Eigenkapitalrendite bei Immobilien: warum die Zahl steigt, wenn du weniger Geld einsetzt

Die Eigenkapitalrendite sagt dir, was dein eingesetztes Geld pro Jahr erwirtschaftet, gemessen in Prozent. Bei einer fremdfinanzierten Wohnung ist sie die einzige Renditezahl, die den Kredit mitdenkt, und genau deshalb ist sie die meistgenutzte Zahl in Verkaufsunterlagen.

Sie hat allerdings eine Eigenschaft, die man kennen muss: Sie steigt, wenn du weniger eigenes Geld einsetzt. Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, derselbe Zustand, und trotzdem stehen am Ende 4,7 oder 12,6 Prozent, je nachdem wie die Finanzierung geschnitten ist. Wer das nicht weiß, hält eine hohe Eigenkapitalrendite für ein Qualitätsurteil über die Wohnung. Sie ist aber ein Urteil über die Finanzierung. Dieser Artikel rechnet drei Varianten derselben Wohnung durch und sortiert, welche Zahl welche Frage beantwortet.

Was die Eigenkapitalrendite misst, und was nicht

Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung deines eigenen Geldes, nicht die Qualität der Immobilie. Das ist der Unterschied, an dem sich alles andere entscheidet.

Wenn du eine Wohnung für 300.000 Euro kaufst und 280.000 Euro davon die Bank bezahlt, dann hast du rund 44.000 Euro eigenes Geld im Spiel, Kaufnebenkosten eingerechnet. Die Eigenkapitalrendite fragt: Was machen diese 44.000 Euro pro Jahr für dich? Die Wohnung selbst, ihre Lage, ihr Zustand, die Höhe der Miete, all das fließt nur mittelbar ein.

Die Mietrendite macht das Gegenteil. Sie setzt die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ignoriert die Finanzierung völlig. Zwei Käufer mit derselben Wohnung haben immer dieselbe Mietrendite, aber praktisch nie dieselbe Eigenkapitalrendite.

Beide Zahlen sind richtig. Sie beantworten nur verschiedene Fragen. Die Mietrendite beantwortet: Ist die Wohnung ihren Preis wert? Die Eigenkapitalrendite beantwortet: Arbeitet mein Geld hier besser als anderswo?

Die Formel, und der Streit um den Zähler

Die Formel ist unstrittig: jährlicher Ertrag geteilt durch eingesetztes Eigenkapital, mal 100. Gestritten wird darüber, was in den Zähler gehört.

Der Nenner ist einfach. Eingesetztes Eigenkapital ist alles, was du selbst überweist: der Anteil am Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten, die die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und rund 8 Prozent Nebenkosten ohne Makler liegt die Gesamtinvestition bei 324.000 Euro. Nimmt die Bank 280.000 Euro, bleiben 44.000 Euro bei dir.

Der Zähler ist die eigentliche Arbeit. Bei einer vermieteten Wohnung entsteht der Ertrag aus drei Quellen, und zwei davon werden regelmäßig vergessen:

Der Mietüberschuss. Miete minus Zinsen minus die Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Das ist die Zahl, die in den meisten Formeln allein steht. Bei einer normal finanzierten Anlagewohnung ist sie im ersten Jahr oft negativ.

Die Tilgung. Jeder Euro Tilgung reduziert deine Schulden. Das Geld ist nicht weg, es ist umgezogen, vom Konto in die Immobilie. Wer Tilgung als Kosten verbucht, rechnet sein eigenes Vermögen klein.

Die Steuererstattung. Zinsen, Abschreibung und nicht umlagefähige Kosten mindern dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem hohen Grenzsteuersatz ist das ein großer Posten. Er entscheidet oft darüber, ob eine Wohnung im Monat spürbar Geld kostet oder sich fast selbst finanziert. Wie die Werbungskosten bei Vermietung zusammenkommen, steht im eigenen Artikel.

Was nicht in den Zähler gehört, ist eine angenommene Wertsteigerung. Dazu weiter unten mehr, das ist der häufigste Grund für unrealistische Zahlen in Verkaufsunterlagen.

Die Rechnung an einer echten Wohnung

Hier die vollständige Rechnung an einer Beispielwohnung, wie sie in dieser Preisklasse typisch ist. Alle Zahlen sind Modellwerte für das erste Jahr.

