Stellplatz vermieten: Miete, Steuer und die Zwei-Verträge-Regel

Einen Stellplatz oder eine Garage zu vermieten ist die kleinste Form der Immobilien-Vermietung: monatliche Miete für ein paar Quadratmeter Beton, ohne Wohnraummietrecht, ohne Nebenkostenabrechnung, ohne tropfende Wasserhähne. Genau deshalb lohnt es sich, die drei Dinge richtig zu machen, die dabei zu entscheiden sind: den Vertrag, den Preis und die Steuer.

Dieser Artikel behandelt beide typischen Situationen. Die erste: Zu deiner vermieteten Eigentumswohnung gehört ein Stellplatz oder eine Garage, und du willst sie klug mitvermieten. Die zweite: Du überlegst, Stellplätze oder Garagen als eigene kleine Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten. Für beide gilt dieselbe Grundregel, die im Titel steckt und die überraschend viele Vermieter verschenken: Der Stellplatz gehört in einen eigenen Mietvertrag.

Die Zwei-Verträge-Regel: der wichtigste Absatz dieses Artikels

Ob dein Stellplatz dir Beweglichkeit lässt oder nicht, entscheidet sich mit einer einzigen Weiche: ob er im Wohnungs-Mietvertrag steht oder einen eigenen Vertrag hat.

Steht der Stellplatz als Position im Mietvertrag der Wohnung, bilden Wohnung und Platz rechtlich eine Einheit, und für die Einheit gilt das Wohnraummietrecht mit vollem Mieterschutz. Du kannst den Stellplatz dann nicht separat kündigen, etwa um ihn teurer an einen Nachbarn zu vermieten, und du kannst seine Miete nicht frei anheben, denn sie hängt am Mietrecht der Wohnung samt Kappungsgrenzen und Begründungspflichten. Der Platz ist an das Schicksal der Wohnung gekettet, so lange das Mietverhältnis läuft.

Hat der Stellplatz dagegen einen eigenen Mietvertrag, gilt das allgemeine Mietrecht für Grundstücke und Räume, nicht das Wohnraummietrecht. Das heißt konkret: Der Vertrag ist ohne Angabe von Gründen ordentlich kündbar, mit gesetzlicher Frist von grob zwei bis drei Monaten je nach Vereinbarung und Zahlweise, und die Miete ist reine Verhandlungssache ohne Mietspiegel, Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse. Willst du mehr Miete, bietest du die Fortsetzung zum neuen Preis an, und der Mieter entscheidet. Diese Freiheit kostet dich nichts weiter als ein zweites Blatt Papier bei der Vermietung.

Der Kniff funktioniert auch mit ein und demselben Mieter: Du vermietest die Wohnung mit dem einen Vertrag und den Stellplatz mit einem zweiten, jeweils mit eigener Miete. Wichtig ist dann Sorgfalt bei der Trennung: zwei eigenständige Dokumente, eigene Mietbeträge, idealerweise nicht im selben Termin mit Querverweisen aufeinander unterschrieben, denn Gerichte schauen bei einem Streit darauf, ob die Trennung echt gelebt oder nur vorgeschoben ist. Eine ehrliche Grenze gehört dazu: Wenn beide Verträge erkennbar ein einheitliches Geschäft sind, kann ein Gericht sie trotzdem als Einheit behandeln. Die Trennung ist also kein Trick, mit dem sich Wohnraum-Schutz aushebeln lässt, sie ist die saubere Abbildung von zwei verschiedenen Leistungen.

Was ein Stellplatz an Miete bringt

Die Spannen sind regional so unterschiedlich wie bei Wohnungen, aber die Größenordnungen sind stabil: Für einen Außenstellplatz sind je nach Stadt und Viertel grob 30 bis 100 Euro im Monat üblich, für einen Tiefgaragen- oder Garagenplatz mehr, in dicht bebauten Großstadtlagen auch deutlich über 150 Euro. Den besten Preis erzielen Plätze dort, wo das Parken auf der Straße Bewirtschaftung, Suchverkehr oder schlicht Verzweiflung bedeutet: Altbauviertel ohne Tiefgaragen, Kliniknähe, Bahnhofsnähe, Innenstädte.

