Kaufpreisaufteilung: warum die Zeile im Kaufvertrag über deine Abschreibung entscheidet

Die Kaufpreisaufteilung zerlegt den Preis einer Immobilie in zwei Teile: den Gebäudeanteil und den Anteil für Grund und Boden. Für Vermieter entscheidet diese Zeile über die komplette Abschreibung, denn abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Boden nie. Regelt der Kaufvertrag nichts, rechnet das Finanzamt mit seiner eigenen Excel-Tabelle, der BMF-Arbeitshilfe.

Kaum ein Steuer-Thema wird von privaten Käufern so durchgängig unterschätzt wie dieses, und kaum eines ist mit so wenig Aufwand sauber zu regeln. Der Unterschied zwischen einer guten und einer schlechten Aufteilung sind bei einer normalen Eigentumswohnung mehrere Zehntausend Euro Abschreibungsvolumen, und die Weiche dafür wird nicht in der Steuererklärung gestellt, sie wird beim Notar gestellt. Dieser Artikel erklärt die Rechnung, die Arbeitshilfe des Finanzamts, ihre Grenzen seit dem BFH-Urteil von 2020 und die Praxis für deinen Kaufvertrag.

Warum der Kaufpreis überhaupt aufgeteilt wird

Der Grund ist ein steuerlicher Grundsatz: Ein Gebäude nutzt sich ab und darf deshalb abgeschrieben werden, Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nie abgeschrieben.

Beim Kauf zahlst du aber einen einzigen Preis für beides zusammen. Also muss dieser Preis für die Steuer zerlegt werden: Wie viel davon entfällt auf das Gebäude, wie viel auf den Boden? Das Ergebnis dieser Zerlegung ist die Bemessungsgrundlage deiner Abschreibung, und zwar für die gesamte Haltedauer. Eine Aufteilung, die einmal falsch läuft, kostet nicht ein Jahr lang Geld, sie kostet jedes Jahr.

Wichtig zur Einordnung: Die Aufteilung interessiert das Finanzamt nur bei vermieteten Immobilien, denn nur dort gibt es eine Abschreibung. Wer selbst einzieht, schreibt nichts ab, und für ihn ist die Zeile im Vertrag steuerlich bedeutungslos. Das erklärt auch, warum das Thema in den üblichen Kauf-Ratgebern kaum vorkommt: Sie schreiben für Eigenheim-Käufer, und für die ist es tatsächlich egal. Für dich als Vermieter ist es das Gegenteil von egal.

Bei Eigentumswohnungen kommt eine Besonderheit dazu: Dir gehört nicht ein ganzes Grundstück, dir gehört ein Miteigentumsanteil daran, festgelegt in der Teilungserklärung. Der Bodenwert deiner Wohnung ergibt sich deshalb aus dem Grundstückswert mal deinem Anteil, und weil sich ein großes Grundstück auf viele Wohnungen verteilt, ist der Bodenanteil einer Wohnung meist deutlich kleiner als bei einem Einfamilienhaus. Das ist einer der stillen steuerlichen Vorteile der Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

Was die Aufteilung in Euro bedeutet

Der Effekt lässt sich an einer Beispielwohnung konkret greifen: Kaufpreis 300.000 Euro, vermietet, lineare Abschreibung mit 3 Prozent als Neubau.

Bei einem im Vertrag hergeleiteten Gebäudeanteil von 85 Prozent beträgt die Bemessungsgrundlage 255.000 Euro, die Jahres-AfA also 7.650 Euro. Wirft die typisierte Rechnung des Finanzamts dagegen nur 70 Prozent aus, sind es 210.000 Euro und 6.300 Euro pro Jahr. Der Unterschied zwischen beiden Rechnungen: 1.350 Euro Abschreibung jährlich, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 570 Euro Steuererstattung, Jahr für Jahr, über die gesamte Laufzeit. Auf zwanzig Jahre Haltedauer gerechnet liegen zwischen den beiden Aufteilungen über 11.000 Euro Erstattung, und das bei identischer Wohnung und identischem Kaufpreis.

Die BMF-Arbeitshilfe: das Standard-Werkzeug des Finanzamts

Regelt dein Kaufvertrag die Aufteilung nicht, greift das Finanzamt zur Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, einer Excel-Datei, die jeder von der BMF-Seite herunterladen kann.

Die Arbeitshilfe rechnet typisiert: Sie ermittelt den Bodenwert aus Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil und Bodenrichtwert und stellt ihm einen pauschal berechneten Gebäudewert nach einem vereinfachten Sachwertverfahren gegenüber, aus Baujahr, Wohnfläche und standardisierten Herstellungskosten. Aus beiden Werten ergibt sich das Aufteilungsverhältnis, das dann auf den tatsächlichen Kaufpreis angewendet wird. Was du wirklich bezahlt hast und warum, etwa für eine hochwertige Ausstattung oder einen frisch sanierten Zustand, kommt in dieser Rechnung nicht vor.

