Cashflow bei Immobilien: die ehrliche Rechnung, was deine Wohnung monatlich übrig lässt

Der Cashflow einer Immobilie ist das Geld, das nach allen monatlichen Zahlungen übrig bleibt: Miete rein, Kreditrate und nicht umlagefähige Kosten raus, Steuer-Effekt verrechnet, fertig. Er beantwortet die Alltagsfrage jeder Kapitalanlage: Muss ich monatlich etwas zuschießen, oder zahlt die Wohnung sich selbst und mehr?

So einfach die Frage klingt, so verbreitet sind die Missverständnisse dahinter. Das größte: dass eine Wohnung mit negativem Cashflow ein schlechtes Investment sein muss und eine mit positivem ein gutes. Beides ist falsch, und wer nur auf das Cashflow-Vorzeichen schaut, sortiert die falschen Objekte aus. Dieser Artikel rechnet die Formel Schritt für Schritt an unserer Beispielwohnung durch, vor Steuern und nach Steuern, zeigt die fünf Hebel, die das Ergebnis bewegen, und ordnet ein, welcher Cashflow zu welcher Strategie und welchem Einkommen passt.

Die Formel: Cashflow vor Steuern

Die Grundrechnung passt bequem in eine einzige Zeile: Cashflow vor Steuern = Kaltmiete minus Kreditrate minus nicht umlagefähige Kosten.

Wichtig sind die Feinheiten der drei Posten. Die Kaltmiete zählt ohne die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters, denn die reicht er nur durch. Die Kreditrate enthält Zins und Tilgung, also auch den Teil, der dein eigenes Vermögen aufbaut, dazu gleich mehr. Die nicht umlagefähigen Kosten sind der Teil des Hausgelds, den du nicht auf den Mieter umlegen darfst, vor allem Verwaltung und die Zuführung zur Rücklage, dazu eine ehrliche Position für Instandhaltung in der Wohnung. Was umlagefähig ist und was nicht, schlüsselt der Artikel zum Hausgeld auf.

An unserer Beispielwohnung für 300.000 Euro: Die Kaltmiete liegt bei 950 Euro. Finanziert sind 280.000 Euro zu 3,5 Prozent Zins mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung, macht eine Rate von rund 1.283 Euro im Monat. Nicht umlagefähig sind 90 Euro aus dem Hausgeld. Die Rechnung: 950 minus 1.283 minus 90 ergibt minus 423 Euro Cashflow vor Steuern. Die Wohnung braucht vor Steuern also einen monatlichen Zuschuss, und das ist bei heutigen Preisen und Zinsen in guten Lagen der Normalfall, kein Alarmsignal.

Die Formel, Teil 2: der Cashflow nach Steuern

Wer vor Steuern aufhört zu rechnen, kennt sein Ergebnis nicht, denn bei einer vermieteten Wohnung rechnet das Finanzamt kräftig mit, und zwar für dich.

Steuerlich stehen den Mieteinnahmen die Werbungskosten gegenüber: die Kreditzinsen von im ersten Jahr rund 9.800 Euro, die Abschreibung von 7.500 Euro auf den Gebäudeanteil und die Verwaltungs- und Nebenkosten von rund 1.100 Euro. Zusammen 18.400 Euro Kosten gegen 11.400 Euro Miete ergibt einen steuerlichen Verlust von 7.000 Euro, der dein übriges Einkommen mindert. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz kommen so rund 2.940 Euro im Jahr vom Finanzamt zurück, etwa 245 Euro im Monat, wie es der Artikel zum Versteuern der Mieteinnahmen im Detail zeigt.

Damit steht die volle Rechnung: minus 423 Euro vor Steuern plus 245 Euro Steuer-Effekt ergibt rund minus 180 Euro Cashflow nach Steuern. Das ist die echte monatliche Belastung deines Kontos, und sie ist der Betrag, der in deine private Haushaltsrechnung gehört, dieselbe, die auch die Bank bei der Finanzierung prüft.

