In Immobilien investieren: fünf Wege und für wen sie taugen

"In Immobilien investieren" klingt nach einer Entscheidung. Tatsächlich sind es fünf verschiedene, und sie haben wenig miteinander zu tun.

Eine vermietete Wohnung zu kaufen und Anteile an einem Immobilienfonds zu kaufen sind zwei völlig unterschiedliche Vorgänge. Beim einen leihst du dir Geld von der Bank und bekommst ein Objekt mit Adresse. Beim anderen legst du eigenes Geld an und bekommst einen Anteil an einem Korb.

Beides heißt im Alltag "in Immobilien investieren". Für deine Steuererklärung ist es das Gegenteil.

Was mit "in Immobilien investieren" gemeint ist

Gemeint sind zwei sehr verschiedene Dinge: entweder du besitzt ein Objekt, oder du besitzt einen Anteil an einem Unternehmen oder Fonds, der Objekte besitzt.

Im ersten Fall stehst du im Grundbuch, hast einen Mieter, eine Kreditrate und eine Steuererklärung mit einer Anlage V. Im zweiten Fall hast du ein Wertpapier im Depot, das im Kurs steigt oder fällt und dir Ausschüttungen bringt.

Die Grenze verläuft nicht zwischen "sicher" und "riskant". Sie verläuft zwischen "du hast ein Objekt" und "du hast ein Papier". Alles Weitere folgt daraus.

Die fünf Wege im Überblick

Fünf Wege stehen dir offen, und sie unterscheiden sich in vier Punkten: Einstiegssumme, Kredithebel, Abschreibung und Aufwand.

| Weg | Einstieg | Kredit möglich | Abschreibung |

| --- | --- | --- | --- |

| Vermietete Wohnung | hoch | ja | ja |

| Eigenheim | hoch | ja | nein |

| Offener Immobilienfonds | niedrig | nein | nein |

| Immobilien-ETF oder REIT | sehr niedrig | nein | nein |

| Crowdinvesting | niedrig | nein | nein |

Kredit und Abschreibung sind der Grund, warum dieser Artikel geschrieben wurde. Beides taucht in kaum einem Vergleich auf, entscheidet aber bei hohem Einkommen mehr als alles andere.

Weg 1: eine vermietete Wohnung kaufen

Du kaufst eine Wohnung, vermietest sie und stehst als Eigentümer im Grundbuch.

Die Bank finanziert den Kaufpreis, der Mieter zahlt einen großen Teil der Rate, das Finanzamt einen weiteren Teil über die Abschreibung. Was übrig bleibt, zahlst du. Nach zehn Jahren ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei, nach zwanzig bis dreißig Jahren gehört die Wohnung dir.

Was dafür spricht: Du bekommst Bankgeld für den Vermögensaufbau, und zwar in einer Höhe, die dir für kein anderes Anlageziel zur Verfügung steht. Keine Bank finanziert dir ein Wertpapierdepot. Dazu kommt die Abschreibung, die dein zu versteuerndes Einkommen senkt.

Was dagegen spricht: Du brauchst eigenes Geld für die Nebenkosten, eine Bank, die mitmacht, und einen Zeithorizont von mindestens zehn Jahren. Dazu gehört dir ein einzelnes Objekt an einem einzelnen Ort.

Was oft übersehen wird: Der Direktkauf ist der einzige Weg, bei dem du die Anlage selbst beeinflussen kannst. Du entscheidest über Lage, Objekt, Mieterauswahl, Modernisierung und Verkaufszeitpunkt. Bei jedem indirekten Weg entscheidet ein Fondsmanager oder ein Vorstand, und du erfährst es aus dem Bericht.

Das ist gleichzeitig Vorteil und Risiko. Wer gut kauft, hat einen Vorsprung, den ihm kein Index nimmt. Wer schlecht kauft, kann ihn auch nicht wegdiversifizieren.

Mehr dazu in Wohnung als Kapitalanlage.

Weg 2: das Eigenheim

Ein selbst bewohntes Haus ist keine Kapitalanlage, auch wenn es sich so anfühlt.

Es spart dir Miete, das ist ein realer Vorteil. Aber es bringt keine Einnahmen, und weil du es nicht vermietest, gibt es weder Abschreibung noch absetzbare Zinsen. Steuerlich ist ein Eigenheim für dich ein Konsumgut mit Wertsteigerungspotenzial.

Das ist kein Argument dagegen. Ein Eigenheim kann die richtige Entscheidung sein, es gehört nur in eine andere Schublade. Wer beides will, kauft in aller Regel zuerst die vermietete Wohnung: Sie finanziert sich zum großen Teil selbst, das Eigenheim nicht.

