Volltilgerdarlehen: sicher fürs Eigenheim, selten die erste Wahl für Vermieter

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Baufinanzierung, bei der das Darlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird: Am Ende steht die Restschuld bei null, eine Anschlussfinanzierung gibt es nicht, und das Zinsänderungsrisiko ist komplett ausgeschaltet. Der Preis für diese Sicherheit ist eine deutlich höhere Monatsrate, denn derselbe Kredit muss in deutlich kürzerer Zeit vollständig auf null gebracht werden.

Bank-Ratgeber erzählen dieses Modell fast immer als Sicherheits-Geschichte für das eigene Zuhause, und für diese Zielgruppe ist die Geschichte auch stimmig erzählt. Für Käufer einer vermieteten Wohnung geht dieselbe Rechnung anders aus, weil Tilgung und Zinsen steuerlich zwei völlig verschiedene Dinge sind. Dieser Artikel erklärt beides: wie das Volltilgerdarlehen funktioniert, was es kostet, und warum die Antwort auf die Frage "sinnvoll oder nicht" davon abhängt, ob in der Wohnung ein Mieter wohnt oder du selbst.

Wie ein Volltilgerdarlehen funktioniert

Der Unterschied zur normalen Baufinanzierung liegt in der Reihenfolge der Festlegung: Beim Standard-Darlehen wählst du einen Tilgungssatz und schaust dann, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Beim Volltilgerdarlehen legst du umgekehrt das Ende fest, und die dafür nötige Tilgung wird daraus errechnet.

Ein Beispiel mit Beispielwerten, Zinssatz durchgängig 3,5 Prozent als Annahme: Für ein Darlehen über 280.000 Euro, das in 20 Jahren komplett getilgt sein soll, ergibt sich eine Monatsrate von rund 1.640 Euro, das entspricht einer anfänglichen Tilgung von etwa 3,5 Prozent. Die Standard-Variante mit 2 Prozent Anfangstilgung kostet rund 1.280 Euro im Monat, lässt aber nach 20 Jahren noch eine Restschuld von gut 120.000 Euro stehen, die neu finanziert werden muss, zu den Zinsen, die dann eben gelten.

Die Rate des Volltilgers bleibt über die gesamte Laufzeit konstant gleich, und innerhalb dieser Rate verschiebt sich das Verhältnis Monat für Monat: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst. Am letzten Tag der Zinsbindung ist das Darlehen bei null, der Grundbucheintrag der Bank kann gelöscht oder als Reserve behalten werden, und das Kapitel Finanzierung ist geschlossen.

Volltilger gegen Standard: der direkte Vergleich

Die Tabelle zeigt den ehrlichen Tausch: Rund 360 Euro mehr Rate im Monat kaufen die Gewissheit, dass nach 20 Jahren nichts mehr offen ist, egal wo die Zinsen dann gerade notieren. Beides sind legitime Prioritäten, und beide haben ihren Preis, der eine in Euro pro Monat, der andere in einem offenen Zins-Ende. Ob dieser Tausch gut ist, entscheidet sich deshalb nicht am Modell, es entscheidet sich an deiner Situation, und vor allem daran, wofür die Wohnung da ist.

Die Gesamt-Zinskosten: was der Volltilger wirklich spart

Über die ganze Laufzeit gerechnet spart der Volltilger erheblich Zinsen, und diese Zahl gehört auf den Tisch, bevor die Vermieter-Einwände kommen.

Im Beispiel zahlt der Volltilger über 20 Jahre insgesamt rund 114.000 Euro Zinsen und ist danach fertig. Die Standard-Variante hat im selben Zeitraum bereits rund 150.000 Euro Zinsen gezahlt und schuldet zusätzlich noch die gut 120.000 Euro Restschuld, auf die in der Anschlussfinanzierung weitere Zinsen anfallen, zu einem heute unbekannten Satz. Der Zins-Vorsprung des Volltilgers ist also real und groß, er entsteht schlicht daraus, dass die Schuld schneller schrumpft und Zinsen immer nur auf die Restschuld anfallen.

Die ehrliche Gegenrechnung gehört daneben: Die Standard-Variante lässt jeden Monat rund 360 Euro Liquidität frei, über 20 Jahre mehr als 86.000 Euro, die für Rücklagen, Sondertilgungen in guten Jahren oder ein weiteres Objekt zur Verfügung standen. Ob gesparte Zinsen oder freie Liquidität mehr wert sind, ist keine Rechen-Trivialität, es hängt daran, was mit dem freien Geld tatsächlich passiert wäre, und an genau dieser Stelle trennen sich Eigenheim-Logik und Anleger-Logik, dazu gleich mehr.

