Hausgeld: was drinsteckt, was dein Mieter übernimmt und was bei dir bleibt

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die du als Eigentümer einer Wohnung an die Eigentümergemeinschaft leistest. Es besteht aus drei Blöcken: den Betriebskosten des Hauses, den Kosten für die Verwaltung und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Üblich sind je nach Anlage etwa 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter im Monat.

So weit die Definition, die überall zu finden ist. Was fast nirgends zu finden ist: die Rechnung dahinter, wenn du die Wohnung vermietest. Denn dann zerfällt das Hausgeld in zwei sehr verschiedene Hälften, eine, die dein Mieter über die Nebenkosten zurückzahlt, und eine, die bei dir hängen bleibt und deine Rendite bestimmt. Genau diese Trennung geht dieser Artikel durch, mit Zahlen an einer Beispielwohnung, bis zu der Zeile, in der das Hausgeld in deiner Steuererklärung landet, und mit der Lese-Anleitung für den Moment vor dem Kauf.

Was das Hausgeld ist

Das Hausgeld ist der Beitrag jedes Wohnungseigentümers zu den laufenden Kosten der gesamten Wohnanlage, monatlich im Voraus gezahlt an die Gemeinschaft beziehungsweise deren Verwaltung.

Die Grundlage dafür ist der Wirtschaftsplan: Die Verwaltung kalkuliert einmal im Jahr, was die Anlage kosten wird, und verteilt diese Summe auf die Eigentümer, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Daraus ergibt sich dein monatlicher Betrag, der üblicherweise per Lastschrift zum Monatsanfang eingezogen wird. Am Jahresende rechnet die Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten gegen die Vorauszahlungen, und je nach Ergebnis zahlst du nach oder bekommst etwas zurück.

Beim Kauf einer Wohnung übernimmst du das Hausgeld ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, also praktisch ab dem Monat nach der Kaufpreiszahlung. Der laufende Wirtschaftsplan gilt für dich weiter, bis die Versammlung einen neuen beschließt.

Zwei Abgrenzungen, weil sie ständig verwechselt werden: Das Hausgeld ist keine Miete und hat mit ihr nichts zu tun, es fällt auch bei leerstehender oder selbst genutzter Wohnung an. Und es ist nicht dasselbe wie Wohngeld, denn das ist eine staatliche Sozialleistung für Haushalte mit niedrigem Einkommen. Wer in Exposés oder Abrechnungen "Wohngeld" für die Eigentümer-Zahlung liest, sieht nur einen alten, ungenauen Sprachgebrauch, gemeint ist das Hausgeld.

Die drei Blöcke: was im Hausgeld steckt

Im Hausgeld stecken drei Arten von Kosten, und die Unterscheidung ist keine Buchhalter-Feinheit, an ihr hängt später die komplette Vermieter-Rechnung.

Block 1, die Betriebskosten: alles, was der laufende Betrieb des Hauses kostet. Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausstrom, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Aufzug, Versicherungen des Gebäudes, Hauswart, bei Zentralheizung auch Heizkosten. Das ist der größte Block, und er ist der, den ein Mieter über die Nebenkosten kennt. Bei den Heizkosten gilt eine Besonderheit: Sie werden verbrauchsabhängig abgerechnet, dein Hausgeld enthält dafür nur eine Vorauszahlung, die die Heizkostenabrechnung später geraderückt.

Block 2, die Verwaltung: das Honorar der Hausverwaltung und die Kontoführung der Gemeinschaft. Je nach Region und Anlage meist 20 bis 35 Euro pro Wohnung und Monat.

Block 3, die Rücklage: die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage, aus der später Dach, Heizung oder Fassade bezahlt werden. Sie ist kein verlorenes Geld, sie ist gemeinschaftliches Sparen für planbare Kosten. Wie hoch sie sein sollte und wie du ihren Stand bewertest, steht im Artikel zur Instandhaltungsrücklage.

Wie sich die drei Blöcke aufteilen, steht im Wirtschaftsplan deiner Anlage, Position für Position. Diese Aufschlüsselung ist die Grundlage für alles Weitere, denn die Blöcke haben unterschiedliche Adressaten.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Als Faustgröße liegt das Hausgeld bei etwa 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter im Monat, für eine 60-Quadratmeter-Wohnung also grob 180 bis 300 Euro.

Wo eine Anlage in dieser Spanne liegt, hängt an wenigen Treibern: Ein Aufzug kostet Wartung, Strom und Prüfung und macht schnell 20 bis 40 Euro im Monat pro Wohnung aus. Ein Schwimmbad oder Concierge sprengt die Spanne nach oben, eine Zentralheizung erhöht den Betriebskosten-Block, und eine solide Rücklagen-Politik erhöht Block 3. Ältere Anlagen liegen tendenziell höher, weil Erhaltung und Rücklage mehr verlangen, kleine Anlagen ebenfalls, weil sich Fixkosten wie die Verwaltung auf weniger Wohnungen verteilen.