Weg 3: offene Immobilienfonds

Bei einem offenen Immobilienfonds kaufst du Anteile an einem Korb aus vielen Objekten, meist Büros, Einzelhandel und Logistik.

Der Einstieg beginnt bei kleinen Beträgen, die Streuung ist breit, und du hast mit Verwaltung nichts zu tun. Dafür gibt es Regeln, die viele erst im Ernstfall lesen: eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Dein Geld ist also nicht jederzeit verfügbar.

Steuerlich läuft das über die Kapitalertragsteuer mit einer Teilfreistellung. Die Abschreibung der Gebäude findet im Fonds statt, nicht bei dir. Bei deinem Grenzsteuersatz kommt davon nichts an.

Ein zweiter Punkt gehört dazu: Offene Immobilienfonds versprechen tägliche Bewertung bei Objekten, die man nicht täglich verkaufen kann. Wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen wollen, muss der Fonds Gebäude verkaufen, und das geht nicht in einer Woche. Genau deshalb gibt es die Fristen. Sie sind keine Schikane. Sie reparieren ein Konstruktionsproblem, das sich in der Finanzkrise gezeigt hat.

Für wen das trotzdem passt: Wer eine kleine bis mittlere Summe breit in Immobilien streuen will, keinen Kredit einsetzen kann oder will, und mit einer Rendite im niedrigen einstelligen Bereich zufrieden ist.

Weg 4: Immobilien-ETFs und REITs

Ein Immobilien-ETF bündelt Aktien von Immobilienunternehmen, ein REIT ist eine solche Aktiengesellschaft.

Das ist der einfachste und günstigste Einstieg. Du kaufst über dein Depot, kommst jederzeit wieder heraus, streust über Länder und Sektoren, und die laufenden Kosten sind niedrig. Für Beträge unterhalb dessen, was eine Wohnung braucht, ist das der vernünftige Weg.

Was du dafür nicht bekommst: keinen Kredit, keine Abschreibung, keinen Mieter. Und die Kursentwicklung folgt eher dem Aktienmarkt als den Mieten. Wer glaubt, mit einem Immobilien-ETF vom deutschen Wohnungsmarkt zu profitieren, kauft in Wahrheit börsennotierte Unternehmen.

Weg 5: Crowdinvesting

Beim Crowdinvesting gibst du einem Projektentwickler ein Darlehen und bekommst dafür einen festen Zins.

Die Einstiegssummen sind niedrig, die Laufzeiten kurz, die genannten Zinsen klingen attraktiv. Der Punkt, den man verstanden haben muss: Du bist Darlehensgeber, nicht Eigentümer. In fast allen Fällen ist es ein Nachrangdarlehen, das heißt im Insolvenzfall stehst du hinter der Bank und hinter allen anderen Gläubigern.

Es gibt kein Grundbuch, keine Abschreibung, keinen Mieter. Was du hast, ist ein Zinsversprechen, dessen Erfüllung an einem einzelnen Projekt hängt.

Der Unterschied, den kaum ein Vergleich nennt

Nur beim Direktkauf arbeiten drei Geldquellen für dich statt einer.

Bei jedem indirekten Weg legst du ausschließlich eigenes Geld an. Bei einer vermieteten Wohnung kommt Bankgeld dazu, das über die Miete zurückgezahlt wird, und die Steuerentlastung, die an deinem persönlichen Satz hängt.

Rechne es einmal im Kopf durch, ohne konkrete Zahlen: Wer eigenes Geld anlegt, verzinst genau dieses Geld. Wer mit Bankgeld ein Objekt kauft, das ein Mieter abbezahlt, baut Vermögen auf einer Summe auf, die ein Vielfaches des eigenen Einsatzes ist. Das ist der Hebel, und er ist bei Immobilien deshalb möglich, weil die Bank ein Objekt als Sicherheit nimmt. Ein Depot nimmt sie nicht.

Dazu kommt die Abschreibung. Sie ist umso mehr wert, je höher dein Steuersatz ist. Bei einem Angestellten mit 25 Prozent Grenzsteuersatz fällt sie kaum ins Gewicht. Ab 42 Prozent ist sie die zweitgrößte Zahl in der Rechnung.

Deshalb ist die Frage "ETF oder Wohnung?" schlecht gestellt. Die richtige Frage lautet: Wie hoch ist mein Steuersatz, und wie viel Kapital habe ich?

Was am Klumpenrisiko dran ist

Der Einwand stimmt: Eine einzelne Wohnung ist das Gegenteil von Streuung.

Wer 50.000 Euro in einen weltweiten ETF steckt, verteilt sie auf hunderte Unternehmen. Wer dieselbe Summe als Eigenkapital in eine Wohnung steckt, hat ein Objekt, eine Stadt, einen Mieter. Fällt der Mieter aus, fällt die ganze Miete aus.

