Kaufpreisfaktor: was der Mietpreismultiplikator über den Preis verrät und was nicht

Der Kaufpreisfaktor, auch Mietpreismultiplikator oder Vervielfältiger genannt, teilt den Kaufpreis einer Immobilie durch die Jahreskaltmiete und sagt damit in einer einzigen Zahl, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Eine Wohnung für 300.000 Euro mit 12.000 Euro Jahreskaltmiete hat den Faktor 25: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresmieten.

Der Faktor ist der schnellste Preis-Check, den es bei Immobilien gibt, du brauchst dafür nur zwei Zahlen aus dem Exposé und zehn Sekunden. Genau deshalb wird er überall benutzt, von Maklern über Banken bis zu Anzeigenportalen. Und genau deshalb lohnt es sich, ihn richtig zu lesen: was er aussagt, wie er sich in die Rendite übersetzt, welche Werte wo üblich sind, und an welcher Stelle die Zahl aufhört, nützlich zu sein.

Die Formel und ein Beispiel

Die Rechnung ist bewusst simpel: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, fertig.

Unsere Beispielwohnung: 300.000 Euro Kaufpreis, vermietet für 1.000 Euro kalt im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. 300.000 geteilt durch 12.000 ergibt 25. Die Wohnung kostet 25 Jahresmieten, und diese Zahl heißt Kaufpreisfaktor, Mietpreismultiplikator, Mietenmultiplikator, Vervielfältiger oder Maklerfaktor, alles Namen für dieselbe Division.

Wichtig sind zwei Konventionen. Erstens rechnet der Faktor mit der Kaltmiete, nicht mit der Warmmiete, denn die Nebenkosten reicht der Vermieter nur durch. Zweitens rechnet die Grundversion mit dem reinen Kaufpreis ohne Nebenkosten, so wird sie in Exposés und Marktberichten verwendet. Wer es strenger mag, rechnet ein zweites Mal mit Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten, dazu unten mehr.

Vom Faktor zur Rendite: die Umrechnungstabelle

Der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite sind dieselbe Information von zwei Seiten: 100 geteilt durch den Faktor ergibt die Rendite in Prozent, und umgekehrt.

Wer eine der beiden Zahlen kennt, kennt beide. Ein Exposé mit "Faktor 22" sagt dasselbe wie eines mit "4,5 Prozent Bruttomietrendite", nur klingt die Prozentzahl für viele Käufer besser, weshalb Verkäufer gern die Rendite nennen und Einkäufer gern den Faktor. Lass dich von der Verpackung nicht beeindrucken, es ist dieselbe Division. Die Tabelle im Kopf zu haben lohnt sich trotzdem, denn im Gespräch springen Makler und Verkäufer munter zwischen beiden Darstellungen hin und her, und wer sofort mitrechnet, merkt, wenn dabei geschummelt wird: Faktor 28 als "solide vier Prozent" zu verkaufen, ist so ein Fall, echte vier Prozent wären Faktor 25.

Und ein Wort zur Sprech-Logik: Beim Faktor gilt "je niedriger, desto mehr Miete pro Euro Kaufpreis", bei der Rendite "je höher, desto mehr". Beide Sätze sind wahr und beide sind unvollständig, warum, zeigt der übernächste Abschnitt.

Mit oder ohne Nebenkosten: die zwei Lesarten des Faktors

Der Faktor existiert in zwei Versionen, und wer beide kennt, versteht, warum dieselbe Wohnung je nach Quelle zwei verschiedene Faktoren haben kann.

Die Exposé-Version rechnet mit dem reinen Kaufpreis. Sie ist die Konvention in Anzeigen, Marktberichten und Gesprächen, und sie ist die richtige Version für den Vergleich zwischen Objekten, weil sie überall gleich gerechnet wird. Die Einsatz-Version rechnet mit dem Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten, also dem Geld, das du tatsächlich einsetzt. An der Beispielwohnung: 300.000 Euro Kaufpreis plus rund 30.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler ergeben 330.000 Euro, geteilt durch 12.000 Euro Jahresmiete sind das Faktor 27,5 statt 25.

Für die Praxis heißt das: Vergleiche Objekte mit der Exposé-Version, rechne deine eigene Entscheidung mit der Einsatz-Version. Der Unterschied von zwei bis drei Faktorpunkten ist genau der Teil des Preises, den viele Erstkäufer im Kopf unterschlagen, und er erklärt, warum sich eine Wohnung, die auf dem Papier knapp rechnet, mit Nebenkosten oft nicht mehr rechnet.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Die ehrliche Antwort: Es gibt keinen universell guten Faktor, es gibt nur Faktoren, die zum jeweiligen Markt passen oder von ihm abweichen.

