Auflassungsvormerkung: was sie sichert und was sie nicht kann

Beim Notartermin unterschreiben beide Seiten, es gibt Händedruck und Glückwünsche. Danach denken die meisten Käufer, die Sache sei erledigt.

Sie ist es nicht. Nach der Unterschrift gehört die Wohnung immer noch dem Verkäufer, und das bleibt oft mehrere Monate so. Was der Käufer in dieser Zeit hat, ist ein Anspruch. Die Auflassungsvormerkung ist das Instrument, das diesen Anspruch schützt, bis er erfüllt ist.

Was eine Auflassungsvormerkung ist

Die Auflassungsvormerkung ist ein Vermerk im Grundbuch, der deinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums sichert, solange du noch nicht Eigentümer bist.

Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs und ist selbst kein Eigentum. Sie ist eine Reservierung mit rechtlicher Wirkung: Wer ins Grundbuch schaut, sieht, dass dieses Objekt bereits verkauft ist und dass ein bestimmter Käufer einen gesicherten Anspruch darauf hat.

Geregelt ist sie in § 883 BGB. Das Wort Auflassung stammt aus § 925 BGB und bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Die Vormerkung sichert genau diese noch offene Auflassung ab.

Warum es sie überhaupt gibt

Weil zwischen Kaufvertrag und Eigentumswechsel Zeit vergeht, und in dieser Zeit ist der Käufer ungeschützt.

In Deutschland geht Eigentum an einer Immobilie nicht mit der Unterschrift über, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin sind mehrere Behörden und Beteiligte am Zug: das Finanzamt wegen der Grunderwerbsteuer, die Gemeinde wegen des Vorkaufsrechts, die Bank des Verkäufers wegen der Löschung alter Grundschulden, das Grundbuchamt selbst.

Diese Kette dauert. Und in dieser Zeit steht im Grundbuch weiterhin der Verkäufer. Ohne Vormerkung könnte er die Wohnung theoretisch ein zweites Mal verkaufen, sie neu belasten, oder seine Gläubiger könnten darauf zugreifen. Der Käufer hätte dann einen Vertrag, aber kein Objekt.

Die Vormerkung schließt diese Lücke. Sie ist der Grund, warum man in Deutschland Monate zwischen Unterschrift und Eigentum aushalten kann, ohne das Geld zu riskieren.

Wie sie ins Grundbuch kommt

Der Notar beantragt sie unmittelbar nach der Beurkundung, du musst dich darum nicht kümmern.

Der Ablauf ist immer derselbe: Beide Seiten unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Im Vertrag ist die Bewilligung der Vormerkung bereits enthalten. Der Notar reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein, und dort wird sie in Abteilung II eingetragen. Je nach Auslastung des Grundbuchamts dauert das einige Tage bis mehrere Wochen.

Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist und die weiteren Voraussetzungen vorliegen, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Das ist der Brief, mit dem du erfährst, dass du jetzt zahlen darfst. Vorher zahlst du nicht, und kein seriöser Notar fordert dich vorher dazu auf.

Was sie tatsächlich verhindert

Drei Dinge, und alle drei sind selten, aber existenzbedrohend.

Der Doppelverkauf. Verkauft der Verkäufer dieselbe Wohnung an eine zweite Person, wird deren spätere Eintragung dir gegenüber unwirksam. Dein Anspruch geht vor, weil deine Vormerkung früher im Grundbuch stand.

Die nachträgliche Belastung. Nimmt der Verkäufer nach dem Vertrag noch eine Grundschuld auf, ist sie dir gegenüber unwirksam. Du bekommst die Wohnung so, wie sie dir verkauft wurde, und nicht mit einer zusätzlichen Schuld daran.

Der Zugriff seiner Gläubiger. Wird gegen den Verkäufer vollstreckt oder rutscht er in die Insolvenz, ist dein gesicherter Anspruch geschützt. Ohne Vormerkung wärst du einer von vielen Gläubigern in einem Verfahren, mit ihr bekommst du dein Objekt.

Keiner dieser Fälle tritt oft ein. Der Punkt ist ein anderer: Sie kosten dich in der Größenordnung deines gesamten Eigenkapitals, wenn sie eintreten, und die Absicherung dagegen kostet einen kleinen dreistelligen Betrag.

Was sie nicht kann

Sie macht dich nicht zum Eigentümer, und sie prüft nicht, ob dein Kauf sinnvoll ist.

