Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage? Die ehrliche Antwort

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn vier Dinge gleichzeitig stimmen: dein Steuersatz, dein Eigenkapital, deine Situation bei der Bank und dein Zeithorizont. Fehlt eins davon, lohnt sie sich nicht, egal wie gut das Objekt ist.

Das ist die ganze Antwort, und der Rest dieses Artikels füllt sie mit Zahlen, mit einem echten Fall und mit den vier Situationen, in denen die Antwort Nein heißt. Auffällig ist, was in dieser Antwort nicht vorkommt: die Wohnung. Die Ratgeber und Banken-Rechner zu dieser Frage reden fast nur über das Objekt. Rendite, Kaufpreisfaktor, Lage. Alles richtig, alles wichtig, und trotzdem nur die halbe Frage. Denn dieselbe Wohnung kann sich für deinen Kollegen lohnen und für dich nicht.

Die vier Bedingungen im Überblick

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage für dich lohnt, hängt an vier Bedingungen, und nur eine davon hat mit der Wohnung zu tun.

Dein Steuersatz. Bei einer finanzierten Neubauwohnung übernehmen Mieter und Finanzamt den größten Teil der Rate. Wie viel das Finanzamt beisteuert, hängt an deinem Grenzsteuersatz. Bei 42 Prozent kommt aus derselben Wohnung deutlich mehr zurück als bei 25.

Dein Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten von etwa 10 bis 12 Prozent finanziert die Bank in der Regel nicht mit. Dafür brauchst du eigenes Geld, alles Weitere ist verhandelbar.

Deine Situation bei der Bank. Unbefristete Anstellung, saubere Schufa, überschaubare laufende Kredite. Die Bank prüft, was am Monatsende übrig bleibt, nicht dein Bruttogehalt.

Dein Zeithorizont. Zehn Jahre, mindestens. Vorher ist ein Verkaufsgewinn steuerpflichtig, und die Kaufnebenkosten haben sich noch nicht verdient.

Was die üblichen Kennzahlen beantworten und was nicht

Die Kennzahlen der Ratgeber bewerten das Objekt, und dafür sind sie gut. Eine Nettomietrendite ab etwa 4 Prozent gilt als solide, ein Kaufpreisfaktor bis 25 als vernünftig, in gefragten Städten auch bis 30. Wie du beide Werte rechnest, steht im Artikel zur Rendite bei Immobilien.

Was diese Zahlen nicht können: deine Frage beantworten. Der Kaufpreisfaktor kennt deinen Steuersatz nicht, die Nettomietrendite kennt dein Eigenkapital nicht, und keine der beiden weiß, ob deine Bank mitspielt. Ein Objekt mit Faktor 24 kann für einen Käufer mit 42 Prozent Steuersatz ein gutes Geschäft sein und für einen mit 25 Prozent ein monatliches Verlustgeschäft, bei identischem Kaufvertrag.

Deshalb ist die Reihenfolge falsch, in der die meisten suchen. Erst Wohnungen anschauen und dann rechnen heißt, sich in etwas zu verlieben, bevor man weiß, ob man es sich leisten kann. Die Rechnung gehört an den Anfang.

Die Vor- und Nachteile im ehrlichen Überblick

Bevor es in die einzelnen Bedingungen geht, gehören beide Seiten auf den Tisch, denn eine vermietete Immobilie hat echte Nachteile, und wer sie verschweigt, berät schlecht.

Die Vorteile gelten nur, wenn die vier Bedingungen stimmen. Die Nachteile gelten immer. Genau deshalb ist die Frage nach dem Lohnen keine Objekt-Frage. Es ist die Frage, ob du die Nachteile aushalten kannst, während die Vorteile für dich arbeiten.

Immobilie oder ETF: der Unterschied, der zählt

Die Frage kommt in fast jedem Gespräch, deshalb gehört sie hier beantwortet: Der Kernunterschied ist der Hebel, nicht die Rendite-Tabelle.

In einen ETF-Sparplan steckst du dein eigenes, bereits versteuertes Geld, und es bleibt jederzeit verfügbar. Bei einer vermieteten Immobilie arbeitest du mit dem Geld der Bank, und Mieter und Finanzamt bedienen den Kredit mit. Dafür bindest du dich für ein Jahrzehnt und übernimmst Vermieter-Risiken. Das eine ist flexibel und unverstärkt, das andere gehebelt und verbindlich.