Der unterschätzte Paragraf: nach zehn Jahren bist du ohnehin frei

Bevor die eigentliche Abwägung beginnt, gehört ein wenig bekannter Fakt auf den Tisch, der die Wucht langer Bindungen deutlich relativiert: das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren.

Jedes Immobiliendarlehen mit gebundenem Zins darfst du zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, und das gilt auch für ein Volltilgerdarlehen über 20 oder 25 Jahre. Die lange Bindung bindet also vor allem die Bank an ihren Zins, nicht dich an die Bank: Sinken die Zinsen deutlich, kannst du nach zehn Jahren umschulden, steigen sie, bleibst du in deinem alten Zins sitzen und freust dich. Diese Asymmetrie macht lange Zinsbindungen generell attraktiver, als sie auf den ersten Blick aussehen, und sie gehört in jede Volltilger-Überlegung hinein: Das Modell ist weniger ein Gefängnis, als es klingt, aber die hohe Rate zahlst du eben trotzdem jeden Monat.

Warum die Bank das Modell mag, und was das für dich heißt

Der kleine Zinsrabatt beim Volltilger ist kein Geschenk, er ist die Übersetzung eines Bank-Vorteils in Konditionen, und das zu wissen hilft beim Verhandeln.

Aus Bank-Sicht ist ein Volltilger das angenehmste Immobiliendarlehen überhaupt: Die Rückzahlung ist planmäßig und vollständig, es gibt kein Anschluss-Risiko, keinen Kunden, der in zehn Jahren zur Konkurrenz abwandert, und die Restschuld sinkt schneller, als der Wert der Sicherheit realistischerweise fallen kann. Deshalb der Rabatt. Für dich folgt daraus zweierlei: Erstens darfst du den Rabatt aktiv einfordern und zwischen Banken vergleichen, denn er ist begründet, nicht kulant. Zweitens gilt die Kehrseite, die Bank prüft die höhere Rate auch strenger, denn eine Volltilger-Rate, die deine Haushaltsrechnung nur knapp hergibt, ist für beide Seiten ein schlechtes Geschäft. Wer die Rate nur mit angehaltener Luft stemmt, bekommt entweder kein Angebot oder das falsche.

Die Vermieter-Rechnung: warum schnelles Tilgen steuerlich teuer ist

Jetzt zur Lücke, die in den Bank-Ratgebern fehlt, und die der Grund ist, warum dieser Artikel überhaupt existiert: Bei einer vermieteten Wohnung hat die Tilgungsgeschwindigkeit eine Steuer-Seite, und die spricht meist gegen das Volltilger-Tempo. Wer die folgenden drei Absätze verstanden hat, kann jedes Finanzierungs-Angebot für eine Kapitalanlage selbstständig einordnen.

Die Mechanik in zwei Sätzen: Die Zinsen deiner Finanzierung sind Werbungskosten und mindern dein zu versteuerndes Einkommen, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz zahlt das Finanzamt also gut 40 Prozent jedes Zins-Euros mit. Die Tilgung dagegen ist Vermögensaufbau und steuerlich neutral, sie kommt komplett aus deinem versteuerten Geld, jeder Tilgungs-Euro hat dich brutto fast das Doppelte gekostet. Wer schnell tilgt, baut deshalb genau den Teil der Rate rasant ab, den das Finanzamt mitbezahlt, und vergrößert den Teil, den er allein stemmt.

In Zahlen am Beispiel: Nach zehn Jahren liegt die Restschuld des Volltilgers bei rund 164.000 Euro, die der Standard-Variante bei rund 214.000 Euro. Im elften Jahr zahlt der Volltilger deshalb nur noch etwa 5.700 Euro Zinsen, die Standard-Variante rund 7.500 Euro, also gut 1.800 Euro mehr absetzbare Werbungskosten, die bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 750 Euro Steuerersparnis bedeuten. Der Volltilger spart diese Zinsen zwar tatsächlich, aber der Vermieter spart sie eben nur zu 58 Prozent, den Rest hätte das Finanzamt übernommen, und bezahlt die Ersparnis mit der vollen, unversteuerten Mehr-Rate.

