Wohnung mit Mieter kaufen: was automatisch übergeht, was du prüfst und für wen sich das lohnt

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den bestehenden Mietvertrag automatisch, so wie er ist, mit allen Rechten und Pflichten. Der Grundsatz dahinter heißt "Kauf bricht nicht Miete": Der Mieter bleibt zu unveränderten Bedingungen wohnen, und du wirst mit der Eintragung ins Grundbuch sein neuer Vermieter.

Für die einen ist das eine Hürde, nämlich für alle, die selbst einziehen wollen. Für Kapitalanleger ist es häufig das Gegenteil: Eine Wohnung mit zuverlässigem Mieter liefert Einnahmen ab dem ersten Tag, eine nachweisbare Miet-Historie für die Bank und oft einen besseren Einkaufspreis, weil der Käuferkreis kleiner ist. Dieser Artikel erklärt, was beim Kauf automatisch mit übergeht, welche Unterlagen du vorher prüfst, welche Spielräume die Miete danach hat, und, der Vollständigkeit halber sauber erklärt, was Eigenbedarfs-Käufer wissen müssen.

Kauf bricht nicht Miete: was automatisch übergeht

Der Kern des Themas ist ein einziger gesetzlicher Grundsatz, und er ist bewusst mieterfreundlich gebaut: Der Verkauf der Wohnung ändert am Mietverhältnis nichts.

Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch trittst du als neuer Vermieter in den bestehenden Vertrag ein, wortgleich. Die Miethöhe bleibt, die Kündigungsfristen bleiben, jede Klausel bleibt, ob sie dir gefällt oder nicht, und auch mündliche Nebenabreden zwischen Verkäufer und Mieter können fortgelten, weshalb du danach ausdrücklich fragen solltest. Der Mieter muss dem Verkauf übrigens weder zustimmen noch kann er ihn verhindern, er muss nur informiert werden, und sein Mietverhältnis läuft durch den Eigentümerwechsel hindurch, als wäre nichts geschehen. Mit übergehen auch die Pflichten: die Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses, die jährliche Nebenkostenabrechnung, die Instandhaltung der Wohnung.

Zwei Zeitpunkte gehören auseinandergehalten. Vermieter mit allen Rechten und Pflichten wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch, die Monate nach dem Notartermin liegen kann. Wirtschaftlich wird meist früher umgestellt: Ab dem im Kaufvertrag vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten, üblicherweise mit der Kaufpreiszahlung, steht dir die Miete zu, die Abwicklung dazwischen regeln Kaufvertrag und Verkäufer. Wie diese Kette aus Beurkundung, Zahlung und Eintragung insgesamt läuft, zeigt der Artikel zum Ablauf beim Immobilienkauf.

Warum Kapitalanleger vermietet oft bevorzugen

Was Eigenheim-Suchende abschreckt, ist für Anleger ein Bündel handfester Vorteile, und alle drei lassen sich beziffern.

Einnahmen ab dem ersten Tag: Keine Vermarktungszeit, kein Leerstands-Monat zwischen Kauf und Erstvermietung, keine Makler- oder Inseratskosten für die Mietersuche. Die Wohnung verdient ab Übergang. Belegbare Zahlen statt Prognosen: Die Ist-Miete steht im Vertrag und auf Kontoauszügen, die Zahlungs-Historie des Mieters ist nachweisbar, und genau solche belegten Erträge stützen die Bewertung der Bank, wie der Artikel zum Beleihungswert zeigt. Deine eigene Kalkulation rechnet mit echten statt erhofften Zahlen. Der Preis: Vermietete Wohnungen erzielen am Markt je nach Lage häufig spürbar weniger als vergleichbare leere, weil Selbstnutzer als Käufer weitgehend ausfallen. Für Anleger ist dieser Abschlag ein Einstiegsvorteil, den es beim leeren Objekt nicht gibt, und er lässt sich mit dem Kaufpreisfaktor sauber gegen den Markt prüfen.

