Wohnung als Kapitalanlage: was sie dich wirklich kostet

"Ich weiß, ich sollte in Immobilien investieren."

Diesen Satz höre ich seit 18 Jahren. Er kommt fast immer von Leuten, die gut verdienen. Unternehmer, Führungskräfte, Menschen mit einem Steuerbescheid, bei dem sie kurz schlucken.

Und dann passiert nichts. Nicht aus Faulheit. Weil niemand ihnen vorher ausgerechnet hat, was eine Wohnung bei ihrem Gehalt tatsächlich kostet. Also bleibt es beim Vorsatz, und das Geld bleibt auf dem Konto.

Dieser Artikel rechnet das durch. Ohne Werbeprospekt und ohne Hochglanz.

Was eine Wohnung als Kapitalanlage ist

Du kaufst eine Wohnung und vermietest sie, statt selbst einzuziehen. Die Miete übernimmt einen Teil der Kreditrate, das Finanzamt einen zweiten Teil, den Rest zahlst du. Mit jeder Rate gehört dir ein größeres Stück der Wohnung, und irgendwann gehört sie dir ganz.

Das ist der ganze Mechanismus. Alles Weitere sind Details, die entscheiden, ob er bei dir aufgeht.

Ich sage das so nüchtern, weil um dieses Thema viel Nebel liegt. Betongold, Altersvorsorge, Inflationsschutz. Alles nicht falsch. Aber am Küchentisch interessiert eine andere Frage: Was kostet mich das im Monat, und was habe ich am Ende davon.

Die vier Zahlen, aus denen sich alles ergibt

Vier Zahlen entscheiden, ob sich eine Wohnung für dich rechnet. Nicht drei, nicht zehn.

Der Kaufpreis samt Nebenkosten. Was insgesamt zusammenkommt, bevor irgendetwas läuft.

Die Rate. Was Zins und Tilgung im Monat kosten.

Die Kaltmiete. Was dein Mieter davon übernimmt.

Deine Steuerentlastung. Was über die Steuererklärung zurückkommt. Diese Zahl hängt an deinem persönlichen Steuersatz, und deshalb ist sie bei jedem anders.

Was danach übrig bleibt, ist dein Anteil. Bei den ersten drei Zahlen kann dir jeder Anbieter etwas vorrechnen. Die vierte kennt nur, wer deinen Steuerbescheid gesehen hat.

Warum die bekannte Faustformel bei dir danebenliegt

In fast jedem Ratgeber steht dieselbe Regel: Der Kaufpreis soll höchstens das Zwanzig- bis Fünfundzwanzigfache der Jahreskaltmiete betragen. Die Regel ist nicht falsch. Sie beantwortet nur eine andere Frage als deine.

Sie misst, wie schnell sich der Kaufpreis allein aus der Miete zurückholt. Dein Steuersatz kommt darin nicht vor.

Bei jemandem mit 30.000 Euro zu versteuerndem Einkommen ist das in Ordnung, da fällt die Steuerentlastung kaum ins Gewicht. Bei jemandem mit 42 Prozent Grenzsteuersatz ist sie die zweitgrößte Zahl in der ganzen Rechnung. Wer sie weglässt, rechnet an der Hälfte vorbei.

Das ist der Unterschied.

Was dein Steuersatz damit zu tun hat

Dein Grenzsteuersatz entscheidet, wie viel aus derselben Abschreibung zu dir zurückkommt. Je höher er ist, desto mehr.

Nimm zwei Menschen. Beide kaufen dieselbe Wohnung, zum selben Preis, mit derselben Miete. Der eine zahlt auf jeden zusätzlichen Euro 25 Prozent Steuern, der andere 42. Der zweite bekommt aus exakt derselben Abschreibung deutlich mehr zurück. Für ihn geht die Rechnung auf. Für den ersten vielleicht nicht.

Deshalb ist meine erste Frage im Gespräch nie "Welche Wohnung suchst du?". Meine erste Frage ist, was du verdienst und was du an Steuern zahlst. Manche finden das unhöflich. Aber jede Antwort davor wäre geraten.

Woher die Steuerentlastung kommt

Du darfst den Gebäudeanteil deiner Wohnung über die Jahre abschreiben. Das Grundstück bleibt außen vor, es nutzt sich nicht ab.

Wie hoch die Abschreibung ausfällt, hängt am Gebäude. Bei einer Bestandswohnung gilt ein anderer Satz als bei einem Neubau. Für neu gebaute Mietwohnungen stehen aktuell drei Wege nebeneinander im Gesetz:

Dazu kommen die Kreditzinsen, die Verwaltung und die Instandhaltung. Liegen diese Kosten zusammen über deiner Mieteinnahme, entsteht auf dem Papier ein Verlust. Der senkt dein zu versteuerndes Einkommen.

