Leerstand steuerlich absetzen: was bei einer leeren Wohnung wirklich zählt

Steht deine vermietete Wohnung leer, kannst du die laufenden Kosten weiterhin als Werbungskosten absetzen, von Zinsen über Hausgeld bis zur Abschreibung, solange du dem Finanzamt eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen kannst. Nicht absetzbar ist dagegen die entgangene Miete selbst, und genau dieser wichtige Unterschied wird ständig verwechselt.

Leerstand ist der Moment, in dem eine Kapitalanlage ihre unangenehmste Seite zeigt: Die Einnahmen stoppen von einem Tag auf den anderen, die Kosten nicht. Umso wichtiger ist, dass wenigstens die Steuer in dieser Phase sauber mitspielt. Dieser Artikel erklärt, welche Kosten während des Leerstands absetzbar bleiben, wie du die Vermietungsabsicht belegst, ab wann das Finanzamt kritisch wird, was die Sonderfälle Renovierung, Verkauf und Erstvermietung bedeuten, und welchen zusätzlichen Hebel der Grundsteuer-Teilerlass bietet.

Der Grundsatz: die Kosten bleiben, wenn die Absicht bleibt

Steuerlich hängt der Werbungskosten-Abzug deiner Wohnung nicht daran, dass gerade Miete fließt, er hängt an der Absicht, Einnahmen zu erzielen. Fällt der Mieter aus, die Absicht aber nicht, ändert sich am Abzug gar nichts, und das ist für Vermieter die zentrale Beruhigung in jedem Leerstand.

Absetzbar bleiben damit alle Posten, die du aus dem Artikel zu den Werbungskosten kennst, und sogar mehr als sonst: die Kreditzinsen, die Abschreibung, die Grundsteuer, die Versicherungen, die Energiekosten der leeren Wohnung, und das komplette Hausgeld. Der letzte Punkt verdient Betonung, denn er wird oft übersehen: Während der Vermietung legst du den umlagefähigen Teil des Hausgelds auf den Mieter um, im Leerstand zahlst du ihn selbst, und dann ist er bei dir absetzbar. Dazu kommen die Kosten, die der Leerstand selbst verursacht: Inserate, Maklergebühren für die Neuvermietung, Renovierungsarbeiten zwischen den Mietern, Fahrten zu Besichtigungen. Der Leerstand ist steuerlich also kein Abzugs-Loch, er ist im Gegenteil eine Phase mit hohen Werbungskosten bei null Einnahmen, sprich: ein steuerlicher Verlust, der dein übriges Einkommen mindert, mit deinem Grenzsteuersatz als Hebel.

Nur eine Bedingung hängt an alldem, und sie ist der eigentliche Kern des Themas: Das Finanzamt muss dir glauben, dass du ernsthaft vermieten willst. Bei kurzem Leerstand nach einer Kündigung glaubt es das von selbst, denn wer jahrelang vermietet hat, hat die Absicht erkennbar nicht aufgegeben. Je länger die Wohnung leer steht, desto mehr verschiebt sich die Beweislast zu dir, und dann entscheiden deine Unterlagen.

Der große Irrtum: entgangene Miete absetzen

Bevor es zu den Nachweisen geht, muss der häufigste Denkfehler aus dem Weg, denn er steht hinter Suchanfragen wie "Mietausfall steuerlich geltend machen": Die Miete, die dir durch Leerstand oder einen nicht zahlenden Mieter entgeht, kannst du nicht absetzen. Nirgendwo, in keiner Zeile der Steuererklärung.

Der Grund ist das Zufluss-Prinzip der Vermietungs-Einkünfte: Versteuert wird nur, was tatsächlich auf deinem Konto ankommt. Eine Miete, die nie geflossen ist, wurde nie versteuert, also gibt es steuerlich auch nichts zu erstatten, der Ausgleich ist sozusagen eingebaut. Wer 950 Euro Monatsmiete zwei Monate lang nicht bekommt, hat 1.900 Euro weniger Einnahmen und zahlt auf diese 1.900 Euro schlicht keine Steuer. Das gilt genauso beim zahlungsunfähigen Mieter: Die ausgefallene Forderung ist kein Werbungskosten-Posten, sie ist einfach nie Einnahme geworden. Absetzbar sind in so einem Fall nur die echten Ausgaben drumherum, vom Anwalt über das Räumungsverfahren bis zur Renovierung danach.

