Die 15-Prozent-Grenze: warum eine Renovierung nach dem Kauf teuer wird

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in Renovierungen steckt, darf keinen einzigen Euro davon sofort absetzen. Alles wandert in die Abschreibung und verteilt sich über 33 Jahre.

Der Fachbegriff dafür lautet anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der praktische Unterschied bei unserer Beispielwohnung: 15.750 Euro Steuerersparnis im ersten Jahr, oder 477 Euro im Jahr über drei Jahrzehnte. Dieser Artikel rechnet das durch, zeigt was in die Grenze einfließt und was nicht, und nennt die drei Wege, wie du die Grenze nicht reißt.

Was die Regel sagt

Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent des Gebäudewerts, gelten sie insgesamt als Teil der Anschaffungskosten. Sie sind dann nicht mehr sofort abziehbar. Sie werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Drei Bestandteile, die du dir merken solltest:

Die Bemessungsgrundlage ist nur das Gebäude. Nicht der Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Gebäudeanteil von 250.000 Euro ist die Grenze 37.500 Euro, nicht 45.000. Wie dieser Anteil zustande kommt, steht im Artikel zur Kaufpreisaufteilung.

Die Grenze rechnet netto. Bei den Handwerkerrechnungen zählt der Betrag ohne Umsatzsteuer. Bei 37.500 Euro Grenze entspricht das rund 44.600 Euro brutto, die du tatsächlich überweist. Das ist ein Puffer, den viele nicht auf dem Schirm haben.

Es gibt keine Staffelung. Bei 37.400 Euro netto ist alles sofort abziehbar. Bei 37.600 Euro netto ist alles abzuschreiben, auch die ersten 37.400. Es kippt vollständig.

Die drei Jahre laufen ab dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnung auf dich übergeht, also ab der Übergabe mit Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin. Zwischen beiden liegen oft zwei bis drei Monate, und in einem Grenzfall entscheidet das über die Zuordnung einer Rechnung.

Was der Unterschied konkret kostet

Der Unterschied liegt beim Zeitpunkt, nicht beim Betrag. Absetzen kannst du am Ende beides vollständig, nur einmal in einem Jahr und einmal über drei Jahrzehnte.

Unsere Beispielwohnung: 300.000 Euro Kaufpreis, 250.000 Euro Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz 42 Prozent. Eine Renovierung für 37.500 Euro netto:

Über die gesamte Laufzeit ist die Summe fast identisch. Was du verlierst, ist der Zeitwert: 15.750 Euro heute sind mehr wert als dieselbe Summe, verteilt bis ins Jahr 2059. Und was du außerdem verlierst, ist die Liquidität genau in dem Jahr, in dem du die Renovierung bezahlt hast.

Der zweite Effekt kommt beim Verkauf dazu. Alles, was in die Abschreibung wandert, erhöht später den steuerpflichtigen Gewinn, wenn du innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufst. Wie dieser Mechanismus funktioniert, steht im Artikel zum steuerfreien Verkauf.

Was in die 15 Prozent einfließt

Hineingerechnet wird fast alles, was an der bestehenden Substanz gemacht wird. Die Liste ist länger, als die meisten annehmen:

Drei Punkte, die in der Praxis am häufigsten falsch eingeordnet werden:

Die Sonderumlage der Gemeinschaft zählt mit. Wenn die Eigentümerversammlung im zweiten Jahr nach deinem Kauf eine Fassadensanierung beschließt und dich das 14.000 Euro kostet, fließt dieser Betrag in deine 15 Prozent ein. Das ist der Fall, der die meisten Grenzüberschreitungen auslöst, weil er nicht in deiner Hand liegt. Wie eine Sonderumlage entsteht, steht im eigenen Artikel.

