Notarkosten beim Immobilienkauf: die Rechnung, die Fälligkeit und was Vermieter absetzen

Notar und Grundbuchamt kosten beim Immobilienkauf zusammen rund 2 Prozent des Kaufpreises, davon entfällt der größere Teil auf den Notar. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt, bei jedem Notar identisch und nicht verhandelbar. Bei 300.000 Euro Kaufpreis kommen so, je nach Umfang, grob 5.500 bis 6.500 Euro an Gebühren zusammen, Finanzierung eingerechnet.

Weil an der Höhe nichts zu drehen ist, beantwortet dieser Artikel die Fragen, an denen wirklich etwas hängt: was in der Rechnung steckt, wann sie fällig wird, was der Verkäufer übernimmt, und vor allem, was Vermieter daraus steuerlich machen. Denn die Notarkosten fallen bei einer vermieteten Wohnung in zwei sehr verschiedene Steuer-Töpfe, und wer die Trennung kennt, holt sich einen Teil deutlich schneller zurück.

Warum die Notarkosten fix sind

Die Höhe der Notar- und Grundbuchgebühren regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, und zwar für jeden Notar in Deutschland gleich.

Die Logik des Gesetzes: Jede Leistung des Notars hat einen Gebührensatz, und der wird auf den Geschäftswert angewendet, beim Kauf ist das der Kaufpreis. Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine doppelte Gebühr, der Vollzug und die Betreuung je eine halbe, die Eintragungen beim Grundbuchamt kommen dazu. Weil alles tabelliert ist, gibt es keinen teuren und keinen günstigen Notar, und Preisvergleiche sind sinnlos. Das ist kein Nachteil, es ist der Kern des Systems: Der Notar ist neutraler Amtsträger, nicht Dienstleister im Wettbewerb, und bezahlt wird er unabhängig davon, für wen sich der Vertrag am Ende mehr lohnt.

Ob Haus oder Eigentumswohnung, macht dabei übrigens keinen Unterschied: Das Gesetz kennt nur den Geschäftswert, nicht die Objektart. Eine Wohnung für 300.000 Euro kostet beim Notar dasselbe wie ein Haus für 300.000 Euro, nur der Kaufpreis bewegt die Gebühr, nach oben wie nach unten, und das in abflachenden Stufen: Ein doppelt so teures Objekt kostet beim Notar deutlich weniger als das Doppelte.

Für die Planung heißt das: Die Notarkosten sind die am besten vorhersagbare Position der gesamten Kaufnebenkosten. Wie sie sich in das große Bild aus Grunderwerbsteuer und übrigen Nebenkosten einfügen, zeigt der Artikel zu den Kaufnebenkosten, der in derselben Woche im Plan direkt daneben liegt.

Die Rechnung bei 300.000 Euro Kaufpreis

Die meistgestellte Frage zuerst, mit gerundeten Werten für einen Kauf mit 250.000 Euro Finanzierung:

Die Spanne am Ende kommt aus dem Umfang: Ohne Finanzierung entfallen Grundschuld-Positionen, zusätzliche Vollmachten oder Urkunden kosten extra, und die genauen Beträge hängen an Auslagen und Nebenpositionen. Als Faustgröße für die Eigenkapital-Planung funktioniert: 1,5 Prozent für den Notar, 0,5 bis 1 Prozent für das Grundbuch, zusammen etwa 2 bis 2,5 Prozent mit Finanzierung.

Wichtig für die Liquiditätsplanung: Diese Summe kommt aus deiner Tasche, nicht aus dem Darlehen. Banken finanzieren regelmäßig den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten, und deshalb gehören Notar und Grundbuch zu dem Eigenkapital, das du mindestens brauchst. Was das für Käufer mit wenig Erspartem heißt, steht im Artikel zur Immobilie ohne Eigenkapital.

Was der Notar für das Geld eigentlich tut

Hinter der Rechnung steckt mehr als der eine Termin mit dem Vorlesen: Der Notar wickelt den kompletten Eigentumswechsel ab und sichert dabei beide Seiten gegeneinander ab.