Diese Logik erklärt auch, warum die Kosten-Seite im Leerstand so wichtig ist: Sie ist der einzige Ort, an dem die Steuer dir wirklich hilft, und deshalb gehört jeder Beleg aus der Leerstands-Zeit in den Ordner.

Vermietungsabsicht nachweisen: die Liste, die das Finanzamt überzeugt

Die Vermietungsabsicht ist ein innerer Zustand, und das Finanzamt kann nicht in Köpfe schauen, also schaut es auf Handlungen. Die folgenden Nachweise haben sich in der Praxis und vor den Finanzgerichten bewährt, und sie sind zugleich eine Anleitung, wie man einen Leerstand richtig managt.

Die stärksten Belege: fortlaufende Inserate auf den großen Portalen, am besten mit Screenshots samt Datum und den Rechnungen der Portale, ein schriftlicher Maklerauftrag, dokumentierte Besichtigungstermine mit Interessenten-Namen und Absage-Gründen, und eine Miete, die zur Marktlage passt, im Zweifel belegt durch den Mietspiegel oder Vergleichs-Inserate aus dem Viertel. Der unterschätzte zweite Teil: Wenn die Bemühungen über Monate nichts bringen, erwartet das Finanzamt, dass du reagierst, also die Miete senkst, die Zielgruppe erweiterst, etwa durch die Freigabe für Wohnberechtigungsschein-Inhaber oder möblierte Vermietung, renovierst oder den Vermarktungsweg wechselst. Genau diese Anpassungen sind vor Gericht regelmäßig das Zünglein: Wer zwei Jahre lang unverändert zur selben überhöhten Miete inseriert, dokumentiert damit keine Vermietungsabsicht, er dokumentiert ihr Gegenteil. Praktisch heißt das: Führe einen kleinen Leerstands-Ordner mit allen Inseraten, Mails, Terminen und Preisänderungen. Der Aufwand ist minimal, und im Zweifel ist dieser Ordner mehrere Tausend Euro Werbungskosten wert.

Zur häufigen Frage nach der Frist, wie lange das Finanzamt Leerstand akzeptiert: Eine feste Grenze gibt es nicht. Monate sind mit normalen Bemühungen kein Thema, ab etwa einem Jahr steigen die Rückfragen, und bei mehrjährigem Leerstand sichern nur noch intensive, dokumentierte und angepasste Bemühungen den Abzug. Die Bescheide ergehen in solchen Phasen oft vorläufig, das Finanzamt behält sich die spätere Prüfung also ausdrücklich vor, ein Grund mehr für den Ordner.

Die Sonderfälle: Renovierung, Verkauf, Erstvermietung

Leerstand wegen Renovierung ist der freundliche Fall. Wer die Wohnung zwischen zwei Mietern saniert, um sie danach wieder zu vermieten, behält den vollen Abzug, und die Renovierung selbst ist zusätzlich absetzbar, sofort oder verteilt über zwei bis fünf Jahre. Die Renovierungs-Rechnungen sind dabei gleich doppelt nützlich, denn sie sind selbst ein starker Beleg der Vermietungsabsicht. Nur bei sehr langen Sanierungs-Zeiträumen ohne erkennbaren Fortschritt wird das Finanzamt skeptisch, also gehört auch hier der Ablauf in den Ordner.

Leerstand vor dem Verkauf ist der Kipp-Punkt. In dem Moment, in dem die Verkaufsabsicht an die Stelle der Vermietungsabsicht tritt, endet der Werbungskosten-Abzug, denn die Kosten dienen ab dann nicht mehr künftigen Mieteinnahmen. Wer parallel inseriert, "zu vermieten oder zu verkaufen", bewegt sich in einer Grauzone, die das Finanzamt zunehmend kritisch sieht, denn das Doppel-Inserat belegt gerade nicht die klare Vermietungsabsicht. Die steuerlich saubere Reihenfolge bei einem geplanten Verkauf: erst die Entscheidung treffen, dann die Kosten entsprechend zuordnen, und die Regeln zur Spekulationsfrist vorher lesen.

