Sonderabschreibung nach § 7b EStG: 20 Prozent extra, die Voraussetzungen und der Flächen-Hebel

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt dir, eine neue Mietwohnung in den ersten vier Jahren um bis zu 5 Prozent pro Jahr zusätzlich abzuschreiben, insgesamt also bis zu 20 Prozent extra, zusätzlich zur normalen Abschreibung. Das gilt für neu gebaute Wohnungen, die vermietet werden, innerhalb fester Förderzeiträume und unter Kosten-Obergrenzen.

Auf dem Papier ist das die stärkste steuerliche Förderung, die es für private Käufer von Neubauwohnungen gibt. In der Praxis scheitert sie oft an einem einzigen Rechenschritt: der Frage, mit welcher Fläche das Finanzamt die Kosten pro Quadratmeter prüft. Dieser Artikel erklärt beides, die Regel und den Rechenschritt, mit einem durchgerechneten Beispiel und einem echten Fall aus einem unserer eigenen Projekte.

Was die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist

§ 7b EStG ist eine zusätzliche Abschreibung für den Neubau von Mietwohnungen: In den ersten vier Jahren darfst du neben der normalen Gebäudeabschreibung jährlich bis zu 5 Prozent der geförderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten absetzen.

Der Gesetzgeber hat sie 2019 eingeführt, um den Bau von Mietwohnungen anzukurbeln, und sie mit dem Jahressteuergesetz 2022 neu aufgelegt. Die Logik dahinter: Wer neuen Wohnraum schafft und ihn vermietet, bekommt seine Steuerentlastung nicht über 33 oder 50 Jahre verteilt, ein großer Teil davon kommt in den ersten vier Jahren. Das verändert die Rechnung eines Neubau-Kaufs spürbar, denn die Steuererstattung fließt genau in den Jahren, in denen die Belastung am höchsten ist.

Wichtig für dich als Käufer: Du musst nicht selbst bauen. Auch wer eine neue Wohnung kauft, bekommt die Sonderabschreibung, unter einer Bedingung: Der Kauf muss bis zum Ende des Jahres beurkundet sein, in dem die Wohnung fertiggestellt wurde. Wer eine 2025 fertiggestellte Wohnung erst 2026 kauft, kauft eine gute Wohnung, aber keine Sonderabschreibung mehr. Deshalb gehört diese Frage in die Kaufentscheidung, nicht in die Steuererklärung danach.

Die zwei Förderzeiträume

Ob deine Wohnung gefördert wird, entscheidet das Datum des Bauantrags, und davon gibt es zwei begünstigte Fenster.

Altes Fenster: Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022. Hier gilt eine Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter, abschreibbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Neues Fenster: Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter, abschreibbar sind maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommt eine Bedingung, die es im alten Fenster nicht gab: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Siegel QNG erfüllen. Das weist der Anbieter nach, es gehört zu den Unterlagen, die du vor dem Kauf sehen willst.

Dazwischen liegt eine Lücke: Für Bauanträge aus dem Jahr 2022 gibt es keine Sonderabschreibung. Das ist kein Versehen im Einzelfall, das steht so im Gesetz. Wenn du ein Objekt prüfst, ist das Bauantragsdatum deshalb eine der ersten Fragen.

Zwei Grenzen, zwei Aufgaben

Die beiden Euro-Grenzen werden ständig verwechselt, dabei haben sie verschiedene Aufgaben: Die Baukostenobergrenze ist die Eingangstür, die Bemessungsgrundlage ist der Deckel.

Die Baukostenobergrenze (3.000 beziehungsweise 5.200 Euro pro Quadratmeter) entscheidet über Ja oder Nein. Liegen deine Anschaffungskosten pro Quadratmeter über dieser Grenze, gibt es gar keine Sonderabschreibung. Nicht weniger, sondern null. Ein Euro drüber, und die Tür ist zu.

Die Bemessungsgrundlage (2.000 beziehungsweise 4.000 Euro pro Quadratmeter) deckelt den Betrag, von dem die 5 Prozent gerechnet werden. Kostet deine Wohnung im neuen Fenster 4.800 Euro pro Quadratmeter, bist du durch die Tür (unter 5.200), abgeschrieben werden aber maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter.

So rechnet sich die Sonderabschreibung: ein Beispiel

Nehmen wir eine neue Wohnung mit 60 Quadratmetern und einem Gebäudeanteil von 270.000 Euro, Bauantrag 2024, Standard erfüllt. Das sind 4.500 Euro pro Quadratmeter: unter der Tür von 5.200, also gefördert.

Die Rechnung läuft in zwei Spuren.

Spur 1, die normale Abschreibung: Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 sind das 3 Prozent vom Gebäudeanteil pro Jahr, hier also 8.100 Euro, Jahr für Jahr.

