Steuern sparen mit Immobilien: die Hebel nach Wirkung sortiert, an einem Beispiel gerechnet

Mit einer vermieteten Immobilie senkst du deine Steuer über drei große Hebel: die Abschreibung auf das Gebäude, die Zinsen deiner Finanzierung und die laufenden Kosten der Vermietung. Alle drei ziehst du von den Mieteinnahmen ab, und liegt das Ergebnis unter null, senkt dieser Verlust die Steuer auf dein Gehalt. Nach zehn Jahren kommt der vierte Hebel dazu: der steuerfreie Verkauf.

So weit die Kurzfassung, die auf jeder Tipps-Seite steht. Was dort meistens fehlt, sind zwei Dinge: welcher Hebel wie viel bringt, in Euro, und wo die Grenze verläuft, ab der aus Steuern sparen ein teurer Kauffehler wird. Beides klärt dieser Artikel, mit einem kompletten Jahr an einer Beispielwohnung.

Der Grundsatz: Steuern spart die vermietete Immobilie, nicht das Eigenheim

Fast alle Steuer-Vorteile von Immobilien hängen an einer Bedingung: Die Immobilie erzielt Einnahmen, du vermietest sie.

Der Grund ist die Logik des Steuerrechts. Kosten darfst du nur dort abziehen, wo du Einnahmen erzielst. Ein Vermieter hat Mieteinnahmen, also zählen Abschreibung, Zinsen und Verwaltung als Werbungskosten dagegen. Ein Eigenheim-Bewohner hat keine Einnahmen aus seinem Haus, also gibt es auch fast nichts abzuziehen: keine Abschreibung, keine Zinsen, keine Nebenkosten. Was bleibt, sind zwei Randthemen mit Deckel: Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt bringen 20 Prozent der Arbeitskosten zurück, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Und die energetische Sanierung des Eigenheims wird mit 20 Prozent der Kosten über drei Jahre gefördert, gedeckelt auf 40.000 Euro je Objekt. Beides ist real, und beides ist kein Vergleich zu dem, was ein Vermieter Jahr für Jahr ansetzt.

Der Satz "mit Immobilien Steuern sparen" heißt genau genommen also "mit einer vermieteten Immobilie Steuern sparen". Wer das Eigenheim sucht, kauft Lebensqualität und Unabhängigkeit, aber keine Steuerersparnis. Die ganze Rechnung in diesem Artikel gilt deshalb für die Kapitalanlage.

Die Mechanik: Wie ein Verlust auf dem Papier deine Lohnsteuer senkt

Die Steuerersparnis entsteht durch Verrechnung: Das Ergebnis deiner Vermietung wird mit deinem Gehalt zusammengerechnet, und ein Verlust drückt damit das Einkommen, auf das du Steuern zahlst.

Das läuft über die Anlage V deiner Steuererklärung, das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dort trägst du die Mieteinnahmen ein und ziehst alle Werbungskosten ab, Posten für Posten. In den ersten Jahren einer finanzierten Neubauwohnung liegen Abschreibung und Zinsen zusammen fast immer über der Miete, das Ergebnis ist negativ. Wichtig ist, was dieser Verlust ist: ein Rechenwert auf dem Papier. Auf deinem Konto kommt die Miete trotzdem an, denn die Abschreibung ist kein Geld, das du ausgibst, und die Tilgung, die du tatsächlich zahlst, ist steuerlich kein Kostenpunkt, weil sie dein Vermögen aufbaut.

Dieses Auseinanderfallen von Konto und Steuererklärung ist der Kern der ganzen Sache: wirtschaftlich kann die Wohnung sich nahezu selbst zahlen, während sie steuerlich Verluste ausweist, die deine Lohnsteuer senken. Die ausführliche Rechnung dazu, mit allen Posten, steht im Artikel zum Thema Mieteinnahmen versteuern.

Hebel 1: die Abschreibung, der größte Posten

Die Abschreibung ist bei einer Neubauwohnung der größte einzelne Steuer-Hebel, und sie kostet dich im Jahr der Nutzung keinen Euro.

Das Finanzamt behandelt das Gebäude als Wirtschaftsgut, das sich über die Jahrzehnte abnutzt, und lässt dich diesen Wertverzehr als Kosten ansetzen. Der Standard ist die lineare AfA: 3 Prozent des Gebäudeanteils pro Jahr bei Neubauten, 2 Prozent bei Bestand ab Baujahr 1925. Beim Neubau geht deutlich mehr, und zwar auf zwei Wegen, die sich kombinieren lassen:

Die degressive AfA: 5 Prozent vom Restwert statt 3 Prozent fix, für Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. In den ersten vier Jahren rund die Hälfte mehr Abschreibung als linear. Wie sie funktioniert und wann der Wechsel zur linearen kommt, steht im Artikel zur degressiven AfA.

