Altersvorsorge mit Immobilien: warum der Mieter drei Viertel davon bezahlt

Eine Immobilie kann im Ruhestand auf zwei Arten helfen: Ein abbezahltes Eigenheim spart dir die Miete, eine abbezahlte Anlagewohnung zahlt dir eine aus. Das klingt ähnlich, ist es aber nicht.

Der Unterschied liegt nicht im Ergebnis, er liegt im Weg dorthin. Das Eigenheim bezahlst du zu hundert Prozent selbst. Bei der vermieteten Wohnung übernimmt der Mieter rund drei Viertel der monatlichen Rate, und das Finanzamt einen Teil vom Rest. Dieser Artikel rechnet zuerst aus, wie groß die Lücke im Ruhestand bei einem guten Gehalt tatsächlich ist, und dann beide Wege mit denselben Zahlen durch.

Wie groß die Lücke wirklich ist

Je besser das Gehalt, desto größer die Lücke. Das ist der Punkt, der die meisten überrascht, weil er dem Gefühl widerspricht.

Die gesetzliche Rente ersetzt einen festen Anteil des Durchschnittseinkommens, nicht deines. Wer deutlich über dem Durchschnitt verdient, bekommt zwar mehr Rente, aber gemessen an seinem gewohnten Lebensstandard weniger.

Eine Modellrechnung für ein Bruttogehalt von 80.000 Euro:

Die Lücke liegt bei etwa 2.000 Euro im Monat, also rund der Hälfte dessen, was du heute zur Verfügung hast. Und das bei 40 vollen Beitragsjahren, was in der Praxis eher die Ausnahme ist.

Zwei Dinge verschärfen die Rechnung zusätzlich. Erstens steigen die Lebenshaltungskosten weiter, während die Rente langsamer wächst. Zweitens wird die Rente voll versteuert, wenn du in den kommenden Jahrzehnten in den Ruhestand gehst.

Alle Zahlen hier sind Modellwerte mit heutigen Rechengrößen. Die verbindliche Auskunft steht in deiner jährlichen Renteninformation.

Die zwei Wege, und was sie unterscheidet

Es gibt genau zwei Arten, wie eine Immobilie diese Lücke verkleinert: Sie senkt deine Ausgaben oder sie erhöht deine Einnahmen. Beides zusammen geht nur mit zwei Immobilien.

Das Eigenheim senkt die Ausgaben. Ist es abbezahlt, entfällt die Miete. Das Geld, das vorher an den Vermieter ging, bleibt. Steuerlich passiert dabei nichts, weil eine ersparte Ausgabe kein Einkommen ist.

Die vermietete Wohnung erhöht die Einnahmen. Ist sie abbezahlt, kommt die Miete monatlich an und muss versteuert werden. Dafür ist sie verkäuflich, teilbar und übertragbar, und du kannst mehrere davon haben.

Ein dritter Weg wird oft genannt und funktioniert selten: die eigene Immobilie im Alter verkaufen und vom Erlös leben. Das setzt voraus, dass du dann ausziehst und woanders zur Miete wohnst, womit die ersparte Miete wieder weg ist. Rechnerisch bleibt der Wertzuwachs, praktisch ist es ein Umzug im hohen Alter.

Was das Eigenheim im Alter bringt

Ein abbezahltes Eigenheim erspart dir die Kaltmiete, nicht die Kosten. Das ist der Unterschied zwischen der Zahl, die man sich vorstellt, und der, die ankommt.

Angenommen, du zahlst heute 1.200 Euro Kaltmiete. Im Eigenheim entfällt diese Zahlung vollständig. Es bleiben aber die Kosten, die jeder Eigentümer hat: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Rücklage für das Dach, die Heizung, die Fenster. Bei einer Eigentumswohnung sind das die nicht umlagefähigen Teile des Hausgelds, realistisch 200 bis 300 Euro im Monat.

Unter dem Strich bleibt ein Effekt von rund 950 Euro im Monat. Das ist viel, es schließt etwa die Hälfte der Lücke.

Drei Punkte, die dabei oft untergehen:

Die Rücklage ist keine Option. Wer sie nicht bildet, hat mit 70 ein Dach, das 40.000 Euro kostet, und keine Bank, die es finanziert. Wie eine Instandhaltungsrücklage bemessen wird, steht im eigenen Artikel.

