Rendite bei Immobilien berechnen: drei Formeln und die Zahl, die Rechner weglassen

Im Exposé steht 4 Prozent. Die Sparkasse sagt, gut sind 4 bis 6. Ein Bekannter erzählt von 8.

Alle drei reden von Rendite, und alle drei meinen verschiedene Zahlen. Das ist kein Betrug, das ist Definitionssache: Es gibt drei gängige Rendite-Formeln für Immobilien, und je nachdem, welche du nimmst, wird aus derselben Wohnung eine gute oder eine schlechte Anlage.

Dieser Artikel rechnet alle drei an einer Beispielwohnung durch, mit allen Kosten und ohne Schönrechnen. Und danach kommt die vierte Zahl, die in keinem der Bank-Rechner auftaucht, obwohl sie bei hohem Einkommen die wichtigste ist.

Was Rendite bei einer Immobilie bedeutet

Rendite ist der Jahresertrag deiner Wohnung im Verhältnis zum eingesetzten Geld, angegeben in Prozent. Der Streit fängt bei der Frage an, was als Ertrag zählt und was als eingesetztes Geld.

Deshalb gibt es drei Standard-Formeln, und jede beantwortet eine andere Frage:

• Bruttomietrendite: Lohnt es sich, dieses Angebot überhaupt anzusehen?

• Nettomietrendite: Was bleibt nach den Kosten wirklich vom Objekt?

• Eigenkapitalrendite: Was verdient mein eigenes Geld dabei?

Für die Beispielrechnung nehmen wir durchgehend dieselbe Wohnung, mit denselben Werten wie im Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern: neu gebaut, Kaufpreis 300.000 Euro, vermietet für 950 Euro kalt im Monat, also 11.400 Euro im Jahr. Finanziert mit 280.000 Euro Kredit zu 3,5 Prozent. Alle Werte sind Beispielwerte.

Mietrendite, Objektrendite, Kapitalrendite: die Begriffe sortiert

Bevor die Formeln kommen, ein kurzes Aufräumen, denn die Ratgeber werfen die Begriffe wild durcheinander.

Mietrendite ist der Oberbegriff für Brutto- und Nettomietrendite, also für alles, was die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Objektrendite und Gesamtkapitalrendite meinen im Kern die Nettomietrendite: Was bringt das Objekt, unabhängig davon, wie es bezahlt wird. Die Eigenkapitalrendite wechselt die Perspektive vom Objekt zu dir und fragt, was dein eingesetztes Geld verdient.

Wenn dir jemand eine Rendite nennt, ist die erste Rückfrage deshalb immer dieselbe: Welche? Zwischen der Brutto-Zahl im Exposé und der Eigenkapitalrendite nach Steuern liegen bei derselben Wohnung schnell mehrere Prozentpunkte, in beide Richtungen.

Die Bruttomietrendite: die schnelle Sortier-Zahl

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100.

Für die Beispielwohnung: 11.400 geteilt durch 300.000 ergibt 3,8 Prozent.

Das ist die Zahl, die in Exposés und Anzeigen steht, weil sie am größten aussieht. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die Verwaltung, die Instandhaltung und deine Finanzierung. Als schneller Filter beim Vergleichen von zwanzig Angeboten ist sie brauchbar. Als Entscheidungsgrundlage nicht, dafür fehlt zu viel.

Eine Regel zum Sortieren: Wenn schon die Brutto-Zahl nur mit optimistischer Miete zustande kommt, lohnt sich der zweite Blick nicht. Die Probe dafür dauert fünf Minuten: die angesetzte Miete gegen den örtlichen Mietspiegel und zwei, drei vergleichbare Inserate halten. Liegt das Exposé spürbar darüber, ist die schöne Rendite eine Annahme, keine Zahl.

Die Nettomietrendite: was das Objekt wirklich abwirft

Die Nettomietrendite teilt den Jahresreinertrag durch die gesamten Anschaffungskosten, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.