Die Spannen in Deutschland liegen grob so: In gefragten Großstädten und ihren Speckgürteln werden Faktoren von 25 bis 35 bezahlt, in soliden Mittelstädten und im weiteren Umland 20 bis 25, in strukturschwachen Regionen unter 20, teils deutlich. Diese Unterschiede sind keine Marktfehler, die auf Schnäppchenjäger warten, sie sind Preise für unterschiedliche Erwartungen: Wo der Markt steigende Mieten, geringen Leerstand und stabile Nachfrage erwartet, bezahlt er mehr Jahresmieten für dieselbe Wohnung. Wo er Abwanderung, Leerstand und stagnierende Mieten erwartet, verlangt er einen Abschlag, und der zeigt sich als niedriger Faktor.

Nützlich wird der Faktor deshalb vor allem im Vergleich innerhalb desselben Marktes: Wenn vergleichbare Wohnungen in einem Stadtteil um Faktor 26 gehandelt werden und ein Exposé Faktor 31 verlangt, ist das eine klare Frage an den Verkäufer. Als Absolut-Urteil über Städte hinweg taugt er nicht, dafür sind die Märkte zu verschieden.

Dazu kommt die Zeit-Dimension: Faktoren wandern mit dem Zinsniveau. In der Niedrigzins-Phase bis 2022 stiegen sie vielerorts auf Rekordwerte, weil Immobilien gegen null Prozent Tagesgeld konkurrierten, mit dem Zinsanstieg kamen sie spürbar zurück. Ein Faktor aus einem drei Jahre alten Marktbericht ist deshalb Geschichte, nicht Maßstab. Für den Vergleich zählen aktuelle Abschlüsse im selben Markt, so gut du an sie herankommst: aktuelle Inserate ähnlicher Wohnungen, aktuelle Marktberichte der Region, und bei ernsthaften Kandidaten die Frage an den Verkäufer, welche Vergleichswerte seiner Preisfindung zugrunde liegen.

Warum ein niedriger Faktor kein Gütesiegel ist

Die verbreitetste Fehl-Lesart des Faktors geht so: Faktor 17 ist besser als Faktor 27, weil mehr Rendite. Diese Rechnung übersieht, was im Preis steckt.

Ein Vergleich mit Beispielwerten: Wohnung A kostet Faktor 17 in einer Region mit schrumpfender Bevölkerung, Wohnung B Faktor 27 in einer wachsenden Stadt. Auf dem Papier bringt A 5,9 Prozent Bruttomietrendite und B nur 3,7 Prozent. Nach zehn Jahren kann die Rechnung völlig anders aussehen: Bei A drücken Leerstandsmonate zwischen zwei Mietern, stagnierende Miete und schwerer Wiederverkauf das Ergebnis, bei B haben Mietsteigerungen die anfängliche Rendite Jahr für Jahr angehoben und der Wiederverkauf läuft in einen liquiden Markt. Das heißt nicht, dass teure Märkte automatisch die besseren Investments sind, es heißt: Der Faktor am Kauftag ist eine Momentaufnahme des Preises, nicht der Qualität.

Die brauchbare Faustregel lautet deshalb: Ein auffällig niedriger Faktor ist ein Grund für Fragen, kein Grund für Vorfreude. Warum verlangt der Markt hier einen Abschlag? Wer diese Frage beantworten kann und das Risiko bewusst trägt, darf günstig kaufen. Wer sie nicht stellt, kauft das Risiko unbesehen mit.

Was der Faktor alles nicht sieht

Der Kaufpreisfaktor ist eine Brutto-Kennzahl, und zwischen brutto und dem, was bei dir ankommt, liegen fünf Posten, die er komplett ignoriert.

Die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler erhöhen den echten Einsatz um rund 10 Prozent. Aus Faktor 25 auf dem Papier wird inklusive Nebenkosten real etwa Faktor 27 bis 28. Die nicht umlegbaren Kosten: Verwaltung und Instandhaltungsanteile zahlt der Vermieter aus der Miete, sie schmälern jede Brutto-Zahl. Die Instandhaltung der Wohnung selbst, die je nach Alter und Zustand sehr verschieden ausfällt. Die Steuer, die aus derselben Wohnung je nach Einkommen zwei verschiedene Ergebnisse macht, wie der Artikel Mieteinnahmen versteuern durchrechnet. Und die Finanzierung, die über den Hebel zwischen Eigenkapital und Kredit die Rendite auf dein eingesetztes Geld bestimmt.

Für die Rechnung nach dem Schnellcheck gibt es deshalb die Netto-Kennzahlen, die alle diese Posten einsammeln. Wie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite zusammenhängen und wie du sie selbst rechnest, zeigt der Artikel Rendite von Immobilien berechnen mit denselben Beispielzahlen.