Das Eigenheim ist nicht liquide. Es löst dein Wohnproblem, es löst kein Liquiditätsproblem. Wer Geld braucht, muss verkaufen oder beleihen, und beides ist im Alter schwerer.

Die Größe passt selten noch. Ein Haus, das für eine Familie geplant wurde, ist mit 70 groß, teuer im Unterhalt und oft nicht barrierefrei.

Was die vermietete Wohnung im Alter bringt

Eine abbezahlte Anlagewohnung bringt dir die Miete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten und abzüglich Steuer. Bei unserer Beispielwohnung sind das rund 640 Euro im Monat.

Die Rechnung im Ruhestand, wenn das Darlehen getilgt ist:

Der Steuersatz ist hier niedriger als in der Erwerbsphase, weil dein Gesamteinkommen sinkt. Genau das macht die vermietete Wohnung im Ruhestand attraktiver als vorher: Während du arbeitest, ist der Mietüberschuss teuer versteuert, danach günstiger.

Zwei Punkte, die diese Zahl bewegen:

Die Abschreibung ist irgendwann weg. Bei 3 Prozent jährlich ist der Gebäudeanteil nach gut 33 Jahren vollständig abgeschrieben. Danach fehlt dieser Abzugsposten, der Überschuss wird voll steuerpflichtig. In der Rechnung oben ist das bereits so angesetzt.

Sie lässt sich weitergeben. Eine Wohnung geht an Kinder über, ohne dass jemand ausziehen muss, und sie kann unter mehreren Erben geteilt oder verkauft werden. Ein Eigenheim, in dem noch ein Elternteil wohnt, ist in derselben Lage ein Streitpunkt. Wer früh genug überträgt, nutzt dabei die Freibeträge, die alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen.

Die Miete steigt mit. Anders als eine feste Rente wächst eine Miete über die Jahrzehnte mit dem Markt, besonders bei einer Index- oder Staffelmiete. Das ist der eigentliche Inflationsschutz an der Sache.

Der Unterschied, den kaum jemand rechnet

Beim Eigenheim zahlst du hundert Prozent selbst. Bei der vermieteten Wohnung zahlt der Mieter rund drei Viertel. Das ist der größte Unterschied zwischen den beiden Wegen. Er liegt nicht im Ruhestand, er liegt in den dreißig Jahren davor.

Dieselbe Wohnung für 300.000 Euro, dieselbe Finanzierung über 280.000 Euro mit einer Rate von 1.283 Euro im Monat:

Die Miete allein deckt 11.400 von 15.400 Euro Jahresrate, also 74 Prozent. Der Rest kommt zur Hälfte vom Finanzamt, weil Zinsen, Abschreibung und Kosten dein zu versteuerndes Einkommen mindern. Wie diese Werbungskosten zusammenkommen, steht im eigenen Artikel.

Rechnet man das eingesetzte Eigenkapital von 44.000 Euro dazu, landest du bei der Anlagewohnung bei rund 109.000 Euro eigenem Geld über dreißig Jahre. Beim Eigenheim sind es gut 538.000 Euro.

Das ist kein Argument gegen das Eigenheim. Ein Eigenheim erfüllt einen Zweck, den keine Anlagewohnung erfüllt: Du wohnst darin. Es ist ein Argument gegen den Satz "Ich kann mir keine Altersvorsorge leisten". 180 Euro im Monat können sich die meisten Angestellten mit gutem Gehalt leisten, 1.373 Euro nicht.

Was die Inflation mit beiden Wegen macht

Die Rate bleibt nominal gleich, die Miete steigt. Das ist der zweite Hebel an der Sache, und er arbeitet über dreißig Jahre still im Hintergrund.

Rechne mit zwei Prozent Teuerung im Jahr. Die heutige Kaltmiete von 950 Euro entspricht in dreißig Jahren rund 1.720 Euro. Die Rate von 1.283 Euro dagegen ist im Darlehensvertrag festgeschrieben und ändert sich nur bei der Anschlussfinanzierung. In heutiger Kaufkraft gerechnet sind dieselben 1.283 Euro in dreißig Jahren nur noch etwa 708 Euro wert.

