Ablauf beim Immobilienkauf: alle Schritte von der Bank-Frage bis zur ersten Miete

Ein Immobilienkauf läuft in drei Phasen: erst klärst du Geld und Objekt, dann kommt der Notar, danach die Abwicklung bis zur Übergabe. Zwischen der Unterschrift und dem Tag, an dem die Wohnung dir wirtschaftlich gehört, vergehen meist 4 bis 8 Wochen. Von der Kaufentscheidung bis zur ersten Miete auf deinem Konto sind es rund drei Monate.

Die meisten Anleitungen zu diesem Thema sind für Eigenheim-Käufer geschrieben und hören bei der Schlüsselübergabe auf. Wenn du kaufst, um zu vermieten, fängt an dieser Stelle der interessante Teil erst an: Ab welchem Tag gehört dir die Miete? Ab wann schreibst du ab? Und welches Datum zählt später für die Steuer beim Verkauf? Dieser Artikel geht den kompletten Ablauf durch, Schritt für Schritt, mit den Zeiten, den Kosten und genau diesen Terminen.

Die drei Phasen im Überblick

Der ganze Ablauf sortiert sich in drei Phasen: Vorbereitung (Geld und Objekt), Notar (Entwurf, Prüffrist, Beurkundung) und Abwicklung (Grundbuch, Zahlung, Übergabe). Die erste Phase bestimmst du selbst im Tempo, die beiden anderen haben feste Abläufe und typische Wartezeiten.

Was zuerst: Bank oder Objekt?

Die Bank. Bevor du ein einziges Exposé öffnest, klärst du, welchen Kaufpreis Einkommen, Eigenkapital und Haushaltsrechnung bei dir hergeben.

Der Grund ist einfach: Ein Objekt zu finden dauert Wochen, eine Finanzierungsanfrage zu klären auch. Wer beides nacheinander macht und mit dem Objekt anfängt, hat im schlechtesten Fall eine Wohnung gefunden, zwei Besichtigungen investiert und erfährt dann, dass die Bank bei diesem Kaufpreis nicht mitgeht. Die Wohnung ist weg, die Wochen auch.

Andersherum funktioniert es: Du klärst zuerst den Rahmen, suchst dann nur in der Preisklasse, die dazu passt, und kannst bei einem passenden Objekt schnell zusagen. Schnelligkeit ist beim Kauf ein echter Vorteil, denn der Verkäufer nimmt den Käufer, bei dem die Finanzierung sicher aussieht.

Für den Rahmen brauchst du drei Zahlen: dein verfügbares Eigenkapital, deine monatliche Sparrate ohne Schmerzen, und dein Brutto-Jahreseinkommen. Wenn du kaufst, um zu vermieten, kommt eine vierte dazu: dein Steuersatz. Er entscheidet mit, wie viel von der Rate am Ende wirklich bei dir hängen bleibt. Wie diese Rechnung im Ganzen aussieht, steht im Überblick zur Immobilie als Kapitalanlage. Wer es für die eigenen Zahlen wissen will, rechnet es im Kapitalanlage-Rechner in drei Minuten durch.

Eigenkapital heißt übrigens nicht zwingend 20 Prozent des Kaufpreises. Bei einer vermieteten Wohnung rechnet die Bank die Miete als Einnahme mit, und in vielen Fällen reicht Eigenkapital für die Kaufnebenkosten. Was geht und was nicht, hängt an deiner Situation, die Details stehen im Artikel zur Immobilie ohne Eigenkapital.

Die Unterlagen, die du vor der Entscheidung liest

Fünf Dokumente entscheiden, ob eine Wohnung eine Unterschrift verdient: der Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Jahresabrechnung der Verwaltung und bei vermieteten Wohnungen der Mietvertrag.

Der Grundbuchauszug zeigt, wem die Wohnung gehört und welche Belastungen eingetragen sind. Grundschulden des Verkäufers sind dort normal, sie werden bei der Abwicklung gelöscht. Wichtig ist, dass der Verkäufer im Grundbuch auch wirklich als Eigentümer eingetragen ist.

Die Teilungserklärung regelt, was dir allein gehört und was der Gemeinschaft. Sie legt auch fest, wie die Kosten verteilt werden und was du mit der Wohnung darfst, etwa ob eine Vermietung eingeschränkt ist.

Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen verraten, was im Haus ansteht. Eine beschlossene Sanierung geht auf dich über, wenn du nach dem Beschluss kaufst. Zusammen mit der Jahresabrechnung siehst du außerdem, wie es um die Rücklage der Gemeinschaft bestellt ist. Wie du das prüfst und welche Höhe reicht, steht im Artikel zur Instandhaltungsrücklage.