Vor dem Termin entwirft er den Kaufvertrag, prüft das Grundbuch auf Belastungen und stimmt den Text mit beiden Parteien ab. Im Termin liest er den Vertrag vollständig vor, erklärt auf Nachfrage jede Klausel und beurkundet die Unterschriften. Danach beginnt der Teil, den Käufer selten sehen: Er lässt die Auflassungsvormerkung eintragen, die dich schützt, bevor du im Grundbuch stehst. Er holt die Löschungsbewilligungen für die alten Grundschulden des Verkäufers ein, fragt bei der Gemeinde das Vorkaufsrecht ab und besorgt beim Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Umschreibung läuft. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung, dein Signal, den Kaufpreis zu überweisen. Zum Schluss beantragt er die Eigentumsumschreibung, und mit der Eintragung gehört dir die Immobilie.

Diese Reihenfolge ist der Grund, warum zwischen Unterschrift und Übergabe meist vier bis acht Wochen liegen, und warum keine der beiden Seiten der anderen vertrauen muss: Du zahlst erst, wenn dein Erwerb gesichert ist, der Verkäufer gibt das Eigentum erst her, wenn das Geld da ist. Gemessen daran sind die anderthalb Prozent für den Notar die Versicherungsprämie für das größte Geschäft, das die meisten Menschen je abschließen.

Die Rechnung lesen: was die Positionen bedeuten

Die Notarrechnung sieht kryptischer aus, als sie ist, denn hinter den Gebühren-Kürzeln stecken genau die Schritte von oben.

Die Beurkundungsgebühr ist der große Block, sie deckt Entwurf, Beratung und den Termin ab. Die Vollzugsgebühr bezahlt die Arbeit danach, also Vormerkung, Bescheinigungen und Anträge. Die Betreuungsgebühr fällt an, wenn der Notar die Fälligkeit überwacht, was beim finanzierten Kauf der Normalfall ist. Dazu kommen Auslagen für Post, Abrufe und Dokumente sowie die Umsatzsteuer. Die Grundbuchkosten kommen in einer separaten Rechnung direkt vom Amtsgericht, ohne Umsatzsteuer.

Für die Steuer-Sortierung weiter unten lohnt ein Blick auf die Zuordnung: Alles, was den Kaufvertrag betrifft, gehört in den einen Topf, alles mit dem Wort Grundschuld in den anderen. Die Rechnung trennt das sauber, du musst es nur übernehmen und die Belege aufheben, am besten gleich in dem Ordner, in dem später auch die Werbungskosten der Vermietung landen.

Gibt es regionale Unterschiede?

Bei Notar und Grundbuch nicht: Das Gebührengesetz gilt bundesweit, ein Notar in München kostet exakt so viel wie einer in Rostock.

Die Suchanfragen nach "Notarkosten Bayern" oder "Notarkosten NRW" zielen auf einen Unterschied, den es an anderer Stelle tatsächlich gibt: bei der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Wer Kaufnebenkosten regional vergleicht, vergleicht also die Steuer, nie den Notar. Für die Standortwahl einer Kapitalanlage ist das ein echter Faktor, zwischen Bayern mit 3,5 Prozent und Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent liegen bei 300.000 Euro Kaufpreis immerhin 9.000 Euro.

Wann die Notarkosten fällig werden

Die Rechnung des Notars kommt kurz nach der Beurkundung, die des Grundbuchamts nach den jeweiligen Eintragungen, und beide sind sofort fällig, unabhängig vom Kaufpreis.

Das überrascht viele Käufer, denn der Kaufpreis selbst fließt erst Wochen später, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Notarkosten laufen vor dieser Kaufpreis-Fälligkeit auf, du zahlst sie also in der Wartezeit zwischen Unterschrift und Übergabe. Wer seine Liquidität eng plant, legt die Beträge deshalb vor dem Notartermin zurück. Die zeitliche Einordnung im gesamten Kaufablauf, von der Beurkundung bis zur Schlüsselübergabe, zeigt der Artikel zum Ablauf beim Immobilienkauf.

Und noch eine Feinheit: Die Kosten entstehen mit der Beurkundung endgültig. Platzt der Kauf danach noch, etwa weil die Finanzierung wider Erwarten scheitert, bleiben die Notarkosten trotzdem fällig. Auch deshalb gehört die Finanzierungszusage vor den Notartermin, nicht dahinter.