Beide Seiten der Formel ändern sich gegenüber der Brutto-Rechnung:

• Oben: Von den 11.400 Euro Miete gehen die Kosten ab, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. In der Beispielwohnung sind das 1.100 Euro im Jahr für Verwaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten. Bleiben 10.300 Euro Reinertrag.

• Unten: Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland etwa 10 bis 12 Prozent. Im Beispiel 31.500 Euro, zusammen 331.500 Euro.

Zur ersten Position gehört Sorgfalt, weil dort am meisten geschönt wird. Nicht umlagefähig sind vor allem die Verwaltung der Wohnung, die Instandhaltung, die Kontoführung und die Nebenkosten, die bei Leerstand an dir hängen bleiben. Umlagefähig, also Sache des Mieters, sind Heizung, Wasser, Müll und die üblichen Betriebskosten. Die Jahresabrechnung der Hausverwaltung weist beides getrennt aus, sie ist die verlässlichste Quelle für ehrliche Zahlen.

10.300 geteilt durch 331.500 ergibt 3,1 Prozent.

Aus den 3,8 aus dem Exposé sind 3,1 geworden, und das ist der Normalfall. Die Netto-Zahl liegt fast immer gut ein halbes bis ein ganzes Prozent unter der Brutto-Zahl. Bei Bestandswohnungen gehört zusätzlich eine ehrliche Rücklage für Instandhaltung in die Rechnung, wie hoch, steht im Artikel zur Instandhaltungsrücklage.

Der Kaufpreisfaktor: dieselbe Rechnung als eine Zahl

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet.

Für die Beispielwohnung: 300.000 geteilt durch 11.400 ergibt einen Faktor von 26.

Als Faustwert gelten 20 bis 25 als solide, in gefragten Großstädten werden auch 30 und mehr bezahlt. Die Beispielwohnung liegt mit 26 also leicht über der klassischen Faustzahl.

Praktisch ist die Verwandtschaft zur Bruttomietrendite: Der Faktor ist schlicht ihr Kehrwert. 100 geteilt durch den Faktor ergibt die Brutto-Rendite, Faktor 25 entspricht also 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent. Wer eine der beiden Zahlen im Kopf hat, hat immer beide.

Nur: Der Faktor kennt weder den Zustand des Gebäudes noch deinen Steuersatz. Ein Bestandsbau mit Faktor 22 und Sanierungsstau ist teurer als ein Neubau mit Faktor 26, Gewährleistung und voller Abschreibung. Die Faustzahl sortiert Angebote, mehr kann sie nicht. Wer nur nach dem niedrigsten Faktor kauft, kauft am Ende die Probleme, die andere loswerden wollten.

Die Eigenkapitalrendite: was dein Geld verdient

Die Eigenkapitalrendite teilt das, was nach Zinsen übrig bleibt, durch dein eingesetztes Eigenkapital. Sie ist die Investoren-Zahl, weil sie die Finanzierung einbezieht.

In der Beispielwohnung steckt folgendes Eigenkapital: 20.000 Euro auf den Kaufpreis plus 31.500 Euro Nebenkosten, zusammen 51.500 Euro. Der Kredit über 280.000 Euro kostet im ersten Jahr rund 9.800 Euro Zinsen.

Vom Reinertrag bleiben nach Zinsen: 10.300 minus 9.800, also 500 Euro. Geteilt durch 51.500 Euro Eigenkapital ergibt das eine Eigenkapitalrendite von rund 1,0 Prozent vor Steuern.

Das ist die Zahl, die dir kaum ein Verkäufer vorrechnet, und ich rechne sie dir trotzdem vor. Denn wer an dieser Stelle aufhört zu rechnen, versteht das Geschäft nicht. Es fehlen noch zwei Posten, die beide real sind: die Tilgung und die Steuer.

