Haushaltsrechnung: wie die Bank rechnet und wie du sie vor dem Termin selbst machst

Die Haushaltsrechnung ist die Rechnung, mit der eine Bank prüft, ob du dir die Kreditrate dauerhaft leisten kannst: alle monatlichen Einnahmen auf der einen Seite, alle Ausgaben plus bankeigene Pauschalen auf der anderen, und der Überschuss muss die neue Rate mit Puffer decken. Fällt diese Rechnung negativ aus, gibt es keinen Kredit, egal wie gut das gewählte Objekt selbst ist.

Das Entscheidende dabei: Die Bank rechnet nicht mit deinen Zahlen, sie rechnet mit ihren. Sie setzt Pauschalen an, wo du echte Kontoauszüge hast, sie kürzt Mieteinnahmen um einen festen Abschlag, und sie ignoriert Einnahmen, die dir sicher erscheinen. Wer diese Logik kennt, kann seine eigene Rechnung vor dem Bankgespräch aufstellen und weiß vorher, ob die Finanzierung durchgeht, statt es im Termin zu erfahren.

Was die Haushaltsrechnung ist und wo sie im Prozess steht

Die Haushaltsrechnung ist der Teil der Kreditprüfung, der deine laufende Zahlungsfähigkeit misst, im Bank-Deutsch die Kapitaldienstfähigkeit.

Sie ist eine von drei Prüfungen, die jede Immobilienfinanzierung durchläuft. Die Schufa-Abfrage schaut in die Vergangenheit: Hast du bisher zuverlässig gezahlt? Die Objektprüfung schaut auf die Immobilie: Was ist sie als Sicherheit wert? Und die Haushaltsrechnung schaut nach vorn: Reicht dein monatlicher Überschuss dauerhaft für die Rate? Alle drei müssen passen, aber die Haushaltsrechnung ist die, an der es bei normal verdienenden Käufern am häufigsten knapp wird, und die einzige der drei, die du vor dem Termin komplett selbst nachbauen kannst.

Gesetzlich ist die Prüfung übrigens vorgeschrieben: Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie darf eine Bank einen Immobilienkredit nur vergeben, wenn die Rückzahlung aus dem laufenden Einkommen wahrscheinlich ist. Der Verkaufswert der Immobilie allein reicht als Begründung nicht. Deshalb führt an dieser Rechnung kein Weg vorbei, bei keiner Bank.

So rechnet die Bank: das Schema

Das Grundschema ist bei allen Banken gleich, nur die Pauschalen unterscheiden sich im Detail: Einnahmen minus Ausgaben ergibt den frei verfügbaren Überschuss, und in den muss die neue Rate passen.

Drei Eigenheiten dieses Schemas überraschen fast jeden Erstkäufer. Erstens zählt beim Gehalt der nachweisbare Dauerzustand: Das Grundgehalt der letzten drei Abrechnungen zählt voll, variable Boni, Überstunden und Provisionen je nach Bank nur zur Hälfte oder gar nicht, bei Selbstständigen gilt der Schnitt der letzten zwei bis drei Steuerbescheide. Zweitens rechnet die Bank die neue Rate konservativ: Viele Institute setzen für die Prüfung nicht den aktuellen Zins an, sondern einen höheren Prüfzins oder eine Mindest-Tilgung, damit die Rechnung auch nach Ablauf der Zinsbindung noch aufgeht. Drittens muss nach der Rate ein Puffer übrig bleiben, je nach Bank ein fester Betrag von 100 bis 300 Euro im Monat, als Reserve für das, was keine Pauschale erfasst.

Der Prüfzins verdient ein Zahlenbeispiel, weil er die Rechnung unbemerkt verschiebt: Ein Darlehen über 280.000 Euro kostet bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 1.283 Euro im Monat. Prüft die Bank aber mit einem Ansatz von zusammen 6,5 Prozent, rechnet sie intern mit gut 1.500 Euro, also mehr als 230 Euro über deiner echten Rate. Deine Haushaltsrechnung muss diese höhere Zahl aushalten, auch wenn du sie nie überweist. Wer knapp kalkuliert, scheitert deshalb manchmal an einer Rate, die es gar nicht gibt.

Die Pauschalen: warum die Bank anders rechnet als du

Der häufigste Streitpunkt der Haushaltsrechnung sind nicht die Einnahmen, es sind die Ausgaben, denn die Bank ersetzt deine echten Kosten durch ihre Pauschalen, und die sind bewusst hoch angesetzt.

