Kaufvertrag einer vermieteten Wohnung: wo noch verhandelt wird

Der Kaufvertrag ist der letzte Abschnitt der Verhandlung, nicht das Protokoll einer abgeschlossenen. Zwischen dem Entwurf des Notars und dem Termin liegen in der Regel zwei bis vier Wochen, und in dieser Zeit lässt sich fast jede Klausel noch ändern.

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung entscheiden sechs Punkte über Geld, und keiner davon steht im Preis. Wer die Wohnung zum vereinbarten Preis kauft, aber die Mieten des laufenden Monats nicht bekommt, die Kaution nicht übertragen erhält und die Sonderumlage des Vorjahrs mitbezahlt, zahlt mehrere tausend Euro mehr als besprochen. Dieser Artikel geht diese sechs Punkte durch und danach den Ablauf.

Wie der Ablauf aussieht

Vom Entwurf bis zum Eigentumsübergang sind es sechs Schritte über drei bis fünf Monate. Die meisten davon erledigt der Notar, zwei davon musst du selbst im Blick behalten.

Die zwei Schritte in deiner Hand sind die Prüfung des Entwurfs und die Zahlung nach der Fälligkeitsmitteilung. Alles andere läuft ab.

Wichtig zum Entwurf: Kaufst du von einem Unternehmer, etwa einem Projektentwickler, muss der Notar dir den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Kaufst du von einer Privatperson, gilt diese Frist nicht. Nimm sie dir trotzdem. Ein Notartermin, der drei Tage nach dem ersten Blick in den Entwurf stattfindet, ist kein guter Termin.

Was die Auflassungsvormerkung bedeutet und warum ohne sie kein Geld fließen sollte, steht im Artikel zur Auflassungsvormerkung. Den vollständigen Ablauf eines Kaufs beschreibt der Artikel zum Ablauf des Immobilienkaufs.

Was zwischen Beurkundung und Zahlung passiert

Nach dem Termin zahlst du nicht sofort. Der Notar prüft erst, ob vier Voraussetzungen erfüllt sind, und schickt dir dann die Fälligkeitsmitteilung. Vorher überweist du nichts, auch wenn der Verkäufer drängt.

Die vier Voraussetzungen:

Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen. Sie reserviert dir die Wohnung im Grundbuch und verhindert, dass sie ein zweites Mal verkauft oder mit einer weiteren Grundschuld belastet wird. Das dauert je nach Grundbuchamt zwei bis acht Wochen.

Die Lastenfreistellung ist gesichert. Die Bank des Verkäufers hat schriftlich zugesagt, ihre Grundschuld gegen Zahlung löschen zu lassen. Ohne diese Zusage kaufst du eine Wohnung mit fremden Schulden darauf.

Vorkaufsrechte sind geklärt. Die Gemeinde hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht und erklärt schriftlich, ob sie es ausübt. In Erhaltungssatzungsgebieten kommt das tatsächlich vor.

Die Verwalterzustimmung liegt vor, falls die Teilungserklärung sie verlangt. Diese Klausel gibt es häufiger als gedacht, und sie ist der Punkt, an dem eine Abwicklung am längsten hängen bleibt, weil sie von einem Dritten abhängt, der keine Eile hat. Ob deine Wohnung betroffen ist, steht in der Teilungserklärung.

Nach der Fälligkeitsmitteilung hast du in der Regel zehn bis vierzehn Tage Zeit. Diese Frist gibst du gleich an deine Bank weiter, denn die braucht ihrerseits einige Tage für die Auszahlung. Wer zu spät zahlt, schuldet Verzugszinsen, die im Vertrag stehen und oft deutlich über dem Marktzins liegen.

Punkt 1: der Stichtag für Nutzen und Lasten

Dieser Stichtag bestimmt, ab wann dir die Miete zusteht und ab wann du die Kosten zahlst. Er ist unabhängig vom Eigentumsübergang im Grundbuch und wird im Vertrag frei vereinbart.

Der Normalfall: Nutzen und Lasten gehen zum Ersten des Monats über, der auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgt. Ab diesem Tag bekommst du die Miete, ab diesem Tag zahlst du das Hausgeld.

Zwei Fallen dabei:

Ein Stichtag mitten im Monat. Dann ist die Miete des laufenden Monats anteilig aufzuteilen, und diese Aufteilung ist Sache der Vertragsparteien. Steht dazu nichts, gibt es Diskussionen. Bei 950 Euro Miete geht es um bis zu 950 Euro.