Der Mietvertrag gehört dazu, wenn die Wohnung vermietet ist. Kauf bricht nicht Miete: Du übernimmst den bestehenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten, zu der Miete, die drinsteht. Deshalb liest du ihn vorher, nicht nachher.

Beim Neubau sieht das Paket etwas anders aus. Statt Protokollen und Jahresabrechnung gibt es Baubeschreibung, Grundrisse und die Abnahme-Regelungen, und die Rücklage fängt bei null an. Das ist normal und kein Warnzeichen.

Die Reservierung

Zwischen Entscheidung und Notartermin liegt bei den meisten Käufen eine Reservierung: Der Verkäufer nimmt das Objekt vom Markt, du bekommst Zeit für Finanzierung und Prüfung.

Eine Reservierung ist eine Absprache, kein Kaufvertrag. Rechtlich bindend wird ein Immobilienkauf in Deutschland erst mit der notariellen Beurkundung, vorher kann jede Seite zurück. Genau deshalb gehört in diese Wochen alles, was oben steht: Finanzierung final klären, Unterlagen lesen, offene Fragen stellen. Die Reservierungszeit ist Arbeitszeit, keine Wartezeit.

Ein Punkt zur Einordnung: Reservierungsgebühren sind bei seriösen Anbietern die Ausnahme und, wenn überhaupt, moderat. Hohe Reservierungsgebühren ohne Notarvertrag sind ein Warnsignal, denn durchsetzbar sind solche Zahlungen ohne Beurkundung in der Regel nicht.

Der Notar: Entwurf, Prüffrist, Beurkundung

Der Notar macht aus der Einigung einen rechtsgültigen Vertrag, und er ist dabei neutral. Er vertritt weder dich noch den Verkäufer, er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich sauber ist und die Abwicklung für beide Seiten sicher läuft.

Der Ablauf: Eine Seite beauftragt den Notar, meist organisiert das der Verkäufer, die Kosten zahlst du als Käufer. Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und schickt ihn an beide Seiten. Wenn du als Privatperson von einem Unternehmen kaufst, muss der Entwurf dir gesetzlich mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist kommt aus dem Beurkundungsgesetz, und sie ist zum Nutzen: Lies den Entwurf komplett, markiere alles, was du nicht verstehst, und frag beim Notartermin nach. Fragen kosten nichts, der Notar muss sie beantworten.

Im Termin selbst liest der Notar den ganzen Vertrag laut vor. Das dauert bei einer Eigentumswohnung meist eine gute Stunde. Dann unterschreiben beide Seiten, und der Vertrag ist beurkundet.

Ab diesem Moment ist der Kauf bindend. Und ab diesem Moment läuft ein Datum, das viele übersehen: Für die Frage, ob ein späterer Verkauf steuerfrei ist, zählt der Tag der Beurkundung, nicht die Zahlung und nicht die Übergabe. Die Zehn-Jahres-Rechnung läuft von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, die Details stehen im Artikel zur Spekulationsfrist.

Nach der Unterschrift: was der Notar jetzt auslöst

Direkt nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, deine Sicherung im Grundbuch. Sie sorgt dafür, dass der Verkäufer die Wohnung nicht ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten kann, während die Abwicklung läuft.

Die Vormerkung ist der Grund, warum du bei einem Immobilienkauf Geld überweisen kannst, obwohl du noch nicht als Eigentümer eingetragen bist. Was sie genau sichert, was sie nicht kann und wo sie im Grundbuch zu finden ist, steht ausführlich im Artikel zur Auflassungsvormerkung.

Parallel passieren drei weitere Dinge, ohne dass du etwas tun musst: Der Notar besorgt die Erklärung der Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Er organisiert die Unterlagen, mit denen die alten Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden. Und bei einer Eigentumswohnung holt er, falls die Teilungserklärung das verlangt, die Zustimmung der Verwaltung ein.

Eine Sache liegt in dieser Zeit bei dir: die Grundschuld für deine Bank. Die Bank gibt das Darlehen nur gegen eine eigene Sicherheit im Grundbuch, und die Bestellung dieser Grundschuld läuft über denselben Notar. Meist wird der Termin direkt mit der Beurkundung verbunden oder kurz danach gelegt. Je schneller die Grundschuld bestellt ist, desto schneller kann die Bank auszahlen.

Wie viel Zeit vergeht zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung?

Meist 4 bis 8 Wochen. So lange dauert es, bis die Vormerkung eingetragen ist, die Gemeinde geantwortet hat und die Löschungsunterlagen der alten Bank vorliegen.