Mit der Vormerkung darfst du die Wohnung nicht vermieten, nicht umbauen, nicht verkaufen und nicht beleihen. Du hast einen gesicherten Anspruch, mehr nicht. Alles, was mit Eigentum zu tun hat, beginnt später.

Sie schützt dich auch nicht vor einem schlechten Kaufpreis, einer maroden Eigentümergemeinschaft, einer leeren Instandhaltungsrücklage oder einem Mietvertrag weit unter Marktniveau. Die Vormerkung ist ein juristisches Sicherungsmittel, kein Qualitätsurteil über das Objekt.

Und noch etwas: Alte Belastungen, die bereits vor deiner Vormerkung im Grundbuch standen, bleiben bestehen. Deshalb gehört ein aktueller Grundbuchauszug vor die Unterschrift, nicht danach.

Wo genau sie im Grundbuch steht

Das Grundbuch hat drei Abteilungen, und wer weiß, was in welcher steht, liest einen Grundbuchauszug in fünf Minuten.

Abteilung I nennt den Eigentümer. Wer die Immobilie besitzt, seit wann, und auf welcher Grundlage er sie erworben hat. Solange du nur eine Vormerkung hast, steht hier weiterhin der Verkäufer.

Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen. Hier steht deine Auflassungsvormerkung, und hier steht auch alles andere, was das Eigentum einschränkt: Wegerechte für den Nachbarn, ein Wohnrecht für die Verkäuferin, ein Nießbrauch, ein Vorkaufsrecht, ein Erbbaurecht. Diese Abteilung ist die interessanteste für einen Käufer und die, die am häufigsten überflogen wird.

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte. Also Hypotheken und Grundschulden, meist von Banken. Beim Kauf einer bestehenden Wohnung stehen hier in der Regel noch die Kredite des Verkäufers. Sie werden Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung gelöscht, das organisiert der Notar über die Löschungsbewilligung der Bank.

Was für dich daraus folgt: Ein Grundbuchauszug, der älter als ein paar Wochen ist, ist wenig wert. Und die Abteilung, die du selbst lesen solltest, ist die zweite. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit macht aus einer Kapitalanlage etwas ganz anderes, und es steht dort in einer einzigen unauffälligen Zeile.

Was der Notar macht und was nicht

Er sorgt dafür, dass der Vorgang rechtlich sauber abläuft. Er sagt dir nicht, ob der Preis in Ordnung ist.

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er vertritt weder dich noch den Verkäufer, sondern beurkundet und wickelt ab. Er belehrt beide Seiten über die rechtliche Bedeutung dessen, was sie unterschreiben, prüft die Identität, beantragt die Vormerkung, holt die Unterlagen ein und überwacht die Fälligkeit.

Was nicht zu seinen Aufgaben gehört: eine Meinung dazu, ob die Wohnung ihr Geld wert ist. Ob die Miete marktüblich ist. Ob die Instandhaltungsrücklage reicht. Ob deine Finanzierung sinnvoll ist. Er prüft die Rechtslage, nicht die Wirtschaftlichkeit.

Das wird regelmäßig verwechselt. Manche Käufer gehen zum Notartermin mit dem Gefühl, dort werde noch einmal jemand draufschauen, ob das alles eine gute Idee ist. Dieser Jemand ist nicht vorgesehen. Wer eine wirtschaftliche Einschätzung will, muss sie sich vorher besorgen.

Nutz die Belehrung trotzdem. Der Notar liest den Vertrag im Termin vollständig vor, und du darfst dabei jederzeit unterbrechen und nachfragen. Der Entwurf muss dir außerdem vorher zur Verfügung stehen, bei Verbrauchern in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung. Diese zwei Wochen sind zum Lesen da, nicht zum Verstreichen.

Wie lange es dauert

Von der Unterschrift bis zur Eigentumsumschreibung vergehen in der Regel mehrere Monate, häufig zwei bis fünf.

Die Vormerkung selbst steht meist nach einigen Tagen bis wenigen Wochen im Grundbuch. Der Rest der Zeit geht für die Schritte danach drauf: die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die es erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt, der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht, die Löschungsunterlagen der Bank des Verkäufers, und am Ende die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.

Wie lange es konkret dauert, hängt stark vom Bundesland und vom einzelnen Grundbuchamt ab. Manche arbeiten in Wochen, andere in Monaten. Darauf hat weder dein Notar noch dein Verkäufer Einfluss.

Wichtig für die Planung: Diese Wartezeit ist kein Leerlauf. Du zahlst in dieser Phase bereits, und du bekommst in aller Regel auch schon die Miete. Warum, steht weiter unten.