Dazu kommt ein weicher Faktor mit hartem Wert: Ein Mieter, der seit Jahren zuverlässig zahlt und die Wohnung pfleglich behandelt, ist ein Bestand, den keine noch so gute Neuvermietung garantieren kann. Anleger kaufen hier nicht nur Quadratmeter, sie kaufen ein funktionierendes Mietverhältnis. Bei der Neuvermietung einer leeren Wohnung ist der künftige Mieter dagegen immer eine Wette auf Selbstauskunft und ersten Eindruck, mit aller Sorgfalt, aber ohne Historie.

Die Prüfliste: diese Unterlagen gehören auf den Tisch

Beim Kauf mit Mieter prüfst du zwei Dinge parallel, die Wohnung wie bei jedem Kauf, und zusätzlich das Mietverhältnis, das du übernimmst. Für den zweiten Teil ist diese Liste der Standard.

Der Mietvertrag selbst, vollständig mit allen Nachträgen: Welche Miete gilt, welche Klauseln, gibt es eine Staffel- oder Indexvereinbarung, die die künftige Entwicklung schon festlegt, oder gilt das normale Erhöhungsverfahren? Die Zahlungs-Historie, idealerweise zwölf Monate Kontoauszüge oder eine Verwalter-Bestätigung: pünktlich, vollständig, ohne Kürzungen? Mietrückstände und laufende Konflikte, denn offene Streitigkeiten, Mietminderungen oder ein laufendes Räumungsverfahren kaufst du mit. Die Kaution: Wo liegt sie, in welcher Höhe, und wie wird sie beim Eigentumsübergang an dich übertragen? Die letzten Nebenkosten-Abrechnungen an den Mieter, zusammen mit den Hausgeldabrechnungen der Eigentümergemeinschaft, aus denen sie gebaut wurden. Das Übergabeprotokoll vom Einzug des Mieters, falls vorhanden, denn es dokumentiert den Zustand, für den du am Ende geradestehst. Und die Miethöhe im Marktvergleich: Liegt die Ist-Miete deutlich unter der Marktmiete, ist das Aufhol-Potenzial, aber langsames, dazu gleich mehr.

Nichts auf dieser Liste ist exotisch, alles davon kann der Verkäufer liefern, wenn das Mietverhältnis in Ordnung ist. Zögerliche oder lückenhafte Antworten sind hier, wie überall im Kaufprozess, selbst eine Information.

Und damit kein Missverständnis entsteht: Diese Liste kommt zusätzlich zur normalen Objekt-Prüfung, nicht statt ihrer. Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Rücklagenstand und Zustand des Hauses gehören bei der vermieteten Wohnung genauso auf den Tisch wie bei jeder anderen, das Mietverhältnis ist die zweite Prüf-Ebene, nicht der Ersatz für die erste.

Die Miete nach dem Kauf: was geht und was nicht

Die häufigste Anleger-Frage zuerst: Kann ich nach dem Kauf die Miete erhöhen? Die Antwort: nur in genau dem Rahmen, der auch für den Vorbesitzer galt, der Eigentümerwechsel selbst ist kein Erhöhungsgrund.

Ohne Staffel- oder Indexvereinbarung läuft die Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete, mit Zustimmungsverfahren, Begründung und der Kappungsgrenze, die Erhöhungen auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren deckelt, in vielen angespannten Märkten auf 15 Prozent. In Zahlen: Eine mit 700 Euro statt marktüblicher 1.000 Euro vermietete Wohnung erreicht bei 15-Prozent-Kappung frühestens nach rund acht Jahren die Marktmiete, Zustimmung des Mieters und stabile Vergleichsmieten vorausgesetzt. Eine deutlich unter Markt vermietete Wohnung holt ihren Rückstand deshalb über Jahre auf, nicht über Nacht, und genau so gehört sie auch kalkuliert: Der günstige Einkauf einer solchen Wohnung ist real, aber der Weg zur Marktmiete ist lang, und wer ihn in seiner Rechnung auf zwölf Monate zusammenstaucht, rechnet sich den Kauf schön. Steht dagegen eine Staffel oder ein Index im Vertrag, übernimmst du deren Fahrplan, im Guten wie im Starren.