Spur 2, die Sonderabschreibung: Gefördert sind maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter, bei 60 Quadratmetern also 240.000 Euro. Davon 5 Prozent sind 12.000 Euro pro Jahr, vier Jahre lang.

Zusammen schreibst du in jedem der ersten vier Jahre 20.100 Euro ab. Ohne § 7b wären es 8.100 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent heißt das: Die Abschreibung allein holt dir in diesen vier Jahren rund 33.800 Euro über die Steuer zurück, statt rund 13.600 Euro ohne Sonderabschreibung. Rund 20.000 Euro Unterschied, genau in den Jahren, in denen Zinsen und Anlaufkosten am meisten drücken.

Zwei Ergänzungen, damit die Rechnung ehrlich bleibt. Erstens: Die Sonderabschreibung ist ein Wahlrecht mit Spielraum, du kannst die 5 Prozent auch niedriger ansetzen und über die vier Jahre verteilen, wie es zu deinem Einkommen passt. Zweitens: Nach den vier Jahren wird der Restwert auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilt, die jährliche Abschreibung sinkt dann also. § 7b verschiebt Entlastung nach vorn, und genau das ist der Sinn.

Welche Kosten überhaupt in die Quadratmeter-Rechnung fallen

In die Prüfung der Baukostenobergrenze fließt nicht der Kaufpreis, der im Vertrag steht. Das Finanzamt zerlegt ihn vorher, und diese Zerlegung solltest du kennen, denn sie verändert das Ergebnis in beide Richtungen.

Drei Positionen werden herausgerechnet oder umsortiert. Der Bodenanteil fliegt raus, denn Grund und Boden wird nie abgeschrieben. Die Aufteilung läuft über den Bodenrichtwert und den Miteigentumsanteil, und je nach Lage macht der Boden ein paar Prozent oder ein Viertel des Kaufpreises aus. Eine Einbauküche wird als eigenes Wirtschaftsgut behandelt und separat über 10 Jahre abgeschrieben, sie gehört weder in die Quadratmeter-Rechnung noch in die Gebäude-AfA. Und die Außenanlagen rechnet das Finanzamt umgekehrt oft zum Gebäude dazu: Stellplätze, Wege, Beleuchtung, feste Zäune. Dazu gibt es Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, auf die sich die Ämter stützen.

Diese Zerlegung ist der Grund, warum zwei Wohnungen mit demselben Kaufpreis verschieden nah an der Grenze liegen können. Auf die Anschaffungsnebenkosten kommt es ebenfalls an, denn Notar und Grunderwerbsteuer wandern anteilig mit in die Gebäude-Anschaffungskosten. Wer die Grenze im Kopf überschlagen will: Kaufpreis plus Nebenkosten, minus Boden, minus Küche, geteilt durch die Fläche. Und bei welcher Fläche es knapp wird, dazu kommen wir gleich.

Die Voraussetzungen im Überblick

Neben Förderzeitraum und Baukostenobergrenze hängt die Sonderabschreibung an vier Bedingungen, und jede einzelne ist ein Ausschlusskriterium.

Neue Wohnung. Gefördert wird nur Wohnraum, der neu entsteht: Neubau, Aufstockung, Dachausbau, Umwandlung von Gewerbe in Wohnen. Der Kauf einer Bestandswohnung ist nie begünstigt, der Kauf einer neuen Wohnung nur bis zum Ende des Fertigstellungsjahres.

Vermietung zu Wohnzwecken, 10 Jahre lang. Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Eigennutzung geht nicht, Ferienvermietung geht nicht. Wer vor Ablauf der 10 Jahre verkauft oder einzieht, verliert die Sonderabschreibung rückwirkend, das Finanzamt ändert die alten Bescheide.

Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel für Bauanträge ab 2023. Ohne den Nachweis keine Förderung, egal wie günstig gebaut wurde.

Die Beihilfe-Grenzen. Die Sonderabschreibung zählt als staatliche Beihilfe und fällt unter die De-minimis-Verordnung mit Obergrenzen über drei Jahre. Bei einem einzelnen Wohnungskauf reißt du diese Schwellen praktisch nie, bei mehreren Objekten oder unternehmerischen Einkünften gehört die Frage zum Steuerberater.

Und eine Bedingung versteckt sich in der Zehn-Jahres-Regel: Sie bindet dich länger, als die Spekulationsfrist es tut. Beide Fristen laufen parallel, aber unterschiedlich, die Details zur Verkaufs-Seite stehen im Artikel zur Spekulationsfrist.

Wie lange läuft die Sonderabschreibung?

Vier Jahre: im Jahr der Fertigstellung beziehungsweise Anschaffung und in den drei Jahren danach. Danach ist sie vorbei, und die normale Abschreibung läuft weiter.