Das große Missverständnis: was das Minus wirklich bedeutet

Jetzt der Absatz, für den sich dieser Artikel lohnt: Die minus 180 Euro sind kein Verlust, sie sind der Preis eines Sparplans.

Schau in die Rate: Von den 1.283 Euro sind im ersten Jahr rund 817 Euro Zins und rund 467 Euro Tilgung, und die Tilgung verschwindet nicht, sie wandert von deinem Kreditkonto in dein Vermögen. Du gibst also monatlich 180 Euro vom Konto und bekommst dafür rund 470 Euro Schuldenabbau, Monat für Monat, Jahr für Jahr steigend, denn mit jeder Rate wächst der Tilgungsanteil. Wer das als "Verlustgeschäft" bezeichnet, müsste auch jeden Sparplan so nennen, bei dem man einzahlt, bevor man entnimmt. Dazu kommen die beiden Posten, die in keiner Monatsrechnung auftauchen: die mögliche Wertentwicklung der Wohnung und die Mietsteigerungen über die Jahre, die den Cashflow Stück für Stück Richtung null und ins Plus schieben.

Genauso wichtig ist die Umkehrung: Ein positiver Cashflow ist nicht automatisch ein gutes Investment. Das klassische Beispiel ist die Wohnung in schwacher Lage mit hoher Anfangsrendite, deren Papier-Cashflow üppig aussieht, bis Leerstand, Mieterwechsel und Instandhaltung die Realität nachreichen. Und es gibt den Kosmetik-Trick, den man kennen muss: Wer die Tilgung auf ein Prozent halbiert, dreht fast jede Rechnung ins Plus, hat aber nichts gewonnen, denn der schöne Cashflow entsteht nur dadurch, dass kaum noch Vermögen aufgebaut wird. Das Vorzeichen des Cashflows ist eine Information über deine Finanzierungsstruktur, kein Qualitätsurteil über die Immobilie. Das Qualitätsurteil liefert die vollständige Rendite-Rechnung, die Tilgung, Steuer und Wertentwicklung zusammen betrachtet.

Die fünf Hebel, die deinen Cashflow bewegen

Wer seinen Cashflow gestalten will, hat genau fünf Stellschrauben, und sie sind unterschiedlich ehrlich.

Hebel 1, das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete: der stärkste und ehrlichste Hebel, gemessen im Kaufpreisfaktor. Eine Wohnung, die im Einkauf zwei Faktoren günstiger ist, verbessert den Cashflow dauerhaft und ohne Nebenwirkungen. Deshalb wird der Cashflow beim Einkauf entschieden, nicht bei der Finanzierung. Hebel 2, der Zins: ebenfalls echt, aber nur begrenzt wählbar. Ein halber Prozentpunkt weniger Zins sind an der Beispielfinanzierung rund 117 Euro im Monat, also über 1.400 Euro im Jahr, was den Vergleich mehrerer Bank-Angebote zur bestbezahlten Stunde des ganzen Kaufs macht. Hebel 3, die Tilgung: verschiebt nur zwischen Konto und Vermögen, wie oben gezeigt. Niedrigere Tilgung schönt den Cashflow und bremst den Vermögensaufbau, höhere umgekehrt, richtig ist, was zu deinem Einkommen passt. Hebel 4, das Eigenkapital: Mehr Eigenkapital senkt Rate und verbessert den Cashflow, senkt aber auch den Hebel-Effekt auf dein eingesetztes Kapital. Auch das ist Verschiebung, keine Wertschöpfung. Hebel 5, dein Steuersatz: Je höher dein Grenzsteuersatz, desto größer die monatliche Erstattung aus dem steuerlichen Verlust, weshalb dieselbe Wohnung bei einem Gutverdiener einen spürbar besseren Netto-Cashflow hat als bei einem Durchschnittsverdiener. Das ist der Kern der Rechnung im Artikel zum Steuern sparen mit Immobilien, und der Grund, warum die Kapitalanlage-Wohnung ab einem gewissen Einkommen deutlich leichter läuft.