Zwei kleinere Wege existieren daneben und gehören der Vollständigkeit halber erwähnt: Nach einer Modernisierung darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, in engen gesetzlichen Grenzen, und bei einem Mieterwechsel wird die Miete neu verhandelt, in Gebieten mit Mietpreisbremse wiederum mit Deckel. Beides sind Möglichkeiten, keine Kalkulations-Grundlagen.

Für die ehrliche Kalkulation heißt das: Rechne den Kauf mit der Ist-Miete, nimm absehbare vertragliche Steigerungen dazu, und behandle das Aufhol-Potenzial einer günstigen Miete als Bonus mit Zeitachse, nicht als Grundlage. Wie sich Miete, Steuern und Finanzierung dann zum Gesamtergebnis fügen, rechnet der Artikel Mieteinnahmen versteuern durch.

Preis und Verhandlung: den Vermietet-Abschlag richtig nutzen

Der Preisvorteil vermieteter Wohnungen ist real, aber er ist kein Naturgesetz, und wer ihn nutzen will, sollte seine Mechanik verstehen.

Der Abschlag entsteht aus dem kleineren Käuferkreis: Selbstnutzer, die in vielen Märkten die Mehrheit und die emotionalsten Bieter stellen, fallen bei vermieteten Objekten weitgehend weg, übrig bleiben Anleger, die nüchtern rechnen. Weniger Wettbewerb heißt weniger Preisdruck nach oben. Wie groß der Effekt ist, hängt am Markt: In Lagen mit vielen Kapitalanlegern und niedrigen Ist-Mieten kann er klein sein, bei einer sehr günstig vermieteten Wohnung in einer Eigenheim-Lage deutlich größer, denn dort ist die Wohnung für Selbstnutzer auf Jahre unbrauchbar.

Für die Verhandlung heißt das: Rechne den Kaufpreisfaktor konsequent auf die Ist-Miete, nicht auf die Marktmiete, und vergleiche ihn mit dem, was leere Wohnungen derselben Lage kosten. Liegt der geforderte Preis nahe am Leerwohnungs-Niveau, obwohl die Miete weit unter Markt liegt und das Erhöhungs-Tempo gedeckelt ist, bezahlst du ein Potenzial, das dir erst in vielen Jahren gehört, und genau das ist ein sachliches Verhandlungsargument, dem ein professioneller Verkäufer folgen kann. Umgekehrt gilt Fairness: Eine marktgerecht vermietete Wohnung mit sauberer Historie ist ihr Geld wert, dort verhandelt man Details, nicht Prozente.

Eigenbedarf: die Regeln, klar und ohne Umwege

Ein großer Teil der Menschen, die nach diesem Thema suchen, will die gekaufte Wohnung selbst beziehen, und dafür gehören die Regeln nüchtern auf den Tisch, denn sie sind streng.

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass du die Wohnung ernsthaft und nachvollziehbar für dich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige brauchst, mit konkreter Begründung im Kündigungsschreiben und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, die mit der Wohndauer des Mieters auf bis zu neun Monate wachsen. Ein bloßes "ich möchte gern selbst einziehen" ohne konkreten, belegbaren Bedarf genügt vor Gericht regelmäßig nicht. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt zusätzlich eine Sperrfrist, innerhalb derer Eigenbedarf gar nicht gekündigt werden kann: mindestens drei Jahre, in vielen Städten und Regionen per Verordnung bis zu zehn. Und selbst eine formal wirksame Kündigung kann am Widerspruch des Mieters scheitern, wenn Härtegründe wie hohes Alter oder Krankheit überwiegen.

