Degressive AfA für Wohnungen: 5 Prozent vom Restwert, und wann sich der Wechsel lohnt

Die degressive AfA erlaubt dir, eine neue Mietwohnung mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abzuschreiben statt mit festen 3 Prozent der Anschaffungskosten. In den ersten Jahren ist die Abschreibung damit deutlich höher, sie sinkt dann von Jahr zu Jahr, und sobald sich die lineare Abschreibung mehr lohnt, wechselst du.

Bevor wir rechnen, eine Klarstellung, an der die halbe Google-Suche scheitert: Es gibt gerade zwei degressive Abschreibungen in Deutschland, und sie haben nichts miteinander zu tun. Die eine gilt für Maschinen, Fahrzeuge und andere bewegliche Wirtschaftsgüter von Unternehmen, mit bis zu 30 Prozent. Die andere gilt für neu gebaute Mietwohnungen, mit 5 Prozent. Wer nach der Abschreibung für seine Wohnung sucht und bei den 30 Prozent landet, rechnet mit der falschen Zahl. Dieser Artikel behandelt die Gebäude-Variante, die für dich als Käufer einer Neubauwohnung zählt.

Was die degressive AfA ist und was sie nicht ist

Degressive AfA heißt: Du schreibst jedes Jahr einen festen Prozentsatz vom Restwert ab, also von dem Betrag, der nach den bisherigen Abschreibungen übrig ist. Der Betrag fällt deshalb von Jahr zu Jahr, daher der Name, "in fallenden Jahresbeträgen".

Das Gegenstück ist die lineare AfA: immer derselbe Betrag, berechnet aus den ursprünglichen Anschaffungskosten. Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 sind das 3 Prozent pro Jahr, gut 33 Jahre lang.

Und weil die Suche nach "degressive AfA" gerade zwei Treffer-Welten liefert, hier die Abgrenzung in einer Tabelle statt in einem Nebensatz:

| | Wohngebäude | Bewegliche Wirtschaftsgüter |

|---|---|---|

| Für wen | Käufer und Bauherren neuer Mietwohnungen | Unternehmen (Maschinen, Fahrzeuge, Geräte) |

| Satz | 5 % vom Restwert | bis zu 30 % vom Restbuchwert |

| Zeitfenster | Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 | Anschaffung 07/2025 bis 12/2027 |

| Rechtsgrundlage | § 7 Abs. 5a EStG | § 7 Abs. 2 EStG |

Wenn dir jemand von "der neuen 30-Prozent-Abschreibung" erzählt: Das ist die Abschreibung für Maschinen und Geräte. Mit deiner Wohnung hat sie nichts zu tun.

Warum es die degressive Gebäude-AfA wieder gibt

Die degressive Abschreibung für Wohngebäude gab es schon einmal, sie war jahrzehntelang abgeschafft, und der Gesetzgeber hat sie 2024 mit dem Wachstumschancengesetz zurückgeholt, rückwirkend für Baubeginne ab dem 1. Oktober 2023.

Der Anlass war die Lage am Bau: gestiegene Zinsen, gestiegene Baukosten, eingebrochene Neubauzahlen. Die degressive AfA ist die steuerliche Antwort darauf, und sie ist bewusst befristet. Wer die höhere Anfangs-Abschreibung will, muss in dem Fenster bauen oder kaufen, in dem sie gilt. Das zuständige Bundesministerium hat die Regelung mit "5 Prozent" beworben, und anders als viele Förderprogramme hat diese keine Antragsformulare und keinen Fördertopf, der leer sein kann: Sie steht im Einkommensteuergesetz, in § 7 Absatz 5a, und gilt für jeden, der die Bedingungen erfüllt.

Für dich heißt die Befristung vor allem eins: Das Fenster ist Teil der Kaufentscheidung. Eine Wohnung mit Baubeginn im September 2029 bekommt die degressive AfA, dieselbe Wohnung mit Baubeginn einen Monat später nicht mehr, falls der Gesetzgeber nicht verlängert.

Für welche Immobilien die degressive AfA gilt

Die degressive Gebäude-AfA gilt für Wohngebäude, mit deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wird und die nach der Fertigstellung Wohnzwecken dienen.

Die Bedingungen im Einzelnen sind kurz. Es muss ein Neubau sein, gebraucht gekaufte Bestandswohnungen sind nie degressiv abschreibbar. Die Wohnung muss vermietet werden, denn abschreiben kann nur, wer Einkünfte aus der Immobilie erzielt. Und das Gebäude muss in Deutschland oder im EU-Ausland liegen.