Jährlich üblicher Erhaltungsaufwand bleibt draußen. Also die Wartung der Therme, ein Malerdurchgang nach einem Mieterwechsel, eine reparierte Armatur. Diese Kosten sind unabhängig von der Grenze sofort abziehbar. Wichtig ist, dass sie tatsächlich regelmäßig anfallen und nicht Teil einer größeren Maßnahme sind.

Erweiterungen zählen nicht in die Grenze, sind aber trotzdem nicht sofort abziehbar. Ein nachträglich angebauter Balkon ist eine Erweiterung und damit ohnehin Herstellungsaufwand, der abgeschrieben wird. Er schiebt dich nur nicht zusätzlich über die 15 Prozent.

Der Unterschied zu Erhaltungsaufwand

Jede Handwerkerrechnung an einer vermieteten Wohnung landet in einer von drei Schubladen. Welche es ist, entscheidet darüber, wann du das Geld steuerlich wiedersiehst.

Die erste Schublade ist die günstige. Alles, was du dort unterbringst, senkt deine Steuerlast noch in diesem Jahr. Sie ist auch die mit Abstand größte, weil die meisten Ausgaben an einer Wohnung Reparaturen sind. Was sonst noch dort hineingehört, steht im Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung.

Größerer Erhaltungsaufwand lässt sich außerdem freiwillig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, was sich lohnt, wenn der Abzug in einem einzigen Jahr dein zu versteuerndes Einkommen unter den Spitzensteuersatz drücken würde. Wie diese Verteilung funktioniert, steht im Artikel zum Erhaltungsaufwand.

Die dritte Schublade greift unabhängig von jeder Grenze und von jeder Frist. Wer einen Balkon anbaut, den Dachboden ausbaut oder ein zusätzliches Bad einrichtet, schafft etwas, das vorher nicht da war. Das ist immer Herstellungsaufwand.

Der Satz, mit dem abgeschrieben wird, ist in Schublade zwei und drei derselbe wie für das Gebäude selbst. Wer über ein Gutachten oder über die degressive Abschreibung einen höheren Satz hat, holt die Kosten entsprechend schneller herein.

Weg 1: warten

Der einfachste Weg ist der Kalender. Alles, was nach Ablauf der drei Jahre bezahlt wird, fällt nicht mehr unter die Regel und ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar.

Entscheidend ist dabei der Abfluss, also der Tag, an dem du überweist, nicht der Tag der Rechnung und nicht der Tag der Leistung. Bei einer Maßnahme, die im letzten Quartal der Dreijahresfrist beginnt, lässt sich die Schlussrechnung häufig legal in das vierte Jahr legen.

Was dagegen spricht: Drei Jahre mit einem Bad, das niemand mieten will, kosten mehr, als die Steuerersparnis einbringt. Die Regel taugt für Aufschub bei Maßnahmen, die Komfort betreffen, nicht bei solchen, die über die Vermietbarkeit entscheiden.

Weg 2: strecken

Statt alles aufzuschieben, verteilst du die Maßnahmen so, dass du unter der Grenze bleibst. Das setzt voraus, dass du deine Grenze kennst und mitrechnest.

Ein Beispiel mit unserer Wohnung und einer Grenze von 37.500 Euro netto:

Mit 36.000 Euro bleibst du in den ersten drei Jahren unter 37.500 und setzt alles sofort ab. Die Maßnahme im vierten Jahr ist ohnehin frei.

Zwei Dinge, die diese Planung stören können: eine Sonderumlage, die du nicht steuerst, und Kostensteigerungen bei den Handwerkern. Deshalb gilt die Faustregel, einen Puffer von zehn bis fünfzehn Prozent zu lassen statt bis auf den letzten Euro an die Grenze zu gehen. Bei 37.500 Euro also eher bei 32.000 Euro stoppen.

Führe dazu eine einfache Liste mit Datum, Betrag netto und Maßnahme. Die brauchst du ohnehin für die Steuererklärung, und sie sagt dir jederzeit, wie viel Luft noch da ist.