Es gibt einen legitimen Langfrist-Plan, der beides verbindet: die vermietete Wohnung heute als Kapitalanlage kaufen und die Möglichkeit, in ferner Zukunft selbst einzuziehen, als Option im Hinterkopf behalten, ohne sie einzupreisen. Das funktioniert, weil die Wohnung in der Zwischenzeit als das arbeitet, was sie ist, und der Einzug irgendwann regulär möglich werden kann, etwa wenn der Mieter von sich aus geht. Was nicht funktioniert, ist die Umkehrung: heute kaufen mit dem festen Plan, in einem Jahr einzuziehen, denn dafür geben die Regeln schlicht keinen verlässlichen Weg her.

Die praktische Folge in einem Satz: Wer sicher und zeitnah selbst einziehen will, kauft realistischerweise eine leere Wohnung, und wer eine vermietete kauft, kauft sie als das, was sie ist, eine Kapitalanlage mit laufendem Mietverhältnis. Beides sind saubere Entscheidungen, problematisch ist nur der Plan, das eine zu kaufen und das andere zu erwarten. Vorgeschobener Eigenbedarf ist dabei keine Grauzone, er kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen, und darauf baut man keinen Wohnplan.

Die Risiken, ehrlich: was du mitkaufst

Zur fairen Rechnung gehören auch die Punkte, die der Kauf mit Mieter mitbringt, und keiner davon ist ein Ausschlussgrund, jeder gehört nur eingepreist.

Die Besichtigung ist begrenzt: Eine bewohnte Wohnung siehst du möbliert und nach Terminabsprache, Zustand von Böden, Wänden und Bad hinter dem Mobiliar bleibt teilweise Vermutung. Das Übergabeprotokoll vom Einzug und ein zweiter Besichtigungstermin mildern das, ersetzen aber keinen Leerwohnungs-Rundgang. Der Mieter kann gehen: Das übernommene Mietverhältnis ist keine Garantie, der Mieter kann jederzeit mit seiner Frist kündigen, und dann stehst du vor einer normalen Neuvermietung, mit deren Kosten und Leerstands-Wochen. Wer den Kauf nur wegen dieses einen Mieters rechnet, rechnet zu knapp. Der Mietausfall bleibt möglich: Auch eine gute Historie schützt nicht vor Jobverlust oder Krankheit des Mieters. Rücklagen von zwei bis drei Monatsmieten gehören zur Kalkulation, mit Mieter wie ohne. Und die Bindung an den Vertrag: Eine sehr niedrige Alt-Miete mit normalem Erhöhungsverfahren bleibt über Jahre eine sehr niedrige Miete, das ist die Kehrseite des günstigen Einkaufs und wurde oben beziffert.

Wer diese vier Punkte kennt und trotzdem kauft, kauft mit offenen Augen, und genau das unterscheidet die Kapitalanlage von der Wette.

Das erste Jahr als neuer Vermieter: der Fahrplan

Nach dem Übergang gibt es eine überschaubare Liste von Aufgaben, und wer sie im ersten Quartal abarbeitet, hat danach Ruhe.

Sofort: Den Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel informieren, mit Nachweis, neuer Bankverbindung und Ansprechpartner. Die Kautions-Übertragung vollziehen und dokumentieren. Der Verwaltung des Hauses den Wechsel melden, damit Hausgeld-Abbuchung und Post künftig bei dir landen. In den ersten Monaten: Einen Ordner je Jahr anlegen, wie bei jeder vermieteten Wohnung: Mietvertrag, Zahlungseingänge, Hausgeldabrechnung, Belege. Die Zuständigkeit für die laufende Nebenkosten-Periode mit dem Verkäufer abwickeln, so wie im Kaufvertrag geregelt. Zur ersten Steuererklärung: Die Vermietung läuft ab dem Übergang über deine Anlage V, mit der Ist-Miete als Einnahme und allen Kosten ab diesem Tag, von den anteiligen Zinsen bis zur Abschreibung, deren Basis die Kaufpreisaufteilung aus deinem Kaufvertrag liefert. Die vollständige Kosten-Liste dafür steht im Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung.

Das ist der ganze Zauber: Ein Kauf mit Mieter erspart dir die Vermarktung, nicht die Verwaltung, und die Verwaltung ist mit System ein Abend pro Quartal. Wer sie komplett abgeben will, beauftragt eine Mietverwaltung, deren Kosten wiederum absetzbar sind, und behält nur die Entscheidungen, die ohnehin bei dir bleiben.