Einen Satz muss ich dazu loswerden, weil er ständig falsch verstanden wird. Du sparst keine Steuern, indem du Geld verlierst. Du lenkst Geld um, das sonst als Steuer weggegangen wäre, und steckst es in die Tilgung deiner eigenen Wohnung.

Mehr dazu in den eigenen Artikeln zur degressiven Abschreibung und zur Sonderabschreibung nach § 7b.

Was der Kauf zusätzlich kostet

Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die niemand finanziert. Je nach Bundesland liegen sie bei etwa zehn bis zwölf Prozent.

• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Bundesland
• Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent
• Maklerprovision: fällt weg, wenn du direkt vom Eigentümer kaufst

Für diese Nebenkosten brauchst du eigenes Geld. Den Kaufpreis selbst finanziert die Bank, die Nebenkosten in aller Regel nicht.

Das ist übrigens der Punkt, an dem die meisten Gespräche kippen. Nicht am Kaufpreis. An den Nebenkosten, mit denen niemand gerechnet hat.

Neubau oder Bestand

Beides funktioniert, die Rechnung sieht nur anders aus.

Bestand ist pro Quadratmeter günstiger. Dafür kaufst du ein Gebäude mit Vorgeschichte: Dach, Fenster, Leitungen, Rücklage. Wer Zeit hat und gern selbst nachsieht, ist da richtig.

Neubau ist teurer im Einkauf. Dafür bekommst du Gewährleistung, die höhere Abschreibung und eine Wohnung, die sich in der Regel ohne Aufwand vermieten lässt. Wer wenig Zeit hat und einen hohen Steuersatz, landet meistens hier.

Ich mache beides. Wer mir erzählt, eins davon sei immer besser, verkauft dir gerade das, was er gerade hat.

Was zwischen Entscheidung und Schlüssel passiert

Zwischen deinem Ja und dem Moment, in dem der Mieter einzieht, liegen fünf Stationen. Wer sie kennt, wird von keiner überrascht.

Erstens deine Zahlen. Gehalt, Steuerbescheid, vorhandenes Eigenkapital, laufende Kredite. Daraus ergibt sich, welche Wohnung überhaupt in Frage kommt. Diese Station kommt zuerst, nicht zuletzt.

Zweitens die Bank. Die Haushaltsrechnung entscheidet, nicht das Bruttogehalt. Zwei Menschen mit demselben Gehalt bekommen unterschiedliche Zusagen, wenn einer noch ein Auto abbezahlt.

Drittens das Objekt. Erst jetzt schaust du dir Wohnungen an. In dieser Reihenfolge, weil du sonst in etwas verliebt bist, das die Bank nicht mitmacht.

Viertens der Notar. Der Kaufvertragsentwurf kommt mindestens zwei Wochen vor dem Termin. Diese zwei Wochen sind Pflicht, sie stehen im Beurkundungsgesetz. Nutz sie, um zu lesen und zu fragen.

Fünftens die Auflassungsvormerkung. Sie steht im Grundbuch und sichert deinen Anspruch auf die Wohnung, bevor du Eigentümer bist. Das ist der Punkt, an dem die meisten Käufer zum ersten Mal ruhiger schlafen.

Wie lange das dauert, hängt an der Bank und am Objekt. Wer alle Unterlagen beisammen hat, ist schneller, als er denkt.

Woran du eine Wohnung erkennst, die sich vermieten lässt

Vier Merkmale entscheiden darüber, ob du in zehn Jahren einen Mieter findest, und keins davon steht im Exposé an erster Stelle.

Die Erreichbarkeit. Entscheidend ist die Fahrzeit zum nächsten größeren Arbeitgeber und zur nächsten Bahn, nicht die Entfernung zur Innenstadt. Zwölf Minuten zu Fuß zur Haltestelle sind mehr wert als fünf Kilometer Luftlinie zum Zentrum.

Die Größe und der Schnitt. Zwei bis drei Zimmer zwischen 55 und 80 Quadratmetern sind der Bereich mit der größten Mieternachfrage. Sehr kleine Wohnungen haben mehr Wechsel, sehr große finden schwerer einen Mieter und lassen sich anteilig schlechter vermieten.

Die Umgebung im Alltag. Einkaufsmöglichkeit, Kita oder Schule, Arzt. Wer diese drei Dinge in Gehweite hat, vermietet auch dann, wenn der Markt ruhiger wird.