Wie du die Grenze im Blick behältst

Eine einzige Zahl und eine einzige Liste reichen dafür aus. Die Zahl ist dein Gebäudeanteil mal 0,15, die Liste ist eine Tabelle mit vier Spalten.

Was in die Liste gehört, vom ersten Tag an:

Drei Regeln für diese Liste:

Datum ist der Tag der Überweisung, nicht der Tag der Rechnung. Bei einer Zahlung kurz vor Jahreswechsel entscheidet das über das Steuerjahr.

Beträge immer netto. Wer brutto führt, kommt rechnerisch fast zwanzig Prozent zu früh an die Grenze und verschiebt Maßnahmen ohne Not.

Die Anteile der Gemeinschaft gehören hinein, sobald ein Beschluss vorliegt. Eine beschlossene Sonderumlage taucht in dieser Liste auf, auch wenn sie erst im nächsten Jahr eingezogen wird, weil du sonst nicht mehr gegensteuern kannst.

Setz dir zusätzlich eine Erinnerung auf den Tag, an dem die drei Jahre ablaufen. Ab diesem Datum ist jede Rechnung wieder sofort abziehbar, und größere Maßnahmen, die du bis dahin geschoben hast, können beginnen.

Weg 3: den Gebäudeanteil erhöhen

Je höher der Gebäudewert, desto höher die Grenze. Ein Gebäudeanteil von 280.000 statt 250.000 Euro hebt die Grenze von 37.500 auf 42.000 Euro.

Dieser Weg hilft zweifach, weil ein höherer Gebäudeanteil auch die laufende Abschreibung erhöht. Er ist deshalb der einzige der drei Wege, der ohnehin geprüft werden sollte, unabhängig von jeder Renovierungsplanung.

Zwei Ansatzpunkte dafür:

Die Aufteilung im Kaufvertrag. Ein im Vertrag genannter Gebäudeanteil wird vom Finanzamt anerkannt, solange er nicht offensichtlich unrealistisch ist. Das ist der Moment, in dem die Aufteilung ohne Aufwand festgelegt wird, und er kommt nur einmal.

Ein Gutachten. Wo die Aufteilung strittig ist, liefert ein Sachverständigengutachten die belastbarere Grundlage als die Rechenhilfe der Finanzverwaltung. Dasselbe Gutachten kann über die Restnutzungsdauer gleich noch den Abschreibungssatz anheben.

Ein Hinweis zur Ehrlichkeit dieser Rechnung: Der Bodenanteil in guten Innenstadtlagen ist real hoch, und ein Gebäudeanteil von 90 Prozent hält keiner Prüfung stand. Es geht um die realistische obere Kante, nicht um einen Wunschwert.

Was passiert, wenn du die Grenze doch reißt

Es ist kein Fehler, den man nicht korrigieren kann, und es ist auch kein Verlust in der Sache. Die Kosten gehen nicht verloren, sie kommen nur später.

Drei Punkte zur Einordnung:

Der Abschreibungssatz gilt auch für die nachträglichen Kosten. Schreibst du das Gebäude mit drei Prozent ab, gelten diese drei Prozent auch für die hineingerechnete Renovierung. Bei einem höheren Satz aus einem Gutachten entsprechend mehr.

Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung der Maßnahme, zeitanteilig ab dem jeweiligen Monat.

Der laufende Verlust aus der Vermietung sinkt. Genau das ist der spürbare Effekt für dich: Die Steuererstattung, mit der deine monatliche Rechnung kalkuliert war, fällt in diesem Jahr deutlich kleiner aus. Wer mit 245 Euro Erstattung im Monat gerechnet hat, sollte wissen, dass eine gerissene Grenze diese Zahl für dieses eine Jahr nicht verbessert.

Was du in jedem Fall machen solltest: die Rechnungen sauber trennen. Beträge, die eindeutig auf bewegliche Einrichtung entfallen, gehören auf eine eigene Rechnungsposition oder eine eigene Rechnung. Sie zählen dann nicht in die Grenze und werden über ihre eigene, kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben.