Wichtiger als die absolute Höhe ist deshalb die Zusammensetzung. Ein Hausgeld von 4,50 Euro pro Quadratmeter mit starker Rücklagen-Zuführung ist gesünder als eines von 2,80 Euro, das nur den laufenden Betrieb deckt. Das niedrige Hausgeld sieht im Exposé besser aus, aber die Instandhaltung, die dort nicht angespart wird, verschwindet nicht, sie kommt später gebündelt zurück, als Sonderumlage. Ein auffällig günstiges Hausgeld bei einem älteren Haus ist deshalb kein Kaufargument, es ist eine Prüfaufgabe.

Der Vermieter-Schnitt: was dein Mieter übernimmt und was bei dir bleibt

Sobald du vermietest, zerfällt das Hausgeld in zwei Teile: Die umlagefähigen Betriebskosten holst du dir über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück, Verwaltung und Rücklage bleiben bei dir.

Die Grenze zieht die Betriebskostenverordnung: Umlagefähig ist der laufende Verbrauch und Betrieb, also Wasser, Müll, Hausstrom, Reinigung, Gartenpflege, Aufzugsbetrieb, Versicherungen, Hauswart. Nicht umlagefähig sind die Kosten, die den Eigentümer als Eigentümer betreffen: die Hausverwaltung, die Rücklagen-Zuführung, Reparaturen und die Kontoführung der Gemeinschaft. Voraussetzung für die Umlage ist außerdem, dass der Mietvertrag die Betriebskosten sauber vereinbart, bei Standard-Mietverträgen ist das der Normalfall.

In Zahlen: Bei einem Hausgeld von 300 Euro entfallen typischerweise 180 bis 240 Euro auf umlagefähige Betriebskosten und 60 bis 120 Euro auf den Teil, der bei dir bleibt. Die genaue Aufteilung deiner Anlage liefert die Jahresabrechnung, gute Verwaltungen weisen die Umlagefähigkeit dort pro Position aus.

Die Kernaussage der Grafik noch einmal als Satz, weil sie die halbe Miete dieses Themas ist: Nicht das ganze Hausgeld belastet deine Rendite, aber der nicht umlegbare Teil tut es jeden Monat, und wer ihn im Exposé überliest, rechnet sich die Wohnung schöner als sie ist.

Was das für deine Rendite-Rechnung heißt

In der Monats-Rechnung einer vermieteten Wohnung ist der nicht umlegbare Hausgeld-Anteil einer der drei Posten, die zwischen Kaltmiete und dem stehen, was wirklich bei dir ankommt.

Ein Beispiel mit runden Zahlen: 1.000 Euro Kaltmiete, davon gehen ab der nicht umlegbare Hausgeld-Anteil (etwa 90 Euro), deine private Rücklage für Mietausfall und Sonderfälle, und die Rate der Finanzierung. Auf der Gegenseite kommt die Steuererstattung dazu. Wer nur "Miete gegen Rate" rechnet, übersieht den Hausgeld-Posten, und bei 90 Euro im Monat sind das 1.080 Euro im Jahr, die in keiner Exposé-Rendite auftauchen.

Auf die Rendite gerechnet macht das einen sichtbaren Unterschied: Bei 12.000 Euro Jahreskaltmiete und 300.000 Euro Kaufpreis liegt die Brutto-Mietrendite bei 4,0 Prozent. Zieht man die 1.080 Euro nicht umlegbares Hausgeld ab, bleiben 3,6 Prozent, noch vor jeder eigenen Rücklage. Exposés rechnen fast immer die erste Zahl, Banken und ehrliche Kalkulationen die zweite, und diese 0,4 Punkte Unterschied entscheiden bei knappen Objekten über die ganze Bewertung.

Deshalb gilt bei jeder Objekt-Prüfung: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung anfordern, den nicht umlegbaren Anteil herausrechnen und in die eigene Kalkulation einsetzen. Genau so rechnet auch der Kapitalanlage-Rechner, der die Bewirtschaftungskosten von der Miete abzieht, bevor er dir ein Ergebnis zeigt, und wie die komplette Rechnung von Kaufpreis bis Steuersatz zusammenläuft, steht im Überblick zur Immobilie als Kapitalanlage.

Die Jahresabrechnung: wo aus Vorauszahlung Wahrheit wird

Einmal im Jahr rechnet die Verwaltung ab, und diese Jahresabrechnung ist für Vermieter das wichtigste Dokument im ganzen Hausgeld-Thema.