Die Tilgung taucht in keiner Rendite-Formel auf, weil sie kein Ertrag ist. Sie ist Vermögensaufbau: Jede Rate erhöht deinen Anteil an der Wohnung, im Beispiel um mehrere tausend Euro im Jahr, bezahlt zum größten Teil von Mieter und Finanzamt. Und die Steuer ist der Punkt, an dem die Bank-Rechner aussteigen.

Der Hebel: warum geliehenes Geld die Rendite bewegt

Hinter der Eigenkapitalrendite steckt ein Mechanismus, den du verstehen solltest, bevor du ihn nutzt: der Hebel. Die Regel lautet: Liegt die Objektrendite über dem Kreditzins, hebt jeder geliehene Euro die Rendite auf dein eigenes Geld. Liegt sie darunter, drückt er sie.

Genau das siehst du im Beispiel. Die Nettomietrendite der Wohnung liegt bei 3,1 Prozent, der Kreditzins bei 3,5 Prozent. Vor Steuern arbeitet der Hebel also gegen dich, deshalb kommt die Eigenkapitalrendite nur auf magere 1,0 Prozent. Das ist keine Ausnahme, das ist beim aktuellen Zinsniveau der Normalfall, und jeder, der dir vor Steuern eine hohe Eigenkapitalrendite vorrechnet, hat irgendwo an den Annahmen gedreht.

Nach Steuern dreht sich das Bild. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz holt sich die Steuererklärung einen großen Teil der Zinsen zurück, weil sie als Werbungskosten zählen. Aus 3,5 Prozent Kreditzins werden effektiv rund 2 Prozent, und damit liegt der Zins unter der Objektrendite. Jetzt hebt der Hebel in deine Richtung, und die Rechnung im nächsten Abschnitt zeigt, wie stark.

Diese Doppelnatur ist der Grund, warum dieselbe Vollfinanzierung bei einem Gutverdiener aufgehen kann und bei jemandem mit niedrigem Steuersatz eine teure Idee ist. Der Hebel selbst ist neutral. Dein Steuersatz entscheidet, in welche Richtung er zieht.

Die Zahl, die in keinem Bank-Rechner steht

Nach Steuern dreht sich die Rechnung, und zwar umso stärker, je höher dein Grenzsteuersatz ist.

Die Beispielwohnung erzeugt steuerlich einen Verlust von rund 7.000 Euro im Jahr, hauptsächlich durch die Abschreibung, die dich keine Liquidität kostet. Der komplette Rechenweg steht im Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bringt dieser Verlust rund 2.940 Euro Steuererstattung im Jahr.

Rechnen wir die Eigenkapitalrendite damit neu: 500 Euro Überschuss plus 2.940 Euro Erstattung ergeben 3.440 Euro. Geteilt durch 51.500 Euro Eigenkapital sind das rund 6,7 Prozent nach Steuern, ohne Tilgung und ohne jede Wertsteigerung.

Bei 25 Prozent Steuersatz wäre der Effekt deutlich kleiner. Genau deshalb hat die Frage nach der guten Rendite keine allgemeine Antwort: Die Nach-Steuer-Zahl ist bei jedem anders, und wie viel bei deinem Steuersatz zurückkommt, gehört an den Anfang der Rechnung, direkt neben den Kaufpreis. Der Überblick dazu steht auf der Seite zur Immobilie als Kapitalanlage.

Warum die Rendite nicht stillsteht

Alle Formeln oben rechnen eine Momentaufnahme, meist das erste Jahr. Über die Laufzeit verschiebt sich die Rechnung, und zwar in eine erstaunlich verlässliche Richtung.

Drei Dinge passieren mit den Jahren. Die Zinslast sinkt, weil bei einer Annuität mit jeder Rate der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil fällt. Die Miete entwickelt sich, über Neuvermietung oder Anpassung, während deine Rate bis zum Ende der Zinsbindung festgeschrieben ist. Und die Steuererstattung verändert sich mit: Bei der degressiven Abschreibung ist sie am Anfang am höchsten und flacht dann ab, planmäßig und ohne Überraschung.