Das beantwortet auch die Frage, wann sie sich am stärksten bemerkbar macht: sofort. Anders als die lineare Abschreibung, die über Jahrzehnte gleichmäßig tropft, ist § 7b ein Block in den ersten vier Jahren. Für die Liquiditätsplanung eines Kaufs ist das der Unterschied zwischen "die Steuer hilft irgendwann" und "die Steuer hilft jetzt, wo die Rate neu ist".

Der Fall, in dem das Finanzamt ablehnt

Der häufigste Ablehnungsgrund ist die Baukostenobergrenze, und die Ablehnung kommt oft aus einem Rechenweg, nicht aus dem Objekt.

Das Finanzamt prüft die Grenze standardmäßig so: Anschaffungskosten des Gebäudes geteilt durch die Wohnfläche. Die Wohnfläche ist aber die kleinste Fläche, die ein Gebäude hat, denn Wände, Treppenhaus-Anteile und Konstruktion zählen nicht mit. Je kleiner die Fläche im Nenner, desto höher die Kosten pro Quadratmeter. In Grenzfällen kippt die Prüfung allein durch diese Flächenwahl, und im Bescheid heißt es dann: Grenze überschritten, Sonderabschreibung gestrichen.

Viele Käufer akzeptieren das, weil es nach einer Sackgasse klingt. Es ist aber keine, denn die Wohnfläche ist nicht die einzige zulässige Basis.

Der Flächen-Hebel: die Brutto-Grundfläche ist offiziell vorgesehen

Im offiziellen Fragebogen des Finanzamts zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG gibt es eine Zeile für die Brutto-Grundfläche, ausdrücklich als Alternative zur Berechnung nach der Nutzfläche. Das ist kein Trick und keine Grauzone, es steht im amtlichen Vordruck zum BMF-Schreiben vom 21.05.2025.

Die Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277 umfasst alle Grundflächen aller Ebenen einschließlich der Wände. Sie wird vom Architekten aus den Bauunterlagen berechnet und ist immer größer als die Wohnfläche. Größere Fläche im Nenner heißt: niedrigere Kosten pro Quadratmeter. Dieselbe Wohnung, dieselben Kosten, eine andere zulässige Fläche, und aus "über der Grenze" wird "unter der Grenze".

Ein echter Fall: 56 oder 67,85 Quadratmeter

Ein Käuferpaar hat 2021 eine neue Wohnung aus einem unserer Projekte in Stolzenau gekauft, für 188.000 Euro, Bauantrag im alten Fenster. Das Finanzamt rechnete die Anschaffungskosten des Gebäudes auf 186.764 Euro hoch und teilte durch die Wohnfläche: 56 Quadratmeter. Ergebnis 3.335 Euro pro Quadratmeter, also über der 3.000er-Grenze. Sonderabschreibung abgelehnt.

Nach Wohnfläche gerechnet stimmt diese Rechnung sogar. Sie ist nur nicht die einzige zulässige.

Im Widerspruch wurde dieselbe Rechnung mit der Brutto-Grundfläche aufgemacht, belegt durch die Flächenberechnung aus den Bauunterlagen des Projekts: 67,85 Quadratmeter statt 56. Ergebnis 2.753 Euro pro Quadratmeter, deutlich unter der Grenze, mit 247 Euro Luft. Aus derselben Wohnung mit denselben Kosten wird ein geförderter Fall.

Knapp 12 Quadratmeter Differenz zwischen zwei zulässigen Flächenbegriffen entscheiden hier über die komplette Sonderabschreibung. Das ist der Grund, warum wir bei jedem Grenzfall zuerst auf die Flächenbasis schauen, bevor irgendjemand eine Ablehnung akzeptiert. Und es ist der Grund, warum die Flächenberechnung des Architekten in die Kaufunterlagen gehört: Wenn der Bescheid kommt, willst du das Papier schon haben.

Wichtig zur Einordnung: Der Hebel hilft in Grenzfällen, also dort, wo die Wohnflächen-Rechnung knapp über der Grenze liegt. Wer weit drüber liegt, kommt auch mit der BGF nicht drunter. Und er ersetzt keine der anderen Voraussetzungen.

Was du vor dem Kauf prüfst

Ob § 7b bei einer konkreten Wohnung funktioniert, kannst du vor der Unterschrift mit fünf Fragen klären, und alle fünf beantwortet der Anbieter aus seinen Unterlagen.

1. Wann wurde der Bauantrag gestellt? Er entscheidet über das Förderfenster und die Grenzen.

2. Liegen die Anschaffungskosten pro Quadratmeter unter der Obergrenze? Nach Wohnfläche gerechnet, und wenn es knapp wird: nach BGF.

