Vermietete Wohnung verkaufen: was der Mieter kostet und was die Frist bringt

Eine vermietete Wohnung kannst du jederzeit verkaufen, auch mitten im laufenden Mietvertrag. Der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen, der Vertrag läuft mit dem neuen Eigentümer einfach weiter.

Du darfst also in jedem Fall verkaufen. Die eigentliche Frage ist der Preis und der Zeitpunkt. Zwei Größen entscheiden über den Betrag, der am Ende auf deinem Konto landet, und beide sind deutlich größer als alles, was ein Verhandlungsgeschick am Kaufpreis herausholt: der Abschlag, den eine vermietete Wohnung gegenüber einer leeren hat, und die Frage, ob du innerhalb oder außerhalb der Zehnjahresfrist verkaufst. Dieser Artikel rechnet beides an einer konkreten Wohnung durch.

Was beim Verkauf mit dem Mietvertrag passiert

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, nur mit einem neuen Vermieter. Der Grundsatz heißt im Gesetz "Kauf bricht nicht Miete" und steht in § 566 BGB.

Praktisch bedeutet das: Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein, die du als Vermieter hattest. Die vereinbarte Miete bleibt, die Kündigungsfristen bleiben, eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete läuft weiter. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und er muss auch nicht informiert werden, bevor der Vertrag beim Notar unterschrieben ist.

Drei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen:

Die Kaution. Sie geht auf den Käufer über, und zwar unabhängig davon, ob du sie tatsächlich weiterreichst. Der Mieter kann sich am Ende des Mietverhältnisses an den neuen Eigentümer halten. Im Kaufvertrag gehört deshalb eine klare Regelung dazu, üblicherweise wird die Kaution beim Notartermin verrechnet.

Die Nebenkostenabrechnung. Für das laufende Jahr entsteht eine Schnittstelle. Wer für welchen Zeitraum abrechnet, wird im Kaufvertrag geregelt. Ohne Regelung entstehen später Diskussionen, an deren Ende meist der Verkäufer nachzahlt.

Laufende Ansprüche. Eine angekündigte Mieterhöhung, eine offene Mängelrüge oder eine Modernisierungsankündigung wandern mit. Der Käufer erbt sie, und er wird sie vorher sehen wollen.

Vermietet oder leer verkaufen: der Preisunterschied

Eine vermietete Wohnung bringt in den meisten Märkten 10 bis 25 Prozent weniger als dieselbe Wohnung ohne Mieter. Der Grund liegt bei der Zahl der möglichen Käufer, nicht bei der Wohnung selbst.

Wer selbst einziehen will, kann eine vermietete Wohnung praktisch nicht nutzen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist zwar möglich, dauert aber lange, ist rechtlich angreifbar und bei langer Mietdauer oder älteren Mietern häufig aussichtslos. Die größte Käufergruppe fällt damit weg, und übrig bleiben Kapitalanleger.

Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt davon ab, wer in deinem Markt die Preise macht:

Die letzte Zeile wird am häufigsten übersehen. Für einen Kapitalanleger ist ein zahlender Mieter im Vertrag kein Problem, es ist der Grund für den Kauf. Er spart sich Leerstand, Erstvermietung und Unsicherheit. Wie ein Käufer das bewertet, steht im Artikel zum Kauf einer Wohnung mit Mieter.

Eine Größe verschiebt den Abschlag stärker als jede andere: das Verhältnis der laufenden Miete zum Marktniveau. Liegt die Miete deutlich darunter, weil sie seit Jahren nicht angehoben wurde, rechnet der Käufer mit dem Ist-Zustand. Er kann die Miete nur in Schritten anheben, gedeckelt durch Kappungsgrenze und Mietspiegel, und das dauert Jahre. Jeder Euro fehlende Miete drückt den Preis um ein Vielfaches seines Jahreswerts. Wer in den letzten Jahren keine Erhöhung durchgesetzt hat, zahlt das beim Verkauf.