Das Problem dieser Typisierung: Sie kennt dein konkretes Objekt nicht. Besonders in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten kippt die Rechnung systematisch zugunsten des Bodens, weil der Bodenwert exakt eingeht, der Gebäudewert aber nur pauschal. Das Ergebnis sind Gebäudeanteile, die spürbar unter dem liegen, was der Markt tatsächlich bezahlt hat, und jeder fehlende Prozentpunkt kostet Abschreibung. Genau an diesem Punkt hat der Bundesfinanzhof der Praxis Grenzen gezogen.

Ist die Arbeitshilfe bindend? Das BFH-Urteil von 2020

Nein. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe nicht als alleinige Grundlage taugt, um eine vertragliche Kaufpreisaufteilung zu ersetzen.

Der Kern des Urteils in Alltagssprache: Haben Käufer und Verkäufer die Aufteilung im Kaufvertrag vereinbart, ist diese Vereinbarung grundsätzlich maßgeblich. Das Finanzamt darf sie nur verwerfen, wenn sie die wirtschaftliche Realität offensichtlich verfehlt, also nur zum Schein gewählt wurde, um Steuern zu gestalten. Und selbst dann darf es nicht einfach seine Excel dagegenhalten: Im Streitfall braucht es eine fundierte Bewertung, notfalls durch ein Gutachten, nicht nur die typisierte Tabelle.

Für dich als Käufer heißt das zweierlei. Erstens: Die vertragliche Aufteilung ist der stärkste Hebel, den du hast, und sie liegt komplett in deiner Hand. Zweitens: Sie muss wirtschaftlich begründbar sein. Eine Aufteilung von 95 zu 5 in bester Innenstadtlage ist keine Gestaltung, sie ist eine Einladung zum Streit. Eine sauber hergeleitete Aufteilung dagegen wird vom Finanzamt in aller Regel akzeptiert.

Die Arbeitshilfe selbst nutzen: dein Vorab-Check

Die Arbeitshilfe ist nicht nur das Werkzeug des Finanzamts, sie ist auch dein kostenloser Vorab-Check, und der lohnt sich vor jedem Kauf.

Die Excel-Datei steht frei auf der Seite des Bundesfinanzministeriums, und sie will nur wenige Angaben: Kaufpreis, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Miteigentumsanteil und den Bodenrichtwert. Nach fünf Minuten weißt du, welchen Gebäudeanteil das Finanzamt typisiert errechnen würde, und genau dieses Wissen verändert deine Position.

Denn jetzt gibt es zwei Szenarien. Wirft die Arbeitshilfe ohnehin einen hohen Gebäudeanteil aus, ist die Welt in Ordnung, die vertragliche Aufteilung bestätigt dann nur, was das Amt selbst rechnen würde. Wirft sie einen auffällig niedrigen Anteil aus, typisch in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten, weißt du vor dem Notartermin, dass die vertragliche Regelung hier bares Geld wert ist, und kannst die Herleitung umso sorgfältiger dokumentieren. In beiden Fällen gilt: Wer die Zahl des Amts kennt, bevor das Amt sie rechnet, verhandelt und dokumentiert aus einer besseren Position. Die Arbeitshilfe wird übrigens regelmäßig aktualisiert, für den Check zählt die jeweils aktuelle Version.

So gehört die Aufteilung in den Kaufvertrag

Die Praxis ist unspektakulär: ein Satz im Kaufvertrag, der den Kaufpreis auf Gebäude sowie Grund und Boden aufteilt, plus eine nachvollziehbare Herleitung in deinen Unterlagen.

Die Herleitung folgt einer einfachen Logik, derselben, mit der auch das Finanzamt den Boden rechnet: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche mal Miteigentumsanteil ergibt den Bodenwert. Der Bodenrichtwert ist öffentlich und kostenlos einsehbar, die amtlichen Bodenrichtwert-Portale der Bundesländer weisen ihn für jedes Grundstück aus, mit Stichtag und Euro-Wert pro Quadratmeter. Ein Beispiel: 4.000 Quadratmeter Grundstück, Bodenrichtwert 250 Euro, Miteigentumsanteil 15 von 1.000. Das ergibt einen Bodenwert von 15.000 Euro. Bei 300.000 Euro Kaufpreis bleiben 285.000 Euro für das Gebäude, ein Gebäudeanteil von 95 Prozent, hier sauber hergeleitet statt gegriffen, weil das große Grundstück sich auf viele Wohnungen verteilt.