Was sie kostet

Die Vormerkung ist keine eigene Rechnung, sondern ein Posten in den Notar- und Grundbuchkosten.

Beide richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich festgelegt, im Gerichts- und Notarkostengesetz. Für Notar und Grundbuch zusammen kann man grob mit einem niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises rechnen. Der Anteil, der auf die Vormerkung entfällt, ist dabei klein: Sie wird mit einem Bruchteil der Gebühr angesetzt, die für die Eigentumsumschreibung anfällt.

Weil die Gebühren gesetzlich geregelt sind, lohnt sich der Preisvergleich zwischen Notaren nicht. Sie kosten alle dasselbe. Worin sie sich unterscheiden, ist die Geschwindigkeit und die Bereitschaft, Fragen zu erklären.

Bezahlt werden sie vom Käufer. Das ist in § 448 BGB so angelegt und steht entsprechend im Vertrag. Eine Ausnahme gibt es: Die Löschung der alten Grundschulden des Verkäufers zahlt der Verkäufer, denn es sind seine Schulden, die aus dem Grundbuch verschwinden.

Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten, die nicht mitfinanziert werden. Sie müssen aus deinem Eigenkapital kommen, zusammen mit der Grunderwerbsteuer und einer möglichen Maklerprovision.

Der Termin, der für deine Rechnung zählt

Nicht die Eigentumsumschreibung, sondern der Übergang von Nutzen und Lasten. Das ist der Satz, den kaum ein Erklärartikel bringt, und der für einen Kapitalanleger der wichtigste im ganzen Vertrag ist.

Im Kaufvertrag steht ein Stichtag, meist gekoppelt an die vollständige Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag stehen dir die Mieteinnahmen zu, und ab diesem Tag trägst du die laufenden Kosten: Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung, Grundsteuer.

Das heißt: Du bekommst die Miete Monate bevor du im Grundbuch stehst. Und du zahlst ab demselben Tag alles, was dazugehört.

Für die Steuer ist dieser Termin ebenfalls der maßgebliche. Die Abschreibung auf das Gebäude beginnt mit der Anschaffung, und als Anschaffungszeitpunkt gilt der Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr, nicht die Eintragung im Grundbuch. Wer im Dezember den Nutzen-Lasten-Wechsel hat und im März umgeschrieben wird, rechnet steuerlich ab Dezember.

Genau deshalb ist der Stichtag im Vertrag kein Detail für den Notar, sondern eine Zahl, die du kennen solltest, bevor du unterschreibst.

Wenn auf die Vormerkung verzichtet wird

Das kommt vor, und in zwei Fällen ist es unbedenklich.

Beim Kauf vom Bauunternehmen mit Bürgschaft. Wenn der Verkäufer eine Bürgschaft nach der Makler- und Bauträgerverordnung stellt, ist dein gezahltes Geld dadurch abgesichert. Die Vormerkung ist dann nicht der einzige Schutz.

Bei Zahlung erst nach Umschreibung. Wenn du überhaupt erst zahlst, wenn du im Grundbuch stehst, gibt es die Lücke nicht, die die Vormerkung schließt. Diese Konstellation ist allerdings selten, weil kaum ein Verkäufer sie akzeptiert.

In allen anderen Fällen gilt: Wer dich bittet, ohne Vormerkung zu zahlen, bittet dich, ein Risiko zu übernehmen, das nicht deins ist. Die Ersparnis liegt im dreistelligen Bereich, das Risiko in der Höhe deines Eigenkapitals. Das ist kein Handel, den man macht.

Wann sie wieder verschwindet

Automatisch mit der Eigentumsumschreibung, ohne dass du etwas tun musst.

Sobald du als Eigentümer eingetragen bist, hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht. Der Notar hat das üblicherweise schon im Kaufvertrag mitbeantragt.

Anders liegt der Fall, wenn ein Kauf nicht zustande kommt, etwa weil vom Vertrag zurückgetreten wird. Dann bleibt die Vormerkung zunächst stehen und muss aktiv gelöscht werden. Dafür braucht das Grundbuchamt eine beglaubigte Löschungsbewilligung des Käufers. Wer sie nicht erteilt, blockiert den Weiterverkauf, und genau deshalb wird um solche Erklärungen gelegentlich gestritten.

Für Verkäufer heißt das: Eine alte Vormerkung im Grundbuch ist ein Warnsignal. Für Käufer: Ein Blick in Abteilung II gehört zur Prüfung, bevor unterschrieben wird.