Dazu kommt die Liquiditäts-Frage: Die 360 Euro Mehr-Rate aus dem Beispiel sind Monat für Monat in der Wohnung eingeschlossen. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro bedeutet die Volltilger-Rate von 1.640 Euro eine dauerhafte monatliche Zuzahlung von mehreren Hundert Euro, die weder für Rücklagen noch für ein zweites Objekt noch für Unvorhergesehenes zur Verfügung steht. Und schließlich der Blick auf das Ziel: Viele Kapitalanleger wollen gar nicht möglichst schnell schuldenfrei sein, sie wollen, dass die Wohnung sich über Miete und Steuer möglichst weitgehend selbst finanziert, während das eigene Geld für Puffer und weitere Ziele frei bleibt. Für dieses Ziel ist der Volltilger das falsche Werkzeug.

Ehrlich gehört auch die Gegenposition erwähnt: Es gibt Anleger-Situationen, in denen das Modell passt. Wer eine hohe Sparquote hat, Sicherheit über alles stellt und die Wohnung gezielt bis zu einem festen Termin schuldenfrei haben will, etwa zum Renteneintritt, für den ist der Volltilger ein diszipliniertes Vehikel genau dafür. Das ist eine legitime Prioritäten-Entscheidung, sie kostet nur eben messbar Steuer-Effizienz und Flexibilität, und sie sollte bewusst fallen statt aus einem Bank-Prospekt heraus.

Die Eigenheim-Rechnung: dasselbe Modell, andere Logik

Zur Einordnung, ohne Beratung in die eine oder andere Richtung: Beim selbst genutzten Eigenheim dreht sich die Bewertung fast um.

Dort gibt es keine Mieteinnahmen und keinen Werbungskosten-Abzug, Zinsen sind reine Kosten ohne steuerliche Gegenbuchung, und jeder schnell getilgte Euro spart künftige Zinsen in voller Höhe, nicht nur zu 58 Prozent. Gleichzeitig ist das Ziel beim Eigenheim oft genau das, was der Volltilger liefert: ein fester Termin, ab dem das Zuhause niemandem mehr etwas schuldet, ohne Zinsrisiko dazwischen, und mit einem psychologischen Wert, den keine Tabelle abbildet. Dass viele Eigenheim-Ratgeber das Modell empfehlen, ist also kein Fehler der Ratgeber, es ist die richtige Antwort auf eine andere Frage. Deshalb ist das Volltilgerdarlehen fürs Eigenheim häufig eine rationale Wahl, sofern die hohe Rate in die Haushaltsrechnung passt, und für die vermietete Wohnung meist die zweite Wahl. Es ist dasselbe Produkt, aber es steht in zwei völlig verschiedenen Rechnungen, und genau diese Trennung fehlt in den meisten Ratgebern, die beide Käufergruppen mit derselben Empfehlung bedienen.

Der Mittelweg: hohe Tilgung ohne Korsett

Zwischen 2-Prozent-Standard und Volltilger liegt ein breiter Mittelweg, und für die meisten Situationen ist er die beste Antwort.

Der Baukasten dafür: eine solide Anfangstilgung, die zur eigenen Rechnung passt, statt der maximalen. Sondertilgungsrechte, üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, mit denen du schneller tilgen kannst, wenn Geld übrig ist, ohne es zu müssen. Ein Tilgungswechselrecht, das die Rate an veränderte Lebenslagen anpasst. Und eine Zinsbindung, die zum Plan passt, mit dem Zehn-Jahres-Kündigungsrecht als eingebauter Ausstiegsklausel. So entsteht dieselbe Richtung wie beim Volltilger, Schulden runter, Risiko begrenzt, nur mit einem Gaspedal statt einem festgeschweißten Tempomat.

Auch der Mittelweg lässt sich beziffern, wieder mit den Beispielwerten: Mit 3 Prozent Anfangstilgung liegt die Rate bei rund 1.520 Euro, also zwischen den beiden Varianten, und nach 20 Jahren bleiben etwa 42.000 Euro Restschuld, ein Bruchteil der Standard-Variante und klein genug, um sie mit Sondertilgungen unterwegs ganz verschwinden zu lassen, wenn die Jahre es hergeben. Wer diszipliniert ist, erreicht so praktisch das Volltilger-Ergebnis, behält aber in jedem einzelnen Jahr die Wahl.

Für Vermieter kommt eine Feinheit dazu: Auch Sondertilgungen wollen bei einer Kapitalanlage durchdacht sein, denn jede Sondertilgung senkt die künftigen absetzbaren Zinsen, genau wie das Volltilger-Tempo, nur eben freiwillig und dosierbar. Ob freies Geld in die Tilgung, in die Rücklage oder ins nächste Objekt fließt, ist eine echte Abwägung mit Zahlen, keine Automatik, und sie hängt an Zins, Steuersatz und deinen Plänen. Die Abwägung jedes Jahr neu treffen zu dürfen, ist der eigentliche Wert des Mittelwegs.