Die Lebenshaltungspauschale deckt Essen, Kleidung, Freizeit, Urlaub und alles Übrige ab. Je nach Bank liegt sie für einen Single grob bei 800 bis 1.000 Euro im Monat, für Paare und Familien entsprechend höher, mit Zuschlag pro Kind. Dass du tatsächlich sparsamer lebst, kannst du selten dagegenhalten, die Pauschale ist Mindestansatz: Liegen deine nachgewiesenen Kosten darüber, zählen die höheren, liegen sie darunter, zählt trotzdem die Pauschale.

Dazu kommen die Positionen, die viele vergessen, weil sie im Alltag klein wirken. Die Kfz-Pauschale von 150 bis 300 Euro pro Auto, unabhängig davon, was dein Auto wirklich kostet. Konsum-Raten jeder Art, vom Möbelkredit über die Handy-Finanzierung bis zur Ratenzahlung beim Online-Kauf. Ein eingeräumter Dispo und hohe Kreditkartenlimits, die manche Banken anteilig als potenzielle Belastung ansetzen, selbst wenn du sie nie ausschöpfst. Und Unterhaltspflichten, die voll zählen.

Die Konsequenz für die Vorbereitung: Vieles davon lässt sich in den Monaten vor dem Bankgespräch legal und dauerhaft bereinigen. Die Handy-Finanzierung ablösen, das ungenutzte Zweitkonto mit Dispo kündigen, das Kreditkartenlimit auf ein realistisches Maß senken. Jede gestrichene Position verbessert die Rechnung Monat für Monat, und anders als beim Eigenkapital kostet das Aufräumen nichts.

Bei Vermietung: die Miete zählt nur zu 70 bis 80 Prozent

Wer eine vermietete Wohnung finanziert, bringt eine Einnahme mit, die das Eigenheim nicht hat, und genau hier rechnet die Bank am eigenwilligsten: Sie erkennt die Miete nur mit einem Abschlag an, üblich sind 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete.

Der Abschlag ist kein Misstrauen gegen dich, er ist die Pauschale der Bank für das Vermieter-Risiko: Leerstand zwischen zwei Mietern, Verwaltung, Instandhaltung, eben die Kosten, die der Artikel zum Hausgeld im Detail auseinandernimmt. Manche Banken setzen statt des Abschlags eine explizite Bewirtschaftungspauschale an, das Ergebnis ist dasselbe: Von 1.000 Euro Kaltmiete kommen 700 bis 800 Euro in deiner Haushaltsrechnung an.

Was fast keine Bank ansetzt, ist der Steuervorteil. Die Erstattung, die eine vermietete Wohnung über Abschreibung und Werbungskosten Jahr für Jahr zurückholt, taucht in der Haushaltsrechnung in der Regel nicht auf, weil sie vom künftigen Steuerbescheid abhängt. Das heißt: Die Bank rechnet deine Kapitalanlage systematisch schlechter, als sie nach Steuern für dich läuft. Wer die eigene Rechnung inklusive Steuereffekt kennt, versteht diese Lücke und erschrickt im Bankgespräch nicht, der Artikel Mieteinnahmen versteuern zeigt die Steuer-Seite im Detail.

Und für die Einordnung zwischen den beiden Kaufarten, ohne Beratung in die eine oder andere Richtung: Beim Eigenheim steht die neue Rate ohne jede Gegen-Einnahme in der Rechnung, die Wohnung erzeugt dort keinen Euro Einnahme. Bei der Kapitalanlage bringt das Objekt seine anteilige Miete als Einnahme mit. Deshalb kommt es vor, dass dieselbe Person eine vermietete Wohnung finanziert bekommt, für die ein gleich teures Eigenheim rechnerisch nicht reichen würde, und umgekehrt bindet die Kapitalanlage die Haushaltsrechnung für einen späteren Eigenheim-Wunsch nur teilweise, eben weil sie ihre eigene Einnahme mitbringt.

Ein Beispiel: dieselbe Person, einmal knapp, einmal machbar

Ein durchgerechnetes Beispiel zeigt, wie die Bausteine zusammenkommen. Alle Werte sind Beispielwerte und je nach Bank verschieden.

Eine Angestellte, ledig, 4.000 Euro netto, eigene Warmmiete 1.100 Euro, ein Auto, keine weiteren Kredite. Sie will eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage finanzieren, die Rate liegt bei 1.250 Euro im Monat, die Kaltmiete der Wohnung bei 1.000 Euro.

