Immobilie ohne Eigenkapital: was wirklich geht und was es kostet

Kannst du eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen? Ja. Die Bank nennt das Vollfinanzierung, und sie vergibt sie, nur eben längst nicht an jeden und nie zum Standardzins.

Die zweite Frage ist die wichtigere, und sie wird seltener gestellt: Solltest du? Dafür braucht es keine Meinung, dafür braucht es eine Rechnung. Die kommt in diesem Artikel, mit Zahlen, die beide Seiten zeigen: was die Vollfinanzierung kostet und wann sie trotzdem die richtige Entscheidung sein kann.

Was "ohne Eigenkapital" genau heißt

Ohne Eigenkapital kaufen heißt, dass die Bank mehr als den üblichen Anteil finanziert, und dafür gibt es drei Stufen mit festen Namen.

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, zahlst du selbst.

• 105- bis 110-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Du bringst kein eigenes Geld mit. Das ist die echte Vollfinanzierung.

• Der Normalfall dazwischen: Du zahlst die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises, die Bank den Rest. Je mehr du selbst einbringst, desto besser dein Zins.

Der Grund für die Zurückhaltung der Banken ist nüchtern: Der Kaufpreis steht als Wohnung im Grundbuch, die Bank hat eine Sicherheit. Die Grunderwerbsteuer und der Notar sind dagegen ausgegeben und weg. Ein Kredit auf die Nebenkosten ist für die Bank ein Kredit ohne Gegenwert, und den lässt sie sich über den Zins bezahlen.

Der Beleihungsauslauf: die Stellschraube hinter dem Zins

Hinter den Prozent-Stufen steckt ein Begriff, den du kennen solltest, weil er deinen Zins bestimmt: der Beleihungsauslauf. Er beschreibt, wie viel Prozent des Objektwerts die Bank finanziert.

Zwei Dinge daran überraschen die meisten. Erstens rechnet die Bank nicht mit deinem Kaufpreis, sie rechnet mit dem Beleihungswert, und der liegt durch Sicherheitsabschläge oft etwas unter dem Kaufpreis. Wer 100 Prozent des Kaufpreises finanziert, liegt beim Beleihungsauslauf also rechnerisch schon über 100. Zweitens springt der Zins an festen Schwellen: Bis 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, bis 80 wird es etwas teurer, ab 90 und erst recht über 100 steigt der Aufschlag spürbar.

Daraus folgt eine Rechnung, die kaum jemand macht: Schon ein kleiner Eigenanteil kann dich unter die nächste Schwelle bringen und verbilligt damit den kompletten Kredit. Zehntausend Euro mehr Eigenkapital verbessern nicht nur zehntausend Euro, sie verbessern den Zins auf die gesamte Summe. Deshalb lohnt vor jeder Finanzierungsanfrage der Blick, wie weit die nächste Schwelle entfernt ist.

Wer eine Vollfinanzierung bekommt

Eine Vollfinanzierung bekommt, wessen Zahlen die fehlende Sicherheit ersetzen. Vier Dinge prüft die Bank dabei besonders streng.

Das Einkommen. Deutlich überdurchschnittlich und stabil. Die Haushaltsrechnung muss die höhere Rate mit sichtbarem Abstand hergeben, nicht auf Kante.

Die Anstellung. Unbefristet, außerhalb der Probezeit, je länger beim Arbeitgeber, desto besser. Selbstständige brauchen mehrere gute Jahresabschlüsse und mehr Geduld.

Die Schufa. Sauber. Bei einer Finanzierung ohne Sicherheitspuffer verzeiht die Bank keine offenen Posten. Auch erledigte Altlasten gehören vor der Anfrage geprüft, eine Selbstauskunft ist kostenlos und erspart Überraschungen im Gespräch.

Selbstständige haben es bei der Vollfinanzierung schwerer, nicht unmöglich. Statt drei Gehaltsabrechnungen wollen Banken zwei bis drei Jahresabschlüsse mit stabilen Gewinnen sehen, und der Prüfprozess dauert länger. Wer als Unternehmer ohne Eigenkapital anfragt, plant mehr Vorlauf und mehr Unterlagen ein, die Logik der Stufen ist dieselbe.

Das Objekt. Werthaltig und vermietbar. Die Bank rechnet mit, was die Wohnung im Zweifel bei einem Verkauf bringt. Ein Neubau in ordentlicher Lage bekommt eher eine hohe Finanzierung als der Sanierungsfall auf dem Land.