Für wen der Volltilger passt: die ehrliche Sortierung

Nach Mechanik, Zahlen und Steuer-Seite lässt sich die Passung in vier Profilen zusammenfassen, ohne dass eines davon eine Empfehlung ist.

Der Sicherheits-Eigenheimer mit stabilem, komfortablem Einkommen und dem klaren Ziel, zum Termin X schuldenfrei im eigenen Zuhause zu sitzen: Für ihn ist der Volltilger gebaut, und der Zinsrabatt ist die Zugabe. Der knapp rechnende Eigenheimer, bei dem die Volltilger-Rate die Haushaltsrechnung ausreizt: Für ihn ist das Modell gefährlich, denn es hat keinen eingebauten Rückwärtsgang, der Mittelweg mit Tilgungswechselrecht passt besser. Der Kapitalanleger im Aufbau, der Liquidität für Rücklagen und womöglich ein weiteres Objekt braucht und dessen Zinsen das Finanzamt mitbezahlt: Für ihn ist der Volltilger meist die teuerste Form von Sicherheit, die er kaufen kann. Der Kapitalanleger vor dem Ruhestand, der eine Wohnung gezielt bis zum Renteneintritt auf null bringen will, damit die Miete dann als Einkommen fließt: Für ihn kann der Volltilger als Disziplin-Werkzeug taugen, mit offenen Augen für die Steuer-Kosten des Tempos.

Quer durch alle vier Profile gilt derselbe Satz: Das Modell ist nie gut oder schlecht an sich, es ist ein Werkzeug mit einem sehr spezifischen Zweck, und die meisten Fehlgriffe entstehen, wenn das Werkzeug die Frage nicht kennt, die es beantworten soll.

Drei Fragen vor der Unterschrift

Wer nach allem Abwägen zum Volltilger tendiert, klärt vor der Unterschrift drei Fragen, denn das Modell verzeiht Planänderungen schlechter als jede andere Bauart.

1. Hält die Rate jede absehbare Lebenslage aus? Die 1.640 Euro aus dem Beispiel müssen auch durch Elternzeit, Jobwechsel und Zinsphasen der eigenen Karriere passen, denn eine Raten-Senkung ist beim Volltilger nicht vorgesehen. Die Haushaltsrechnung der Bank prüft genau das, deine eigene sollte strenger sein als ihre, der Artikel zur Haushaltsrechnung zeigt, wie beide rechnen.

2. Sind trotzdem Flexibilitäts-Rechte im Vertrag? Auch ein Volltilger kann Sondertilgungsrechte und in Grenzen Anpassungsklauseln enthalten. Sie kosten manchmal einen Hauch Zins und sind im Zweifel das Geld wert, denn sie mildern das Korsett, ohne das Ziel aufzugeben.

3. Was gilt bei vorzeitigem Ausstieg? Wer vor Ablauf von zehn Jahren verkauft oder umschuldet, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung, und die fällt bei hohen Restschulden und langen Rest-Bindungen spürbar aus. Wer einen Verkauf innerhalb der ersten Jahre für realistisch hält, etwa weil die Lebensplanung offen ist, passt grundsätzlich schlechter zu langen, starren Bindungen, egal in welcher Bauart.

Fazit

Das Volltilgerdarlehen tilgt den Kredit bis zum Ende der Zinsbindung auf null: keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsrisiko, dafür im Beispiel rund 360 Euro mehr Rate im Monat und wenig Flexibilität, gemildert durch das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Beim Eigenheim ist das oft eine rationale Sicherheits-Entscheidung. Bei der vermieteten Wohnung baut das Tempo genau den Kostenteil ab, den das Finanzamt mitbezahlt, und bindet Liquidität, weshalb für Vermieter meist der Mittelweg gewinnt: ordentliche Tilgung plus Sondertilgungsrechte statt Volltilger-Korsett. Entscheidend ist nicht das Produkt, entscheidend ist, in welcher Rechnung es steht.

Alle Raten und Restschulden in diesem Artikel sind Beispielwerte mit 3,5 Prozent Zins als Annahme, deine Konditionen setzt der Markt, und die Relationen zwischen den Varianten bleiben bei anderen Zinssätzen dieselben. Wichtiger als jede Kondition ist, dass Bauart und Ziel zueinander passen, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Welche Finanzierungs-Bauart zu deinem Einkommen passt, ist Teil genau der Rechnung, die der Rechner macht: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.