Sie stellt die tatsächlichen Kosten der Anlage den Vorauszahlungen gegenüber. Waren die Kosten höher als geplant, zahlst du die Differenz nach, waren sie niedriger, bekommst du sie gutgeschrieben, meist verrechnet mit künftigen Zahlungen. Dazu zeigt die Einzelabrechnung deiner Wohnung jede Position mit ihrem Verteilerschlüssel, und gute Verwaltungen markieren, welche Positionen umlagefähig sind.

Für Vermieter hat die Abrechnung eine zweite Funktion: Sie ist die Grundlage für deine eigene Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter, und dort tickt eine Frist. Du musst dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst kannst du Nachforderungen verlieren. Kommt die WEG-Abrechnung spät, was in der Praxis vorkommt, rechnest du auf Basis der vorliegenden Belege trotzdem fristgerecht ab. Der Punkt klingt technisch, kostet bei Versäumnis aber echtes Geld, und er ist ein gutes Kriterium bei der Objekt-Prüfung: Eine Verwaltung, die ihre Abrechnungen pünktlich liefert, ist für Vermieter bares Geld wert.

Hausgeld bei Leerstand: die unbequeme Konstante

Das Hausgeld läuft weiter, wenn die Wohnung leer steht, und zwar in voller Höhe.

Ohne Mieter gibt es niemanden, der die Betriebskosten übernimmt, also zahlst du in Leerstandsmonaten den kompletten Betrag selbst, zusätzlich zur Rate. Das ist der Grund, warum Vermietbarkeit das wichtigste Kriterium jeder Kapitalanlage ist und warum eine Wohnung in gefragter Lage mit durchschnittlicher Rendite oft die bessere Wahl ist als das Hochrendite-Objekt am schwachen Standort: Die schöne Kennzahl im Exposé rechnet nie mit leeren Monaten.

Ein Trost von der Steuer-Seite: Bei ernsthafter Vermietungsabsicht bleiben Hausgeld und übrige Kosten auch während des Leerstands Werbungskosten. Belege über Inserate und Besichtigungen gehören dann in den Ordner, denn das Finanzamt fragt bei längerem Leerstand nach.

Die Steuer: wie das Hausgeld in der Anlage V landet

Für Vermieter ist das Hausgeld steuerlich dreigeteilt, und die Aufteilung folgt wieder den drei Blöcken.

Die umlagefähigen Betriebskosten sind ein durchlaufender Posten: Was du vom Mieter als Nebenkosten-Vorauszahlung bekommst, ist Einnahme, was du über das Hausgeld dafür zahlst, ist Werbungskosten. Beides gleicht sich weitgehend aus, gehört aber vollständig in die Anlage V.

Verwaltung und laufende Kosten sind sofort abziehbare Werbungskosten im Jahr der Zahlung.

Die Rücklagen-Zuführung ist der Stolperstein: Sie ist noch nicht absetzbar, wenn du sie einzahlst, sie zählt erst in dem Jahr, in dem die Verwaltung das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt. Die Jahresabrechnung weist diese Verwendung aus, und genau deshalb gehört sie zu den Unterlagen, die du für die Steuererklärung aufhebst.

Die Belege dafür bekommst du jedes Jahr frei Haus: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Abrechnung deiner Nebenkosten gegenüber dem Mieter. Wie die gesamte Vermieter-Rechnung in der Steuererklärung aussieht, von der Miete bis zur Erstattung, steht im Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern.

Was die Bank mit dem Hausgeld macht

Auch die Bank rechnet mit dem Hausgeld, und zwar konservativer als die meisten Exposés.

Bei der Kreditprüfung setzt sie für eine vermietete Wohnung Bewirtschaftungskosten an, also genau den Teil des Hausgelds, der nicht umlegbar ist, plus Puffer für Instandhaltung und Mietausfall. Gleichzeitig rechnet sie die Mieteinnahmen nicht voll an, üblich sind 70 bis 80 Prozent. Beides zusammen führt dazu, dass die Bank-Rechnung fast immer strenger aussieht als die eigene, und wer das vorher weiß, erlebt im Finanzierungsgespräch keine Überraschung. Wie die Bank diese Rechnung im Detail aufbaut, steht im Artikel zur Haushaltsrechnung der Bank. Für hier reicht die Konsequenz: Ein sauber gelesenes Hausgeld ist nicht nur Rendite-Hygiene, es entscheidet mit, ob die Finanzierung durchgeht.

Hausgeld beim Kauf: die Lese-Anleitung

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung liest du das Hausgeld nicht als eine Zahl, du liest es als drei Fragen.

Erstens: Wie setzt es sich zusammen? Der Wirtschaftsplan zeigt die Blöcke. Ein hoher Rücklagen-Anteil ist ein gutes Zeichen, ein Hausgeld fast ohne Rücklage ist eine verschobene Rechnung.