Wer die Wohnung leer verkaufen will, muss den Mieter zum Auszug bewegen. Ohne Eigenbedarf bleibt nur ein Aufhebungsvertrag gegen Abfindung, üblich sind je nach Lage und Mietdauer 5.000 bis 20.000 Euro. Dazu kommt die Zeit bis zum Auszug und die Phase ohne Mieteinnahmen. Diese Rechnung geht selten auf, wenn der Abschlag ohnehin im unteren Bereich liegt.

Die Spekulationsfrist entscheidet über den größten Posten

Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Innerhalb der zehn Jahre wird er mit deinem persönlichen Steuersatz belastet.

Die Frist läuft vom Datum des Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags, jeweils die Unterschrift beim Notar. Nicht der Einzug, nicht die Grundbucheintragung, nicht die Zahlung. Die Details stehen im Artikel zur Spekulationsfrist.

Der Punkt, der die meisten überrascht: Der steuerpflichtige Gewinn ist größer als die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Die Abschreibung, die du über die Jahre genutzt hast, senkt die Anschaffungskosten. Was du Jahr für Jahr von der Steuer abgezogen hast, kommt beim Verkauf innerhalb der Frist also zurück auf den Tisch.

Ein Beispiel mit unserer Wohnung: gekauft für 300.000 Euro, dazu 24.000 Euro Kaufnebenkosten, zusammen 324.000 Euro Anschaffungskosten. Der Gebäudeanteil beträgt 250.000 Euro, die Abschreibung 7.500 Euro im Jahr.

Verkauf im achten Jahr, vermietet, zu 299.000 Euro:

Obwohl die Wohnung nur 299.000 Euro bringt und 324.000 Euro gekostet hat, entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn von 26.000 Euro. Der Grund sind allein die 60.000 Euro Abschreibung, die in acht Jahren bereits als Werbungskosten gewirkt haben.

Bei einem Verkauf nach Ablauf der zehn Jahre entfällt dieser Posten vollständig. Nicht reduziert, nicht gestundet. Auf null.

Die Rechnung: was am Ende übrig bleibt

Was tatsächlich auf deinem Konto landet, ist der Verkaufspreis minus Restschuld minus Verkaufskosten minus Steuer. Die Kennzahl, auf die es ankommt, ist dieser Rest, nicht der Preis.

Dieselbe Wohnung, zwei Zeitpunkte:

Der Unterschied beträgt gut 40.000 Euro für zwei Jahre Wartezeit. Etwa 12.000 Euro davon kommen aus dem höheren Preis, rund 18.000 Euro aus der weiteren Tilgung, und knapp 11.000 Euro allein aus der entfallenen Steuer.

Ins Verhältnis gesetzt: Eingesetzt hattest du beim Kauf 44.000 Euro Eigenkapital. Nach zehn Jahren kommen 87.700 Euro zurück, und dazwischen lagen zehn Jahre, in denen der Mieter den größten Teil der Rate bezahlt hat. Wie sich diese Größen zueinander verhalten, rechnet der Artikel zur Eigenkapitalrendite im Detail durch.

Zwei Dinge können diese Rechnung kippen: eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsbindung noch läuft, dazu gleich mehr. Und eine größere anstehende Sanierung am Gemeinschaftseigentum, die den Preis drückt, weil jeder Käufer sie einpreist.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem einzigen Fall: wenn die Wohnung während seiner Mietzeit erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Bei einer Wohnung, die schon vor seinem Einzug Eigentum war, besteht kein Vorkaufsrecht.

Greift es doch, läuft es so ab: Du schließt den Kaufvertrag mit dem Käufer ganz normal ab. Danach wird der Mieter informiert und kann innerhalb von zwei Monaten erklären, dass er zu genau diesen Bedingungen selbst kaufen möchte. Er kann den Preis nicht verhandeln, er kann nur eintreten oder verzichten.

In der Praxis wird davon selten Gebrauch gemacht, weil die wenigsten Mieter kurzfristig eine Finanzierung stellen können. Wichtig ist es trotzdem: Wird das Vorkaufsrecht übergangen, kann der Mieter Schadenersatz verlangen. Der Notar prüft das üblicherweise, ein Blick in die Teilungserklärung und das Datum der Umwandlung gehört aber in deine eigene Vorbereitung.