Dieselbe Rechnung fällt in München anders aus als in Stolzenau, und genau deshalb ist die Herleitung wichtiger als die Prozentzahl: Nicht "möglichst viel Gebäude" ist das Ziel, sondern eine Aufteilung, die den echten Werten folgt und deshalb hält. Wer sie im Vertrag hat und die Herleitung im Ordner, geht entspannt in jede Rückfrage.

Zwei Ergänzungen gehören in denselben Vertrags-Abschnitt. Erstens die beweglichen Sachen: Eine übernommene Einbauküche oder Möblierung ist kein Gebäude, sie wird mit eigenem Betrag ausgewiesen, läuft steuerlich über eine eigene, kürzere Abschreibung und mindert nebenbei die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, denn die fällt nur auf Grundstück und Gebäude an. Realistische Beträge sind Pflicht, das Finanzamt kennt die Preise von Küchen. Zweitens die Instandhaltungsrücklage: Der auf dich übergehende Anteil ist ebenfalls kein Gebäudepreis und wird separat ausgewiesen.

Was mit den Kaufnebenkosten passiert

Die Nebenkosten des Kaufs folgen der Aufteilung automatisch: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden verteilt.

Das macht die Aufteilung noch einmal wertvoller, als sie auf den ersten Blick aussieht. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und rund 25.000 Euro Nebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch wandern bei 85 Prozent Gebäudeanteil gut 21.000 Euro Nebenkosten zusätzlich in die Abschreibungs-Bemessung, das sind weitere 630 Euro Jahres-AfA. Der Gebäudeanteil wirkt also doppelt: auf den Kaufpreis und auf alles, was der Kauf gekostet hat. Nur die Kosten der Finanzierung laufen getrennt, Zinsen und Grundschuldbestellung sind sofort abziehbare Werbungskosten und keine Anschaffungskosten.

Der Zeitpunkt: warum nachträglich kaum noch etwas geht

Die Kaufpreisaufteilung hat ein enges Zeitfenster, und es schließt sich mit dem ersten Steuerbescheid.

Die Reihenfolge: Im Jahr nach dem Kauf gibst du die erste Steuererklärung mit der Wohnung ab, das Finanzamt legt die Aufteilung fest, und mit der Bestandskraft des Bescheids wird sie zur Dauergröße, an der sich alle Folgejahre orientieren. Wer erst im dritten Jahr merkt, dass sein Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt wurde, kämpft gegen bestandskräftige Bescheide, und das ist ein weitgehend verlorener Kampf.

Deshalb die klare Reihenfolge für die Praxis: Aufteilung in den Kaufvertrag, Herleitung in den Ordner, in der ersten Steuererklärung die vertragliche Aufteilung ansetzen und den Bescheid kontrollieren, sobald er kommt. Weicht das Amt ab, läuft ab Bekanntgabe die einmonatige Einspruchsfrist, und das ist der Moment zu reagieren, nicht später. Eine Zeile im Vertrag und zwei Kontrollblicke, mehr ist es nicht, aber die Reihenfolge ist nicht verhandelbar.

Drei Fehler, die bei der Kaufpreisaufteilung immer wieder passieren

Die typischen Fehler bei diesem Thema sind keine Rechenfehler, es sind Unterlassungen und Übertreibungen.

Fehler 1: gar nicht regeln. Der häufigste Fall. Der Vertrag schweigt, das Finanzamt rechnet mit der Arbeitshilfe, und in teurer Lage verschenkt der Käufer damit Jahr für Jahr Abschreibung. Kostenlos vermeidbar mit einem Satz beim Notar.

Fehler 2: übertreiben. Ein Gebäudeanteil, der jede wirtschaftliche Herleitung sprengt, kippt die Vermutung zugunsten des Vertrags, und dann rechnet das Amt komplett selbst. Die Aufteilung soll die echten Werte abbilden, nicht das Wunschdenken. Wer in bester Innenstadtlage 95 Prozent Gebäude ansetzt, erreicht am Ende oft weniger als mit ehrlichen 75.

Fehler 3: den Pauschal-Mythos glauben. "Boden ist immer 20 Prozent" ist eine Faustformel aus alten Zeiten und heute schlicht falsch, in beide Richtungen. Der Bodenanteil einer Wohnung in einer großen Anlage auf günstigem Boden liegt weit darunter, der eines Altbaus auf teurem Innenstadtgrund weit darüber. Die einzige belastbare Zahl kommt aus der Herleitung über den Bodenrichtwert, und die dauert fünf Minuten.

Wenn das Finanzamt anders rechnet

Weicht das Finanzamt von deiner Aufteilung ab, ist das kein Endstand, es ist der Beginn eines geregelten Verfahrens mit klaren Stufen.