Leerstand vor der Erstvermietung ist der Normalfall beim Kauf. Wer eine leere Wohnung kauft und Mieter sucht, setzt die Kosten von Anfang an ab, denn die Vermietungsabsicht besteht ab Kaufentscheidung, belegt durch Inserate und die auf Vermietung ausgelegte Finanzierung. Dasselbe gilt beim Neubau zwischen Übergabe und Erstbezug. Auch hier gilt nur: dokumentieren, nicht behaupten.

Der andere Mietausfall: wenn der Mieter da ist, aber nicht zahlt

Vom Leerstand zu unterscheiden ist der Fall, der sich schlimmer anfühlt und steuerlich gleich behandelt wird: Die Wohnung ist bewohnt, aber die Miete bleibt aus.

Steuerlich gilt exakt die Logik von oben. Die ausgefallene Miete war nie Einnahme, wird also nie versteuert, und ein zusätzlicher Abzug für den Ausfall existiert nicht. Absetzbar ist dafür alles, was der Fall an echten Ausgaben erzeugt: Mahn- und Anwaltskosten, Gerichtskosten des Räumungsverfahrens, die Renovierung nach dem Auszug, gegebenenfalls die Räumung selbst, und natürlich laufen Zinsen, Hausgeld und Abschreibung unverändert als Werbungskosten weiter. Die einbehaltene Kaution ist die Gegenbuchung mit Tücke: Verrechnest du sie mit offener Miete, ist sie in diesem Moment steuerpflichtige Mieteinnahme, verrechnest du sie mit Schäden, mindert sie die absetzbaren Reparaturkosten.

Zwei praktische Anmerkungen gehören dazu, weil sie über die Größe des Schadens entscheiden. Erstens die Geschwindigkeit: Ab zwei ausgefallenen Monatsmieten ist die fristlose Kündigung möglich, und wer früh mahnt und konsequent handelt, begrenzt den Ausfall auf Monate statt auf ein Jahr. Zweitens die Vorsorge: Eine Mietausfall-Versicherung kann das Risiko abfedern, ihre Beiträge sind als Werbungskosten absetzbar, und ob sie sich lohnt, ist eine Preis-Frage, keine Grundsatzfrage. Wichtiger als jede Police bleibt die sorgfältige Mieterauswahl mit Selbstauskunft und Bonitätsprüfung, denn der beste Mietausfall ist der, der nie beginnt.

Leerstand einplanen statt erleiden: die Puffer-Rechnung

Der entspannteste Umgang mit Leerstand beginnt lange vorher, nämlich in der Kalkulation, und das ist der Punkt, an dem dieser Steuer-Artikel kurz zur Investment-Praxis wird.

Rechne von Anfang an mit einem kalkulatorischen Leerstand, etwa einem Monat Mietausfall alle paar Jahre, als Abschlag in deiner Cashflow-Rechnung, und halte einen Puffer von zwei bis drei Monatsraten auf dem Konto. Dann ist der echte Leerstand, wenn er kommt, ein eingeplanter Betriebszustand statt einer Krise, und du triffst die Neuvermietungs-Entscheidungen ohne Zeitdruck, was sich regelmäßig in besseren Mietern und besseren Mieten auszahlt. Wer weiter weg wohnt oder die Neuvermietung nicht selbst stemmen will, gibt sie an eine Verwaltung ab, deren Vermarktungs-Arbeit dann nebenbei auch noch die dokumentierten Nachweise für das Finanzamt produziert. So greifen Kalkulation, Praxis und Steuer ineinander: Der Puffer bezahlt die Ruhe, die Ruhe bringt den besseren Mieter, und die Belege sichern nebenher den Abzug.