Die Ausgangslage: Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten 24.000 Euro, Gesamtinvestition also 324.000 Euro. Die Kaltmiete liegt bei 950 Euro im Monat, das sind 11.400 Euro im Jahr. Nicht umlagefähig sind rund 1.100 Euro im Jahr für Verwaltung und Rücklage. Das Darlehen über 280.000 Euro läuft mit 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung, die Rate beträgt 1.283 Euro im Monat. Der Gebäudeanteil liegt bei 250.000 Euro, die Abschreibung bei 3 Prozent, also 7.500 Euro im Jahr. Der persönliche Grenzsteuersatz beträgt 42 Prozent.

Schritt 1, die Liquidität vor Steuern. Die Miete bringt 11.400 Euro. Davon gehen 15.400 Euro Annuität ab und 1.100 Euro nicht umlagefähige Kosten. Bleiben minus 5.100 Euro im Jahr, also 425 Euro, die du monatlich zuschießt.

Schritt 2, die Steuer. Steuerlich zählt nicht die Rate, sondern nur der Zinsanteil. Der liegt im ersten Jahr bei 9.800 Euro. Dazu kommen 7.500 Euro Abschreibung und 1.100 Euro Kosten, zusammen 18.400 Euro Werbungskosten gegen 11.400 Euro Mieteinnahmen. Das ergibt einen steuerlichen Verlust von 7.000 Euro. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das 2.940 Euro weniger Steuer.

Schritt 3, die Liquidität nach Steuern. Minus 5.100 Euro plus 2.940 Euro Erstattung ergibt minus 2.160 Euro im Jahr, also 180 Euro im Monat.

Schritt 4, der Vermögenszuwachs. Von der Rate waren 5.600 Euro Tilgung. Dieses Geld ist in der Immobilie, nicht verbraucht. Der ehrliche Ertrag ist also: 5.600 Euro Tilgung minus 2.160 Euro Zuschuss, macht 3.440 Euro.

Schritt 5, die Rendite. 3.440 Euro geteilt durch 44.000 Euro Eigenkapital ergibt 7,8 Prozent. Ohne jede Annahme über Wertsteigerung.

Diese 7,8 Prozent sind belastbar. Sie stehen auf drei Größen, die im Kaufvertrag, im Mietvertrag und im Steuerbescheid nachprüfbar sind.

Warum weniger Eigenkapital die Rendite steigen lässt

Der Grund ist einfach: Ein kleinerer Nenner ergibt eine größere Zahl. Das ist Mathematik, kein Qualitätsmerkmal.

Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, drei verschiedene Finanzierungen:

Die Wohnung ist in allen drei Spalten identisch. Was sich ändert, ist deine Position.

Links setzt du viel Geld ein, zahlst kaum etwas dazu und bekommst eine niedrige Prozentzahl. Rechts setzt du wenig ein, zahlst monatlich mehr als das Doppelte dazu und bekommst eine hohe Prozentzahl. Der absolute Ertrag ist links sogar am größten, mit 4.455 Euro gegenüber 3.034 Euro. Nur bezogen auf dein eingesetztes Geld dreht sich das Bild.

Deshalb ist die Aussage "Diese Wohnung bringt 12 Prozent Eigenkapitalrendite" ohne die Angabe des Eigenkapitals wertlos. Sie beschreibt eine Finanzierungsentscheidung, keine Immobilie.

Der Punkt, an dem der Hebel kippt

Der Hebel funktioniert nur, solange die Wohnung mehr erwirtschaftet als der Kredit kostet. Ab einem bestimmten Zinsniveau dreht er sich um und vergrößert den Verlust statt des Gewinns.

Das Prinzip heißt Hebelwirkung: Du arbeitest mit geliehenem Geld, das weniger kostet, als die Anlage einbringt. Die Differenz gehört dir, und weil sie auf ein kleines Eigenkapital bezogen wird, erscheint sie als hohe Prozentzahl.

Steigt der Zins über die Rendite der Immobilie, passiert dasselbe in die andere Richtung. Aus dem Verstärker nach oben wird ein Verstärker nach unten, und zwar umso stärker, je weniger Eigenkapital im Spiel ist. Das ist der eigentliche Preis einer hohen Eigenkapitalrendite: weniger Puffer.

Drei Dinge verschieben die Rechnung im Alltag:

Die Anschlussfinanzierung. Nach zehn oder fünfzehn Jahren wird neu verhandelt. Wer bei 3,5 Prozent gerechnet hat und bei 5,5 Prozent verlängert, verliert an unserer Beispielwohnung rund 4.600 Euro im Jahr an Zinsen. Bei 24.000 Euro Eigenkapital ist das die gesamte Rendite und mehr.