Bei einer vermieteten Wohnung kommt ein Punkt dazu, der in den Eigenheim-Ratgebern fehlt: Die künftige Kaltmiete zählt in der Haushaltsrechnung als Einnahme. Banken setzen sie vorsichtig an, meist mit einem Abschlag, aber sie hilft. Ein Käufer mit gutem Gehalt und vermieteter Wohnung stemmt auf dem Papier mehr Kredit als derselbe Käufer mit einem Eigenheim, das keine Miete bringt.

Was die Vollfinanzierung kostet

Der Preis der Vollfinanzierung ist ein Zinsaufschlag auf die gesamte Kreditsumme, und der summiert sich. Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also danach, wie viel Prozent des Objektwerts sie finanzieren. Über 100 Prozent wird es spürbar teurer.

Die Beispielrechnung, mit derselben Wohnung wie in den anderen Artikeln dieser Reihe: Kaufpreis 300.000 Euro, Nebenkosten 31.500 Euro. Alle Werte sind Beispielwerte, die Zinssätze Annahmen zur Veranschaulichung der Staffelung.

Rund 400 Euro mehr Rate im Monat, fast 4.000 Euro mehr Zinsen im Jahr. Das ist der Preis dafür, die 51.500 Euro auf dem Konto zu behalten.

Warum die Rechnung beim Vermieten anders aussieht

Bei einer vermieteten Wohnung arbeiten zwei Dinge gegen den Zinsaufschlag, die es beim Eigenheim nicht gibt.

Die Miete zahlt mit. Die Rate von 1.690 Euro zahlst du nicht allein, die Kaltmiete übernimmt einen großen Teil. Dein eigener Anteil steigt durch die Vollfinanzierung, aber er startet von einer viel niedrigeren Basis als beim Eigenheim.

Die Zinsen sind Werbungskosten. Beim Eigenheim sind die 13.600 Euro Zinsen privates Vergnügen. Bei der vermieteten Wohnung mindern sie den steuerlichen Überschuss, und bei hohem Grenzsteuersatz holt sich ein Teil davon über die Steuererklärung zurück. Wie dieser Rechenweg läuft, steht im Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern.

In Zahlen, an der Beispielrechnung von oben: Die Vollfinanzierung kostet 13.600 statt 9.800 Euro Zinsen im ersten Jahr, also 3.800 Euro mehr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent holt sich die Steuererklärung davon rund 1.600 Euro zurück, weil die kompletten Zinsen als Werbungskosten zählen. Der echte Mehraufwand schrumpft damit auf gut 2.200 Euro im Jahr. Immer noch Geld, aber eine andere Zahl als die, mit der die Eigenheim-Ratgeber schrecken.

Deshalb ist die Vollfinanzierung bei Investoren mit hohem Einkommen kein exotisches Modell. Sie kann sinnvoll sein, wenn drei Dinge zusammenkommen: Das Einkommen gibt die Rate locker her, das Eigenkapital ist woanders sinnvoller eingesetzt oder gebunden, und der Steuersatz mildert den Zinsaufschlag spürbar. Wer dagegen ohne Eigenkapital kaufen will, weil kein Eigenkapital da ist, hat ein anderes Problem, und das löst kein Kredit.

Der realistischere Weg: wenig statt null

Für die meisten Käufer ist der beste Weg keiner von beiden Extremen: die Kaufnebenkosten selbst zahlen, den Kaufpreis finanzieren lassen.

Das hat drei Vorteile. Der Zins bleibt in der normalen Staffel, weil die Bank nur den Gegenwert im Grundbuch finanziert. Die Rate bleibt niedriger. Und die Bank liest das Signal, dass da jemand wirtschaften kann, was die ganze Verhandlung entspannt.

In Zahlen heißt das bei der Beispielwohnung: gut 30.000 Euro eigenes Geld statt null, dafür rund 400 Euro weniger Rate im Monat und ein besserer Zins über die gesamte Laufzeit. Schon ab etwa 10.000 Euro Eigenkapital ist ein Einstieg unter Bedingungen machbar, dann eben mit einem kleineren Objekt. Die Übersicht, wie Eigenkapital neben Steuersatz, Bank und Zeithorizont in die Gesamtentscheidung einzahlt, steht im Artikel Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage und auf der Seite zur Immobilie als Kapitalanlage.

Die Alternativen aus den Ratgebern, ehrlich einsortiert

Neben der Vollfinanzierung kursieren in den Ratgebern weitere Wege zum Kauf ohne eigenes Geld, und sie sind nicht alle gleich viel wert.

Das Familien-Darlehen. Eltern oder Großeltern leihen dir den Nebenkosten-Anteil privat. Für die Bank zählt das je nach Ausgestaltung wie Eigenkapital, und innerhalb der Familie sind die Konditionen freundlicher. Sauber aufsetzen: schriftlicher Vertrag, klare Rückzahlung, damit weder das Finanzamt noch der Familienfrieden ein Problem bekommt. Von den Alternativen die brauchbarste.