Der zweite Hebel: Grundsteuer-Teilerlass bei Mietausfall

Neben der Einkommensteuer gibt es einen zweiten, kaum bekannten Ausgleich für Leerstand: den Teilerlass der Grundsteuer. Wer seine Mieteinnahmen in einem Jahr unverschuldet um mehr als die Hälfte verliert, kann auf Antrag 25 Prozent der Grundsteuer erlassen bekommen, bei komplettem Ertragsausfall 50 Prozent.

Die Bedingungen passen exakt zum Thema dieses Artikels: Der Leerstand darf nicht selbst verschuldet sein, und genau dafür dienen dieselben Nachweise wie beim Finanzamt, Inserate, Maklerauftrag, marktgerechte Miete. Der Antrag geht an die Gemeinde, nicht ans Finanzamt, und die Frist ist hart: bis zum 31. März des Folgejahres, für ein Leerstands-Jahr 2026 also bis Ende März 2027. Die Beträge sind kein Vermögen, bei einer Eigentumswohnung meist ein niedriger dreistelliger Betrag, aber der Antrag ist eine halbe Stunde Arbeit mit ohnehin vorhandenen Unterlagen, und er ist der einzige Ort im ganzen Steuerrecht, an dem der Mietausfall selbst, nicht nur die Kosten, zu einer direkten Entlastung führt. Wer ein hartes Leerstands-Jahr hinter sich hat, sollte sich diese halbe Stunde im Februar des Folgejahres in den Kalender legen, bevor die Frist sie erledigt.

Die Anlage V im Leerstands-Jahr: so trägst du es ein

Die Umsetzung in der Steuererklärung ist unspektakulär, und genau deshalb machen viele an dieser Stelle unnötige Fehler aus Unsicherheit.

Die Wohnung bleibt ganz normal in der Anlage V, auch wenn sie Monate oder das ganze Jahr leer stand. Bei den Einnahmen trägst du nur die tatsächlich zugeflossenen Mieten ein, im kompletten Leerstands-Jahr also null, und lässt dich von der Null nicht irritieren, sie ist korrekt. Bei den Werbungskosten trägst du alles ein, was das Jahr gekostet hat, nach denselben Zeilen wie immer: Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Hausgeld und laufende Kosten, Vermarktung. Eine eigene Zeile für "Leerstand" gibt es nicht, und du musst ihn auch nicht von dir aus erklären.

Rechne allerdings mit einer Rückfrage, denn eine Anlage V mit null Einnahmen und vollen Kosten fällt der Veranlagung auf, und das ist der Auftritt deines Ordners: Auf die Nachfrage schickst du die Inserats-Nachweise, den Maklerauftrag und die Preisanpassungen, und in aller Regel ist das Thema damit erledigt. Häufig stellt das Finanzamt den Bescheid in solchen Jahren vorläufig, behält sich also die spätere Beurteilung vor, bis die Wohnung wieder vermietet ist. Auch das ist Routine und kein Grund zur Sorge, nur ein Grund, den Ordner weiterzuführen, bis der neue Mietvertrag unterschrieben ist. Und falls der Leerstand über den Jahreswechsel läuft: Die Kosten gehören in das Jahr, in dem sie gezahlt wurden, wie immer bei Vermietungs-Einkünften, und die Nachweis-Kette läuft einfach über beide Erklärungen weiter.

Was der Leerstand steuerlich konkret bringt: ein Beispiel

An der Beispielwohnung mit 950 Euro Kaltmiete, zwei Monaten Leerstand nach einer Kündigung und einer Renovierung für 4.000 Euro sieht das Steuer-Bild so aus: Die Einnahmen sinken um 1.900 Euro, die auch nicht versteuert werden. Die laufenden Kosten laufen weiter und bleiben absetzbar, dazu kommen die 4.000 Euro Renovierung, das in den zwei Monaten selbst gezahlte volle Hausgeld von rund 600 Euro und die Inseratskosten. Der steuerliche Verlust der Wohnung wächst dadurch um mehrere Tausend Euro. In Zahlen bei 42 Prozent Grenzsteuersatz: Von den rund 6.500 Euro Gesamtbelastung aus ausgefallener Miete, Renovierung und selbst gezahltem Hausgeld gleicht die Steuer etwa 2.700 Euro aus, knapp 2.000 über den Abzug der zusätzlichen Kosten und gut 800, weil die ausgefallene Miete gar nicht erst versteuert wird. Der Leerstand kostet netto also spürbar weniger, als die ausgefallene Miete vermuten lässt, vorausgesetzt, die Belege liegen im Ordner und die Neuvermietung wurde nachweisbar betrieben. Angenehm ist ein Leerstand nie, aber ein dokumentierter Leerstand ist ein halb bezahlter.