Der wichtigste Prüfpunkt: Welche Miete steckt im Faktor?

Bevor du irgendeinem Faktor glaubst, prüfe die Zahl unter dem Bruchstrich, denn der Faktor ist nur so ehrlich wie die Miete, mit der er gerechnet wurde.

Drei Varianten begegnen dir in Exposés. Die Ist-Miete, also das, was der aktuelle Mieter nachweislich zahlt, die ehrlichste Basis, belegbar über Mietvertrag und Kontoauszüge des Verkäufers. Die Soll-Miete oder Marktmiete, eine Annahme, was die Wohnung bringen könnte, hier beginnt der Spielraum, denn eine um 10 Prozent optimistische Miete macht den Faktor um 10 Prozent schöner, und im Exposé steht selten dabei, welche der beiden Zahlen verwendet wurde. Und bei Neubau-Erstvermietung die kalkulierte Miete, die seriös hergeleitet sein kann, aus Vergleichsmieten der Lage und nachvollziehbar dokumentiert, oder eben nicht. Die Prüfung ist einfach: Miete pro Quadratmeter ausrechnen und gegen die tatsächlich inserierten Mieten vergleichbarer Wohnungen im selben Viertel halten. Liegt die Exposé-Miete spürbar darüber, rechne den Faktor mit der realistischen Miete neu, und diskutiere auf dieser Basis über den Preis.

Derselbe Blick lohnt in die andere Richtung: Eine Bestandswohnung mit alter, deutlich zu niedriger Miete zeigt einen unattraktiv hohen Faktor, obwohl im Mietvertrag Spielraum nach oben liegt. Solche Wohnungen sehen auf dem Papier schlechter aus, als sie sind, und werden deshalb manchmal fair bepreist übersehen.

Sonderfälle, die den Faktor verzerren

Ein paar Konstellationen machen den Faktor systematisch schöner oder hässlicher, als das Objekt ist, und alle vier stehen im Exposé meist nur im Kleingedruckten.

Erbbaurecht: Beim Erbbaurecht kaufst du das Gebäude, aber nicht den Boden, für den läuft ein jährlicher Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, oft eine Kirche oder Kommune. Der Kaufpreis ist entsprechend niedriger und der Faktor sieht attraktiv aus, aber der Erbbauzins fehlt in der Rechnung, die Restlaufzeit des Erbbaurechts begrenzt den Horizont, und das Grundstück gehört dir am Ende nicht. Faktoren von Erbbau-Objekten sind mit normalen Objekten schlicht nicht vergleichbar.

Möblierte oder Kurzzeit-Vermietung: Möblierte Mieten liegen über normalen Kaltmieten und rechtfertigen rechnerisch einen besseren Faktor, tragen aber höhere Fluktuation, mehr Aufwand und Möbel-Verschleiß in sich. Ein Faktor auf Basis einer möblierten Miete gehört auf eine normale Kaltmiete zurückgerechnet, bevor du ihn vergleichst.

Gewerbeanteil: Eine Wohnung mit vermietetem Stellplatz-Paket oder ein Objekt mit Gewerbeeinheit mischt Mietarten mit unterschiedlichem Risiko. Gewerbemieten sind höher und unsicherer, der Misch-Faktor verdeckt das.

Auslaufende Mietverträge und Staffeln: Eine vertraglich vereinbarte Mietstaffel hebt die Miete der kommenden Jahre planbar an, ein auslaufender Zeitmietvertrag senkt die Planbarkeit. Beides verschiebt den ehrlichen Faktor gegenüber der Momentaufnahme, in beide Richtungen.

Der Faktor beim Wiederverkauf: die stille zweite Wirkung

Der Kaufpreisfaktor spielt nicht nur beim Einkauf eine Rolle, er ist auch die Brücke, über die Mietsteigerungen zu Wertsteigerungen werden.

Die Logik: Wenn ein Markt Wohnungen konstant um Faktor 25 handelt, folgt der Kaufpreis der Miete. Steigt die Jahresmiete der Beispielwohnung über die Jahre von 12.000 auf 14.400 Euro, entspricht derselbe Faktor 25 einem Wert von 360.000 statt 300.000 Euro, ein Plus von 60.000 Euro, ohne dass sich am Markt-Faktor irgendetwas geändert hat. Jede nachhaltige Mieterhöhung wird mit dem Faktor multipliziert, das ist der Grund, warum professionelle Käufer so viel über die Miet-Entwicklung und so wenig über kurzfristige Preis-Schwankungen sprechen.