Was du dem Käufer vorlegen musst

Ein Kapitalanleger prüft andere Unterlagen als ein Selbstnutzer. Er kauft eine Zahlungsreihe, deshalb will er sehen, wie belastbar sie ist.

Diese Unterlagen sollten vollständig bereitliegen, bevor der erste Interessent fragt:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen, Mieterhöhungen und Vereinbarungen

• Nachweis der aktuellen Miete, üblich sind die letzten zwölf Kontoauszüge in geschwärzter Form

• Kaution, Höhe und Verwahrungsform

• Die letzten drei Hausgeldabrechnungen und der aktuelle Wirtschaftsplan

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, dort stehen beschlossene und diskutierte Sanierungen

• Höhe der Instandhaltungsrücklage und beschlossene Entnahmen

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan

• Energieausweis, gesetzlich vorgeschrieben und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen

• Grundbuchauszug, aktuell, nicht älter als drei Monate

Wer diese Mappe vollständig hat, verkauft schneller und mit weniger Preisnachlass. Die häufigste Ursache für ein nachträgliches Drücken des Preises sind Versammlungsprotokolle, die erst spät auftauchen und eine große Sonderumlage ankündigen.

Kann der Käufer dem Mieter kündigen?

Grundsätzlich ja, wegen Eigenbedarf. Es gibt allerdings Sperrfristen, und sie sind der Punkt, nach dem jeder Käufer fragt, der selbst einziehen will.

Eigenbedarf bedeutet, dass der neue Eigentümer die Wohnung für sich, nahe Angehörige oder Angehörige seines Haushalts braucht. Er muss den Grund konkret benennen, eine allgemeine Absichtserklärung reicht nicht. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der bisherigen Mietdauer: drei Monate bis fünf Jahre, sechs Monate bis acht Jahre, danach neun Monate.

Wichtiger ist die Sperrfrist. Wurde die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, darf der Käufer für mindestens drei Jahre überhaupt nicht wegen Eigenbedarf kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern die Bundesländer diese Frist per Verordnung, in vielen Großstädten auf zehn Jahre. Welche Frist gilt, hängt an der Lage der Wohnung und am Datum der Umwandlung.

Dazu kommt der Härteeinwand: Der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeutet, etwa wegen hohen Alters, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Solche Verfahren dauern und gehen für den Vermieter nicht selten aus.

Für dich als Verkäufer heißt das zweierlei. Erstens gehört das Umwandlungsdatum in deine Unterlagen, weil der Käufer danach fragen wird. Zweitens ist ein Interessent, der auf einen schnellen Eigenbedarf spekuliert, ein unsicherer Käufer. Wer die Wohnung als Anlage kauft, hat dieses Problem nicht.

Was die Bank beim Verkauf verlangt

Das Darlehen wird beim Verkauf abgelöst, und wenn die Zinsbindung noch läuft, verlangt die Bank dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Grund ist einfach: Die Bank hat sich auf einen Zinsertrag über eine feste Laufzeit eingestellt. Fällt er vorzeitig weg, lässt sie sich den Schaden ersetzen. Die Höhe hängt an der Restlaufzeit der Bindung, der Restschuld und dem aktuellen Zinsniveau. Bei mehreren Jahren Restbindung sind vier- bis fünfstellige Beträge normal, bei nur noch wenigen Monaten oft überschaubar.

Es gibt zwei Wege daran vorbei. Der erste ist das gesetzliche Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens darfst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne jede Entschädigung. Diese Frist läuft parallel zur Spekulationsfrist und endet in der Praxis wenige Monate später, weil die Auszahlung meist nach dem Kaufvertrag erfolgt.

Der zweite Weg ist die Übernahme des Darlehens durch den Käufer. Das setzt voraus, dass die Bank ihn als Kreditnehmer akzeptiert und dass die Konditionen für ihn attraktiv sind. Bei einem alten Darlehen mit niedrigem Zins ist das ein echtes Verkaufsargument, bei einem teuren Darlehen kein Thema.

