Möbliert vermieten: wie viel mehr Miete drin ist und wann es sich lohnt

Möbliert vermieten heißt, eine Wohnung mit wesentlicher Einrichtung zu vermieten, vom Bett über Schrank und Tisch bis zur ausgestatteten Küche, und dafür einen Zuschlag auf die Kaltmiete zu nehmen. In Großstädten und Uni-Städten liegt dieser Zuschlag häufig im deutlichen zweistelligen Prozentbereich der Miete, im Gegenzug für eigenes Kapital in den Möbeln, häufigere Mieterwechsel und ein paar Regeln, die man kennen sollte.

Die meisten Texte zu dem Thema richten sich an Mieter oder stammen von Vermittlungs-Portalen. Dieser Artikel nimmt die andere Seite ein: die des Eigentümers, der überlegt, ob er seine Kapitalanlage-Wohnung möbliert anbieten soll. Er zeigt, wie der Möblierungszuschlag üblicherweise berechnet wird, was Mietpreisbremse und Kündigungsrecht tatsächlich sagen, wie die Möbel steuerlich behandelt werden, und rechnet am Ende ehrlich durch, wann sich der Aufwand lohnt und wann nicht.

Was möbliert vermieten heißt, und was nicht

Eine gesetzliche Definition von "möbliert" gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Wohnung so ausgestattet ist, dass der Mieter mit dem Koffer einziehen kann: Bett, Schrank, Tisch, Stühle, Küche mit Geräten, meist auch Lampen, Vorhänge und Grundausstattung wie Geschirr und Waschmaschine. Wer nur eine Einbauküche stellt und den Rest leer lässt, vermietet teilmöbliert, und das rechtfertigt entsprechend nur einen kleinen Zuschlag.

Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen kommt aus klar umrissenen Gruppen: Berufspendler mit Zweitwohnung am Arbeitsort, Fach- und Führungskräfte in befristeten Projekten, Menschen im Umbruch zwischen zwei Wohnungen, internationale Angestellte in den ersten Monaten, Studierende. Alle haben gemeinsam, dass sie schnell eine fertige Lösung brauchen und dafür mehr zahlen als für vier leere Wände. Genau deshalb ist möblierte Vermietung ein Großstadt- und Uni-Stadt-Thema: Wo diese Gruppen fehlen, fehlt die Zahlungsbereitschaft, und der schönste Möblierungszuschlag steht dann nur im Inserat.

Abzugrenzen ist die möblierte Dauervermietung von der tage- oder wochenweisen Vermietung an Touristen. Die ist ein anderes Geschäft mit anderen Regeln, in vielen Städten durch Zweckentfremdungs-Satzungen beschränkt und steuerlich anders behandelt. Dieser Artikel behandelt die klassische möblierte Vermietung mit Mietvertrag über Monate oder Jahre.

Auch der Vermarktungsweg unterscheidet sich vom normalen Inserat: Möblierte Wohnungen laufen zu einem großen Teil über spezialisierte Wohnen-auf-Zeit-Portale und über die Personalabteilungen größerer Arbeitgeber am Ort, die für neue Mitarbeiter ständig Wohnraum suchen. Wer dort gelistet ist, erreicht die zahlungsbereite Zielgruppe direkt, und ein guter Firmenkontakt füllt eine Wohnung über Jahre immer wieder neu, ohne dass ein einziges klassisches Inserat nötig wird.

Wie viel mehr Miete: der Möblierungszuschlag

Auf die Kernfrage gibt es eine überraschend konkrete Antwort: Ein in der Praxis verbreitetes Modell, das viele Gerichte akzeptieren, rechnet pro Monat 2 Prozent des aktuellen Zeitwerts der Möblierung als Zuschlag auf die Kaltmiete.