Kaution, Nebenkosten, Übergabe: die Abwicklungs-Details

Drei Verwaltungs-Themen entscheiden darüber, ob der Übergang reibungslos läuft, und alle drei gehören in den Kaufvertrag statt in mündliche Zusagen.

Die Kaution: Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung richtet sich künftig gegen dich, unabhängig davon, ob der Verkäufer dir die Kaution tatsächlich übergeben hat. Deshalb: Übertragung des Kautionskontos oder Auszahlung an dich im Kaufvertrag regeln und den Vollzug nachweisen lassen. Die laufende Nebenkosten-Periode: Für das Jahr des Übergangs muss klar sein, wer welche Abrechnung erstellt und wie Vorauszahlungen zwischen euch verrechnet werden, sonst streiten sich zwei Vermieter über eine Abrechnung, die der Mieter zu Recht anmahnt. Die Information des Mieters: Der Mieter sollte zeitnah erfahren, an wen er künftig zahlt, mit Nachweis des Eigentumsübergangs. Ein kurzes, freundliches Schreiben mit den neuen Kontodaten und einem Ansprechpartner ist zugleich der erste Eindruck, den du als neuer Vermieter hinterlässt, und der prägt das Mietverhältnis länger, als man denkt. Ein guter Bestandsmieter, der sich fair behandelt fühlt, bleibt länger, meldet Schäden früher und macht die Verwaltung leichter, das ist keine Sentimentalität, das ist Rendite-Pflege.

Alle drei Punkte haben denselben Kern: Sie kosten im Kaufvertrag je einen Satz und ersparen danach Monate an Klein-Ärger. Ein Notar baut sie routiniert ein, wenn man sie anspricht, und ansprechen ist deine Aufgabe, nicht seine.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Übergabeprotokolle, Kautionsübertragung, Mieter-Anschreiben, Verwaltung: Alles aus diesem Artikel ist machbar, aber es sind viele einzelne Handgriffe, und beim ersten Kauf kostet jeder davon Recherche. Bei den Wohnungen, die ich vermittle, ist genau das der Unterschied: Sie sind Full-Service-Immobilien. Mein Team und ich begleiten die Übernahme des Mietverhältnisses, und die Hausverwaltung samt Betreuung der vermieteten Wohnung ist beim Kauf schon organisiert, alles aus einer Hand. Du musst dich um keinen dieser Punkte einzeln kümmern. Der Artikel bleibt trotzdem nützlich, denn wer versteht, wie die Übernahme sauber läuft, erkennt, dass sie sauber läuft, und stellt im Gespräch die richtigen Fragen.

Fazit

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung geht der Mietvertrag automatisch und unverändert auf dich über, Vermieter wirst du mit der Grundbuch-Eintragung, die Miete steht dir ab dem vereinbarten Übergang zu. Für Kapitalanleger sprechen Einnahmen ab Tag eins, belegbare Zahlen und der häufige Preisabschlag für den Kauf mit Mieter, geprüft wird neben der Wohnung das Mietverhältnis selbst: Vertrag, Zahlungs-Historie, Kaution, Abrechnungen. Die Miete folgt danach den normalen Regeln und holt Rückstände nur langsam auf. Und wer selbst einziehen will, sollte die strengen Eigenbedarfs-Regeln samt Sperrfristen kennen, bevor er kauft, nicht danach.

Alle Angaben sind allgemeine Regeln mit Beispiel-Charakter, im konkreten Fall zählt der Vertrag, und bei Streitfragen der fachliche Rat. Die gute Nachricht zum Schluss: Nichts an diesem Thema ist kompliziert, es ist nur ungewohnt, und nach dem ersten sauber geprüften Kauf liest sich jedes weitere Mietverhältnis wie eine Checkliste.

Ob eine vermietete Wohnung zu deinem Einkommen und Eigenkapital passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.