Der Leerstand. Zwei Monate ohne Miete sind 1.900 Euro. Bei der Variante mit viel Eigenkapital ein ärgerliches Jahr, bei der Variante mit wenig Eigenkapital ein Loch, das aus laufendem Einkommen gestopft werden muss. Wie sich Leerstand steuerlich auswirkt, mildert das, aber es ersetzt die Miete nicht.

Die unerwartete Ausgabe. Eine Sonderumlage über 6.000 Euro trifft beide Varianten gleich hart in Euro, aber unterschiedlich hart im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.

Zur Frage "Wie hoch ist die Rendite" gehört deshalb immer die zweite: "Wie viel Abweichung hält diese Rechnung aus". Was die Bank dazu rechnet, steht im Artikel zur Haushaltsrechnung.

Wertsteigerung: die Zahl, die alles verschiebt

Eine angenommene Wertsteigerung gehört nicht in die Eigenkapitalrendite, weil sie kein Ertrag ist, solange nicht verkauft wurde.

Rechnet man sie trotzdem mit, verändert sich das Bild dramatisch. Zwei Prozent Wertzuwachs auf 300.000 Euro sind 6.000 Euro im Jahr. Zu unserem Ertrag von 3.440 Euro addiert ergibt das 9.440 Euro, geteilt durch 44.000 Euro Eigenkapital: 21,5 Prozent.

Aus 7,8 werden 21,5 Prozent, ohne dass ein einziger Euro zusätzlich geflossen ist. Beide Zahlen betreffen dieselbe Wohnung im selben Jahr.

Wertsteigerung ist nicht erfunden, Immobilien werden über lange Zeiträume meist mehr wert. Aber sie ist unsicher, sie ist nicht liquide, und sie wird erst beim Verkauf real. Eine Rendite, die zur Hälfte aus einer Prognose besteht, ist eine Prognose, keine Rendite.

Die praktische Regel: Wenn dir jemand eine Eigenkapitalrendite über etwa 15 Prozent zeigt, frage nach dem Rechenweg. In fast allen Fällen steckt eine angenommene Wertsteigerung darin, ein sehr geringes Eigenkapital, oder beides. Der Artikel zum Renditeobjekt geht auf diese Sorte Zahlen genauer ein.

Wie sich die Zahl über die Jahre verändert

Die Eigenkapitalrendite steigt mit jedem Jahr, ohne dass du etwas tust. Der Grund liegt im Tilgungsplan: Der Zinsanteil der Rate sinkt, der Tilgungsanteil wächst.

Im ersten Jahr unserer Beispielwohnung sind von der Rate 9.800 Euro Zinsen und 5.600 Euro Tilgung. Im zehnten Jahr hat sich das verschoben: Die Restschuld ist auf rund 222.000 Euro gefallen, der Zins beträgt noch 7.770 Euro, die Tilgung dafür 7.630 Euro. Die Rate ist unverändert 1.283 Euro im Monat.

Das verändert beide Seiten der Rechnung. Der Vermögensaufbau steigt von 5.600 auf 7.630 Euro im Jahr. Gleichzeitig sinkt die Steuererstattung, weil weniger Zinsen absetzbar sind: Aus 2.940 Euro werden 2.087 Euro. Die monatliche Belastung wächst dadurch von 180 auf 251 Euro.

Unter dem Strich bleibt ein Ertrag von 4.619 Euro statt 3.440 Euro, das sind 10,5 Prozent statt 7,8 Prozent auf dasselbe Eigenkapital. Mieterhöhungen sind dabei noch nicht eingerechnet.

Daraus folgt eine praktische Regel: Die Eigenkapitalrendite des ersten Jahres ist immer die schwächste, die eine Immobilie zeigt. Wer zwei Angebote vergleicht, muss deshalb dasselbe Jahr vergleichen. Ein Exposé, das mit Jahr zehn rechnet, und eines, das mit Jahr eins rechnet, sind nicht vergleichbar, auch wenn beide ehrlich gerechnet sind.

Was eine gute Eigenkapitalrendite ist

Eine belastbare Antwort lautet: alles ab etwa 5 Prozent ohne eingerechnete Wertsteigerung ist ein solides Ergebnis, 8 bis 10 Prozent sind gut, alles darüber verlangt eine Erklärung.

Im Netz kursieren Richtwerte von 10 oder sogar 20 Prozent. Die stammen fast immer aus Rechnungen mit Wertsteigerung und sehr wenig Eigenkapital. Sie sind nicht falsch gerechnet, sie beantworten nur eine andere Frage als die, die du stellst.