Die Schere öffnet sich also in beide Richtungen: Die Einnahme wächst, die Belastung schrumpft real. Wer heute noch 180 Euro im Monat zuschießt, ist nach acht bis zehn Jahren bei null und danach im Plus.

Beim Eigenheim gilt dasselbe, nur unsichtbar. Die ersparte Miete wächst ebenfalls mit, aus 1.200 Euro werden rechnerisch rund 2.173 Euro. Nur siehst du diese Zahl nie auf einem Kontoauszug, weil eine Ausgabe, die nicht entsteht, nirgends auftaucht.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens steigt die Miete nicht von allein. Sie bewegt sich in dem Rahmen, den Mietspiegel, Kappungsgrenze und Vertrag vorgeben, oder planbar über eine vereinbarte Staffel. Zweitens steigen mit der Teuerung auch Hausgeld, Versicherung und Handwerkerkosten. Der Abstand bleibt trotzdem deutlich, weil der größte Posten, die Rate, eingefroren ist.

Der Zeitfaktor: wann du anfangen musst

Die Finanzierung muss vor dem Ruhestand enden, sonst ist es keine Altersvorsorge. Das klingt banal und ist der häufigste Planungsfehler.

Eine Standardfinanzierung mit 2 Prozent Anfangstilgung bei 3,5 Prozent Zins läuft rund 30 Jahre. Wer mit 35 kauft, ist mit 65 fertig. Wer mit 50 kauft, ist mit 80 fertig, und zahlt fünfzehn Jahre lang aus der Rente weiter.

Drei Wege, wenn die Zeit knapp wird:

Höhere Tilgung. Mit 4 Prozent Anfangstilgung verkürzt sich die Laufzeit auf rund 20 Jahre. Die Rate steigt entsprechend, der Zinsaufwand sinkt deutlich. Ein Volltilgerdarlehen legt das Enddatum vertraglich fest.

Mehr Eigenkapital. Jeder zusätzlich eingesetzte Euro verkürzt die Laufzeit. Wie sich das auf die Rendite auswirkt, rechnet der Artikel zur Eigenkapitalrendite durch.

Kleiner kaufen. Eine Wohnung für 200.000 Euro ist in derselben Zeit abbezahlt wie eine für 300.000, wenn die Rate gleich bleibt.

Was die Bank dazu sagt, ist eigenständig geregelt: Viele Institute verlangen, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt weitgehend getilgt ist. Wie die Haushaltsrechnung aufgebaut ist, steht im eigenen Artikel.

Was passiert, wenn du das Geld vorher brauchst

Der Ruhestand ist ein Datum in dreißig Jahren. Bis dahin passiert Leben: Trennung, Krankheit, Jobverlust, ein Kind, das studiert. Die Frage, was dann mit der Immobilie ist, wird beim Kauf fast nie gestellt und entscheidet im Ernstfall mehr als die Rendite.

Beim Eigenheim heißt Geld brauchen ausziehen. Du kannst dein Haus nicht zur Hälfte verkaufen und in der anderen Hälfte wohnen bleiben. Es gibt Modelle wie Teilverkauf oder Leibrente, die genau das versprechen, und sie sind in aller Regel teuer. Der praktikable Weg ist eine Beleihung, und die setzt voraus, dass dir eine Bank in dieser Lebenslage noch Geld gibt.

Bei der vermieteten Wohnung heißt Geld brauchen verkaufen. Der Mieter bleibt drin, der Käufer übernimmt ihn, du ziehst nirgends aus. Das dauert Wochen bis Monate, ist aber ein normaler Vorgang. Was dabei zu beachten ist, steht im Artikel zum Verkauf einer vermieteten Wohnung, vor allem die Zehnjahresfrist: Wer vorher verkauft, versteuert den Gewinn.

Genau deshalb ist die Reserve keine Nebensache. Drei bis sechs Monatsraten auf einem Tagesgeldkonto verhindern, dass ein überschaubares Ereignis den Verkauf im falschen Jahr erzwingt. Bei unserer Beispielwohnung sind das rund 4.000 bis 8.000 Euro, die vom ersten Tag an bereitliegen und nicht in die Einrichtung fließen.

Ein Hinweis zur Reihenfolge: Wer beides plant, Eigenheim und Anlagewohnung, kauft in aller Regel zuerst die Anlagewohnung. Sie ist kleiner, sie finanziert sich zum Großteil selbst, und sie belastet die Haushaltsrechnung weniger als ein Eigenheim, das voll auf dein Einkommen geht.