Die Sonderabschreibung nach § 7b: bis zu 5 Prozent zusätzlich, vier Jahre lang, für neue Mietwohnungen unter der Baukostenobergrenze. Die Voraussetzungen und ein echter Fall stehen im Artikel zur Sonderabschreibung nach § 7b.

Zusammen kommen so beim Neubau in den ersten vier Jahren um die 35 Prozent des Gebäudewerts als Abschreibung zusammen. Das ist der Grund, warum Neubau und Bestand steuerlich zwei verschiedene Käufe sind, und warum die Frage nach Baubeginn und Fertigstellungsjahr in jede Kaufentscheidung gehört.

Hebel 2: die Zinsen

Die Zinsen deines Immobilienkredits sind in voller Höhe Werbungskosten, und in den ersten Jahren sind sie nach der Abschreibung der zweitgrößte Posten.

Bei einem Darlehen über 250.000 Euro zu 4 Prozent sind das im ersten Jahr rund 10.000 Euro. Mit jeder Tilgung sinkt der Zinsanteil in der Rate, der Hebel wird über die Jahre also von selbst kleiner, genau wie die degressive Abschreibung. Auch das passt zur Logik der ganzen Rechnung: Die Entlastung ist am größten, wenn die Belastung am größten ist, nämlich am Anfang.

Absetzbar sind daneben auch die Nebenkosten der Finanzierung selbst, etwa ein Disagio oder Bereitstellungszinsen. Nicht absetzbar ist die Tilgung, und das ist keine Härte: Sie wandert nicht ins Finanzamt, sie wandert in dein Eigentum.

Hebel 3: die laufenden Kosten

Alles, was die Vermietung laufend kostet, mindert den steuerpflichtigen Überschuss: Hausverwaltung, Grundsteuer, nicht umlagefähige Nebenkosten, Versicherungen, Kontoführung, Fahrten zum Objekt, der Steuerberater anteilig.

Einzeln sind das kleine Posten, zusammen kommen bei einer Eigentumswohnung schnell 1.000 bis 2.000 Euro im Jahr zusammen. Nicht umlagefähig heißt dabei: alles, was du nicht über die Nebenkosten an den Mieter weitergeben darfst, typischerweise die Verwaltungsgebühr und der Erhaltungsanteil des Hausgelds. Die Zahlen dafür stehen fertig in der Jahresabrechnung deiner Verwaltung. Zwei Feinheiten lohnen den Blick. Erstens die Rücklage: Deine monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist noch nicht absetzbar, sie zählt erst, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt. Die Details stehen im Artikel zur Instandhaltungsrücklage. Zweitens die Reparaturen: Bei Bestandskäufen gibt es eine 15-Prozent-Grenze für Renovierungen in den ersten drei Jahren, ab der aus sofort absetzbaren Kosten langsam abzuschreibende Anschaffungskosten werden. Beim Neubau existiert das Problem nicht, dort gibt es schlicht nichts zu renovieren.

Der stille Hebel: die Kaufpreisaufteilung

Ein Hebel wird fast immer übersehen, weil er nur einmal zieht, beim Kauf: die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude und Boden.

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, der Boden nie. Je höher der begründbare Gebäudeanteil, desto höher jede einzelne Jahres-Abschreibung, über die gesamte Laufzeit. Zwischen 80 und 90 Prozent Gebäudeanteil liegen bei einer Eigentumswohnung oft mehrere Zehntausend Euro Abschreibungsvolumen. Eine im Kaufvertrag sauber begründete Aufteilung ist deshalb bares Geld wert, denn ohne sie rechnet das Finanzamt mit seiner eigenen Arbeitshilfe, und die kennt deine Argumente nicht.

Dazu gehört auch die Behandlung der Einbauküche, die als eigenes Wirtschaftsgut über 10 Jahre läuft, und der Nebenkosten, die anteilig auf das Gebäude wandern und mit abgeschrieben werden. Das ist kein Trick, das ist saubere Zuordnung, und sie passiert vor dem Notartermin, nicht in der Steuererklärung.

Ein Jahr an der Beispielwohnung durchgerechnet

Nehmen wir die Wohnung aus unseren Abschreibungs-Artikeln: 60 Quadratmeter, Gebäudeanteil 270.000 Euro, finanziert mit 250.000 Euro zu 4 Prozent, vermietet für 1.000 Euro kalt. Grenzsteuersatz des Käufers: 42 Prozent.