Die Entwicklung des Orts. Wichtiger als der heutige Mietspiegel ist die Frage, ob Menschen zuziehen oder wegziehen. Die Zahlen dazu veröffentlichen die Statistikämter der Länder kostenlos, und sie sind aussagekräftiger als jedes Werbeversprechen.

Was in dieser Liste bewusst fehlt: die Ausstattung. Ein hochwertiges Bad ist angenehm, aber es entscheidet selten darüber, ob eine Wohnung vermietet wird. Lage und Schnitt kann man nicht nachrüsten, eine Küche schon.

Ein letzter Punkt zur Lage, den ich oft erklären muss: Eine gute Rendite und eine gute Lage schließen sich nicht aus, sie liegen nur selten am selben Ort. In sehr gefragten Städten ist der Kaufpreis so hoch, dass die Miete ihn kaum ausgleicht. In schrumpfenden Regionen ist die Rendite auf dem Papier hoch, weil das Risiko hoch ist. Der Bereich dazwischen, mittelgroße Städte mit stabiler Beschäftigung, ist unspektakulär und rechnet sich am zuverlässigsten.

Was die Bank von dir sehen will

Die Bank prüft nicht dein Bruttogehalt, sie prüft, was am Monatsende übrig bleibt.

Dafür stellt sie eine Haushaltsrechnung auf. Auf der einen Seite dein Nettoeinkommen und die künftige Kaltmiete, auf der anderen deine Lebenshaltung, laufende Kredite, Unterhalt und die neue Rate. Für die Lebenshaltung rechnet sie mit Pauschalen je Person, nicht mit deinen echten Ausgaben. Wer sparsam lebt, hat davon nichts, und wer großzügig lebt, wird nicht bestraft.

Drei Dinge zählen mehr, als die meisten denken:

Die Art des Arbeitsverhältnisses. Unbefristet und außerhalb der Probezeit ist der Normalfall. Bei Selbstständigen schaut die Bank auf zwei bis drei Jahresabschlüsse.

Laufende Kredite. Ein Autokredit über 400 Euro im Monat kostet dich mehr Finanzierungsspielraum, als du an Zinsen sparst, wenn du ihn vorher ablöst.

Die Schufa. Nicht der Punktwert allein zählt, es geht um das, was drinsteht. Eine alte, längst beglichene Sache kann trotzdem Fragen auslösen.

Deshalb steht die Bank in der Reihenfolge vor dem Objekt. Wer sich zuerst in eine Wohnung verliebt und danach zur Bank geht, verliert im ungünstigen Fall beides: die Wohnung und die Zeit.

Die vier Fehler, die ich am häufigsten sehe

Vier Fehler lassen sich vorher vermeiden. Sie kosten im Nachhinein am meisten Geld.

1. Auf Wertsteigerung setzen. Wertsteigerung ist ein Geschenk, wenn sie kommt. Als Grundlage für eine Entscheidung ist sie zu unsicher. Die Rechnung muss ohne sie aufgehen.

2. Die Nebenkosten unterschätzen. Siehe oben. Zehn bis zwölf Prozent, die niemand finanziert.

3. Zu kurz denken. Wer vor Ablauf der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG verkauft, versteuert den Gewinn. Zehn Jahre sind kein Richtwert, sie stehen im Gesetz.

4. Kaufen, bevor die Bank Ja gesagt hat. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und eine saubere Schufa zählen bei der Bank mehr als ein hohes Gehalt. Wer noch offene Konsumkredite hat, klärt zuerst die.

Was mit der Wohnung im Alltag passiert

Nach dem Kauf verwandelt sich die Wohnung von einer Rechnung in einen laufenden Vorgang, und der ist kleiner, als die meisten befürchten.

Die Vermietung. Ein Mieter wird gesucht, geprüft und eingesetzt. Bei einer Neubauwohnung in ordentlicher Lage dauert das Wochen, nicht Monate. Bei bereits vermieteten Wohnungen übernimmst du den bestehenden Vertrag mitsamt seinen Konditionen.

Die Verwaltung. Die Hausverwaltung kümmert sich um das Gebäude, die Sondereigentumsverwaltung um deine Wohnung: Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnung, Kommunikation mit dem Mieter. Beides kostet Geld und beides gehört in deine Rechnung.

Deine eigene Zeit. Wenn beides vergeben ist, bleibt für dich im Normalfall eine Steuererklärung im Jahr und ein Blick auf die Abrechnung. Der berühmte nächtliche Anruf wegen eines Rohrbruchs geht an die Verwaltung, nicht an dich.