Zwei Dinge relativieren das, ohne es wegzureden.

Erstens streut ein Immobilien-ETF weniger, als es aussieht. Er hält Aktien von Immobilienunternehmen, die alle am selben Zinszyklus hängen. In der Zinswende 2022 und 2023 sind sie gemeinsam gefallen, obwohl die Mieten weiterliefen.

Zweitens ist die Wohnung selten die einzige Anlage. Wer ein Depot hat und dazu eine Wohnung kauft, streut über zwei sehr verschiedene Anlageklassen. Das Klumpenrisiko entsteht erst, wenn die Wohnung das gesamte Vermögen ist.

Wer nur eine kleine Summe hat, für den ist der Einwand trotzdem entscheidend. Dann ist der ETF der richtige Weg, und niemand sollte etwas anderes behaupten.

Was der Zeitaufwand wirklich ist

Der zweite Standard-Einwand lautet Aufwand. Er stimmt für den, der alles selbst macht, und fällt weg, wenn er es abgibt.

Selbst gemacht heißt: Mieter suchen, Verträge machen, Nebenkosten abrechnen, Handwerker beauftragen, zur Eigentümerversammlung gehen. Das ist ein Nebenjob, und wer fünfzig Stunden arbeitet, hat ihn nicht.

Abgegeben heißt: Die Hausverwaltung kümmert sich um das Gebäude, die Sondereigentumsverwaltung um deine Wohnung. Dich erreicht eine Jahresabrechnung und die Anlage V in der Steuererklärung. Dafür zahlst du Verwaltungskosten, die in die Rechnung gehören.

Der Aufwand ist also keine Frage von Ja oder Nein, sondern eine Kostenposition. Genau so gehört er in die Kalkulation.

Was mit den Nebenkosten ist

Der dritte Einwand stimmt uneingeschränkt: Die Nebenkosten sind hoch und werden nicht mitfinanziert.

Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent, dazu eine Maklerprovision, wenn einer beteiligt ist. Bei einem ETF-Kauf zahlst du ein paar Euro Ordergebühr.

Diese Summe ist der Grund, warum eine Wohnung erst ab einem gewissen Eigenkapital funktioniert, und warum sie sich über kurze Zeiträume nie rechnet. Wer nach drei Jahren verkauft, hat die Nebenkosten nicht wieder drin, egal wie gut das Objekt war.

Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt immerhin die Maklerprovision.

Wer dir was empfiehlt, und warum

Fast jede Empfehlung, die du zu diesem Thema findest, kommt von jemandem, der eines der fünf Produkte verkauft.

Banken und Bausparkassen empfehlen den finanzierten Kauf, weil sie am Kredit verdienen. Fondsgesellschaften empfehlen Fonds. ETF-Anbieter empfehlen ETFs. Plattformen für Crowdinvesting empfehlen Crowdinvesting. Und ich verkaufe Wohnungen, das gehört an dieser Stelle dazu.

Daraus folgt nicht, dass alle unehrlich sind. Es folgt, dass du bei jedem Vergleich zuerst schauen solltest, wer ihn geschrieben hat, und ob der Nachteil des eigenen Produkts überhaupt vorkommt. Wenn ein Artikel über Anlageformen nur bei den anderen Nachteile findet, ist er ein Verkaufstext mit Tabelle.

Der Prüfsatz, der immer geht: Steht in dem Text ein Fall, in dem das eigene Produkt die schlechtere Wahl ist? Wenn nein, ist es Werbung.

Die häufigste Verwechslung: Rendite ohne Steuern gerechnet

Die meisten Vergleiche rechnen Bruttorenditen gegeneinander, und genau dort geht die Rechnung schief.

Ein ETF, der sechs Prozent macht, wird am Ende mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Soli belastet, unabhängig davon, was du verdienst. Eine vermietete Wohnung wird mit deinem persönlichen Satz belastet, dafür senkt die Abschreibung vorher die Bemessungsgrundlage, und nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Das führt zu einem Ergebnis, das viele überrascht: Bei niedrigem Einkommen ist die pauschale Abgeltungsteuer ein Vorteil, weil 25 Prozent mehr sind als dein persönlicher Satz. Bei hohem Einkommen dreht es sich, weil die Wohnung an mehreren Stellen entlastet und der ETF an keiner.

Wer also zwei Prozentzahlen vergleicht, ohne den eigenen Steuersatz danebenzulegen, vergleicht nichts. Die Zahl, die zählt, ist das, was nach Steuern bei dir ankommt, und die ist bei jedem Menschen eine andere.