Ein Stichtag vor der Kaufpreiszahlung. Kommt bei längeren Abwicklungen vor und heißt: Du zahlst ab diesem Tag Hausgeld und Zinsen, bekommst aber die Miete erst, wenn der Verkäufer sie weiterleitet. Ohne klare Regelung kann das Monate dauern.

Lass in den Vertrag aufnehmen, dass der Verkäufer die Mieten, die nach dem Stichtag eingehen, unverzüglich an dich weiterleitet, und dass er die Mieter über den Eigentümerwechsel informiert. Beides sind Selbstverständlichkeiten, die erstaunlich oft fehlen.

Punkt 2: die Mietkaution

Die Kaution gehört dem Mieter, verwaltet wird sie vom Vermieter. Wechselt der Vermieter, muss sie mitwechseln, und der Vertrag muss regeln, wie.

Bei unserer Beispielwohnung mit 950 Euro Kaltmiete sind das bis zu 2.850 Euro. Fehlt die Regelung im Kaufvertrag und leitet der Verkäufer die Kaution nicht weiter, hast du trotzdem ein Problem: Der Mieter kann sich beim Auszug an dich halten, weil du in das Mietverhältnis eingetreten bist. Du zahlst dann aus eigener Tasche und musst dir den Betrag vom Verkäufer holen.

Drei Formulierungen, die hineingehören:

Die Höhe der Kaution, mit Betrag, in Ziffern. Die Form, in der sie vorliegt: Kautionskonto, Sparbuch, Bürgschaft. Die Übertragung, entweder durch Überweisung auf ein neues Kautionskonto oder durch Verrechnung mit dem Kaufpreis bei der Kaufpreiszahlung.

Die Verrechnung mit dem Kaufpreis ist die sicherste Variante, weil sie keinen zusätzlichen Vorgang nach der Beurkundung erfordert. Du zahlst dann 2.850 Euro weniger und legst denselben Betrag auf ein Kautionskonto.

Dazu gehört ein Punkt, der nichts kostet und viel spart: Lass dir die Mietverträge, die Selbstauskünfte und die Übergabeprotokolle als Anlage zum Kaufvertrag oder zumindest gegen Empfangsbestätigung aushändigen. Was beim Kauf einer Wohnung mit Mieter sonst noch zu prüfen ist, steht im eigenen Artikel.

Punkt 3: offene Abrechnungen und Sonderumlagen

Die Hausgeldabrechnung eines Jahres kommt im Frühjahr des Folgejahres. Wer im November kauft, erbt damit eine Abrechnung über einen Zeitraum, in dem ihm die Wohnung gar nicht gehörte.

Rechtlich richtet sich die Gemeinschaft an den, der zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Das bist bei einer Abrechnung, die nach deinem Kauf beschlossen wird, du. Ohne Regelung im Vertrag zahlst du also die Nachzahlung für ein Jahr, das dem Verkäufer gehörte, und ein Guthaben für dieses Jahr bekommst umgekehrt ebenfalls du.

Zwei Klauseln lösen das:

Die Abrechnungsklausel. Nachzahlungen und Guthaben aus Abrechnungszeiträumen vor dem Stichtag gehen zulasten oder zugunsten des Verkäufers, unabhängig davon, wann sie beschlossen werden. Der Ausgleich erfolgt direkt zwischen den Parteien.

Die Sonderumlagenklausel. Eine Sonderumlage, die vor dem Stichtag beschlossen wurde, zahlt der Verkäufer, auch wenn sie erst danach fällig wird. Das ist der wichtigere der beiden Punkte, weil es hier um vier- bis fünfstellige Beträge geht.

Prüfe dazu die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Steht dort eine beschlossene, aber noch nicht eingezogene Maßnahme, gehört sie ausdrücklich in den Vertrag. Verlass dich nicht darauf, dass der Verkäufer sie erwähnt.

Ein dritter Fall, der seltener vorkommt und dann richtig weh tut: eine Maßnahme, die zwar diskutiert, aber noch nicht beschlossen ist. Sie steht im Protokoll unter "vertagt" oder "Angebote werden eingeholt". Hier hilft keine Klausel über beschlossene Umlagen, weil noch nichts beschlossen wurde. Was hilft, ist die Zusicherung im nächsten Abschnitt, nach der dem Verkäufer keine weiteren geplanten Maßnahmen bekannt sind.

Punkt 4: der Anteil an der Rücklage

Die Instandhaltungsrücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Verkauft wird sie trotzdem mit, weil dein Anteil daran mit der Wohnung übergeht.