So sieht das erste volle Jahr dieser Wohnung in der Anlage V aus, gerechnet mit degressiver AfA:

Dieser Verlust wird mit dem Gehalt verrechnet. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz holt er rund 5.600 Euro Lohnsteuer zurück, etwa 470 Euro im Monat. Wer zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b nutzen kann, legt noch einmal bis zu 12.000 Euro Abschreibung obendrauf, dann liegt die jährliche Erstattung dieser Wohnung über 10.000 Euro.

Und das Konto? Auf dem Konto sieht dasselbe Jahr anders aus: Die Miete kommt rein, Rate und Hausgeld gehen raus, und die Steuererstattung schließt einen großen Teil der Lücke. Genau diese Konto-Sicht, also was eine Wohnung dich im Monat wirklich kostet, rechnet der Kapitalanlage-Rechner für deine Zahlen aus.

Die Erstattung monatlich statt jährlich: der Freibetrag

Die Steuerersparnis muss nicht bis zur Steuererklärung im nächsten Jahr warten, du kannst sie dir monatlich ins Netto holen.

Das Werkzeug dafür ist der Lohnsteuer-Freibetrag: Du beantragst beim Finanzamt, dass der erwartete Verlust aus der Vermietung schon im laufenden Jahr beim Lohnsteuerabzug berücksichtigt wird. Dein Arbeitgeber zieht dann jeden Monat weniger Lohnsteuer ab, und aus der Jahres-Erstattung von rund 5.600 Euro werden rund 470 Euro mehr Netto, Monat für Monat. Der Antrag läuft über das Formular zur Lohnsteuer-Ermäßigung, gilt in der Regel für bis zu zwei Jahre und wird danach verlängert.

Für die Haushaltsrechnung ist das ein echter Unterschied. Die Lücke zwischen Miete und Rate entsteht monatlich, und mit dem Freibetrag kommt der Ausgleich im selben Rhythmus statt einmal im Jahr als Nachzahlung vom Amt. Wer die Wohnung frisch gekauft hat, stellt den Antrag am besten direkt nach dem Übergang, mit der Rechnung aus dem Kaufvertrag als Grundlage.

Zwei Grenzen, die das Finanzamt zieht

Die Verrechnung von Vermietungs-Verlusten mit dem Gehalt ist der Normalfall, aber sie hat zwei Bedingungen, die du kennen solltest.

Die Miete muss marktüblich sein. Wer verbilligt vermietet, etwa an Familienangehörige, riskiert die Kürzung: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nur noch anteilig an. Zwischen 66 und nicht ganz 100 Prozent verlangt es eine Prognose, dass die Vermietung auf Dauer einen Überschuss erwarten lässt. Wer die Wohnung normal am Markt vermietet, hat mit alldem nichts zu tun.

Die Absicht muss Vermietung sein. Dauerhafter Leerstand ohne ernsthafte Vermietungsbemühungen, ständige Selbstnutzung als "Zweitwohnung" oder reine Ferienvermietung mit hohen Eigenbelegungszeiten führen dazu, dass das Finanzamt die Verluste streicht. Auch das ist bei einer normal vermieteten Wohnung kein Thema, es erklärt nur, warum die Konstrukte aus manchen Steuerspar-Anzeigen vor dem Amt nicht halten.

Der vierte Hebel: nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen

Der größte Einzelbetrag kommt oft ganz am Ende: Verkaufst du die vermietete Wohnung nach mehr als zehn Jahren, ist der komplette Gewinn steuerfrei.

Die zehn Jahre laufen von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, auf den Tag genau. In Zahlen: Wer für 300.000 Euro gekauft hat und nach elf Jahren für 380.000 Euro verkauft, behält die 80.000 Euro Gewinn komplett, ohne einen Euro Einkommensteuer darauf. Beim Depot wäre auf denselben Gewinn Abgeltungsteuer fällig.

Bei einem Verkauf vor der Frist wird es dagegen doppelt unangenehm, denn jede genommene Abschreibung senkt den steuerlichen Einstandswert und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die Abschreibungs-Hebel aus diesem Artikel und die Verkaufs-Steuer gehören also zusammen gedacht: Wer die hohen Abschreibungen des Neubaus nutzt, plant den Verkauf hinter die Zehn-Jahres-Marke oder gar nicht. Die Fristen, Ausnahmen und Sonderfälle stehen im Artikel zur Spekulationsfrist.

Was nicht funktioniert: Steuern sparen als Kaufgrund

Ein Satz zur Ehrlichkeit, der auf den Verkäufer-Seiten fehlt: Du sparst keine Steuern, indem du Geld verlierst.