Die Finanzierung geht mit deutlichem Puffer durch. Nun dieselbe Person mit zwei Änderungen, die im Alltag kaum auffallen: ein geleastes Auto für 450 Euro statt der 200-Euro-Pauschale und eine 0-Prozent-Finanzierung über 250 Euro im Monat. Der Überschuss vor der Rate sinkt auf 1.900 Euro, nach der Rate bleiben 650 Euro, und bei einer Bank, die mit Prüfzins statt Ist-Rate rechnet, wird aus der bequemen Zusage ein Grenzfall. Zwei Konsum-Entscheidungen, rund 500 Euro Unterschied, und genau deshalb lohnt das Aufräumen vor dem Termin.

Die zweite Wohnung: wie die Rechnung mit Bestand aussieht

Ab der zweiten Immobilie wiederholt sich das Muster, die Haushaltsrechnung wird nur länger: Jedes Bestandsobjekt bringt seine Miete mit Abschlag als Einnahme und seine volle Rate als Ausgabe mit.

Eine gut laufende erste Wohnung hilft der Rechnung also, statt sie zu blockieren. Wenn die Bestandswohnung 1.000 Euro Kaltmiete bringt, von denen 750 angerechnet werden, und ihre Rate 800 Euro beträgt, belastet sie die Haushaltsrechnung mit gerade einmal 50 Euro im Monat, obwohl ein sechsstelliges Darlehen dahinter steht. Nach ein paar Jahren, wenn die Miete gestiegen und die Rate gleich geblieben ist, dreht das Vorzeichen, und das Objekt stützt die Rechnung sogar. Genau über diesen Mechanismus bauen Angestellte mit gutem Gehalt nach und nach mehrere Wohnungen auf, ohne dass ihr Konsum-Spielraum schrumpft.

Zwei Dinge ändern sich trotzdem mit dem Bestand. Erstens verlangt die Bank eine Objektliste: alle Immobilien mit Verkehrswert, Restschuld, Miete und Rate, damit die Gesamtlage sichtbar ist. Wer diese Liste gepflegt mitbringt, verkürzt jede weitere Finanzierung. Zweitens schauen Banken ab mehreren Einheiten stärker auf das Gesamtbild als auf die einzelne Rechnung, spätestens dann zählt die saubere Historie der ersten Objekte mehr als jede Pauschale.

Was die Bank neben den Zahlen noch liest

Die Haushaltsrechnung ist Arithmetik, aber rund um sie herum liest die Bank Signale, und ein paar davon wiegen schwerer, als ihre Euro-Beträge vermuten lassen.

Die Kontoauszüge der letzten drei Monate sind Pflichtlektüre des Beraters. Regelmäßige Dispo-Nutzung, Rücklastschriften und auffällige Buchungen wie häufiges Online-Glücksspiel sind dort Warnhinweise, unabhängig davon, ob die Rechnung rechnerisch aufgeht. Umgekehrt liest sich eine konstante monatliche Sparrate wie ein Beleg dafür, dass die künftige Rate schon heute geübt wird: Wer 800 Euro im Monat nachweisbar spart, dem glaubt die Bank eine 1.200-Euro-Rate schneller als jemandem mit gleichem Gehalt und leerem Sparkonto.

Auch der Arbeitsvertrag spielt hinein: In der Probezeit oder mit Befristung finanzieren viele Banken gar nicht oder nur mit Zusatzsicherheiten, der entspannteste Zeitpunkt für eine Finanzierungsanfrage liegt nach der Probezeit im unbefristeten Verhältnis. Und das Alter fließt über die Frage ein, wie die Rate nach dem Renteneintritt gedeckt wäre, was bei langen Laufzeiten zu einer zweiten, kleinen Haushaltsrechnung für die Rentenphase führt. Nichts davon ist ein Ausschluss, aber alles davon ist besser vorher bedacht als im Termin improvisiert.

Die eigene Haushaltsrechnung: in fünf Schritten vor dem Bankgespräch

Du brauchst keine Bank, um diese Rechnung aufzustellen, ein Abend und deine Kontoauszüge reichen, und danach kennst du dein Limit selbst.

Schritt 1: Einnahmen konservativ ansetzen. Nettogehalt laut Abrechnung, Boni und variable Anteile höchstens zur Hälfte, geplante Mieteinnahmen mit 75 Prozent der Kaltmiete. Was du hier zu optimistisch ansetzt, fliegt dir im Termin um die Ohren, also rechne wie die Bank, nicht wie dein Bauchgefühl.