Unterm Strich heißt das: Die Eigenkapitalrendite aus Jahr eins ist die schlechteste Zahl der ganzen Laufzeit. Aus dem monatlichen Zuschuss der ersten Jahre wird bei normal laufender Vermietung irgendwann ein Überschuss. Wer eine Wohnung nach dem ersten Jahr bewertet, bewertet den Anfang einer Kurve, an ihrem tiefsten Punkt.

So rechnest du deine Wohnung in fünf Schritten nach

Mit fünf Schritten rechnest du jedes Angebot selbst nach, mit nichts als dem Exposé, einem Nebenkosten-Satz und deinem letzten Steuerbescheid.

Schritt 1: Jahreskaltmiete festhalten. Monatskaltmiete mal zwölf. Bei vermieteten Wohnungen die tatsächliche Miete aus dem Mietvertrag nehmen, nicht die "erzielbare" aus dem Exposé.

Schritt 2: Die ehrlichen Kosten sammeln. Verwaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten, beim Bestand eine realistische Rücklage. Was du nicht weißt, erfragst du. Eine Hausgeld-Abrechnung sagt mehr als jede Schätzung.

Schritt 3: Die Gesamtkosten bilden. Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer deines Bundeslands plus Notar und Grundbuch. Ohne diese Position ist jede weitere Rechnung geschönt.

Schritt 4: Die drei Formeln einsetzen. Brutto für den schnellen Vergleich, Netto für die Objekt-Bewertung, Eigenkapitalrendite für deinen Einsatz. Die Formeln stehen oben, ein Taschenrechner reicht.

Schritt 5: Die Steuerwirkung dazunehmen. Abschreibung und Zinsen gegen die Miete rechnen und das Ergebnis mit deinem Grenzsteuersatz bewerten. Den Rechenweg dafür zeigt der Artikel zu den Mieteinnahmen an einem vollständigen Beispiel.

Wer diese fünf Schritte einmal für zwei oder drei Angebote durchzieht, entwickelt ein Gefühl dafür, wie weit Exposé-Zahlen und ehrliche Zahlen auseinanderliegen. Danach liest du jedes Angebot anders.

Welche Rendite gut ist

Als Faustwerte gelten 4 bis 6 Prozent brutto und 3 bis 4 Prozent netto als solide. Das deckt sich mit dem, was Sparkassen und Portale nennen, und als Orientierung sind die Werte in Ordnung.

Zwei ehrliche Einordnungen gehören dazu.

Hohe Rendite ist bezahltes Risiko. Acht Prozent brutto findest du, nur stehen die Wohnungen dann selten dort, wo in zehn Jahren noch jemand wohnen will. Auf dem Papier hohe Renditen in schrumpfenden Regionen bezahlen dich für Leerstandsrisiko, nicht für kluges Investieren. Umgekehrt ist eine niedrige Brutto-Zahl in einer stabilen Stadt kein schlechtes Geschäft, wenn Steuer und Vermietbarkeit stimmen.

Wertsteigerung gehört nicht in die Rechnung. Viele Musterrechnungen retten sich über zwei oder drei Prozent angenommene Wertsteigerung pro Jahr ins Positive. Wenn sie kommt, ist sie ein Geschenk. Eine Kauf-Entscheidung, die sie braucht, ist keine Rechnung, das ist eine Wette.

Und ein Unterschied, der in den Faustwerten untergeht: Neubau und Bestand rechnen sich verschieden, bei gleicher Prozentzahl. Beim Bestand gehört eine ernsthafte Instandhaltungs-Position in die Netto-Rechnung, Dach, Fenster und Leitungen altern weiter, egal was im Exposé steht. Beim Neubau ist diese Position in den ersten Jahren klein, dafür liegt die Brutto-Zahl durch den höheren Kaufpreis oft niedriger. Wer beide Welten mit derselben Faustzahl vergleicht, vergleicht Äpfel mit Baustellen.