3. Gibt es die Flächenberechnung nach DIN 277 vom Architekten? Bei Grenzfällen ist das Papier der Unterschied.

4. Ist der Standard nachgewiesen? Effizienzhaus 40 mit QNG, bei Bauanträgen ab 2023.

5. Passt die Zehn-Jahres-Bindung zu deinem Plan? Vermietung zu Wohnzwecken, kein früher Eigenbezug, kein früher Verkauf.

Wer diese fünf Antworten vor dem Notartermin hat, kauft die Sonderabschreibung mit Ansage statt mit Hoffnung. Bei unseren eigenen Projekten legen wir die Unterlagen dazu von Anfang an in den Datenraum, denn wir bauen selbst und kennen die Zahlen, die das Finanzamt später sehen will.

Für wen § 7b den größten Unterschied macht

Die Sonderabschreibung entfaltet ihre Wirkung über deinen Grenzsteuersatz: Je höher er ist, desto mehr Geld macht aus jedem abgeschriebenen Euro eine echte Erstattung.

Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz holt ein Abschreibungs-Euro 42 Cent zurück, bei 25 Prozent nur 25 Cent. Dieselbe Wohnung, dieselbe Förderung, fast das Doppelte an Wirkung. Deshalb rechnet sich § 7b am stärksten für Angestellte mit hohem Einkommen, die ihre Steuerlast in den nächsten Jahren ohnehin nicht kleiner sehen. Ab etwa 75.000 Euro Bruttojahresgehalt bewegt sich der Grenzsteuersatz in dem Bereich, in dem die Rechnung spürbar kippt.

Und sie rechnet sich für Käufer, die die zehn Jahre Vermietung ohnehin planen. Wer mit dem Gedanken kauft, in drei Jahren selbst einzuziehen, für den ist § 7b keine Förderung, denn dann fordert das Finanzamt sie komplett zurück. Die Bindung ist der Preis der Förderung, und sie passt zu einem Kauf, der als langfristige Kapitalanlage gedacht ist. Wie die ganze Rechnung einer vermieteten Neubauwohnung zusammenläuft, vom Steuersatz bis zur Rate, steht im Überblick zur Immobilie als Kapitalanlage.

Wie du die Sonderabschreibung geltend machst

Beantragt wird nichts vorab, du machst die Sonderabschreibung in der Steuererklärung geltend, in der Anlage V, zusammen mit der normalen Abschreibung.

Das Finanzamt schickt dazu in der Regel seinen Fragebogen zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG, in dem Objekt, Bauantrag, Flächen und Kosten abgefragt werden. Genau dieser Fragebogen enthält auch die Zeile zur Brutto-Grundfläche. Drei Papiere solltest du dafür griffbereit haben: die Kaufvertrags-Unterlagen mit der Kostenaufstellung, den Nachweis zum Gebäudestandard und die Flächenberechnung des Architekten. Das Wahlrecht übst du jedes Jahr neu aus, bis zu 5 Prozent, auch weniger, je nachdem, was zu deinem Einkommen passt. Ein Steuerberater legt dir die vier Jahre so, dass die Erstattung dort landet, wo dein Steuersatz am höchsten ist.

Kombination mit der degressiven AfA

Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 lässt sich § 7b mit der degressiven Gebäudeabschreibung kombinieren, und zusammen sind das die vier stärksten Abschreibungsjahre, die das Gesetz aktuell hergibt.

Die degressive AfA bringt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, die Sonderabschreibung noch einmal bis zu 5 Prozent von der gedeckelten Bemessungsgrundlage obendrauf. In den ersten vier Jahren kommen so, je nach Zahlen, um die 35 bis 40 Prozent des Gebäudewerts als Abschreibung zusammen. Wie die degressive AfA allein funktioniert, für wen sie sich rechnet und wo ihre Fallstricke liegen, steht im Artikel zur degressiven AfA.

Fazit

§ 7b EStG ist die Abschreibung mit Ansage: bis zu 20 Prozent extra in vier Jahren, aber nur für neue Mietwohnungen, nur im richtigen Förderfenster, nur unter der Baukostenobergrenze und nur bei 10 Jahren Vermietung. Ob sie bei einer Wohnung funktioniert, lässt sich vor dem Kauf mit fünf Fragen klären. Und wenn das Finanzamt wegen der Kosten pro Quadratmeter ablehnt, ist die Flächenbasis der erste Prüfpunkt: Die Brutto-Grundfläche ist im offiziellen Fragebogen als Alternative vorgesehen und kippt in Grenzfällen die Ablehnung.

Die Beispielwerte in diesem Artikel gehören zu einer erfundenen Wohnung, der Stolzenau-Fall ist echt. Was die Sonderabschreibung bei dir verändert, hängt an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.