Das Modell hat eine einfache Logik: Die Möbel nutzen sich ab, und der Zuschlag soll dem Vermieter über die Lebensdauer der Einrichtung deren Wert plus eine Verzinsung zurückzahlen. An unserer Beispielwohnung mit 950 Euro Kaltmiete: Du stattest sie für 12.000 Euro komplett aus. Nach dem ersten Abnutzungsjahr liegt der Zeitwert bei rund 10.000 Euro, der Zuschlag also bei 200 Euro im Monat, und die Kaltmiete steigt auf 1.150 Euro. Das sind gut 20 Prozent mehr Miete für die gleiche Wohnung.

Zwei Dinge gehören ehrlich dazu. Erstens ist das 2-Prozent-Modell kein Gesetz, es ist eine anerkannte Rechenmethode, und der Zeitwert sinkt jedes Jahr, mit ihm rechnerisch auch der Zuschlag. Wer die Einrichtung pflegt und regelmäßig erneuert, hält den Zeitwert und damit den Zuschlag stabil. Zweitens entscheidet am Ende der Markt: In gefragten Lagen zahlen Mieter für gut möblierte Wohnungen auch mehr, als das Modell hergibt, in schwachen Lagen weniger. Das Modell ist deine Untergrenze für die Kalkulation und deine Argumentation, falls ein Mieter den Zuschlag später anzweifelt.

Wichtig für saubere Verhältnisse: Dokumentiere die Möblierung mit Rechnungen und einer Inventarliste, die beide Seiten bei der Übergabe unterschreiben. Die Liste ist bei Auszug dein Beweismittel für Zustand und Vollständigkeit, und die Rechnungen sind die Grundlage für Zeitwert und Zuschlag.

Mietpreisbremse und die Debatte um schärfere Regeln

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse, und sie gilt auch für möblierte Wohnungen. Die zulässige Miete berechnet sich dann aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent, und darauf darf ein nachvollziehbar berechneter Möblierungszuschlag aufgeschlagen werden. Genau hier liegt der Grund, das Zeitwert-Modell sauber zu rechnen und zu dokumentieren: Ein Zuschlag, den du herleiten kannst, hält einer Prüfung stand, eine Mondzahl nicht.

Ausgenommen von der Bremse ist unter anderem die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, also die echte Zwischenmiete für einen begrenzten Anlass. Diese Ausnahme wird eng ausgelegt und taugt nicht als Dauer-Konstruktion: Wer normale Mietverhältnisse künstlich als vorübergehend deklariert, riskiert, dass Gerichte das kassieren.

Zur politischen Lage gehört ein ehrlicher Satz: Möblierte Vermietung steht seit Jahren in der Diskussion, weil sie in Großstädten teils genutzt wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Immer wieder vorgeschlagen wird zum Beispiel eine Pflicht, den Möblierungszuschlag im Mietvertrag getrennt auszuweisen. Bei Veröffentlichung dieses Artikels ist eine solche Pflicht nicht in Kraft, aber die Richtung der Debatte ist klar, und wer heute schon transparent ausweist und sauber rechnet, muss künftige Verschärfungen nicht fürchten. Für dich als Kapitalanleger ist das der pragmatische Kurs: den Zuschlag so kalkulieren und dokumentieren, als wäre die Ausweispflicht schon da.

Der Mythos von der leichteren Kündigung

Hartnäckig hält sich die Vorstellung, möblierte Mieter seien leichter kündbar. Für die normale möblierte Wohnung stimmt das nicht: Der Mieter einer komplett möblierten Zwei-Zimmer-Wohnung hat exakt denselben Kündigungsschutz wie der Mieter derselben Wohnung ohne Möbel. Eigenbedarf, Fristen, Kündigungsgründe, alles identisch. Die Möbel ändern am Mietrecht der Wohnung nichts.

Die kürzeren Fristen, von denen man liest, betreffen zwei Sonderfälle. Erstens das möblierte Zimmer innerhalb der Wohnung, in der der Vermieter selbst lebt: Hier erlaubt das Gesetz eine deutlich schnellere Kündigung. Für Kapitalanleger mit eigener vermieteter Wohnung ist dieser Fall bedeutungslos. Zweitens der schon genannte vorübergehende Gebrauch, bei dem Teile des Mieterschutzes nicht greifen, der aber einen echten, benennbaren Anlass braucht, etwa ein befristetes Projekt oder eine Zwischenmiete während eines Auslandsaufenthalts.