Für dich als Käufer zählt außerdem ein Datum: Du bekommst die degressive AfA, wenn dein Kaufvertrag im Förderzeitraum beurkundet wird und du die Wohnung bis zum Ende des Jahres kaufst, in dem sie fertiggestellt wurde. Dieselbe Regel gilt auch bei der Sonderabschreibung, und sie hat denselben Effekt: Die frisch fertiggestellte Wohnung ist steuerlich mehr wert als dieselbe Wohnung ein Jahr später.

Bemerkenswert ist, was NICHT auf der Liste steht: Es gibt keine Baukostenobergrenze, keinen Quadratmeter-Deckel und keinen vorgeschriebenen Effizienzstandard. Die degressive AfA ist damit deutlich einfacher zu bekommen als die Sonderabschreibung nach § 7b, sie verlangt nur Neubau, Wohnzweck und das richtige Zeitfenster.

Ein Detail, das oft durcheinandergeht: Bei der degressiven AfA zählt der Baubeginn, bei der Sonderabschreibung nach § 7b der Bauantrag. Das sind zwei verschiedene Daten, und zwischen ihnen können Monate oder Jahre liegen. Maßgeblich für den Baubeginn ist die Baubeginnsanzeige an die Behörde. Für dich als Käufer ist das eine Frage an den Anbieter, keine eigene Recherche: Beide Daten gehören zu den Unterlagen, die bei einem Projekt ohnehin vorliegen. Bei unseren eigenen Projekten sind sie Teil des Datenraums, denn ohne diese zwei Daten kann kein Steuerberater sauber prüfen, welche Abschreibungswege offen sind.

Wie du die degressive AfA berechnest

Die Rechnung geht in einem Satz: 5 Prozent vom Restwert des Gebäudeanteils, jedes Jahr neu.

Wichtig ist das Wort Gebäudeanteil. Abgeschrieben wird nie der volle Kaufpreis, denn der Boden nutzt sich nicht ab. Der Kaufpreis wird deshalb in Gebäude und Grundstück aufgeteilt, und nur der Gebäudeteil geht in die AfA. Bei einer Eigentumswohnung liegt der Gebäudeanteil oft bei 80 bis 90 Prozent, je nach Lage und Bodenrichtwert.

Nehmen wir dieselbe Wohnung wie im Artikel zur Sonderabschreibung: Gebäudeanteil 270.000 Euro, Fertigstellung und Kauf 2024.

| Jahr | Restwert zu Jahresbeginn | Degressive AfA (5 %) | Zum Vergleich: linear (3 %) |

|---|---|---|---|

| 1 | 270.000 € | 13.500 € | 8.100 € |

| 2 | 256.500 € | 12.825 € | 8.100 € |

| 3 | 243.675 € | 12.184 € | 8.100 € |

| 4 | 231.491 € | 11.575 € | 8.100 € |

Nach vier Jahren hast du degressiv rund 50.100 Euro abgeschrieben, linear wären es 32.400 Euro gewesen. Gut die Hälfte mehr, genau in den Jahren, in denen Zinsen und Anlaufkosten die Rechnung am stärksten belasten. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das rund 21.000 Euro Steuererstattung aus der Abschreibung in vier Jahren statt rund 13.600 Euro.

Im Jahr des Kaufs gilt die AfA übrigens zeitanteilig: Wer im Juli übernimmt, bekommt im ersten Jahr die Hälfte des Jahresbetrags. Das ist kein Verlust, es verschiebt nur den Start.

Degressiv oder linear: was besser passt

Degressiv gewinnt am Anfang, linear gewinnt am Ende, und weil du wechseln darfst, bekommst du beides in der richtigen Reihenfolge.

Die degressive AfA ist kein Geschenk an zusätzlicher Abschreibung. Über die gesamte Laufzeit wird in beiden Varianten derselbe Gebäudewert abgeschrieben, keinen Euro mehr. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt: Degressiv holt die Entlastung nach vorn, in die teuren ersten Jahre, und gibt sie später wieder ab.

Genau deshalb passt sie zu einem finanzierten Kauf. In den ersten Jahren sind die Zinsen am höchsten und die Miete deckt die Rate noch am knappsten. Eine Abschreibung, die in diesen Jahren 60 Prozent über der linearen liegt, senkt die Steuer genau dann, wenn die Rechnung es am meisten merkt. Wie sich Miete, Rate und Steuererstattung zusammenfügen, steht im Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern.