Den eigenen Markt prüfst du in einer Viertelstunde: Kleinanzeigen und Miet-Portale nach Stellplätzen im Umkreis durchsuchen, Preise notieren, fertig. Dazu kommt ein Ausstattungs-Hebel, der in den letzten Jahren an Wert gewonnen hat: Ein Platz mit Lademöglichkeit fürs E-Auto oder auch nur mit vorbereitetem Stromanschluss hebt sich vom Angebot ab und rechtfertigt einen spürbaren Aufschlag, denn Laternenparker mit E-Auto suchen genau danach.

Innerhalb einer Anlage unterscheiden sich die Preise übrigens spürbar nach Praxistauglichkeit: Ein breiter, ebenerdiger Platz nahe der Einfahrt bringt mehr als der enge Eckplatz an der Säule, und Duplex-Plätze, also die stapelbaren Hebebühnen, sind wegen der Bedienung und der Maßbeschränkungen die Preisklasse darunter. Wer mehrere Plätze vermietet, preist also nicht alle gleich, und wer einen einzelnen bewertet, vergleicht mit der passenden Klasse. Eine Kaution ist beim Stellplatz unüblich und meist unnötig, bei einer Garage mit übergebenem Schlüssel oder Handsender ist eine kleine Sicherheit von ein, zwei Monatsmieten dagegen vernünftig und wird problemlos akzeptiert.

Ein Wort zur Vertragsgestaltung, Stichwort Vorlage: Ein Stellplatz-Mietvertrag ist bewusst kurz. Er braucht die Parteien, die genaue Bezeichnung des Platzes, die Miete, die Zahlweise, die Kündigungsfrist und zwei, drei Nutzungsregeln, etwa dass der Platz nur zum Abstellen eines Fahrzeugs dient und nicht als Lager. Wer mag, ergänzt eine einfache Anpassungsklausel für die Miete. Zehn Positionen auf einer Seite reichen, und genau diese Schlichtheit ist der Charme der Sache.

Die Steuer: wohin die Einnahmen gehören

Jetzt zum Halo-Thema, das erstaunlich oft falsch verstanden wird: Was passiert steuerlich, wenn du eine Garage oder einen Stellplatz vermietest?

Bei der Einkommensteuer ist die Antwort einfach: Die Mieten sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, genau wie bei einer Wohnung, und gehören in die Anlage V deiner Steuererklärung, wie es der Artikel zum Versteuern von Mieteinnahmen im Detail zeigt. Dagegen rechnest du alle Kosten des Platzes als Werbungskosten: den anteiligen Kredit-Zins, die Abschreibung auf eine gekaufte Garage, Hausgeld-Anteile bei einem Tiefgaragenplatz in der Eigentümergemeinschaft, Instandhaltung, etwa ein neues Tor oder die Wallbox. Nur der Überschuss wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Läuft der Platz im Paket mit deiner vermieteten Wohnung, landet ohnehin alles zusammen in derselben Anlage.

Spannender ist die Umsatzsteuer, denn hier unterscheidet sich der Stellplatz von der Wohnung. Wohnungsvermietung ist von der Umsatzsteuer befreit. Die Vermietung von Stellplätzen ist es grundsätzlich nicht, mit einer wichtigen Ausnahme: Wird der Stellplatz als Nebenleistung zur Wohnung vermietet, also vom selben Vermieter, im räumlichen Zusammenhang und an denselben Mieter, teilt er die Steuerfreiheit der Wohnung. Der klassische Fall, Wohnung plus Tiefgaragenplatz im selben Haus an denselben Mieter, bleibt also komplett umsatzsteuerfrei, auch mit zwei getrennten Verträgen.