Was in der Praxis stattdessen für Beweglichkeit sorgt, ist die Selbstauswahl der Mieter: Wer möbliert mietet, plant meist ohnehin nur für Monate bis wenige Jahre und zieht von selbst weiter. Die Fluktuation ist strukturell höher, mit allen Folgen, die weiter unten in die Rechnung gehören. Wer umgekehrt einen Dauermieter mit eigener Einrichtung sucht, für den ist die möblierte Vermietung schlicht das falsche Produkt, und die Wohnung mit langjährigem Bestandsmieter, wie sie der Artikel zum Kauf mit Mieter beschreibt, ein ganz anderes Geschäftsmodell.

Die Steuerseite: wie du die Möbel absetzt

Steuerlich ist die Möblierung angenehm unkompliziert und erfreulich schnell: Alles, was du für die vermietete Wohnung anschaffst, sind Werbungskosten, nur die Geschwindigkeit des Abzugs unterscheidet sich.

Möbelstücke bis 800 Euro netto pro Stück, das sind 952 Euro mit Umsatzsteuer, setzt du als geringwertige Wirtschaftsgüter komplett im Jahr des Kaufs ab. Ein Bett für 600 Euro, ein Tisch für 400, sechs Stühle für je 90, alles sofort. Teurere Stücke verteilst du über die übliche Nutzungsdauer, bei Möbeln laut amtlicher Tabelle 13 Jahre, eine Einbauküche läuft als ein Gesamtpaket über 10 Jahre. Zum Vergleich: Das Gebäude selbst schreibst du über Jahrzehnte ab. Die Möblierung ist damit der Teil deiner Investition, der steuerlich am schnellsten zurückkommt, und bei 42 Prozent Grenzsteuersatz zahlt das Finanzamt real knapp die Hälfte der Einrichtung mit, wie es der Artikel zu den Mieteinnahmen im Zusammenhang zeigt.

Auf der Einnahmenseite gilt: Der Möblierungszuschlag ist ganz normale Mieteinnahme und wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Umsatzsteuer fällt bei der dauerhaften möblierten Wohnvermietung keine an, sie bleibt wie jede Wohnvermietung steuerfrei. Anders sieht es erst aus, wenn du tage- oder wochenweise wie ein Beherbergungsbetrieb vermietest, dann wird es ein Umsatzsteuer-Thema und sprengt den Rahmen der klassischen Kapitalanlage.

Ein praktischer Hinweis zu den Nebenkosten: Bei möblierten Verhältnissen, gerade bei kürzeren, ist eine Pauschale für die Nebenkosten verbreitet, weil sie beiden Seiten die jährliche Abrechnung erspart. Bei den Heizkosten verlangt die Heizkostenverordnung allerdings in den meisten Fällen eine Abrechnung nach Verbrauch, mit wenigen Ausnahmen. Wer pauschal vereinbaren will, sollte diesen Punkt vorher prüfen, statt ihn im Streit zu klären.

Die ehrliche Rendite-Rechnung

Jetzt die Rechnung, die in den Anbieter-Texten fehlt, an der Beispielwohnung: 12.000 Euro Möblierung, 200 Euro Zuschlag, also 2.400 Euro mehr Miete im Jahr. Das sieht nach 20 Prozent Rendite auf den Möbel-Einsatz aus, und diese Zahl ist zu schön, um vollständig zu sein.