Was du in der Wartezeit erledigst

Die Monate zwischen Zahlung und Umschreibung sind keine Pause. Ab dem Nutzen-Lasten-Wechsel bist du wirtschaftlich dran, also läuft ab da auch die Arbeit.

Die Hausverwaltung braucht deine Daten. Sie stellt das Hausgeld auf dich um und schickt künftig dir die Abrechnungen und die Einladungen zur Eigentümerversammlung. Ohne diese Meldung landet beides weiter beim Verkäufer.

Der Mieter erfährt vom Wechsel. Üblich ist ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer, in dem der Eigentümerwechsel steht und ab wann die Miete an welches Konto geht. Das verhindert die peinlichste Variante: dass die Miete noch monatelang beim alten Eigentümer eingeht.

Die Kaution wird übergeben. Sie gehört dem Mieter und muss vom Verkäufer an dich weitergereicht werden, samt Nachweis, wo sie liegt. Das gehört in den Kaufvertrag und wird trotzdem regelmäßig vergessen.

Die Versicherung läuft weiter. Die Gebäudeversicherung geht kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Du solltest wissen, welche das ist, was sie deckt und ob du sie behalten willst.

Die Grunderwerbsteuer kommt per Bescheid. Meist wenige Wochen nach dem Notartermin, mit kurzer Zahlungsfrist. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass es überhaupt weitergeht, denn ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung schreibt das Grundbuchamt nichts um.

Wer diese fünf Punkte abhakt, hat am Tag der Umschreibung nichts mehr zu tun. Wer sie liegen lässt, sortiert später Zahlungen, die an die falsche Stelle gegangen sind.

Was in der Praxis schiefgeht

Nicht die Vormerkung selbst, sondern das, was drumherum passiert.

Zu früh gezahlt. Der häufigste Fehler. Gezahlt wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, nie auf Zuruf des Verkäufers oder eines Vermittlers.

Die Finanzierung steht noch nicht. Zwischen Unterschrift und Fälligkeit vergehen oft nur wenige Wochen. Wer dann noch mit der Bank verhandelt, kommt unter Druck. Die Finanzierungszusage gehört vor den Notartermin, nicht danach.

Der Nutzen-Lasten-Stichtag wird überlesen. Er entscheidet, ab wann Miete fließt und ab wann Kosten laufen. Wer ihn nicht kennt, wundert sich über die erste Hausgeldabrechnung.

Alte Einträge in Abteilung II werden übersehen. Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Diese Rechte bleiben, deine Vormerkung ändert daran nichts.

Was du daraus mitnimmst

Der Kaufvertrag ist nicht das Ende des Kaufprozesses, sondern der Anfang einer Phase, die Monate dauert.

In dieser Phase schützt dich die Vormerkung zuverlässig gegen die drei Risiken, die aus der Person des Verkäufers kommen. Sie schützt dich nicht gegen eine Rechnung, die von Anfang an nicht aufging.

Deshalb liegt die eigentliche Arbeit vor dem Notartermin: Zahlen prüfen, Finanzierung sichern, Unterlagen lesen, Stichtag verstehen. Danach ist es Verwaltung.

Fazit

Die Auflassungsvormerkung sichert deinen Anspruch auf eine Wohnung, die dir noch nicht gehört. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs, wird vom Notar beantragt, kostet wenig und verhindert die seltenen, aber teuren Fälle: Doppelverkauf, nachträgliche Belastung, Zugriff der Gläubiger des Verkäufers.

Was sie nicht tut: dich zum Eigentümer machen. Bis dahin vergehen meist zwei bis fünf Monate.

Und der Termin, der für deine Rechnung zählt, ist ein anderer als der, den die meisten im Blick haben. Nicht die Eintragung im Grundbuch, sondern der Übergang von Nutzen und Lasten. Ab dem Tag fließt die Miete, laufen die Kosten und beginnt die Abschreibung. Er steht im Kaufvertrag, und er ist verhandelbar.

Bevor du beim Notar sitzt

Die Vormerkung ist Verwaltung. Die Entscheidung fällt vorher, und sie fällt an deinen Zahlen.

Der Rechner unten geht acht Fragen mit dir durch und zeigt dir, in welcher Größenordnung du kaufen könntest, wie viel davon das Finanzamt übernimmt und was dir noch fehlt, falls es heute nicht reicht.

Wer das vor dem ersten Termin weiß, verhandelt anders. Auch über den Stichtag.