Was das für die Kaufentscheidung heißt

Die Regel ändert nichts daran, ob sich eine Wohnung rechnet. Sie ändert etwas daran, welche Wohnung zu welchem Käufer passt.

Drei typische Konstellationen:

Neubau oder frisch saniert. Die Grenze spielt in den ersten Jahren praktisch keine Rolle, weil nichts zu machen ist. Dafür ist der Kaufpreis höher und die laufende Rendite niedriger.

Bestandswohnung in gutem Zustand. Der Normalfall. Die Grenze wird relevant, sobald die Gemeinschaft eine größere Maßnahme beschließt. Der Stand der Rücklage und die Protokolle der letzten Jahre sagen dir vor dem Kauf, wie wahrscheinlich das ist.

Sanierungsbedürftige Wohnung mit Preisabschlag. Hier ist die Regel ein echter Kostenfaktor. Wer eine Wohnung 40.000 Euro unter Markt kauft und 60.000 Euro hineinsteckt, verliert den sofortigen Abzug garantiert. Das muss der Preisabschlag mit abdecken, sonst ist der vermeintliche Schnäppchenpreis keiner.

Die Rechnung dafür ist einfach: Bei 60.000 Euro Renovierung und 42 Prozent Grenzsteuersatz stehen 25.200 Euro Steuerersparnis im Raum. Sofort abziehbar sind sie in dem Jahr voll wirksam, über 33 Jahre verteilt kommen im ersten Jahr 756 Euro an. Diese Differenz gehört in die Kaufpreisverhandlung.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Der Grund, warum diese Regel bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, selten zum Thema wird, ist banal: Es sind Neubauten oder frisch sanierte Objekte, in denen in den ersten Jahren nichts renoviert werden muss.

Das heißt nicht, dass die Regel keine Rolle spielt. Sie spielt eine, sobald die Eigentümergemeinschaft eine größere Maßnahme beschließt. Deshalb steht der Stand der Rücklage in der Unterlage, die vor dem Kauf auf dem Tisch liegt, und deshalb ist der Wirtschaftsplan Teil der Prüfung und nicht ein Anhang.

Der zweite Punkt ist die Aufteilung im Kaufvertrag. Sie wird einmal festgelegt, beim Notartermin, und danach ist sie schwer zu korrigieren. Ein realistischer, gut begründeter Gebäudeanteil hebt die Grenze aus diesem Artikel und gleichzeitig deine laufende Abschreibung.

Die Zahl, die für dich zählt, kannst du dir selbst ausrechnen: Gebäudeanteil mal 0,15. Das ist dein Budget für die ersten drei Jahre, netto. Schreib sie dir auf, wenn du kaufst, nicht wenn der erste Handwerker vor der Tür steht und schon ein Angebot dabei hat.

Fazit

Die 15-Prozent-Grenze bezieht sich auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Kaufpreis, sie rechnet netto, und sie gilt für die ersten drei Jahre ab der Übergabe. Bei unserer Beispielwohnung mit 250.000 Euro Gebäudeanteil liegt sie bei 37.500 Euro netto. Wer darüber liegt, verliert den sofortigen Abzug vollständig: aus 15.750 Euro Ersparnis in einem Jahr werden 473 Euro im Jahr über 33 Jahre. Die drei Wege daran vorbei sind warten, strecken und den Gebäudeanteil beim Kauf realistisch hoch ansetzen. Die häufigste unfreiwillige Grenzüberschreitung kommt nicht von eigenen Renovierungen, sondern von einer Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, die man nicht steuert.

Der praktische Schritt: Gebäudeanteil aus dem Kaufvertrag nehmen, mal 0,15, und diese Zahl mit einem Puffer von zehn Prozent als Budget für die ersten drei Jahre notieren.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, was rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.