Dieselbe Mechanik erklärt das Risiko der Gegenrichtung: In einem Markt, dessen Faktor von 25 auf 22 sinkt, etwa weil die Zinsen steigen, verliert die Wohnung rechnerisch an Wert, selbst bei stabiler Miete. Wer langfristig hält und vermietet, kann solche Faktor-Wellen aussitzen, die Miete fließt in jeder Phase. Wer auf schnellen Wiederverkauf setzt, spekuliert dagegen genau auf diese Faktor-Bewegung, und das ist ein anderes Geschäft als Vermietung.

So benutzt du den Faktor richtig: in drei Schritten

Richtig eingesetzt ist der Kaufpreisfaktor ein Vorsortierer, der dir Stunden spart, und kein Kaufargument.

Schritt 1: Exposés filtern. Faktor für jedes Objekt rechnen, mit der geprüften, realistischen Miete. Alles, was für seinen Markt deutlich zu teuer ist, fliegt sofort raus, ohne Besichtigung, ohne weitere Rechnung. Zehn Exposés sind so in einer Viertelstunde vorsortiert, und die Zeit, die du damit sparst, steckst du in die zwei, die übrig bleiben.

Schritt 2: Abweichungen erklären. Für die verbliebenen Objekte die Frage stellen: Warum hat dieses Objekt seinen Faktor? Lage, Zustand, Mietniveau, Erbbaurecht, Sanierungsstau, alles davon hat einen Preis, und der Faktor zeigt nur die Summe, nie die Gründe.

Schritt 3: Die echte Rechnung machen. Für die ein bis zwei ernsthaften Kandidaten die vollständige Rechnung mit Nebenkosten, nicht umlegbaren Kosten, Finanzierung und Steuer aufstellen. Erst diese Zahl entscheidet, ob sich die Wohnung als Kapitalanlage für dich rechnet, und ob sich das Ganze bei deiner Situation überhaupt lohnt. Der Faktor hat dann seinen Dienst getan: Er hat aus vielen Angeboten die wenigen gemacht, für die sich diese Arbeit lohnt.

Der Faktor als Verhandlungswerkzeug

Richtig vorbereitet ist der Faktor auch in der Preisverhandlung nützlich, weil er das Gespräch von Meinungen auf Zahlen umstellt.

"Zu teuer" ist ein Gefühl, gegen das jeder Verkäufer ein Gegengefühl hat. "Vergleichbare Wohnungen in dieser Lage werden aktuell um Faktor 25 gehandelt, Ihr Preis entspricht Faktor 29 auf die Ist-Miete" ist dagegen eine überprüfbare Aussage, auf die es nur zwei seriöse Antworten gibt: einen Grund für den Aufschlag, etwa Zustand, Ausstattung oder gesicherte Mietsteigerung, oder eine Bewegung beim Preis. Beides bringt dich weiter, und beides ist mehr, als ein Gefühl je erreicht.

Die Vorbereitung dafür kostet einen Abend: fünf bis zehn aktuelle Vergleichsangebote derselben Lage und Größe sammeln, für jedes den Faktor auf die realistisch geprüfte Miete rechnen, Spanne notieren. Mit dieser Liste in der Tasche verhandelst du auf Augenhöhe mit jedem, der beruflich verkauft, und erkennst umgekehrt sofort, wenn ein Preis bereits fair im Markt liegt, denn auch das ist ein Ergebnis: Bei einem fairen Preis verhandelt man über Details wie Küche oder Übergabetermin, nicht über den Faktor.

Fazit

Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete und ist damit der schnellste Preis-Check für vermietete Immobilien: Faktor 25 heißt 25 Jahresmieten, entspricht 4,0 Prozent Bruttomietrendite, und 100 geteilt durch den Faktor übersetzt jede der beiden Zahlen in die andere. Übliche Spannen reichen von unter 20 in strukturschwachen Regionen bis 35 in gefragten Großstädten, und ein niedriger Faktor ist dabei kein Gütesiegel, er ist der Preis für ein Risiko, das man kennen sollte. Der Faktor sortiert Exposés und wirft die richtigen Fragen auf. Die Antwort gibt erst die vollständige Rechnung mit Nebenkosten, Finanzierung und Steuer.

Alle Werte in diesem Artikel sind Beispiel- und Spannen-Angaben, dein Markt und dein Objekt haben eigene Zahlen. Und die wichtigste Zahl der ganzen Rechnung taucht im Faktor gar nicht auf: dein eigenes Einkommen, denn es bestimmt über Finanzierung und Steuersatz, was dieselbe Wohnung bei dir am Ende bringt.

Ob eine vermietete Wohnung zu deinen Zahlen passt, klärt der Rechner: acht Fragen zu Einkommen, Eigenkapital und Zielen, drei Minuten Zeit. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.