Vermietest du dagegen Stellplätze unabhängig von einer Wohnung, etwa die geerbte Garage an einen Nachbarn oder eine gekaufte Garagenzeile an wechselnde Mieter, ist das dem Grunde nach umsatzsteuerpflichtig. In der Praxis passiert trotzdem meist nichts, denn als Privatvermieter fällst du unter die Kleinunternehmerregelung, solange deine gesamten umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen unter der gesetzlichen Grenze bleiben, die aktuell bei 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr liegt. Ein paar Garagen für zusammen ein paar Hundert Euro im Monat reißen diese Grenze nicht, also stellst du Rechnungen ohne Umsatzsteuer und gibst auch keine ab. Wer allerdings nebenbei noch andere umsatzsteuerpflichtige Umsätze hat, etwa als Selbstständiger, muss die Garagen-Mieten in diese Rechnung einbeziehen, und genau an dieser Stelle lohnt der kurze Weg zum Steuerberater.

Tiefgaragenplatz in der Eigentümergemeinschaft: was dort zusätzlich gilt

Gehört dein Stellplatz zu einer Eigentumswohnung in einer WEG, kommen drei Punkte dazu, die du vor der Vermietung einmal geklärt haben solltest.

Erstens die Rechtsform des Platzes. Ein Tiefgaragen- oder Außenstellplatz ist entweder eigenes Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil, oder er ist ein Sondernutzungsrecht: Der Platz gehört dann allen gemeinsam, nur die Nutzung ist exklusiv dir zugewiesen. Für die Vermietung an deinen Wohnungsmieter macht das im Alltag kaum einen Unterschied, beim Verkauf und bei baulichen Veränderungen schon, und welche Variante du hast, steht in der Teilungserklärung, nirgendwo sonst.

Zweitens mögliche Vermietungs-Grenzen. Manche Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen beschränken die Stellplatz-Vermietung auf Bewohner des Hauses, um hausfremden Verkehr aus der Tiefgarage zu halten. Wer seinen Platz extern an den Nachbarn von gegenüber vermieten will, liest also vorher die Teilungserklärung, nicht hinterher.

Drittens die Kostenseite. Auch auf den Stellplatz entfällt ein Hausgeld-Anteil, der über den Wirtschaftsplan umgelegt wird, meist ein kleiner zweistelliger Betrag im Monat für Strom, Reinigung, Wartung des Tors und Rücklage. Diese Kosten gehören in deine Kalkulation und als Werbungskosten in die Steuererklärung, und sie sind der Grund, warum ein Tiefgaragenplatz mit 60 Euro Miete netto weniger abwirft, als die Zahl vermuten lässt.

Die Wallbox: der Ausbau-Hebel für die nächsten Jahre

Wenn es einen Trend gibt, der die Stellplatz-Vermietung verändert, dann die Elektromobilität, und sie arbeitet für den Vermieter.

Ein Platz mit eigener Lademöglichkeit ist für E-Auto-Fahrer ohne eigene Garage die Lösung eines echten Alltagsproblems, entsprechend hebt eine Wallbox den erzielbaren Mietpreis spürbar an und vergrößert den Kreis der Interessenten. Seit der WEG-Reform hat jeder Wohnungseigentümer zudem einen Anspruch darauf, dass ihm die Gemeinschaft den Einbau einer Lademöglichkeit am eigenen Platz gestattet, die Kosten übernimmst du selbst, die Gemeinschaft entscheidet nur noch über das Wie. Steuerlich sind Anschaffung und Einbau bei einem vermieteten Platz Werbungskosten, je nach Höhe sofort oder über die Nutzungsdauer verteilt.

Die Rechnung dazu ist schnell gemacht: Kostet die Wallbox mit Installation einen niedrigen vierstelligen Betrag und bringt sie 20 bis 30 Euro mehr Miete im Monat, hat sie sich nach wenigen Jahren bezahlt, und der Platz gewinnt einen Vorsprung, den die Nachbar-Angebote erst einmal aufholen müssen. Wer heute ohnehin am Stellplatz baut, legt Leerrohr und Stromanschluss gleich mit, selbst wenn die Box erst später kommt.