Was schiefgehen kann

Drei Fehler kommen in dieser Rechnung immer wieder vor, und alle drei sind vermeidbar.

Die Wohnung wird als Gefühl gekauft statt als Rechnung geprüft. "Immobilien sind sicher" ist keine Kalkulation. Eine Wohnung an einem Standort, der über zwanzig Jahre Einwohner verliert, hat im Ruhestand weder Miete noch Käufer. Worauf es dabei ankommt, steht im Artikel zur Frage, wann sich eine Kapitalanlage lohnt.

Es wird ohne Puffer gerechnet. Zwei Monate Leerstand, eine Sonderumlage über 6.000 Euro, eine Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zins: Jedes dieser Ereignisse ist normal. Wer ohne Reserve kauft, verkauft im schlechtesten Moment.

Alles hängt an einem einzigen Objekt. Eine Wohnung ist ein Standort, ein Mieter, eine Eigentümergemeinschaft. Wer die Lücke vollständig über Immobilien schließen will, braucht mehrere, und muss dann die Drei-Objekt-Grenze im Blick behalten, wenn er später verkauft.

Die Anschlussfinanzierung wird vergessen. Die Zinsbindung läuft meist nach zehn oder fünfzehn Jahren aus, die Finanzierung selbst über dreißig. Wer bei Abschluss nur auf die erste Rate schaut, hat eine Lücke im Plan, die sich bei einem deutlich höheren Zinsniveau in einer spürbar höheren Rate niederschlägt. Eine längere Zinsbindung oder eine höhere Anfangstilgung schließt diese Lücke.

Der nüchterne Schluss daraus: Eine Anlagewohnung ist ein Teil der Altersvorsorge, kein Ersatz für alles andere. Wer zusätzlich eine betriebliche Vorsorge und ein Depot hat, steht breiter.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Altersvorsorge heißt in diesem Fall: eine Wohnung dreißig Jahre halten. Über dreißig Jahre wechseln Mieter, Hausverwaltungen, Heizungen und Steuerregeln. Wer in dieser Zeit alles selbst koordiniert, hat sich eine Nebentätigkeit gekauft.

Bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, läuft genau das aus einer Hand: Vermietung, Hausverwaltung, Abrechnungen. Die Rechnung, die vor dem Kauf auf dem Tisch liegt, geht deshalb bis zum Ende der Finanzierung, mit deinem Renteneintritt als Zieldatum, nicht nur über die ersten zehn Jahre.

Der zweite Punkt betrifft die Zahl oben. Die 180 Euro eigener Aufwand im Monat funktionieren nur, wenn die nicht umlagefähigen Kosten über die Jahre stabil bleiben. Genau diese Position läuft sonst aus dem Ruder und macht aus einer geplanten Altersvorsorge ein Zuschussgeschäft.

Das Wissen aus diesem Artikel bleibt trotzdem deins, vor allem die erste Zahl. Wer seine eigene Lücke kennt, kauft keine Wohnung, weil sie günstig aussieht, sondern weil sie in die Rechnung passt.

Fazit

Bei 80.000 Euro Jahresgehalt fehlen im Ruhestand rund 2.000 Euro im Monat. Ein abbezahltes Eigenheim schließt davon etwa 950 Euro, weil die Miete entfällt und nur die laufenden Kosten bleiben. Eine abbezahlte Anlagewohnung bringt rund 640 Euro nach Kosten und Steuer, dafür bleibt sie verkäuflich und die Miete wächst über die Jahre mit. Der größte Unterschied liegt aber vor dem Ruhestand: Beim Eigenheim zahlst du dreißig Jahre lang alles selbst, bei der vermieteten Wohnung deckt die Miete 74 Prozent der Rate und das Finanzamt einen Teil vom Rest. Unter dem Strich stehen rund 538.000 Euro eigenem Geld beim Eigenheim etwa 109.000 Euro bei der Anlagewohnung gegenüber. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Die Finanzierung muss vor dem Renteneintritt enden, sonst zahlst du aus der Rente weiter.

Alle Zahlen sind Modellwerte, die Rechtslage ist Stand bei Veröffentlichung, und der konkrete Fall gehört zum Steuerberater.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.