschied, die in jeder Renditerechnung fehlen, wenn niemand hineingeschaut hat.

Der dritte Punkt ist die laufende Zeit danach. Beschlüsse, die den Verteilungsschlüssel ändern, kommen über die Verwaltung herein und gehen in einer normalen Eigentümerpost unter. In der Verwaltung, die bei diesen Wohnungen mitläuft, landen sie dort, wo jemand sie liest.

Das Wissen aus diesem Artikel bleibt trotzdem deins. Wer die fünf Klauseln kennt, prüft jede Wohnung in zehn Minuten, auch eine, die ihm woanders angeboten wird.

Fazit

Die Teilungserklärung besteht aus vier Teilen, und der entscheidende ist die Gemeinschaftsordnung. Fünf Klauseln solltest du vor jedem Kauf einer Anlagewohnung nachlesen: einen Kostenschlüssel, der vom Miteigentumsanteil abweicht, ein Vermietungsverbot oder einen Zustimmungsvorbehalt, eine Regelung zur kurzzeitigen Vermietung, die Zuordnung von Sondernutzungsrechten und eine Öffnungsklausel zusammen mit der Stimmrechtsverteilung. Im Beispiel macht allein die Aufzugsklausel 250 Euro im Jahr und 5.000 Euro über zwanzig Jahre aus. Das Dokument bekommst du vom Verkäufer, vom Verwalter oder beim Grundbuchamt, und die Prüfung dauert mit den richtigen Suchbegriffen zehn Minuten.

Der praktische Schritt vor dem nächsten Notartermin: Teilungserklärung anfordern, nach den sieben Begriffen suchen, die Treffer lesen. Wenn dabei etwas auftaucht, das du nicht einordnen kannst, ist das der Moment für eine Stunde Fachanwalt.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, was rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.