Davon abziehen musst du drei Posten. Erstens die Erneuerung: Möbel in vermieteten Wohnungen leben hart, nach grob zehn Jahren ist die Einrichtung durch, also gehören rechnerisch 100 Euro im Monat als Rücklage für Ersatz und Reparaturen in die Kalkulation. Zweitens der Leerstand: Häufigere Wechsel heißen häufigere Lücken zwischen zwei Mietern, und schon zwei Leerstands-Wochen pro Jahr kosten bei 1.150 Euro Miete gut 500 Euro. Drittens der Aufwand: Mehr Übergaben, mehr Inserate, mehr Inventarlisten, entweder deine Zeit oder die Gebühren einer Verwaltung, die bei möblierten Wohnungen wegen des Mehraufwands oft etwas mehr nimmt.

Bleiben von den 2.400 Euro also realistisch etwa 800 bis 1.400 Euro echter Mehrertrag im Jahr, je nachdem, wie gut die Wohnung läuft. Das sind auf 12.000 Euro Einsatz immer noch ordentliche 7 bis 12 Prozent, dazu kommt der schnelle Steuerabzug der Anschaffung, und in gefragten Lagen liegt der erzielbare Zuschlag über dem Modell. Die Rechnung funktioniert, sie ist nur kleiner als die Bruttozahl im Inserat, und genau mit der Netto-Version solltest du entscheiden. Was der Mehrertrag für die Gesamtrendite der Wohnung bedeutet, kannst du im Artikel zur Rendite-Berechnung in die volle Rechnung einsetzen.

Ein Punkt zugunsten der Möblierung fehlt noch: Sie ist reversibel. Wenn sich der Markt dreht oder du die Fluktuation satt hast, verkaufst du die Einrichtung oder lässt sie beim letzten Mieter gegen Abstand, und die Wohnung ist wieder eine ganz normale unmöblierte Kapitalanlage. Es ist eine Zusatz-Strategie auf einer soliden Wohnung, kein eigenes Geschäftsmodell, das die Wohnung erst rechtfertigen müsste.

Die Einrichtung: was sich in der Praxis bewährt

Weil die Möbel dein eingesetztes Kapital sind, entscheidet ihre Auswahl über die halbe Rechnung, und die Praxis hat dafür klare Regeln entwickelt.

Robust vor schön: Die Einrichtung einer vermieteten Wohnung wird härter benutzt als die eigene. Massive, schlichte Möbel mit abwischbaren Oberflächen überleben fünf Mieterwechsel, das filigrane Designerstück keinen einzigen Umzugstag. Bewährt hat sich solide Mittelklasse: nicht die billigste Pressspan-Serie, die nach zwei Jahren durchhängt und den Zeitwert deiner Zuschlags-Rechnung gleich mit nach unten zieht, aber auch keine Premiummarken, deren Aufpreis kein Mieter bezahlt. Neutral vor persönlich: Helle, zurückhaltende Einrichtung ohne Geschmacks-Statements vermietet sich an die größte Zielgruppe. Der Mieter will eine fertige, ordentliche Lösung, kein fremdes Zuhause. Vollständig vor üppig: Was zählt, ist die Alltagstauglichkeit vom ersten Tag, also funktionierendes WLAN, eine komplette Küchen-Grundausstattung, Waschmaschine, ausreichend Stauraum und ein echter Arbeitsplatz mit Tisch und gutem Stuhl, denn ein großer Teil der Zielgruppe arbeitet von der Wohnung aus. Deko-Überfluss dagegen ist Kapital, das keinen Zuschlag verdient, aber bei jedem Wechsel gezählt, geprüft und ersetzt werden will.

Fürs Budget heißt das an der Beispielwohnung: Von den 12.000 Euro gehen die großen Blöcke in Küche und Geräte, Bett samt guter Matratze und den Wohn- und Arbeitsbereich, der Rest in Grundausstattung. Wer schlau kauft, hält viele Einzelstücke unter der 800-Euro-Grenze und zieht so einen großen Teil der Investition schon im ersten Jahr von der Steuer ab. Und noch ein Praxis-Punkt, der oft vergessen wird: Gute Fotos der fertig eingerichteten Wohnung sind bei möblierter Vermietung der halbe Vermietungserfolg, denn die Zielgruppe entscheidet aus der Ferne und bucht das Bild, das sie sieht.