Deshalb ist das Entweder-oder die falsche Frage. Wer die vier Bedingungen erfüllt, kann beides nebeneinander laufen lassen, und bei wem sie fehlen, für den ist der Sparplan der ehrlichere erste Schritt. Was zu deiner Situation passt, ist am Ende deine Entscheidung, gegebenenfalls mit deinem Finanz- oder Steuerberater.

Der Steuersatz: ab wann der Hebel greift

Als Angestellter wird eine vermietete Immobilie ab etwa 75.000 Euro brutto im Jahr interessant. Ab da zahlst du genug Steuern, dass sich ein spürbarer Teil davon in die Tilgung deiner eigenen Wohnung umlenken lässt.

Der Mechanismus dahinter: Abschreibung, Zinsen und Verwaltung erzeugen bei einer finanzierten Neubauwohnung auf dem Papier einen Verlust, obwohl deine Liquidität deutlich weniger belastet wird. Dieser Verlust wird mit deinem Gehalt verrechnet und senkt deine Einkommensteuer, Jahr für Jahr. Je höher dein Grenzsteuersatz, desto größer der Effekt. Den kompletten Rechenweg mit Beispiel zeigt der Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern.

Ein Zahlenbeispiel für die Größenordnung: Erzeugt eine finanzierte Neubauwohnung auf dem Papier 10.000 Euro Verlust im Jahr, vor allem durch die Abschreibung, dann bringt das bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 4.200 Euro Erstattung. Bei 25 Prozent sind es 2.500 Euro. Gleiche Wohnung, gleicher Vertrag, 1.700 Euro Unterschied pro Jahr, allein aus dem Steuersatz.

Unterhalb der Schwelle funktioniert der Mechanismus auch, nur eben schwächer. Dann muss die Wohnung sich fast allein aus Miete und Kaufpreis rechnen, und das schaffen aktuell wenige Objekte. Das ist keine Wertung, das ist Arithmetik.

Das Eigenkapital: was es wirklich braucht

Eigenes Geld brauchst du vor allem für die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Das sind je nach Bundesland etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises, bei einer Wohnung für 300.000 Euro also gut 30.000 Euro. Die Spanne kommt vor allem aus der Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, je nachdem, wo die Wohnung steht.

Den Kaufpreis selbst finanziert die Bank, bei guter Bonität auch vollständig. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate, Pflicht ist es nicht. Was geht und was es kostet, wenn du ganz ohne eigenes Geld kaufen willst, steht im Artikel zur Immobilie ohne Eigenkapital.

Wichtiger als die absolute Summe ist eine andere Frage: Bleibt nach dem Kauf ein Puffer übrig? Wer sein letztes Geld in die Nebenkosten steckt, hat beim ersten Monat Leerstand ein Problem. Ein Notgroschen von einigen Monatsraten gehört zur Rechnung dazu.

Die Bank: die Bedingung, die zuerst geprüft wird

Die Bank entscheidet nach der Haushaltsrechnung, was am Monatsende übrig bleibt, und nicht nach deinem Bruttogehalt. Unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit, saubere Schufa und wenig laufende Konsumkredite zählen dabei mehr als ein beeindruckender Titel auf der Visitenkarte.

Die Haushaltsrechnung selbst ist unspektakulärer, als viele denken. Auf der einen Seite stehen dein Nettoeinkommen und die künftige Kaltmiete, die die Bank vorsichtig mit einem Abschlag ansetzt. Auf der anderen Seite Pauschalen für die Lebenshaltung je Person im Haushalt, laufende Kredite und die neue Rate. Zwei Käufer mit identischem Gehalt bekommen deshalb verschiedene Antworten, wenn einer noch ein Auto abbezahlt und der andere nicht. Ein Konsumkredit über 400 Euro im Monat kostet mehr Finanzierungsspielraum, als die meisten ahnen.

Deshalb klärst du die Bank-Frage vor der Objektsuche. Wer das zuerst macht, weiß, in welcher Preisklasse er überhaupt sucht, und verliert keine Wochen an eine Wohnung, die am Ende nicht finanzierbar ist. Die Antwort der Bank ist außerdem kostenlos, im Gegensatz zu einer geplatzten Reservierung.