Der sinnvolle Vergleich steht nicht in einem Lexikon. Es ist die Alternative in deinem eigenen Leben. Was macht das Geld sonst? Auf dem Tagesgeldkonto bringt es ein paar Prozent, voll versteuert. In einem breit gestreuten Aktien-Sparplan mehr, dafür ohne Hebel, ohne Steuerwirkung auf dein Gehalt und mit täglichen Kursschwankungen. Die Immobilie bringt eine mittlere Zahl, dafür mit Fremdkapital, Steuerwirkung und einem Mieter, der einen Teil der Rate bezahlt.

Drei Punkte machen aus einer Zahl eine Entscheidung:

Der Steuersatz. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bringt der Verlust von 7.000 Euro eine Erstattung von 2.940 Euro. Bei 30 Prozent wären es 2.100 Euro, die Rendite fiele von 7,8 auf 5,9 Prozent. Dieselbe Wohnung, ein anderes Gehalt.

Die Vergleichbarkeit. Zwei Angebote lassen sich nur vergleichen, wenn beide mit demselben Eigenkapital, demselben Zins und ohne Wertsteigerung gerechnet sind. Sonst vergleichst du Rechenwege.

Welche Zahl welche Frage beantwortet

Keine einzelne Kennzahl reicht für eine Kaufentscheidung. Jede beantwortet genau eine Frage, und zusammen ergeben sie ein Bild.

Der Kaufpreisfaktor ist der schnellste Filter, er sortiert zu teure Objekte in dreißig Sekunden aus. Die Mietrendite prüft die Wohnung. Die Eigenkapitalrendite prüft deine Finanzierung. Der Cashflow prüft, ob du es dir im Alltag leisten kannst.

Die praktische Reihenfolge ist genau diese: erst der Kaufpreisfaktor, dann die Mietrendite, dann der Cashflow, und zum Schluss die Eigenkapitalrendite als Vergleich mit anderen Anlagen. Wer mit der Eigenkapitalrendite anfängt, optimiert eine Zahl, bevor er weiß, ob die Wohnung überhaupt in Frage kommt.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Die Rechnung oben hat fünf Schritte, und jeder davon braucht Zahlen, die du erst zusammensuchen musst: die nicht umlagefähigen Kosten aus der Hausgeldabrechnung, den Gebäudeanteil aus der Kaufpreisaufteilung, den Zinsanteil aus dem Tilgungsplan, den Grenzsteuersatz aus dem letzten Bescheid.

Bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, liegen diese Zahlen vor dem Kauf auf dem Tisch, mit deinem Gehalt gerechnet und in allen drei Finanzierungsvarianten. Du siehst also die Rechnung selbst, mit der monatlichen Belastung daneben, statt einer fertigen Prozentzahl aus einem Exposé.

Und weil es Full-Service-Immobilien sind, mit Hausverwaltung und Vermietung aus einer Hand, bleiben die nicht umlagefähigen Kosten über die Jahre das, was in der Rechnung stand. Genau diese Position ist es sonst, die eine saubere Renditerechnung zwei Jahre später überholt.

Das Wissen aus diesem Artikel bleibt trotzdem deins, und zwar für den Moment, in dem dir jemand eine zweistellige Rendite zeigt und den Rechenweg nicht dazu.

Fazit

Die Eigenkapitalrendite misst, was dein eingesetztes Geld erwirtschaftet, und sie ist die einzige Renditezahl, die die Finanzierung mitdenkt. In den Zähler gehören der Mietüberschuss, die Tilgung und die Steuererstattung, nicht aber eine angenommene Wertsteigerung. An einer Wohnung für 300.000 Euro mit 950 Euro Kaltmiete ergibt das je nach Eigenkapital 4,7, 7,8 oder 12,6 Prozent, bei einer monatlichen Belastung von 12, 180 oder 247 Euro. Die Wohnung ist dabei immer dieselbe. Eine hohe Eigenkapitalrendite ist deshalb kein Urteil über die Immobilie, sie beschreibt, wie viel eigenes Geld du eingesetzt hast und wie viel Schwankung deine Rechnung aushält. Als Qualitätsprüfung der Wohnung taugen Kaufpreisfaktor und Mietrendite, als Prüfung deiner Finanzierung die Eigenkapitalrendite, und als Prüfung deines Alltags der Cashflow.

Alle Zahlen sind Modellwerte, die Rechtslage ist Stand bei Veröffentlichung, und der konkrete Fall gehört zum Steuerberater.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.