Garagen als eigene kleine Kapitalanlage

Die zweite Perspektive des Artikels: Stellplätze und Garagen nicht als Anhängsel der Wohnung, als eigenes Investment.

Der Reiz liegt in der Einfachheit. Eine Garage kostet je nach Region einen niedrigen bis mittleren fünfstelligen Betrag, die laufenden Kosten sind minimal, es gibt keine Nebenkostenabrechnung, keine Schönheitsreparaturen und keinen Mieterschutz-Konflikt, und die laufende Rendite liegt bei gut gekauften Objekten häufig über der einer Wohnung im selben Viertel, oft im Bereich von grob 4 bis 7 Prozent brutto. Die Verwaltung erledigt sich in Minuten pro Jahr, und bei Zahlungsausfall ist die Trennung dank kurzer Kündigungsfrist unkompliziert. Wie sich so eine Brutto-Zahl in eine echte Netto-Rendite übersetzt, zeigt der Artikel zur Rendite-Berechnung am Wohnungs-Beispiel, die Methode ist dieselbe.

Die Gegenseite gehört genauso auf den Tisch. Erstens die Finanzierung: Banken finanzieren einzelne Garagen ungern und selten zu Wohnungs-Konditionen, Garagen-Investments laufen deshalb meist über Eigenkapital, und damit fehlt der Kredithebel, der die Eigenkapitalrendite bei Wohnungen nach oben zieht. Zweitens die Wertentwicklung: Der Wert einer Garage hängt fast nur an der Parkraum-Knappheit ihres Viertels, nicht an einem breiten Markt, große Wertsprünge sind selten, und städtebauliche Trends arbeiten in manchen Innenstädten eher gegen das Auto. Drittens die Konzentration der Lage-Wette: Ob ein Viertel in zehn Jahren noch Parkdruck hat, entscheidet über alles, von autofreien Quartiersplänen bis zum neuen Parkhaus nebenan. Wer das Investment prüft, prüft also vor allem eines, nämlich die Parkplatz-Situation im Umkreis von 300 Metern, heute und in den Plänen der Stadt.

Als Einstieg oder Beimischung hat die Anlageklasse ihren berechtigten Platz: kleine Beträge, sofort verständlich, kaum Verwaltungsaufwand. Als Ersatz für eine Wohnung als Kapitalanlage taugt sie nicht, dafür fehlen Kredithebel, Abschreibungsvolumen und langfristige Wertentwicklung. Wer beides vergleichen will, rechnet die Garage wie ein Mini-Objekt einmal komplett durch, mit Kaufnebenkosten, Hausgeld-Anteil und Steuer, und legt das Ergebnis neben die Wohnungs-Rechnung, dann entscheidet nicht das Bauchgefühl, die Zahlen tun es.

Drei Praxisfälle, einmal durchgespielt

Fall 1: Wohnung mit Tiefgaragenplatz, ein Mieter. Du vermietest beides an dieselbe Person, mit zwei Verträgen: Wohnung 950 Euro, Stellplatz 60 Euro. Umsatzsteuer fällt nicht an, denn der Platz ist Nebenleistung zur Wohnung. Zieht der Mieter irgendwann aus, kannst du frei entscheiden, ob der nächste Mieter beides nimmt oder ob der Platz separat für 80 Euro an den Nachbarn geht, der schon zweimal gefragt hat.

Fall 2: Der Platz ist wertvoller als der Mieter ihn nutzt. Dein Wohnungsmieter hat kein Auto mehr, der Platz steht leer, im Viertel herrscht Parkdruck. Mit separatem Vertrag kündigst du den Stellplatz-Vertrag mit der kurzen Frist oder einigst dich auf die Aufhebung und vermietest den Platz neu, die Wohnung bleibt davon unberührt. Stünde der Platz im Wohnungs-Mietvertrag, bliebe er bis zum Auszug des Mieters gebunden, leer oder nicht.