Das Tempo bestimmen in dieser Zeit die Ämter, nicht du und nicht der Verkäufer. Manche Grundbuchämter tragen eine Vormerkung in einer Woche ein, andere brauchen vier. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, schickt der Notar die Zahlungsaufforderung, und ab dann gilt die Frist aus dem Kaufvertrag, üblich sind 10 bis 14 Tage.

Du überweist den Kaufpreis in der Regel direkt an den Verkäufer, beziehungsweise deine Bank zahlt ihren Teil direkt aus dem Darlehen. Ein Notaranderkonto, bei dem das Geld über den Notar läuft, ist die Ausnahme für besondere Fälle und kostet extra.

Für dich heißt diese Wartezeit konkret: Zwischen Unterschrift und erster Rate liegen mehrere Wochen, in denen du nichts zahlst außer gegebenenfalls Bereitstellungszinsen, falls dein Darlehen schon länger bereitsteht. Das gehört in die Finanzierungsplanung, denn eine zu früh abgeschlossene Finanzierung kostet ab einem gewissen Punkt Geld fürs Warten.

Grunderwerbsteuer und die anderen Nebenkosten

Auf den Kaufpreis kommen Nebenkosten, und die zahlst du aus eigener Tasche: die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit zusammen rund 2 Prozent, und dort, wo ein Makler beteiligt ist, seine Courtage von üblicherweise gut 3 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer kommt einige Wochen nach der Beurkundung direkt vom Finanzamt, denn der Notar meldet jeden Kauf automatisch. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne die trägt das Grundbuchamt dich später nicht als Eigentümer ein. Bezahl den Bescheid deshalb zügig, er hält sonst die ganze Kette auf.

Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt die Courtage komplett, das sind bei 300.000 Euro gut 9.000 Euro Unterschied. Was bleibt, sind Steuer, Notar und Grundbuch, zusammen je nach Bundesland etwa 5,5 bis 8,5 Prozent. Diese Nebenkosten sind der Teil, für den du in fast jedem Fall eigenes Geld brauchst, denn die Bank finanziert regelmäßig den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten.

Die Übergabe: der Tag, ab dem die Miete dir gehört

Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung gehen Nutzen und Lasten auf dich über. Ab diesem Tag gehört dir die Miete, und ab diesem Tag zahlst du Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung.

Dieser Übergang ist der wirtschaftliche Eigentumswechsel, und er ist für dich als Vermieter der wichtigste Termin im ganzen Ablauf. Der Verkäufer informiert die Mieter, die Miete wird ab dem Stichtag an dich gezahlt, laufende Monate werden tagesgenau geteilt. Bei einer leerstehenden oder neu gebauten Wohnung beginnt jetzt die Vermietung, bei einer vermieteten läuft der bestehende Vertrag einfach auf dich weiter.

Zur Übergabe selbst gehört ein Protokoll: Zählerstände, Schlüssel, Zustand, bei vermieteten Wohnungen auch die Kaution, die der Verkäufer an dich weiterreicht. Das Protokoll ist unspektakulär und genau deshalb wichtig, denn es ist später der Beleg, falls über Zustand oder Zählerstände gestritten wird.

Steuerlich beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten deine Zeit als Vermieter: Ab jetzt sind die Mieten deine Einnahmen, und Zinsen, Abschreibung und Kosten sind deine Werbungskosten. Wie diese Rechnung aussieht und was am Jahresende vom Finanzamt zurückkommt, steht im Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern.

Monate später: die Eintragung im Grundbuch

Als Eigentümer eingetragen wirst du erst Monate nach der Zahlung, und das ist völlig normal. Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum um, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, die alten Grundschulden gelöscht sind und alle Genehmigungen da sind.

Je nach Amt dauert das einige Wochen bis viele Monate. In dieser Zeit bist du längst wirtschaftlicher Eigentümer: Du bekommst die Miete, du zahlst die Kosten, du schreibst ab. Die Auflassungsvormerkung sichert dich, bis die Umschreibung durch ist. Wenn der Brief vom Grundbuchamt kommt, ist das der formale Schlusspunkt eines Kaufs, der wirtschaftlich lange abgeschlossen ist.

Was beim Kauf vom Neubau anders läuft

Beim Kauf einer neu gebauten Wohnung direkt vom Eigentümer ändern sich im Ablauf drei Dinge: die Courtage entfällt, die Unterlagen sind andere, und wenn die Wohnung noch im Bau ist, zahlst du nach Baufortschritt.

Die Zahlung nach Baufortschritt ist gesetzlich geregelt: Gezahlt wird in Raten, die dem Bautenstand folgen, in bis zu sieben Abschlägen. Ein Teil nach Baubeginn, weitere nach Rohbau, Dach und Fenstern, der Rest nach Fertigstellung und Übergabe. Du zahlst also nie den vollen Preis für ein Gebäude, das noch nicht existiert.