Für wen welcher Weg passt

Drei Zahlen entscheiden, und keine davon ist der Immobilienmarkt.

Dein verfügbares Kapital. Unterhalb dessen, was Nebenkosten und Puffer verlangen, ist der Direktkauf keine Option. Dann sind ETF oder Fonds der Weg, und zwar ein guter.

Dein Grenzsteuersatz. Je höher er ist, desto stärker fällt der Unterschied zwischen Direktkauf und Depot aus. Als Angestellter wird es ab etwa 75.000 Euro brutto im Jahr interessant, weil ab da genug Steuern anfallen, die sich umlenken lassen.

Deine Zeit. Gemeint ist der Horizont, nicht der Aufwand pro Woche. Unter zehn Jahren funktioniert der Direktkauf nicht, weil Nebenkosten und Spekulationsfrist dagegenstehen.

Wer bei allen drei Zahlen im grünen Bereich ist, für den ist die vermietete Wohnung in aller Regel der Weg mit dem größten Effekt. Wer bei einer davon nicht hinkommt, fährt mit dem Depot besser und sollte sich davon auch nichts ausreden lassen.

Wie du anfängst

Fang bei deinen Zahlen an, nicht bei den Objekten.

Das ist die Reihenfolge, die Enttäuschungen erspart: erst Gehalt, Steuerbescheid, Eigenkapital und laufende Kredite zusammentragen, dann klären, was die Bank dazu sagt, und erst danach Wohnungen ansehen. Wer andersherum anfängt, verliebt sich in einen Grundriss, den die Finanzierung nicht hergibt.

Für den ersten Schritt brauchst du keinen Termin und keine Beratung. Du brauchst deine eigenen Zahlen auf einem Blatt.

Konkret sind das fünf Angaben: dein Bruttojahresgehalt, der Steuersatz aus deinem letzten Bescheid, dein frei verfügbares Kapital, deine laufenden Kreditraten und die Summe, die du monatlich zusätzlich aufbringen könntest, ohne dass es eng wird.

Mit diesen fünf Zahlen lässt sich in wenigen Minuten sagen, welcher der fünf Wege bei dir überhaupt zur Debatte steht. Ohne sie sind alle Gespräche über Objekte verfrüht, und alle Vergleichstabellen im Internet bleiben abstrakt.

Was passiert, wenn du dich falsch entscheidest

Die Fehler sind bei den fünf Wegen unterschiedlich teuer, und das gehört in die Entscheidung.

Beim ETF ist ein Fehlkauf ärgerlich, aber reparierbar. Du verkaufst, zahlst Steuern auf den Gewinn oder realisierst einen Verlust, und bist am nächsten Tag draußen. Die Kosten des Ausstiegs sind niedrig.

Beim Direktkauf ist ein Fehler teuer. Die Kaufnebenkosten sind weg, ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren löst Steuer auf den Gewinn aus, und der Verkauf selbst dauert Monate. Wer eine Wohnung an der falschen Stelle oder zum falschen Preis kauft, sitzt das aus oder zahlt drauf.

Daraus folgt eine schlichte Regel: Je schwerer ein Fehler zu korrigieren ist, desto mehr Prüfung gehört davor. Beim ETF reicht ein Nachmittag. Bei einer Wohnung gehören Lage, Zustand, Mietvertrag, Eigentümergemeinschaft, Rücklage und Finanzierung geprüft, bevor unterschrieben wird.

Das ist kein Grund gegen den Direktkauf. Es ist der Grund, warum er nicht nebenbei passiert.

Fazit

In Immobilien investieren heißt fünf verschiedene Dinge, und die Wahl hängt nicht am Markt, sondern an dir. Vier der fünf Wege legen dein eigenes Geld an. Nur einer holt Bankgeld und Steuerentlastung dazu, und genau dieser Unterschied fehlt in den Vergleichen, die man zu dem Thema findet.

Für kleine Beträge ist der ETF der ehrlichere Weg, und das sagt dir hier jemand, der Wohnungen verkauft. Ab einem gewissen Einkommen und Kapital dreht sich das, weil die Abschreibung dann mehr bewegt als jede Kursentwicklung.

Welcher Fall bei dir vorliegt, steht in deinem Steuerbescheid und auf deinem Konto. Nicht im Markt.

Der erste Schritt kostet drei Minuten

Die fünf Angaben aus dem letzten Abschnitt sind genau die, mit denen sich rechnen lässt, welcher der fünf Wege bei dir überhaupt zur Debatte steht.

Genau dafür gibt es den Rechner unten. Er beantwortet die drei Fragen aus dem Schaubild mit deinen Zahlen statt mit Durchschnittswerten, und er sagt dir auch, wenn heute keiner der Wege passt.