Steuerlich ist das ein Detail mit Folgen: Der auf die Rücklage entfallende Teil des Kaufpreises gehört nicht zu deinen Anschaffungskosten und ist damit auch nicht abschreibungsfähig. Wer 300.000 Euro zahlt und davon 4.000 Euro auf den Rücklagenanteil entfallen, hat rechnerisch 296.000 Euro Anschaffungskosten.

Praktisch heißt das zweierlei:

Lass den Betrag im Vertrag ausweisen. Mit einer Zahl, die dir die Verwaltung schriftlich bestätigt hat. Ein Vertrag, der dazu schweigt, führt später zu Rückfragen des Finanzamts.

Rechne ihn in die Bewertung ein. Eine Wohnung mit 8.000 Euro Rücklagenanteil ist bei gleichem Preis mehr wert als eine mit 1.000 Euro, weil die nächste Sanierung schon vorfinanziert ist. Wie eine Instandhaltungsrücklage bemessen wird, steht im eigenen Artikel.

Punkt 5: der Gewährleistungsausschluss

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung der Normalfall. Du kaufst die Wohnung so, wie sie steht, und kannst hinterher keine Mängel geltend machen.

Das ist üblich und für sich genommen kein Grund zur Sorge. Zwei Grenzen gelten trotzdem:

Arglistiges Verschweigen. Wer einen ihm bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Ausschluss. Der Streit dreht sich dann darum, was der Verkäufer wusste, und das ist schwer zu beweisen.

Zugesicherte Eigenschaften. Was im Vertrag ausdrücklich zugesichert ist, gilt trotz Ausschluss. Genau hier liegt dein Hebel.

Drei Zusicherungen, die beim Kauf einer vermieteten Wohnung in den Vertrag gehören:

Die Miethöhe und die Zahlungsmoral. "Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 950 Euro, Mietrückstände bestehen nicht." Die Vollständigkeit der Mietverträge. "Weitere mündliche oder schriftliche Nebenabreden zum Mietverhältnis bestehen nicht." Die Kenntnis von beschlossenen Maßnahmen. "Dem Verkäufer sind über die im Vertrag genannten hinaus keine beschlossenen oder geplanten Instandsetzungsmaßnahmen bekannt."

Diese drei Sätze kosten nichts, stehen selten von allein im Entwurf, und sie sind der Unterschied zwischen einem Vertrag, der dich schützt, und einem, der nur den Verkäufer schützt.

Beim Kauf vom Unternehmer gilt das alles nicht: Dort besteht eine gesetzliche Gewährleistung, die nicht ausgeschlossen werden kann, bei einem Neubau fünf Jahre.

Punkt 6: die Aufteilung des Kaufpreises

Ein Satz im Vertrag, der dich dreißig Jahre begleitet: die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits.

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Bei 300.000 Euro Kaufpreis macht der Unterschied zwischen einem Gebäudeanteil von 75 und von 85 Prozent 30.000 Euro aus, also 900 Euro Abschreibung im Jahr und bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 378 Euro Steuerersparnis, jedes Jahr.

Ein im Kaufvertrag genannter, realistisch begründeter Anteil wird von der Finanzverwaltung in der Regel anerkannt. Wer die Aufteilung dem Finanzamt überlässt, bekommt die Rechenhilfe der Verwaltung, und die fällt in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten oft ungünstig aus. Wie das im Einzelnen funktioniert, steht im Artikel zur Kaufpreisaufteilung.

Derselbe Betrag ist außerdem die Grundlage für die 15-Prozent-Grenze bei Renovierungen in den ersten drei Jahren, die im Artikel zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten steht.

Das ist der Punkt, an dem sich die Vorbereitung am deutlichsten auszahlt, weil er nach der Beurkundung nur noch schwer zu ändern ist.

Was beim Termin selbst passiert

Der Notar liest den gesamten Vertrag vor. Das dauert bei einer Eigentumswohnung dreißig bis sechzig Minuten und ist Pflicht, nicht Formsache.

Was du dabei tun solltest:

Unterbrich, wenn etwas unklar ist. Der Notar ist zur Belehrung verpflichtet und beantwortet jede Frage. Er ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine Seite, auch wenn ihn eine Seite ausgesucht hat.

Prüfe die Zahlen im Vorlesen mit. Kaufpreis, Kaufpreisaufteilung, Kautionsbetrag, Rücklagenanteil, Stichtag. Kleine Änderungen lassen sich im Termin noch handschriftlich aufnehmen und werden dann von allen Beteiligten abgezeichnet.