Jeder Euro Werbungskosten muss erst einmal ausgegeben oder als Wertverzehr real sein, und die Erstattung ersetzt nur einen Teil davon, nämlich deinen Steuersatz. Eine Wohnung mit schwacher Lage, überhöhtem Kaufpreis oder Dauerleerstand wird durch 42 Prozent Erstattung auf ihre Verluste nicht gut, sie verliert nur etwas langsamer. Daraus folgen drei Prüfregeln:

Erst die Wohnung, dann die Steuer. Lage, Miete, Zustand und Kaufpreis müssen ohne jede Steuerwirkung eine vernünftige Rechnung ergeben. Die Steuer kommt als Rückenwind obendrauf.

Vorsicht bei Modellen, die nur über die Steuer erzählt werden. Wenn das Verkaufsgespräch mit der Erstattung beginnt statt mit dem Objekt, ist das ein Warnsignal. Das gilt für manche Denkmal- und Sanierungsmodelle genauso wie für komplexe Konstruktionen.

Die GmbH ist selten die Antwort. Die vielgesuchte Immobilien-GmbH lohnt sich fast nur für Menschen mit vielen Objekten und langfristiger Thesaurierung. Für Angestellte mit der ersten oder zweiten Wohnung ist der Verwaltungsaufwand größer als der Vorteil, und die private Verrechnung mit dem Gehalt, der Kern der ganzen Rechnung hier, funktioniert in der GmbH gerade nicht. Das ist ein Fall für den Steuerberater, nicht für einen Blogartikel.

Was das Finanzamt sehen will

Die ganze Rechnung hält nur, wenn die Belege dahinter sauber sind, und die wichtigsten entstehen beim Kauf, nicht in der Steuererklärung.

Vier Unterlagen entscheiden über die Höhe deiner Abzüge, und alle vier solltest du ab dem ersten Tag in einem Ordner haben. Der Kaufvertrag mit der Kaufpreisaufteilung legt fest, wie viel Gebäude du abschreibst. Die Rechnung über die Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) wandert anteilig in die Abschreibung. Die Zinsbescheinigung deiner Bank kommt jedes Jahr automatisch und belegt den zweitgrößten Posten. Und die Jahresabrechnung der Verwaltung trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten, nur die zweiten sind dein Abzug.

Der Aufwand danach ist überschaubar: einmal im Jahr die Anlage V, bei der ersten Erklärung mit Kaufunterlagen, danach im Wesentlichen fortgeschrieben. Eine einzelne vermietete Eigentumswohnung ist steuerlich kein Großprojekt, sie ist eine Stunde Arbeit mit den richtigen Belegen, oder ein kleiner Posten beim Steuerberater, dessen Rechnung du wiederum absetzen kannst.

Für wen der Steuer-Hebel am meisten bringt

Die Erstattung skaliert mit deinem Grenzsteuersatz: Bei 42 Prozent bringt derselbe Verlust fast doppelt so viel zurück wie bei 25 Prozent.

Deshalb rechnet sich die vermietete Immobilie über die Steuer am stärksten für Angestellte mit hohem Einkommen, grob ab 75.000 Euro Bruttojahresgehalt, dort liegt der Grenzsteuersatz stabil im hohen Bereich. Für sie verwandelt die Wohnung einen Teil der Lohnsteuer, die ohnehin fällig wäre, in Vermögensaufbau. Ob die Rechnung bei deinem Gehalt aufgeht, hängt an Kaufpreis, Miete, Finanzierung und Steuersatz zusammen, und wie diese vier Zahlen ineinandergreifen, steht im Überblick zur Immobilie als Kapitalanlage.

Fazit

Steuern sparen mit Immobilien heißt konkret: vermieten, abschreiben, Zinsen und Kosten ansetzen, den Papier-Verlust mit dem Gehalt verrechnen, und nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen können. Der größte Hebel ist die Abschreibung, und sie ist beim Neubau mit degressiver AfA und § 7b am stärksten. An der Beispielwohnung kommen so rund 5.600 Euro Erstattung im Jahr zusammen, mit Sonderabschreibung deutlich mehr. Die Grenze bleibt trotzdem: Die Steuer macht eine gute Wohnung besser, eine schlechte rettet sie nicht.

Die Beispielwerte in diesem Artikel gehören zu einer erfundenen Wohnung. Was bei dir zusammenkommt, hängt an deinem Steuersatz, deinem Eigenkapital und der Frage, was eine Bank dir gibt.

Genau diese drei Dinge fragt der Rechner ab, in acht Fragen und drei Minuten. Am Ende siehst du, ob eine vermietete Wohnung bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.