Zweitens: Passt es zum Zustand des Hauses? Ein altes Haus mit niedrigem Hausgeld spart an der falschen Stelle, meist an der Rücklage. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen, ob große Maßnahmen anstehen oder vertagt wurden, und die Geschichte der Sonderumlagen verrät, wie die Gemeinschaft wirtschaftet: Eine Serie von Umlagen bedeutet fast immer, dass das Hausgeld jahrelang zu niedrig angesetzt war.

Drittens: Was davon bleibt an dir hängen? Für die Kalkulation zählt der nicht umlegbare Anteil, nicht die Gesamtzahl. Zwei Wohnungen mit identischem Hausgeld können sich hier deutlich unterscheiden.

Beim Neubau ist das Bild einfacher: Die Rücklage startet bei null und wächst erst auf, die Bauteile sind neu, die Gewährleistung läuft, und das Hausgeld ist in den ersten Jahren entsprechend moderat. Dafür gehört die Rücklagen-Zuführung von Anfang an hinein, eine junge Gemeinschaft, die nichts anspart, wiederholt nur den Fehler der alten. Wo diese Prüfung im gesamten Kaufablauf sitzt, zeigt der Artikel zum Ablauf beim Immobilienkauf.

Wenn sich das Hausgeld ändert

Das Hausgeld ist keine feste Größe, es wird jedes Jahr neu beschlossen, und die Richtung der letzten Jahre zeigt nach oben.

Der Mechanismus: Die Verwaltung legt jährlich einen neuen Wirtschaftsplan vor, die Versammlung beschließt ihn, dein Monatsbetrag passt sich an. Steigende Energiepreise, höhere Versicherungsprämien und teurere Handwerker landen hier, dazu kommen bewusste Erhöhungen der Rücklagen-Zuführung in Anlagen, die Sanierungen vor sich haben.

Für die Kalkulation heißt das: Rechne das Hausgeld nicht als konstante Größe. Wer über zwanzig Jahre plant und dem Hausgeld dieselbe moderate Steigerung zugesteht wie den übrigen Lebenshaltungskosten, erlebt keine Überraschungen, und auf der Einnahmen-Seite gleichen Mietanpassungen das über die Jahre aus. Kritisch wird es nur dort, wo das Hausgeld sprunghaft steigt, und das passiert fast immer aus einem der zwei Gründe von oben: nachgeholte Rücklagen-Ehrlichkeit oder anstehende Sanierungen. Beides kündigt sich in den Protokollen an, lange bevor es im Wirtschaftsplan steht.

Hausgeld senken: was wirklich geht

Als einzelner Eigentümer kannst du dein Hausgeld nicht kürzen, aber die Gemeinschaft kann an echten Stellschrauben drehen, und als Miteigentümer stimmst du darüber mit ab.

Die seriösen Hebel: die Verwaltung nach Jahren neu ausschreiben, die Gebäudeversicherungen vergleichen lassen, Energieverträge des Hauses prüfen, Wartungsverträge bündeln. Das sind unspektakuläre Beschlüsse, die eine Versammlung in einer Sitzung fassen kann, und in älteren Anlagen liegen dort oft zehn Prozent des Betriebskosten-Blocks.

Der unseriöse Hebel ist der beliebteste: die Rücklagen-Zuführung kürzen. Das senkt das Hausgeld sofort und kostet nichts, bis es etwas kostet. Eine Gemeinschaft, die so spart, verlagert die Instandhaltung in die Zukunft, und der Preis dafür hat einen Namen, er heißt Sonderumlage. Wenn du als Vermieter in einer Versammlung sitzt, in der dieser Vorschlag fällt, ist die richtige Frage nicht, ob du 15 Euro im Monat sparst, es ist die Frage, was Dach und Heizung in zehn Jahren kosten.

Fazit

Das Hausgeld ist die Monatszahlung des Eigentümers an seine Gemeinschaft, aus drei Blöcken: Betriebskosten, Verwaltung, Rücklage. Für Vermieter zählt der Schnitt dazwischen: Die Betriebskosten holt die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück, Verwaltung und Rücklage bleiben bei dir und gehören deshalb in jede ehrliche Rendite-Rechnung. Steuerlich ist fast alles Werbungskosten, nur die Rücklagen-Zuführung zählt erst bei Verausgabung. Und beim Kauf ist das Hausgeld eine Lese-Übung: Die Zusammensetzung verrät mehr als die Höhe, und billig ist oft nur verschoben teuer.

Die Beispielwerte in diesem Artikel gehören zu einer erfundenen Wohnung. Was eine vermietete Wohnung bei dir rechnerisch verändert, hängt an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.