Fall 3: Die geerbte Garagenzeile. Vier Garagen, je 70 Euro, macht 3.360 Euro im Jahr. Einkommensteuerlich sind das Vermietungs-Einkünfte minus Kosten in der Anlage V. Umsatzsteuerlich sind die Vermietungen eigenständig und damit dem Grunde nach steuerpflichtig, aber die Kleinunternehmergrenze fängt das ab, solange keine weiteren Umsätze dazukommen. Der Verwaltungsaufwand: vier einseitige Verträge und ein Blick aufs Konto im Monat.

Mieter finden und Zahlungen im Griff behalten

Die Vermarktung eines Stellplatzes ist angenehm unglamourös: Ein Aushang im Hausflur und in den Nachbarhäusern, eine Kleinanzeige mit Foto und Maßen, bei Tiefgaragen ein Hinweis auf Einfahrtshöhe und Torbedienung, mehr braucht es meist nicht. Die besten Mieter sitzen oft schon im Umkreis von 200 Metern, denn niemand mietet einen Stellplatz drei Viertel weiter. Auch Gewerbe im Viertel ist ein dankbarer Abnehmer, von der Physiotherapie-Praxis, die Patienten-Parkplätze sucht, bis zum Handwerksbetrieb für den Transporter, wobei bei gewerblichen Mietern die Umsatzsteuer-Frage von oben noch einmal einen Blick verdient.

Bei der Abwicklung gilt dieselbe Nüchternheit: Miete per Dauerauftrag, einmal im Monat ein Blick aufs Konto, fertig. Bleibt eine Zahlung aus, mahnst du kurz und kündigst notfalls mit der kurzen Frist, und genau hier zeigt sich der Wert des separaten Vertrags noch einmal, denn ein säumiger Stellplatz-Mieter ist in wenigen Monaten vom Platz, während ein säumiger Wohnungsmieter ein langes Kapitel werden kann. Leerstand schließlich ist beim Stellplatz ärgerlich, aber selten teuer: Es gibt keine Heizkosten, keine Renovierung und keinen Verfall, der Platz wartet einfach auf den nächsten Dauerauftrag.

Für wen sich das Thema lohnt

Für Wohnungs-Vermieter ist die Sache eindeutig: Wenn zur Wohnung ein Stellplatz gehört, kostet der eigene Vertrag nichts und erhält dir jede künftige Option, von der separaten Neuvermietung bis zur unkomplizierten Preisanpassung. Es gibt keinen guten Grund, den Platz in den Wohnungs-Mietvertrag zu schreiben, und einen einzigen schlechten, nämlich Bequemlichkeit beim Aufsetzen.

Als eigenständiges Investment sind Garagen und Stellplätze etwas für Anleger, die mit kleinem, unfinanziertem Betrag laufende Einnahmen wollen und die Lage-Frage ernsthaft prüfen. Wer dagegen Vermögensaufbau mit Kredithebel, Abschreibung und langfristiger Wertentwicklung sucht, ist bei der klassischen Kapitalanlage-Wohnung richtig, und behandelt den Stellplatz als das, was er dort ist: ein kleiner, feiner Zusatzbaustein mit eigenem Vertrag.

Fazit

Stellplatz vermieten ist einfach, wenn die Weichen stimmen. Der eigene Mietvertrag hält den Platz aus dem Wohnraummietrecht heraus, damit bleiben Kündigung und Preis in deiner Hand, mit kurzer gesetzlicher Frist und ohne Mietspiegel-Korsett. Üblich sind je nach Lage grob 30 bis 100 Euro für den Außenstellplatz und mehr für Garage und Tiefgarage. Die Einnahmen sind normale Vermietungs-Einkünfte, und die Umsatzsteuer bleibt dank Nebenleistungs-Regel und Kleinunternehmergrenze für die allermeisten Privatvermieter ohne Folgen. Als eigenes Investment liefern Garagen ordentliche laufende Renditen bei minimalem Aufwand, ersetzen aber keine Wohnung als langfristigen Vermögensbaustein.

Alle Beträge sind übliche Spannen, dein Markt kann abweichen, und ein Blick in die lokalen Angebote ersetzt jede Tabelle.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung, mit oder ohne Stellplatz, zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.