Stufe eins ist die Nachfrage: Oft fehlt dem Amt nur die Herleitung, und die nachgereichte Bodenrichtwert-Rechnung klärt den Fall ohne Streit. Stufe zwei ist der Einspruch gegen den Bescheid, innerhalb eines Monats, mit deiner Herleitung als Begründung, und seit dem BFH-Urteil stehen die Karten dabei gut, solange deine Aufteilung wirtschaftlich haltbar ist, denn das Amt kann sich nicht mehr allein auf seine Excel zurückziehen. Stufe drei, das Sachverständigen-Gutachten eines Immobilienbewerters, kostet je nach Objekt einige Tausend Euro und lohnt sich nur, wenn der AfA-Unterschied über die Jahre ein Vielfaches davon ausmacht, also vor allem bei teuren Objekten in teuren Lagen.

Die beste Strategie bleibt trotzdem die von oben: den Streit gar nicht erst entstehen lassen, indem die Aufteilung sauber hergeleitet im Vertrag steht. Ein Satz beim Notar erspart drei Briefe ans Finanzamt.

Bestand gegen Neubau: wo die Aufteilung am meisten bewegt

Die Kaufpreisaufteilung ist bei jedem Kauf relevant, aber sie bewegt nicht überall gleich viel, und die Unterschiede folgen einem Muster.

Beim Bestand in gefragter Lage ist der Hebel am größten und der Streit am wahrscheinlichsten. Hohe Bodenrichtwerte drücken in der typisierten Rechnung den Gebäudeanteil, gleichzeitig ist der Marktpreis der Wohnung längst von der Lage getrieben. Hier klaffen Arbeitshilfe und Realität am weitesten auseinander, und hier zahlt sich die vertragliche Regelung mit sauberer Herleitung am deutlichsten aus. Dazu kommt beim Bestand die niedrigere AfA von 2 Prozent: Wer ohnehin weniger abschreibt, kann sich einen zu kleinen Gebäudeanteil doppelt schlecht leisten.

Beim Neubau ist die Lage entspannter: Die Baukosten sind dokumentiert, die Aufteilung folgt echten Zahlen, und mit 3 Prozent linear oder 5 Prozent degressiv arbeitet jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil härter. Eine Neubauwohnung mit sauber dokumentierter Aufteilung ist steuerlich der klarste Fall, den es in diesem Thema gibt.

Für beide gilt derselbe Satz: Die Aufteilung ist kein Optimierungs-Trick, sie ist die korrekte Abbildung dessen, was du wirklich gekauft hast. Der Unterschied liegt nur darin, wie viel Arbeit diese Abbildung macht.

Beim Neubau: die Aufteilung gehört zu den Unterlagen

Beim Kauf einer neuen Wohnung direkt vom Eigentümer ist die Kaufpreisaufteilung Teil der Kaufunterlagen, und das ist einer der unterschätzten Vorteile dieses Wegs.

Der Verkäufer, der selbst gebaut hat, kennt die echten Zahlen: was das Grundstück gekostet hat, was der Bau gekostet hat, welche Flächen und Miteigentumsanteile die Teilungserklärung ausweist. Die Aufteilung im Vertrag beruht damit auf tatsächlichen Werten statt auf Schätzungen, und sie hält jeder Prüfung stand, weil hinter jeder Zahl ein Beleg liegt. Bei unseren eigenen Projekten gehört sie zusammen mit der Flächenberechnung des Architekten in den Datenraum, denn dieselben Unterlagen braucht es auch für die Sonderabschreibung nach § 7b, wo die Kosten pro Quadratmeter über die Förderung entscheiden. Die Details dazu stehen im Artikel zur Sonderabschreibung nach § 7b.

Für die Abschreibungswege selbst gilt: Die Kaufpreisaufteilung liefert die Bemessungsgrundlage, die Methode wählst du danach. Ob linear mit 3 Prozent oder degressiv mit 5 Prozent vom Restwert, gerechnet wird immer auf den Gebäudeanteil, den dieser Artikel behandelt. Und wie die Abschreibung im Zusammenspiel mit Zinsen und Kosten deine Steuer senkt, zeigt der Überblick zum Thema Steuern sparen mit Immobilien.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung ist eine einzige Zeile im Kaufvertrag, und sie bestimmt die Abschreibung über die gesamte Haltedauer: Nur der Gebäudeanteil zählt, der Boden nie. Ohne vertragliche Regelung rechnet das Finanzamt mit der typisierten BMF-Arbeitshilfe, die besonders in teuren Lagen zu niedrige Gebäudeanteile auswirft. Seit dem BFH-Urteil von 2020 gilt: Eine wirtschaftlich haltbare, vertraglich vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich maßgeblich. Die Praxis ist einfach, Bodenrichtwert-Herleitung, ein Satz beim Notar, bewegliche Sachen separat, und der Unterschied sind Hunderte Euro Steuererstattung pro Jahr.

Die Beispielwerte in diesem Artikel gehören zu einer erfundenen Wohnung. Was die Abschreibung bei dir bewegt, hängt an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.