Achte auf die Namen und die Nummern. Die Nummer der Einheit aus der Teilungserklärung, die Nummer des Stellplatzes, die Grundbuchblattnummer. Ein Zahlendreher an dieser Stelle zieht eine Berichtigung nach sich, die Wochen kostet.

Lass dir den Ablauf danach erklären. Wann kommt die Fälligkeitsmitteilung, was steht dann noch aus, wann ist die Übergabe.

Was du zum Termin mitbringst: Personalausweis, Steuer-Identifikationsnummer, die Bankverbindung und die Finanzierungsbestätigung deiner Bank. Was der Termin kostet, steht im Artikel zu den Notarkosten.

Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur unter den im Vertrag genannten Bedingungen möglich, ein Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkauf nicht.

Wenn die Finanzierung wackelt

Der Kaufvertrag und der Darlehensvertrag sind zwei getrennte Verträge. Springt deine Bank nach der Beurkundung ab, bist du trotzdem gebunden. Das ist das größte Einzelrisiko im gesamten Ablauf.

Daraus folgen zwei Regeln:

Die Finanzierungszusage liegt vor dem Notartermin. Gemeint ist die verbindliche Zusage mit Zinssatz, Laufzeit und Auszahlungsvoraussetzungen, nicht die unverbindliche Machbarkeitsauskunft. Was die Bank dafür prüft, steht im Artikel zur Haushaltsrechnung.

Die Grundschuld wird im selben Termin bestellt. Dafür enthält der Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht: Der Verkäufer erlaubt dir, die Grundschuld schon vor dem Eigentumsübergang auf der Wohnung eintragen zu lassen. Ohne diese Vollmacht kann deine Bank nicht auszahlen, und der ganze Ablauf steht. Sie gehört in jeden Entwurf, ist aber nicht überall automatisch drin.

Was du zusätzlich vereinbaren kannst, wenn deine Finanzierung noch nicht steht: ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Finanzierung bis zu einem bestimmten Datum nicht zustande kommt. Verkäufer akzeptieren das ungern, weil es die Wohnung für Wochen blockiert. Bei einem Objekt, das länger am Markt ist, lohnt der Versuch trotzdem.

Ein Hinweis zu den Kosten, falls es doch schiefgeht: Der Notar berechnet seine Gebühren auch für einen rückabgewickelten Vertrag. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das mehrere tausend Euro, dazu kommt die Grunderwerbsteuer, die bei einer Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren allerdings erstattet wird.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, sind die sechs Punkte aus diesem Artikel im Entwurf schon geregelt, bevor du ihn bekommst. Nicht aus Großzügigkeit, sondern weil ein Vertrag, der diese Punkte offen lässt, nach der Übergabe Arbeit macht, und zwar für beide Seiten.

Der Punkt, den ich dabei am ernstesten nehme, ist die Aufteilung des Kaufpreises. Sie steht im Vertrag, mit einer Begründung, und sie ist die Grundlage der Rechnung, die du vorher gesehen hast. Eine Renditerechnung mit 85 Prozent Gebäudeanteil und ein Kaufvertrag, der dazu schweigt, passen nicht zusammen.

Was du selbst mitbringen solltest: die zwei Wochen Zeit für den Entwurf. Auch einen gut vorbereiteten Vertrag liest man einmal in Ruhe, mit dieser Liste daneben.

Fazit

Der Kaufvertrag ist verhandelbar, und zwar bis zum Termin. Sechs Punkte entscheiden beim Kauf einer vermieteten Wohnung über Geld: der Stichtag für Nutzen und Lasten, die Übertragung der Mietkaution im Beispiel über 2.850 Euro, die Zuordnung offener Abrechnungen und beschlossener Sonderumlagen, der Anteil an der Instandhaltungsrücklage, der Gewährleistungsausschluss samt der drei Zusicherungen, die ihn ausgleichen, und die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude. Der letzte Punkt ist der teuerste, weil er die Abschreibung über Jahrzehnte bestimmt und nach der Beurkundung kaum noch zu ändern ist.

Der praktische Schritt: Entwurf anfordern, zwei Wochen Zeit nehmen, diese sechs Punkte abhaken und die fehlenden schriftlich beim Notar nachreichen lassen. Änderungswünsche sind der Normalfall und kein Misstrauensbeweis gegenüber dem Verkäufer.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, was rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.