Plane für den gesamten Ablauf realistisch vier bis sechs Monate: einige Wochen für Unterlagen und Vermarktung, zwei bis vier Wochen bis zum Notartermin, und danach sechs bis zwölf Wochen bis zur Kaufpreiszahlung, weil erst die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung geklärt sein muss.

Wann Halten die bessere Entscheidung ist

Verkaufen lohnt sich meist dann nicht, wenn die Wohnung gerade erst anfängt zu arbeiten. Drei Konstellationen sprechen deutlich fürs Halten.

Die Frist läuft noch. Wer im Jahr acht oder neun steht, gibt mit dem Verkauf einen fünfstelligen Betrag ab, den er durch Warten sicher hätte. Das ist die eindeutigste Rechnung von allen, weil der Betrag feststeht und nicht von Marktannahmen abhängt.

Die Tilgung läuft gerade gut an. In den ersten Jahren zahlst du überwiegend Zinsen. Ab etwa Jahr acht dreht sich das Verhältnis, der Vermögensaufbau beschleunigt sich, ohne dass du etwas änderst. Wer genau dann verkauft, steigt vor dem besten Teil aus.

Der Zins ist niedrig festgeschrieben. Ein Altdarlehen mit günstigem Zins ist bares Geld wert. Nach dem Verkauf bekommst du dieses Konditionsniveau nicht zurück, und eine Vorfälligkeitsentschädigung kostet zusätzlich.

Dagegen spricht fürs Verkaufen: ein anstehender großer Sanierungsstau im Haus, ein Standort, der über Jahre Mieter verliert, oder ein konkreter anderer Verwendungszweck für das Geld. Alle drei sind gute Gründe. "Ich hätte gern mal wieder Liquidität" gehört nicht dazu, dafür gibt es günstigere Wege als den Verkauf.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Ein Verkauf bringt genau die Unterlagen wieder auf den Tisch, die über die Jahre verstreut wurden: Mietvertrag mit Nachträgen, Zahlungsnachweise, drei Hausgeldabrechnungen, Versammlungsprotokolle, Rücklagenstand. Wer sie zusammensuchen muss, verliert Wochen und oft auch Verhandlungsspielraum.

Bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, liegen diese Nachweise durchgehend vollständig vor, weil Hausverwaltung und Vermietung aus einer Hand laufen. Ein Verkauf beginnt damit direkt bei der Frage nach dem Preis, ohne die Suche nach Papieren davor.

Der zweite Punkt betrifft den Käuferkreis. Eine Wohnung, die als Kapitalanlage konzipiert und durchgehend vermietet war, hat als Anlageobjekt ein klares Profil: laufender Mietvertrag, saubere Abrechnungen, bekannte Kosten. Der Abschlag gegenüber einer leeren Wohnung fällt in dieser Konstellation regelmäßig ins untere Ende der Spanne.

Das Wissen aus diesem Artikel bleibt trotzdem deins, besonders der Teil über die Frist. Diese zehn Jahre sind die einzige Zahl in der ganzen Rechnung, die niemand verhandeln kann.

Fazit

Eine vermietete Wohnung lässt sich jederzeit verkaufen, der Mietvertrag geht dabei unverändert auf den Käufer über. Der Preis liegt je nach Markt 10 bis 25 Prozent unter dem einer leeren Wohnung, weil Selbstnutzer als Käufer wegfallen. Wichtiger als dieser Abschlag ist meist die Spekulationsfrist: Innerhalb von zehn Jahren wird der Gewinn versteuert, und die genutzte Abschreibung erhöht ihn zusätzlich. Im Beispiel entstehen bei einem Verkauf im achten Jahr rund 10.900 Euro Steuer, obwohl der Verkaufspreis unter den Anschaffungskosten liegt. Nach zehn Jahren entfällt dieser Posten vollständig. Aus 47.000 Euro Auszahlung im achten Jahr werden dadurch gut 87.000 Euro im zehnten. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur bei einer Umwandlung während seiner Mietzeit. Und wer vollständige Unterlagen vorlegt, verkauft schneller und mit weniger Nachlass.

Alle Zahlen sind Modellwerte, die Rechtslage ist Stand bei Veröffentlichung, und der konkrete Fall gehört zum Steuerberater.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.