Wer dagegen plant, die Wohnung jahrzehntelang zu halten und Wert auf gleichmäßige, planbare Beträge legt, fährt mit der linearen AfA nicht falsch. Sie ist die Standard-Einstellung, die degressive ist das Wahlrecht obendrauf.

Auf längere Sicht bleibt der Vorsprung übrigens bestehen, er wächst nur langsamer: Nach zehn Jahren hast du degressiv rund 40 Prozent des Gebäudewerts abgeschrieben, linear 30 Prozent. Erst ganz am Ende der Laufzeit holt die lineare Variante auf, denn abgeschrieben wird in beiden Fällen alles.

Was das für deine monatliche Rechnung heißt

Übersetzt in Monatsbeträge: Bei unserem Beispiel und 42 Prozent Grenzsteuersatz holt allein die degressive Abschreibung im ersten Jahr rund 470 Euro pro Monat über die Steuer zurück, die lineare rund 280 Euro.

Das ist der Unterschied, den du in der Haushaltsrechnung spürst. Eine finanzierte Neubauwohnung hat in den ersten Jahren typischerweise eine Lücke zwischen Miete und Rate, und die Steuererstattung ist der Posten, der diese Lücke schließt oder eben nicht. Knapp 200 Euro mehr pro Monat aus derselben Wohnung, nur durch die Wahl der Abschreibungsmethode, verändern die Antwort auf die Frage, wie viel dich die Wohnung im Monat wirklich kostet.

Dazu kommen in der echten Rechnung noch die übrigen Werbungskosten, vor allem die Kreditzinsen, die in den ersten Jahren ebenfalls am höchsten sind. Abschreibung und Zinsen zusammen sorgen dafür, dass eine vermietete Neubauwohnung steuerlich oft jahrelang ein Minus ausweist, während die Miete pünktlich kommt. Dieses Papier-Minus senkt die Steuer auf dein Gehalt, und genau daraus entsteht die monatliche Erstattung.

Der Wechsel zur linearen AfA

Der Wechsel von degressiv zu linear ist ausdrücklich erlaubt, und er gehört von Anfang an in den Plan, denn irgendwann ist er immer sinnvoll.

Die Mechanik: Solange 5 Prozent vom sinkenden Restwert mehr bringen als die lineare Verteilung des Restwerts auf die verbleibende Nutzungsdauer, bleibst du degressiv. Ab einem bestimmten Jahr dreht sich das, typischerweise nach 12 bis 14 Jahren. Dann wechselst du, schreibst den Restwert gleichmäßig über die verbleibende Zeit ab, und die jährliche AfA fällt nicht weiter.

Zwei Regeln dazu: Der Wechsel geht nur in eine Richtung, von degressiv zu linear, nie zurück. Und er muss nicht im perfekten Jahr passieren, ein Jahr früher oder später kostet wenig. Den optimalen Zeitpunkt rechnet dein Steuerberater in fünf Minuten aus, du musst ihn nur wissen lassen, dass du degressiv abschreibst.

Ein Sonderfall am Rande: Wer die Sonderabschreibung nach § 7b zusätzlich nutzt, rechnet den Wechsel-Zeitpunkt neu, denn der Restwert sinkt dann schneller. An der Grundregel ändert das nichts, nur am Jahr, in dem sie greift.

Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b

Für Neubauwohnungen, die beide Voraussetzungs-Pakete erfüllen, lassen sich degressive AfA und Sonderabschreibung kombinieren, und das sind die vier stärksten Abschreibungsjahre, die aktuell möglich sind.

Die Rechnung an unserem Beispiel, Gebäudeanteil 270.000 Euro, 60 Quadratmeter: Die degressive AfA bringt im ersten Jahr 13.500 Euro. Die Sonderabschreibung legt bis zu 12.000 Euro obendrauf (5 Prozent von der gedeckelten Bemessungsgrundlage, 4.000 Euro je Quadratmeter). Zusammen über 25.000 Euro Abschreibung im ersten Jahr, und über die vier Jahre summiert sich das auf rund 95.000 Euro, etwa 35 Prozent des Gebäudewerts. Zur Einordnung: linear wären es 32.400 Euro gewesen.

Die Sonderabschreibung hat allerdings ihre eigenen Hürden, von der Baukostenobergrenze bis zum Effizienzstandard, und eine Zehn-Jahres-Bindung an die Vermietung. Welche das sind und woran die Förderung in der Praxis scheitert, steht im Artikel zur Sonderabschreibung nach § 7b. Die degressive AfA funktioniert auch allein, die Kombination ist die Kür für Objekte, die beides hergeben.