Schritt 2: Ausgaben mit Bank-Brille erfassen. Deine echte Warmmiete, je Auto 200 Euro, jede laufende Rate, Unterhalt, Versicherungen außerhalb der Nebenkosten. Für die Lebenshaltung nimmst du die Pauschale, nicht deine Excel-Wahrheit: 900 bis 1.000 Euro als Single, plus grob 250 Euro je weitere Person im Haushalt.

Schritt 3: Überschuss bilden und Rate dagegen stellen. Einnahmen minus Ausgaben, davon die geplante Rate abziehen. Bleiben mindestens 200 bis 300 Euro Puffer, sieht die Rechnung bankfähig aus. Wird es enger, weißt du es jetzt, Monate vor dem Termin, und kannst gegensteuern.

Schritt 4: Störer beseitigen. Konsum-Raten ablösen, ungenutzte Dispos und überhöhte Kartenlimits kündigen, Kontoauszüge drei Monate sauber halten, denn die Bank liest sie. Jede bereinigte Position verschiebt dein Limit nach oben.

Schritt 5: Unterlagen bündeln. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der letzte Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweis, bei einer Kapitalanlage das Exposé mit der Miete und bei Bestand die Objektliste aus dem Abschnitt oben. Wer dem Berater eine fertige, konservative Haushaltsrechnung vorlegt, führt das Gespräch, statt es zu erleiden, und signalisiert genau die Sorte Zuverlässigkeit, die Banken bepreisen. Der Unterschied ist im Termin spürbar: Statt gemeinsam Kontoauszüge zu sortieren, redet ihr über Konditionen.

Wie das Bankgespräch in den gesamten Kaufablauf eingebettet ist, von der Finanzierungsanfrage bis zur Auszahlung, zeigt der Artikel zum Ablauf beim Immobilienkauf, und was die Bank neben der Haushaltsrechnung an Eigenkapital sehen will, hat einen eigenen Artikel.

Wenn es knapp wird: was hilft und was nicht

Fällt deine Proberechnung knapp aus, gibt es vier ehrliche Hebel, und ein paar unehrliche, von denen du die Finger lässt.

Was hilft: mehr Eigenkapital, weil eine kleinere Darlehenssumme die Rate direkt senkt. Eine niedrigere Anfangstilgung oder längere Zinsbindung, weil sie die monatliche Rate reduziert, um den Preis längerer Rückzahlung. Das Aufräumen der Ausgabenseite, wie oben beschrieben. Und ein zweiter Kreditnehmer, etwa der Partner mit eigenem Einkommen, der die Einnahmenseite real verstärkt.

Was nicht hilft: Einnahmen schönen oder Ausgaben verschweigen, denn die Bank prüft Kontoauszüge und Schufa ohnehin, und eine bei der Prüfung auffliegende Lücke beendet nicht nur diesen Antrag, sie bleibt auch für künftige Anfragen bei derselben Bank im Gedächtnis. Ebenso wenig hilft es, kurz vor dem Termin Geld zwischen Konten zu schieben, um Eigenkapital vorzutäuschen, die Herkunft jedes größeren Betrags wird abgefragt. Auch das Hoffen auf die eine lockere Bank ist keine Strategie: Die Pauschalen unterscheiden sich, die Pflicht zur Prüfung nicht. Wenn die Rechnung strukturell nicht reicht, ist die Antwort ein kleineres Objekt oder ein späterer Kauf mit mehr Eigenkapital, nicht die kreativere Darstellung.

Fazit

Die Haushaltsrechnung entscheidet über deine Finanzierung, und sie folgt festen Regeln: konservativ angesetzte Einnahmen, Pauschalen statt echter Kosten auf der Ausgabenseite, ein Abschlag von 20 bis 30 Prozent auf jede Miete, ein Puffer nach der Rate. Der Steuervorteil einer vermieteten Wohnung taucht bei den meisten Banken gar nicht auf, die Bank rechnet deine Kapitalanlage also schlechter, als sie nach Steuern ist. Wer die Rechnung vor dem Termin selbst aufstellt und die Störer von Dispo bis Konsum-Rate beseitigt, kennt sein Limit, bevor die Bank es ihm nennt.

Alle Pauschalen und Beispielwerte in diesem Artikel sind Größenordnungen, jede Bank rechnet im Detail anders. An der Grundlogik ändert das nichts: Wer seine Zahlen kennt, bevor die Bank sie kennt, verhandelt aus einer anderen Position.

Wenn du wissen willst, wo du stehst, bevor du mit irgendeiner Bank sprichst: Der Rechner stellt dir genau diese Fragen, acht Stück, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.