Eine zweite Immobilie als Sicherheit. Wer ein abbezahltes Elternhaus mit einer Grundschuld belasten lässt, ersetzt damit Eigenkapital. Funktioniert, verpfändet aber das Eigentum anderer Leute für dein Investment. Das gehört nur auf den Tisch, wenn alle Beteiligten die Rechnung verstehen und einen klaren Plan für die Ablösung haben.

Förderkredite. KfW-Programme können bei Neubauten ein Baustein der Finanzierung sein und die Konditionen verbessern. Eigenkapital ersetzen sie nicht, sie ergänzen die Struktur. Welche Programme zu Objekt und Jahr passen, klärt die Finanzierungsberatung, die Bedingungen ändern sich regelmäßig.

Crowdinvesting und Immobilienfonds. Tauchen in jeder "ohne Eigenkapital"-Liste auf und gehören ehrlich aussortiert: Damit kaufst du keine Immobilie, du leihst einem Projektentwickler Geld oder kaufst Anteile. Kein Grundbuch, kein Hebel, keine Abschreibung. Das ist eine andere Anlageklasse, die Unterschiede stehen im Artikel In Immobilien investieren.

Wie viel Eigenkapital optimal ist

Wenn null geht, aber teuer ist, stellt sich die eigentliche Frage: Wie viel eigenes Geld ist die richtige Menge? Als Kapitalanleger gibt es darauf eine klarere Antwort als beim Eigenheim.

Das Minimum sind die Kaufnebenkosten, das ist die Basis-Stufe mit normalem Zins. Sinnvoll ist oft etwas mehr, nämlich genau so viel, dass du unter die nächste Beleihungsschwelle rutschst und der Zins auf die Gesamtsumme fällt. Und nach oben gibt es eine Grenze, die viele überrascht: Jeder Euro Eigenkapital über das Sinnvolle hinaus senkt deine Eigenkapitalrendite, weil dieselbe Wohnung dann mit mehr eigenem Geld erwirtschaftet wird. Der Mechanismus dahinter steht im Artikel zur Rendite bei Immobilien.

Kurz gesagt: so viel wie nötig für Zins und Puffer, so wenig wie möglich darüber hinaus. Eigenkapital ist bei einer Kapitalanlage ein Werkzeug, kein Sicherheitspolster, das man maximiert.

Eigenkapital und Reserve: zwei Töpfe, ein Unterschied

Ein Begriffspaar wird in dieser Debatte ständig vermischt, und die Vermischung ist teuer: Eigenkapital und Reserve sind zwei verschiedene Töpfe.

Eigenkapital ist das Geld, das in den Kauf fließt und danach in der Wohnung steckt. Die Reserve ist das Geld, das nach dem Kauf auf dem Konto liegen bleibt, für Leerstand, Reparaturen und die Nebenkostenabrechnung, die anders ausfällt als gedacht. Als Faustwert: mehrere Monatsraten, unangetastet.

Die Vollfinanzierungs-Frage bezieht sich immer nur auf den ersten Topf. Der zweite ist nicht verhandelbar, in keiner Variante. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital, aber mit solider Reserve kann funktionieren. Eine Finanzierung mit letztem Ersparten als Eigenkapital und leerem Konto dahinter ist die schlechteste aller Kombinationen, auch wenn sie auf dem Papier nach mehr Sicherheit aussieht. Banken sehen das übrigens genauso: Wer nach dem Kauf noch liquide ist, bekommt leichter eine Zusage als der, der sich leerkauft.

Zwei Rechnungen vor der Anfrage

Bevor du eine Bank fragst, was geht, solltest du zwei Rechnungen selbst gemacht haben, denn beide bestimmen, ob das Geht auch ein Sollte ist.

Die Schwellen-Rechnung. Wie viel Eigenkapital fehlt bis zur nächsten Beleihungsstufe? Manchmal liegen zwischen der 110-Prozent-Anfrage und einer deutlich besseren Kondition nur wenige tausend Euro, die sich über ein Familien-Darlehen oder ein paar Monate Sparen schließen lassen. Diese Rechnung dauert zehn Minuten und kann über die Laufzeit einen fünfstelligen Betrag ausmachen.

Der Stress-Test. Bleibt die Rate bezahlbar, wenn zwei Monate keine Miete kommt? Und was passiert nach dem Ende der Zinsbindung, wenn der Anschlusszins höher liegt? Wer beide Fragen mit ruhigem Puls beantwortet, kann über eine hohe Finanzierung reden. Wer bei der ersten schon rechnen muss, hat seine Antwort ebenfalls, nur eine andere.