Drei Detail-Fragen aus der Praxis

"Zählt die Zeit zwischen Kaufvertrag und Übergabe schon als Leerstand?" Nein, vor dem Übergang von Nutzen und Lasten ist die Wohnung steuerlich noch nicht deine, und es gibt weder Einnahmen noch laufende Kosten bei dir. Ab der Übergabe beginnt deine Zeitrechnung, und wenn die Wohnung dann leer ist, gelten ab diesem Tag die Regeln dieses Artikels, inklusive Absetzbarkeit ab dem ersten Tag bei belegter Vermietungsabsicht.

"Ich lasse die Wohnung bewusst zwei Monate leer, um in Ruhe zu renovieren, bevor ich neu vermiete. Problem?" Nein, im Gegenteil, das ist der Standardfall des unschädlichen Leerstands, und die geplante Renovierung mit anschließender Neuvermietung ist die beste denkbare Dokumentation der Absicht. Kritisch wird es erst, wenn aus zwei Monaten zwei Jahre ohne erkennbaren Fortschritt werden.

"Ein Angehöriger wohnt übergangsweise kostenlos in der leeren Wohnung. Schadet das?" Ja, das kann teuer werden, denn die unentgeltliche Überlassung ist keine Vermietung, und für diese Zeit entfällt der Werbungskosten-Abzug komplett. Wer Angehörigen helfen will, vermietet regulär mit Vertrag und angemessener Miete, dafür gibt es eigene Regeln, oder nimmt den Abzugs-Verlust bewusst in Kauf. Die stillschweigende Zwischenlösung ist die schlechteste Variante, weil sie oft erst Jahre später in der Prüfung auffällt.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Inserate schalten, Besichtigungen führen, Belege sammeln: Das Leerstands-Rezept aus diesem Artikel funktioniert, aber es ist Arbeit im unangenehmsten Moment. Bei den Wohnungen, die ich vermittle, übernimmt das die eingerichtete Struktur: Sie sind Full-Service-Immobilien, die Verwaltung kümmert sich um Neuvermietung und Mieterwechsel, und die Nachweise für das Finanzamt, Inserate, Termine, Vermarktungs-Belege, entstehen dabei von selbst und liegen dokumentiert vor. Du musst im Leerstand nichts einzeln organisieren, und dein Ordner füllt sich trotzdem. Das Wissen aus diesem Artikel bleibt der Maßstab, an dem du erkennst, dass genau das passiert.

Fazit

Bei Leerstand bleiben alle Kosten der Wohnung absetzbar, vom Zins über das volle Hausgeld bis zur Renovierung, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar bleibt: Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungen, marktgerechte und notfalls angepasste Miete, alles dokumentiert. Entgangene Miete selbst ist nie absetzbar, ihr Ausgleich steckt im Zufluss-Prinzip, unversteuert bleibt, was nie ankam. Renovierungs-Leerstand ist unschädlich, Verkaufs-Leerstand beendet den Abzug, und der Grundsteuer-Teilerlass holt bei erheblichem Mietausfall bis zur Hälfte der Grundsteuer zurück, Antrag bis Ende März des Folgejahres. Die ganze Disziplin passt am Ende in drei Wörter: bemühen, anpassen, abheften.

Steuerregeln ändern sich, der Stand hier ist der bei Veröffentlichung, und der Einzelfall gehört bei längerem Leerstand in fachliche Hände. Für die üblichen zwei, drei Monate zwischen zwei Mietern reicht das Rezept aus diesem Artikel vollständig aus.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung auch mit realistischen Leerstands-Puffern zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.