Bei einer fertigen Neubauwohnung läuft der Ablauf wie oben beschrieben, nur mit kürzerer Unterlagen-Liste: Baubeschreibung und Grundrisse statt alter Protokolle, Abnahme statt Übergabe-Verhandlung, und eine Rücklage, die bei null beginnt. Für die Steuer ist der Neubau der interessanteste Fall, denn nur dort gibt es neben der normalen Abschreibung die Sonderwege, die die Rechnung deutlich verändern. Die Details dazu stehen in den Artikeln zur degressiven AfA und zur Sonderabschreibung nach § 7b.

Die Termine, die für deine Steuer zählen

Drei Termine aus dem Ablauf haben steuerliche Folgen, und es sind drei verschiedene: die Beurkundung, der Übergang von Nutzen und Lasten, und das Jahr der Fertigstellung.

Die Beurkundung startet die Zehn-Jahres-Rechnung für den steuerfreien Wiederverkauf. Von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, auf den Tag genau.

Der Übergang von Nutzen und Lasten startet deine Vermietung: Ab hier laufen Einnahmen und Werbungskosten, und ab hier beginnt zeitanteilig die Abschreibung.

Das Jahr der Fertigstellung entscheidet beim Neubau, welche Abschreibungswege offen sind. Manche Fenster schließen sich, deshalb gehört diese Frage in die Kaufentscheidung, nicht in die Steuererklärung zwei Jahre später.

Wer diese drei Termine kennt, liest den Kaufvertrag anders: Das Datum der Beurkundung ist nicht verhandelbar, aber der Übergabetermin ist es manchmal, und ein Übergang zum Monatsersten statt Monatsmitte macht die erste Abrechnung einfacher.

Typische Fehler im Ablauf

Die teuersten Fehler passieren nicht beim Notar, sie passieren in der Reihenfolge davor. Vier kommen immer wieder vor.

Objekt vor Rahmen. Wochen in eine Wohnung investiert, die die Bank am Ende nicht finanziert. Die Reihenfolge oben löst das.

Die Prüffrist verschenken. 14 Tage Zeit für den Vertragsentwurf, gelesen wird er am Abend vor dem Termin. Dabei ist die Frist genau dafür da, Unklares zu klären, solange sich noch etwas ändern lässt.

Die Protokolle überspringen. Eine beschlossene Sonderumlage geht auf den Käufer über. Wer die Versammlungsprotokolle nicht liest, kauft Beschlüsse mit, die er nicht kennt.

Die Nebenkosten unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen aus dem eigenen Konto, nicht aus dem Darlehen. Wer sein ganzes Eigenkapital in den Kaufpreis plant, hat für den Steuerbescheid nichts übrig, und der hält dann die Eintragung auf.

Alle vier Fehler haben dieselbe Wurzel: Der Ablauf wird von hinten gedacht, vom Objekt her. Stabiler ist er von vorn, von der eigenen Rechnung her.

Der Ablauf, wenn du über uns kaufst

Kurz gesagt: Du triffst die Entscheidungen, um den Rest kümmern wir uns.

Wer eine Wohnung aus einem unserer Projekte kauft, muss die Kette aus diesem Artikel nicht selbst organisieren. Die Unterlagen liegen fertig im Datenraum, bevor du danach fragen musst. Den Notar, die Termine und die Fristen koordiniert unser Team. Vor der Entscheidung rechnen wir deine Situation durch, an einem echten Objekt, damit du weißt, ob die Rechnung bei dir aufgeht. Und nach der Unterschrift begleiten wir die Abwicklung bis zur Übergabe und zur ersten Miete.

Der Artikel oben ist deshalb keine Aufgabenliste für dich. Er ist dafür da, dass du jeden Schritt verstehst und beim Kauf die richtigen Fragen stellen kannst.

Fazit

Ein Immobilienkauf ist eine feste Kette: Rahmen klären, Objekt prüfen, beurkunden, zahlen, übernehmen, und Monate später kommt die Eintragung. Die Wartezeiten dazwischen gehören zum System, sie sichern beide Seiten ab. Wer die Reihenfolge einhält und die Prüffristen nutzt, kauft ohne böse Überraschungen. Und wer vermietet, behält drei Termine im Blick: Beurkundung, Übergang, Fertigstellungsjahr, denn an ihnen hängen Steuer, Miete und Abschreibung.

Die Beispielwerte in diesem Artikel sind Richtwerte aus dem üblichen Ablauf. Deine Rechnung hängt an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.