So bereitest du die Bank-Anfrage vor

Ob die Bank bei wenig oder keinem Eigenkapital mitgeht, entscheidet sich zur Hälfte an deiner Vorbereitung, denn geprüft wird, was auf dem Tisch liegt.

Dazu gehören: die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der letzte Steuerbescheid, eine ehrliche Aufstellung von Vermögen und laufenden Krediten, eine aktuelle Schufa-Selbstauskunft und beim konkreten Objekt die Unterlagen der Wohnung samt Mietkalkulation. Wer das vollständig und geordnet einreicht, signalisiert genau die Verlässlichkeit, die eine hohe Finanzierung braucht.

Zwei Handwerksregeln dazu. Erstens: mehrere Angebote einholen, denn die Spielräume beim Beleihungsauslauf unterscheiden sich zwischen Banken erheblich, und ein Vermittler vergleicht das in einem Durchgang. Zweitens: Bei Vergleichen auf eine Konditionsanfrage achten statt einer Kreditanfrage, damit die Abfragen deine Schufa nicht belasten. Der Unterschied ist ein Wort im Formular und wichtig genug, ihn anzusprechen.

Die drei Fehler bei der Finanzierung ohne Eigenkapital

Drei Fehler machen aus einer sportlichen Finanzierung eine gefährliche, und alle drei sind vermeidbar.

1. Ohne Puffer ins Rennen gehen. Vollfinanzierung plus leeres Konto heißt: Der erste Monat Leerstand oder die erste Reparatur wird zum Ernstfall. Wer ohne Eigenkapital kauft, braucht die Reserve auf dem Konto erst recht. Einige Monatsraten, unangetastet.

2. Den Zinsaufschlag kleinreden. Ein halbes Prozent klingt harmlos. Auf 331.500 Euro über die Laufzeit gerechnet ist es ein fünfstelliger Betrag. Der Aufschlag gehört in die Rechnung, bevor unterschrieben wird, nicht danach.

3. Kaufen, weil es geht. Dass eine Bank Ja sagt, heißt nicht, dass die Rechnung für dich aufgeht. Die Bank prüft ihr Risiko, nicht deine Rendite. Deine Rechnung mit Miete, Steuerwirkung und eigenem Anteil musst du selbst aufmachen, oder mit jemandem, der sie dir vorrechnet, bevor er dir etwas zeigt.

Woran du unseriöse "Ohne Eigenkapital"-Angebote erkennst

Ein Wort zur Werbung, denn "Immobilie kaufen ohne Eigenkapital" ist auch eine beliebte Anzeigen-Zeile von Vertrieben, und dort ist sie oft ein Köder.

Das Erkennungszeichen ist die Reihenfolge. Ein seriöser Anbieter rechnet zuerst deine Situation durch, mit Steuerbescheid und Haushaltsrechnung, und sagt dir danach, ob und was geht. Ein Köder-Angebot zeigt dir zuerst das Objekt, verspricht die Finanzierung als Formsache und wird bei der Frage nach dem Beleihungsauslauf unkonkret. Wer dir eine Vollfinanzierung zusagt, bevor er deine Zahlen kennt, verspricht etwas, das nicht seins ist, denn die Entscheidung fällt bei der Bank.

Die Prüffragen sind dieselben wie überall: Wer rechnet zuerst, wer haftet, und was passiert, wenn du Nein sagst. An den Antworten erkennst du in fünf Minuten, mit wem du es zu tun hast.

Fazit

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist möglich, teurer und an Bedingungen geknüpft: starkes Einkommen, saubere Schufa, werthaltiges Objekt. Bei einer vermieteten Wohnung mildern Miete und Steuerwirkung den Aufschlag, deshalb kann die Vollfinanzierung für Gutverdiener aufgehen, wo sie beim Eigenheim eine schlechte Idee wäre. Für die meisten bleibt der Mittelweg der klügste: Nebenkosten selbst, Kaufpreis von der Bank, Puffer auf dem Konto. Entscheidend ist nie, was die Bank maximal mitmacht. Entscheidend ist, was deine Rechnung hergibt.

Finde heraus, was bei dir geht

Ob mit viel, wenig oder ohne Eigenkapital: Entscheidend ist zuerst, was Einkommen, Rücklagen und Bank-Sicht bei dir hergeben.

Genau das prüft der Rechner, anonym und in drei Minuten. Acht Fragen, und am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinen Zahlen rechnerisch aufgeht und was deine größte Baustelle ist.