Das ist der Unterschied zwischen einer Kapitalanlage und einem zweiten Job. Wer alles selbst macht, spart die Verwaltungskosten und zahlt mit seiner Zeit. Bei jemandem, der ohnehin fünfzig Stunden arbeitet, ist das selten ein gutes Geschäft.

Was trotzdem bei dir bleibt: die Entscheidungen. Ob saniert wird, ob die Miete angepasst wird, ob du eine zweite Wohnung kaufst. Dafür brauchst du keine Zeit. Du brauchst Zahlen.

Wann die Rechnung nicht aufgeht

In vier Situationen geht die Rechnung nicht auf. Dann ist eine vermietete Wohnung die falsche Entscheidung, egal wie gut das Objekt ist.

Der Steuersatz ist zu niedrig. Dann fällt der größte Hebel weg, und es bleibt eine Wohnung, die jeden Monat Geld kostet, ohne den Ausgleich vom Finanzamt. Als Angestellter wird es ab etwa 75.000 Euro brutto im Jahr interessant, weil ab da genug Steuern anfallen, die sich umlenken lassen.

Das Geld wird in den nächsten Jahren gebraucht. Eine vermietete Wohnung ist eine Entscheidung über zehn Jahre und mehr. Wer vorher heraus muss, verliert.

Die Finanzierung hat keinen Puffer. Wenn ein Monat Leerstand oder eine ausbleibende Miete ein Problem wäre, ist der Zeitpunkt falsch. Nicht das Produkt.

Es gibt gar keinen echten Grund. Manchmal will jemand nur das Gefühl, endlich etwas getan zu haben. Das ist eine dünne Grundlage für einen Vertrag über zehn Jahre.

Ich zeige dir nur Wohnungen, bei denen ich Ja sagen kann, und rechne dir vorher aus, warum. Wenn die Zahlen bei dir nicht aufgehen, verkaufe ich dir nichts.

Was nach zehn Jahren passiert

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist hast du drei Möglichkeiten, und keine davon musst du heute entscheiden.

Du behältst die Wohnung. Der Kredit ist teilweise getilgt, die Miete ist über die Jahre meist gestiegen, die Abschreibung läuft weiter. Aus dem monatlichen Zuschuss wird irgendwann ein Überschuss. Das ist der Normalfall bei den meisten meiner Käufer.

Du verkaufst. Nach zehn Jahren ist der Gewinn für Privatpersonen steuerfrei, das steht in § 23 EStG. Was du bekommst, hängt vom Markt ab, nicht von deiner Planung. Deshalb ist Verkauf eine Option, keine Grundlage.

Du kaufst eine zweite. Wenn die erste Wohnung läuft und die Bank das sieht, wird die zweite Finanzierung einfacher als die erste. Der Nachweis, dass du eine Immobilie über Jahre ordentlich geführt hast, ist bei der Bank mehr wert als jedes Gespräch.

Was in allen drei Fällen gleich bleibt: Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags, nicht mit der Schlüsselübergabe. Bei einem Neubau, der zwei Jahre nach Vertragsschluss fertig wird, sind zwei Jahre der Frist also schon vorbei, bevor der erste Mieter einzieht.

Und ein Punkt, der oft vergessen wird: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift die Steuerfreiheit nicht mehr. Bei einer oder zwei Wohnungen ist das kein Thema, bei einem wachsenden Bestand schon.

Fazit

Eine Wohnung als Kapitalanlage ist eine Rechnung mit vier Zahlen, kein Bauchgefühl. Zwei davon kennt jeder Anbieter, den Kaufpreis und die Miete. Die dritte rechnet dir die Bank aus. Die vierte steht in deinem Steuerbescheid, und genau die entscheidet, ob sich dieselbe Wohnung für dich lohnt oder für den Nächsten.

Deshalb ist die Reihenfolge wichtiger als das Objekt. Erst deine Zahlen, dann die Wohnung. Wer andersherum anfängt, verliebt sich in einen Grundriss und rechnet danach so lange, bis es passt.

Und wenn die Zahlen nicht aufgehen, ist das auch ein Ergebnis.

Rechne mit deinen Zahlen, nicht mit meinen

Jede Zahl in diesem Artikel ist ein Beispielwert. Deiner ist ein anderer: dein Steuersatz, dein Eigenkapital, deine laufenden Verpflichtungen.

Genau die setzt der Rechner unten ein, statt mit Durchschnitten zu arbeiten. Und wenn die Rechnung bei dir heute nicht aufgeht, sagt er dir das, statt dich in ein Gespräch zu schicken.