Mehr Arbeit: was der Zuschlag an Einsatz kostet

Der Möblierungszuschlag ist kein leistungsloses Extra, er bezahlt Arbeit, und die sollte man vor der Entscheidung kennen.

Die Fluktuation ist der größte Posten: Statt eines Mieterwechsels alle fünf bis zehn Jahre stehen bei möblierten Wohnungen Wechsel alle sechs Monate bis zwei Jahre an, jeder mit Inserat, Besichtigungen, Übergabeprotokoll samt Inventarliste, Kautionsabwicklung und meist einer kleinen Renovierungs- und Reparaturrunde an der Einrichtung. Dazu kommt die laufende Betreuung: Eine kaputte Waschmaschine ist bei möblierter Vermietung dein Problem, nicht das des Mieters, genauso der durchgesessene Sessel und die fehlenden Weingläser. Wer weiter weg wohnt, delegiert das sinnvollerweise an eine Verwaltung und rechnet deren Gebühr in die Netto-Rechnung von oben ein.

Auch die Miet-Konstruktion verdient einen Blick: Bei kurzen Verhältnissen lohnt keine Staffel- oder Indexmiete, stattdessen setzt du die Miete bei jedem Wechsel neu am Markt an, was in steigenden Märkten ein echter Vorteil gegenüber der Dauervermietung ist. In stagnierenden Märkten dreht sich derselbe Effekt gegen dich, denn jeder Wechsel ist auch eine Chance auf einen schlechteren Abschluss.

Für wen sich möblierte Vermietung lohnt

Aus allem zusammen ergibt sich ein klares Profil. Möbliert vermieten passt, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: eine Stadt mit echter Nachfrage von Pendlern, Projektarbeitern oder Studierenden, eine kompakte Wohnung, denn die Zielgruppen mieten Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen und keine Familienflächen, und die Bereitschaft, Wechsel und Betreuung zu organisieren oder organisieren zu lassen. Ein einfacher Test vor der Entscheidung: Suche selbst auf den Wohnen-auf-Zeit-Portalen nach möblierten Wohnungen in deiner Stadt. Findest du dort ein lebendiges Angebot mit realistischen Preisen, gibt es den Markt, findest du fast nichts, gibt es ihn wahrscheinlich auch für dich nicht.

Wer diese drei Punkte hat, holt aus derselben Wohnung spürbar mehr Miete, bekommt die Einrichtung steuerlich schnell zurück und bleibt flexibel, weil die Strategie jederzeit rückbaubar ist. Wer sie nicht hat, für den ist die unmöblierte Dauervermietung mit ruhigem Bestandsmieter die bessere und nervenschonendere Wahl, und das ist keine Niederlage: Die meisten erfolgreichen Kapitalanlage-Wohnungen in Deutschland sind unmöbliert vermietet, aus gutem Grund.

Fazit

Möbliert vermieten bringt an unserer Beispielwohnung gut 20 Prozent mehr Kaltmiete, sauber herleitbar über das Zeitwert-Modell mit 2 Prozent des Möbelwerts pro Monat. Die Mietpreisbremse gilt auch möbliert, der dokumentierte Zuschlag darf dazu, und der Mieterschutz bleibt bei der normalen möblierten Wohnung unverändert. Steuerlich ist die Einrichtung der schnellste Teil deiner Investition, und die ehrliche Netto-Rechnung, nach Erneuerung, Leerstand und Aufwand, lässt vom Bruttozuschlag einen ordentlichen, aber kleineren Mehrertrag übrig. Lohnend ist das Ganze in Städten mit echter Nachfrage und bei kompakten Wohnungen, verzichtbar überall sonst.

Alle Zahlen sind Modellwerte einer Beispielrechnung, dein Markt und deine Wohnung können abweichen.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung, möbliert oder nicht, zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.