Ein Wort zum Notaranderkonto: In manchen Ratgebern taucht es als Standard auf, tatsächlich ist es die Ausnahme. Beim Anderkonto zahlst du den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars, der ihn erst weiterleitet, wenn alles gesichert ist, und diese Verwahrung kostet zusätzliche Gebühren, bei 300.000 Euro mehrere Hundert Euro. Der Normalfall ist heute die Direktzahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung, sie leistet über die Auflassungsvormerkung denselben Schutz und kostet nichts extra. Ein Anderkonto braucht es nur in Sonderlagen, etwa wenn die Immobilie vor der Umschreibung übergeben wird oder viele Gläubiger gleichzeitig abzulösen sind. Wer dir ohne solchen Grund ein Anderkonto vorschlägt, sollte das Warum erklären können, denn du bezahlst es.

Wer zahlt: Käufer, Verkäufer und die alte Grundschuld

Im Normalfall zahlt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs, der Verkäufer zahlt die Löschung seiner alten Belastungen.

Die Käufer-Seite umfasst Beurkundung, Vollzug, Vormerkung, Eigentumsumschreibung und alles rund um die eigene Finanzierung. Die Verkäufer-Seite ist schmaler, aber nicht null: Die alten Grundschulden des Verkäufers müssen aus dem Grundbuch gelöscht werden, damit du lastenfrei erwirbst, und diese Löschungskosten trägt der Verkäufer. So steht es üblicherweise im Kaufvertrag, und der Notar rechnet entsprechend getrennt ab.

Wer verkauft, sollte diese Position kennen: Je nach Höhe der eingetragenen Grundschulden kommen für Löschungsbewilligungen und Grundbuchgebühren einige Hundert Euro zusammen. Mehr Notarkosten hat ein Verkäufer im Normalfall nicht, die Vermarktung selbst ist notarfrei, und die Beurkundung zahlt der Käufer.

Die Grundschuld: der zweite Vertrag im selben Termin

Wer finanziert, unterschreibt beim Notar gleich zwei Verträge: den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung, mit der die Bank ihre Sicherheit ins Grundbuch bekommt.

Ohne eingetragene Grundschuld zahlt keine Bank aus, deshalb gehört dieser Schritt fest in den Ablauf. Praktisch läuft es so: Die Bank schickt dem Notar ihr Grundschuldformular, und die Beurkundung wird direkt an den Kaufvertrags-Termin angehängt, zehn Minuten mehr, eine Urkunde mehr. Teil des Formulars ist üblicherweise die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, ein sperriger Satz mit einfacher Bedeutung: Zahlst du den Kredit nicht, kann die Bank direkt aus der Urkunde vollstrecken, ohne vorher zu klagen. Das ist Standard bei praktisch jeder Immobilienfinanzierung in Deutschland und kein Grund zur Sorge, aber du solltest wissen, was du da unterschreibst.

Für die Kosten heißt das: Die Grundschuld-Positionen tauchen bei Notar und Grundbuchamt zusätzlich auf, in unserem Beispiel mit rund 1.100 Euro. Und genau diese Positionen sind steuerlich die interessantesten, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Die Steuer-Trennung: zwei Töpfe für Vermieter

Für Vermieter ist die wichtigste Frage nicht, was der Notar kostet, sondern wo die Kosten steuerlich landen, und hier trennt das Steuerrecht sauber in zwei Töpfe.

Topf 1, die Kosten des Erwerbs: Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung. Das sind Anschaffungsnebenkosten. Sie werden dem Kaufpreis zugeschlagen, im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Boden verteilt, und der Gebäudeanteil wandert in die Abschreibung. Wirkung: verteilt über die gesamte Nutzungsdauer.

Topf 2, die Kosten der Finanzierung: Beurkundung und Eintragung der Grundschuld. Das sind Finanzierungskosten und damit sofort abziehbare Werbungskosten im Jahr der Zahlung, genau wie die Kreditzinsen selbst. Wirkung: komplett im ersten Jahr.

In Zahlen an unserem 300.000er-Beispiel: Rund 1.100 Euro Grundschuld-Kosten sind im ersten Jahr voll absetzbar und holen bei 42 Prozent Grenzsteuersatz etwa 460 Euro sofort zurück. Die übrigen rund 4.500 Euro wandern über die Anschaffungsnebenkosten in die Abschreibung und wirken dort Jahr für Jahr mit. Wer die Notarrechnung einfach als einen Block verbucht, verschenkt den schnellen Topf, und die Rechnung weist die Positionen einzeln aus, die Trennung ist also keine Rechenarbeit, nur Sortierarbeit.

Eigenheim und Kapitalanlage: dieselben Kosten, zwei Rechnungen

Die Notarkosten sind bei beiden Käufen identisch, ihre Wirkung auf dein Vermögen ist es nicht, und dieser Unterschied fehlt in fast jedem Notarkosten-Ratgeber.