Was Online-Rechner können und was nicht

Die Rendite-Rechner der Banken und Portale rechnen die Formeln korrekt, und trotzdem solltest du ihre Voreinstellungen prüfen, bevor du dem Ergebnis glaubst.

Drei Stellschrauben entscheiden dort über das Ergebnis. Erstens die Wertsteigerung: Viele Rechner setzen stillschweigend zwei oder drei Prozent pro Jahr an, und damit rechnet sich fast alles. Auf null stellen, dann siehst du die ehrliche Basis. Zweitens die Mietsteigerung, gleiche Logik. Drittens die Instandhaltung, die in manchen Rechnern schlicht fehlt.

Und die wichtigste Grenze bleibt: Ein anonymer Rechner kennt deinen Steuersatz nicht, und damit fehlt ihm die Zahl, die bei hohem Einkommen die Entscheidung dreht. Er bewertet das Objekt. Ob das Objekt zu dir passt, bewertet er nicht.

Die fünf Rechenfehler, die am meisten kosten

Fünf Fehler tauchen in Rendite-Rechnungen immer wieder auf, und jeder davon macht die Zahl schöner, als sie ist.

1. Mit dem Kaufpreis statt den Gesamtkosten rechnen. Ohne die 10 bis 12 Prozent Nebenkosten rechnet sich jede Wohnung besser. Bezahlen musst du sie trotzdem.

2. Umlagefähig und nicht umlagefähig verwechseln. Heizung und Wasser zahlt der Mieter über die Nebenkosten. Verwaltung und Instandhaltung zahlst du. Wer alles dem Mieter zuschreibt, rechnet sich reich.

3. Ohne Rücklage rechnen. Beim Neubau ist der Posten klein, beim Bestand nicht. Eine Rechnung ohne Instandhaltung ist beim Altbau keine Rechnung.

4. Leerstand ignorieren. Ein Monat ohne Mieter kostet im Beispiel 950 Euro, dazu läuft die Rate weiter und die Nebenkosten bleiben an dir hängen. Ein Puffer dafür gehört in die Kalkulation, keine Vollauslastungs-Annahme über zwanzig Jahre. Beim Neubau in gefragter Lage ist das Risiko klein, bei der Hochrendite-Wohnung in der schrumpfenden Kleinstadt ist es der halbe Preisnachlass.

5. Die Steuer weglassen, in beide Richtungen. Wer die Erstattung nicht rechnet, unterschätzt die Wohnung bei hohem Steuersatz. Wer vergisst, dass ein späterer Überschuss versteuert wird, überschätzt sie. Beides steht im Artikel zu den Mieteinnahmen.

Fazit

Rendite ist bei Immobilien keine einzelne Zahl, es sind drei Formeln für drei Fragen, und alle drei rechnen vor Steuern. Die Brutto-Zahl sortiert Angebote, die Netto-Zahl bewertet das Objekt, die Eigenkapitalrendite bewertet den Einsatz deines Geldes. Bei hohem Grenzsteuersatz entscheidet aber erst die vierte Zahl, die Nach-Steuer-Rechnung, ob sich die Wohnung für dich lohnt. Wer nur mit dem Exposé rechnet, kennt seine eigene Rendite nicht.

Rechne deine Zahl, mit Steuersatz

Die 6,7 Prozent aus dem Beispiel gelten für die Beispielwohnung und einen Steuersatz von 42 Prozent. Deine Zahl hängt an deinem Gehalt, deinem Eigenkapital und dem, was eine Bank dir finanziert.

Der Rechner setzt genau diese Werte ein: acht Fragen, drei Minuten, und du siehst, ob die Rechnung bei dir aufgeht und wo deine größte Baustelle liegt.