Degressive AfA in der Steuererklärung

Beantragt wird nichts, du übst das Wahlrecht einfach in der Steuererklärung aus: In der Anlage V trägst du die degressive AfA als Abschreibungsbetrag ein, im ersten Jahr zeitanteilig ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.

Zwei Unterlagen entscheiden dabei über die Höhe. Erstens die Kaufpreisaufteilung in Gebäude und Boden, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Hier lohnt Sorgfalt: Eine im Kaufvertrag sauber begründete Aufteilung ist die beste Ausgangslage, ansonsten rechnet das Finanzamt mit seiner eigenen Arbeitshilfe, und die fällt nicht immer zu deinen Gunsten aus. Zweitens der Nachweis von Baubeginn und Fertigstellung, denn daran hängt, ob das Zeitfenster erfüllt ist.

Einmal gewählt, läuft die Methode einfach weiter, Jahr für Jahr, bis zum Wechsel auf linear. Ein Wechselgrund muss nicht begründet werden, der Zeitpunkt gehört nur einmal sauber gerechnet. Wer seine Steuererklärung selbst macht, kann das mit der Tabelle oben nachbauen, wer einen Steuerberater hat, gibt ihm die zwei Unterlagen und das Stichwort.

Was die degressive AfA nicht kann

Drei Grenzen gehören zur ehrlichen Rechnung, und alle drei haben mit dem Zeitpunkt zu tun, nicht mit der Höhe.

Sie gilt nur für den Neubau. Wer eine Bestandswohnung kauft, schreibt linear ab, mit 2 Prozent bei Baujahr ab 1925, und keine Wahl der Methode ändert daran etwas. Das ist einer der Gründe, warum Neubau und Bestand steuerlich zwei verschiedene Käufe sind: Dieselben 270.000 Euro Gebäudeanteil bringen im Bestand 5.400 Euro Abschreibung im Jahr, im Neubau degressiv 13.500 Euro.

Sie beschleunigt, sie vergrößert nicht. Insgesamt wird derselbe Betrag abgeschrieben wie linear, nur früher. Wer die höhere Anfangs-AfA als dauerhaftes Einkommen einplant, rechnet sich die Wohnung schöner als sie ist. Der ehrliche Blick: Die ersten Jahre sind steuerlich stark, danach normalisiert es sich.

Beim frühen Verkauf dreht sie sich gegen dich. Jeder abgeschriebene Euro senkt den Buchwert, und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöht das den steuerpflichtigen Gewinn. Wer nach zehn Jahren verkauft, verkauft steuerfrei, dann ist die Frage vom Tisch. Die Details zu dieser Rechnung stehen im Artikel zur Spekulationsfrist.

Für wen sich die degressive AfA rechnet

Am stärksten profitiert, wer in den nächsten Jahren einen hohen Grenzsteuersatz hat und die Wohnung als langfristige Kapitalanlage plant.

Der Grund ist derselbe wie bei jeder Abschreibung: Sie entfaltet ihre Wirkung über deinen Steuersatz. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz macht jeder abgeschriebene Euro 42 Cent Erstattung, bei 25 Prozent nur 25. Ab etwa 75.000 Euro Bruttojahresgehalt liegt der Grenzsteuersatz in dem Bereich, in dem die vorgezogene Abschreibung spürbar Geld in die ersten Jahre holt. Für Gutverdiener mit frisch finanzierter Neubauwohnung ist die degressive AfA deshalb in den meisten Fällen die richtige Startmethode, mit eingeplantem Wechsel.

Ob die ganze Rechnung bei dir aufgeht, entscheidet allerdings nie die Abschreibung allein. Kaufpreis, Miete, Finanzierung und dein Steuersatz gehören zusammen auf einen Zettel, und wie dieser Zettel aussieht, steht im Überblick zur Immobilie als Kapitalanlage.

Fazit

Die degressive AfA ist das Vorziehen der Steuerentlastung: 5 Prozent vom Restwert statt 3 Prozent fix, rund die Hälfte mehr Abschreibung in den ersten vier Jahren, für neue Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Sie ist einfacher zu bekommen als die Sonderabschreibung, mit der sie sich kombinieren lässt, und der spätere Wechsel zur linearen AfA gehört von Anfang an in den Plan. Verwechsle sie nur nicht mit der 30-Prozent-Abschreibung für Unternehmen, das ist ein anderes Gesetz für andere Güter.

Die Beispielwerte in diesem Artikel gehören zu einer erfundenen Wohnung. Was die degressive AfA bei dir verändert, hängt an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.