Beim selbst genutzten Eigenheim sind die rund 5.600 Euro aus unserem Beispiel endgültig ausgegebenes Geld. Es gibt keine Mieteinnahmen, gegen die sie verrechnet werden könnten, keine Abschreibung, keinen Werbungskosten-Abzug. Sie erhöhen nur die Summe, die das Haus erst einmal wieder an Wert gewinnen muss, bevor der Kauf rechnerisch bei null steht, zusammen mit Grunderwerbsteuer und den übrigen Nebenkosten sind das schnell 10 Prozent des Kaufpreises.

Bei der vermieteten Wohnung durchlaufen dieselben 5.600 Euro die beiden Töpfe von oben: Der Grundschuld-Anteil kommt über die Steuererklärung des ersten Jahres anteilig zurück, der Rest mindert über die Abschreibung Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung. Die Kosten verschwinden dadurch nicht, aber ein spürbarer Teil fließt zurück, und zwar aus Steuern, die du sonst ohnehin gezahlt hättest.

Das ist kein Argument gegen das Eigenheim, ein Zuhause kauft man aus anderen Gründen als eine Geldanlage. Es ist ein Argument dafür, die beiden Käufe nicht mit derselben Rechnung zu bewerten: Die Kaufnebenkosten des Eigenheims sind Konsum, die der Kapitalanlage sind Teil einer Investition, die Miete und Steuervorteile zurückspielt. Wer beides erwägt, sollte beide Rechnungen nebeneinanderlegen, der Artikel Wann lohnt sich eine Immobilie? geht diesen Vergleich im Ganzen durch.

Notarkosten sparen: was geht und was nicht

Am Notar selbst lässt sich nichts sparen, die Gebühren sind Gesetz. Sparen lässt sich an dem, was beurkundet wird, und an den Nebenkosten drumherum.

Was wirklich hilft: keine unnötigen Zusatzurkunden. Jede zusätzliche Vollmacht, jede getrennte Beurkundung kostet eigene Gebühren, und vieles lässt sich im Kaufvertrag miterledigen, die Grundschuld etwa direkt im Anschluss an die Beurkundung im selben Termin. Auch wer den Termin gut vorbereitet, spart real: Wenn Finanzierung, Grundschuldformular und alle Unterlagen beim ersten Termin vollständig vorliegen, braucht es keine Nachtrags-Urkunde und keinen zweiten Anlauf, und jeder vermiedene Zusatztermin ist eine vermiedene Gebühr. Auch bewegliche Sachen wie eine Einbauküche mit eigenem Betrag im Vertrag sparen Geld, das allerdings bei der Grunderwerbsteuer, die nur auf Grundstück und Gebäude anfällt.

Was nicht hilft: Notar-Hopping (alle kosten dasselbe), das Weglassen der Auflassungsvormerkung (sie ist dein Schutz in der Zeit zwischen Zahlung und Eintragung, die paar Hundert Euro sind die am besten investierten der ganzen Rechnung) und Angebote, den Kauf "ohne Notar" abzuwickeln, die gibt es in Deutschland schlicht nicht, ohne Beurkundung ist ein Immobilienkauf unwirksam.

Der ehrliche Rat lautet deshalb: Plane die 2 bis 2,5 Prozent als feste Größe ein und optimiere dort, wo tatsächlich Spielraum ist, bei Kaufpreis, Finanzierung und Steuer.

Fazit

Die Notarkosten sind die planbarste Position des Immobilienkaufs: rund 2 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch, gesetzlich fix, vom Käufer getragen, fällig kurz nach der Beurkundung und nicht Teil des Bankdarlehens. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner alten Belastungen. Für Vermieter zählt die Trennung in zwei Steuer-Töpfe: Erwerbskosten wandern in die Abschreibung, Grundschuld-Kosten sind sofort absetzbar. Und gespart wird an unnötigen Urkunden und bei den Nebenkosten drumherum, am Notar selbst nie.

Die Beispielwerte in diesem Artikel sind gerundete Größenordnungen nach der gesetzlichen Gebührentabelle, die exakte Rechnung stellt dir der Notar nach der Beurkundung. Was ein Kauf bei dir insgesamt rechnerisch bedeutet, hängt dagegen an drei Dingen, die kein Gebührengesetz vorgibt: an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.