Der Zeithorizont: zehn Jahre, mindestens

Zehn Jahre sind kein Richtwert, sie stehen im Gesetz. Wer eine vermietete Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG verkauft, versteuert den Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz. Danach ist er für Privatpersonen steuerfrei. Die Details, auch zum Fristbeginn mit dem Kaufvertragsdatum, stehen im Artikel zur Spekulationsfrist.

Dazu kommt die nüchterne Kaufmannsrechnung: Die Kaufnebenkosten sind ab Tag eins ausgegeben und verdienen sich über die Jahre zurück. Wer nach drei Jahren verkaufen muss, hat sie noch nicht wieder drin und zahlt auf den Gewinn auch noch Steuern. Eine vermietete Wohnung ist eine Entscheidung für ein Jahrzehnt. Wer das Geld vorher brauchen könnte, sollte es nicht in eine Immobilie stecken.

Lohnt es sich 2026 überhaupt noch?

Die Frage nach dem richtigen Jahr klingt vernünftig und führt trotzdem in die Irre, denn die Antwort hängt kaum am Kalender und fast vollständig an den vier Bedingungen.

Was sich mit den Jahren ändert, sind die Stellschrauben der Rechnung. Die Zinsen liegen höher als in den Nullzins-Jahren, das macht die Finanzierung teurer. Gleichzeitig sind die Zinsen bei einer vermieteten Wohnung Werbungskosten, ein Teil davon kommt über die Steuer zurück. Und bei der Abschreibung ist die Lage für Neubau-Käufer so gut wie lange nicht: Die degressive AfA mit 5 Prozent im ersten Jahr und die Sonderabschreibung nach § 7b existieren genau deshalb, weil der Staat Mietwohnungsbau will.

Wer 2021 hätte kaufen sollen und es 2026 nachholen will, rechnet also mit anderen Zahlen, nicht mit schlechteren Voraussetzungen. Und wer auf den perfekten Zeitpunkt wartet, wartet auf eine Zahl, die es nicht gibt: Beim Zins-Tief waren die Kaufpreise oben, jetzt ist es andersherum. Die vier Bedingungen von oben altern nicht, und deshalb sind sie der bessere Kompass als jede Marktprognose.

Ein echter Fall statt einer Musterrechnung

Evgeni, IT-Leiter aus Hamburg, hat eine 2-Zimmer-Neubauwohnung für 428.970 Euro gekauft. Das Finanzamt gibt ihm dafür im Schnitt 9.900 Euro pro Jahr zurück, gerechnet auf die nächsten zehn Jahre. Sein eigener Anteil: 343 Euro im Monat, also rund 4.100 Euro im Jahr.

Rechne die beiden Zahlen gegeneinander, dann siehst du den Kern des Modells: Das Finanzamt zahlt an Evgenis Wohnung mehr als das Doppelte von dem, was er selbst zahlt. Den Rest übernimmt der Mieter. Und mit jeder Rate gehört ihm ein größeres Stück der Wohnung.

Und damit der Eindruck nicht entsteht, das Modell funktioniere erst ab einer halben Million: Roxi und Klaudius, ein junges Paar, haben eine 3-Zimmer-Wohnung in Flensburg für 125.000 Euro gekauft. Steuer-Rückfluss rund 2.200 Euro im Jahr, eigener Anteil 120 Euro im Monat. Das Prinzip skaliert nach oben und nach unten, es hängt an den vier Bedingungen, nicht an der Preisklasse.

Der Fall zeigt auch, warum eine Musterrechnung dir wenig hilft. Evgenis 9.900 Euro entstehen aus seinem Steuersatz, seinem Objekt und seiner Finanzierung. Bei unseren Käufern liegt der jährliche Rückfluss vom Finanzamt zwischen 2.200 und 10.800 Euro, dieselbe Spanne, die auf der Seite zur Immobilie als Kapitalanlage an den vier Fällen zu sehen ist. Deine Zahl steht irgendwo dazwischen, oder sie ist eine Null, weil eine der vier Bedingungen fehlt.

Was die zehn Jahre mit der Rechnung machen

Der Zeithorizont ist keine Wartezeit, in der nichts passiert. Über die zehn Jahre verschiebt sich die Rechnung Jahr für Jahr zu deinen Gunsten, aus drei Gründen.

Erstens die Tilgung: Bei einer Annuität steigt mit jeder Rate der Anteil, der deinen Kredit abbaut, während der Zinsanteil fällt. Zweitens die Miete: Sie entwickelt sich über die Jahre, während deine Rate bis zum Ende der Zinsbindung festgeschrieben ist. Drittens der Bestand: Nach einigen Jahren sauberer Vermietung liest die Bank dich anders, und die zweite Wohnung wird leichter finanzierbar als die erste.

Deshalb ist das erste Jahr immer das teuerste und das unangenehmste Jahr der ganzen Rechnung. Wer eine vermietete Wohnung nach zwölf Monaten bewertet, bewertet den tiefsten Punkt der Kurve. Die Fälle von oben, Evgeni wie Roxi und Klaudius, rechnen ihre Zahlen auf zehn Jahre, weil das der ehrliche Betrachtungszeitraum ist.

Der Weg, wenn die Antwort Ja heißt

Wenn die vier Bedingungen stimmen, folgt der Kauf einem festen Ablauf, und die Reihenfolge ist wichtiger als das Tempo.

Zuerst die eigenen Zahlen: Steuerbescheid, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen. Dann die Bank, denn ihre Antwort bestimmt die Preisklasse. Erst danach das Objekt, mit offenen Zahlen und einer Rechnung, die zu deinem Steuersatz passt. Es folgen Kaufvertragsentwurf, Notartermin und Übergabe, jede Station mit ihren eigenen Regeln. Was die Auflassungsvormerkung dabei sichert und wie die Fristen laufen, erklären die Artikel zum Kaufprozess.

Der häufigste Fehler in diesem Ablauf ist der Start am falschen Ende: erst Wohnungen anschauen, dann verlieben, dann rechnen. In der richtigen Reihenfolge dauert der Weg vom ersten Gespräch bis zum Notartermin oft kürzer als die Suche auf eigene Faust, weil nichts doppelt geprüft wird und keine Wunschobjekte an der Finanzierung scheitern.

Wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage nicht lohnt

In vier Situationen ist die ehrliche Antwort Nein, und keine davon lässt sich mit einem besseren Objekt reparieren.

Dein Steuersatz ist zu niedrig. Unter der 75.000-Euro-Schwelle fehlt der größte Geldgeber der Rechnung. Übrig bleibt eine Wohnung, die jeden Monat spürbar Geld kostet. Dann ist Warten und Gehalt aufbauen die bessere Anlage.

Du brauchst das Geld in den nächsten Jahren. Hochzeit, Eigenheim, Selbstständigkeit: Wenn eins davon in den nächsten fünf Jahren ansteht, gehört dein Eigenkapital nicht in eine vermietete Wohnung.

Deine Finanzierung hätte keinen Puffer. Wenn ein Monat Leerstand oder eine Reparatur dich in Bedrängnis bringt, ist der Zeitpunkt falsch. Nicht das Produkt, der Zeitpunkt.

Es gibt keinen echten Grund. Manche wollen kaufen, weil alle im Umfeld kaufen. Das Gefühl, etwas getan zu haben, ist eine dünne Grundlage für einen Vertrag über zehn Jahre.

Und quer über alle vier Situationen liegt eine fünfte Anforderung, die kein Ausschlusskriterium ist, aber eine Bedingung: die Reserve. Nach dem Kauf gehören mehrere Monatsraten unangetastet auf dein Konto, für Leerstand, Reparaturen und Abrechnungen. Wer die nicht übrig hat, kauft nicht zu früh, er kauft zu knapp.

Wenn eine der vier Bedingungen fehlt, ist Warten die bessere Entscheidung. Vor dem Notartermin kostet dich diese Entscheidung nichts, danach kostet sie die Nebenkosten.

Fazit

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, entscheidet sich an vier Bedingungen: Steuersatz, Eigenkapital, Bank und Zeithorizont. Die Kennzahlen aus den Ratgebern prüfen das Objekt, die vier Bedingungen prüfen dich, und erst beides zusammen ergibt eine Antwort. Wer die eigene Seite zuerst rechnet, sucht danach in der richtigen Preisklasse und erkennt gute Objekte schneller. Und wer bei einer der vier Bedingungen ehrlich scheitert, spart sich einen teuren Umweg.

Finde es in drei Minuten heraus

Die vier Bedingungen aus diesem Artikel lassen sich für deinen Fall konkret durchrechnen: dein Einkommen, dein Eigenkapital, deine Situation bei der Bank.

Genau das macht der Rechner. Acht Fragen, drei Minuten, und am Ende steht, ob es bei dir rechnerisch aufgeht, und was deine größte Baustelle ist.