So entwickelt sich der Cashflow über die Jahre

Die Monatsrechnung von oben ist eine Momentaufnahme aus Jahr 1, und sie ist die schlechteste Momentaufnahme der ganzen Laufzeit, denn ab hier arbeiten zwei Kräfte für dich und eine gegen dich.

Für dich arbeitet erstens die Miete. Steigt sie im Schnitt um 2 Prozent pro Jahr, liegt sie nach fünf Jahren bei rund 1.050 Euro und nach zehn Jahren bei etwa 1.160 Euro, während die Rate der laufenden Zinsbindung unverändert bleibt. Allein dieser Effekt verbessert den Cashflow vor Steuern über zehn Jahre um rund 200 Euro im Monat. Für dich arbeitet zweitens die Tilgungs-Mechanik: Innerhalb der Rate sinkt der Zinsanteil Monat für Monat, der Tilgungsanteil steigt, aus 467 Euro Vermögensaufbau im ersten Jahr werden bis Jahr zehn über 650 Euro, bei gleicher Belastung deines Kontos.

Gegen dich arbeitet ausgerechnet die Steuer, und diesen Effekt übersehen fast alle: Weil der Zinsanteil sinkt, sinken deine absetzbaren Zinsen Jahr für Jahr, der steuerliche Verlust schmilzt, und mit ihm die monatliche Erstattung. Aus den 245 Euro Steuer-Effekt im ersten Jahr werden über die Jahre spürbar weniger, bis die Wohnung irgendwann steuerlich ins Plus dreht und aus der Erstattung eine Steuerzahlung auf den Überschuss wird. Das ist kein Fehler im System, es ist das Zeichen, dass die Wohnung vom Steuer-Sparmodell zum Einkommens-Objekt wird, aber es gehört in jede ehrliche Mehrjahres-Planung: Der Netto-Cashflow verbessert sich über die Jahre langsamer, als die Mietsteigerung allein vermuten lässt.

Unterm Strich läuft die typische Kurve so: In den ersten Jahren moderater Zuschuss, um Jahr fünf bis acht die Nulllinie, danach wachsender Überschuss, und parallel dazu ein Tilgungs-Vermögen, das von Anfang an Monat für Monat wächst. Wer diese Kurve kennt, bewertet das Minus aus Jahr 1 als das, was es ist: der Startpunkt eines Pfads, nicht sein Dauerzustand.

Der Blick auf Jahr 11: Cashflow und Anschlusszins

Ein Datum verdient in jeder Cashflow-Planung einen eigenen Eintrag: das Ende der Zinsbindung, an der Beispielfinanzierung nach zehn Jahren.

Zu diesem Zeitpunkt sind von den 280.000 Euro Kredit noch rund 213.000 Euro offen, und für diese Restschuld wird der Zins neu verhandelt. Die gute Nachricht: Weil die Restschuld kleiner ist, reagiert die Rate weniger empfindlich auf den Zins, als viele fürchten. Läge der Anschlusszins bei 5 Prozent statt 3,5, bliebe die neue Rate mit rund 1.240 Euro sogar leicht unter der alten, weil die kleinere Schuld den höheren Satz auffängt, und bei gleichem oder niedrigerem Zins sinkt die Rate deutlich. Die ehrliche Gegenrechnung: Wer in den zehn Jahren Sondertilgungen geleistet hat, steht bei jedem Zins-Szenario besser da, und genau dafür ist der wachsende Cashflow der mittleren Jahre die natürliche Quelle. Wer seine Kurve aus dem vorigen Abschnitt kennt, kann das Anschluss-Risiko also nicht nur aushalten, er kann es aktiv kleiner tilgen.

Der schnelle Vorab-Check ohne Tabelle

Für die erste Einschätzung eines Angebots brauchst du kein Rechenblatt, zwei Faustzahlen reichen, um in einer Minute zu sehen, wo die Rechnung landet.

Faustzahl 1: Jede 100.000 Euro Kredit kosten bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rund 460 Euro Rate im Monat. Eine Wohnung mit 280.000 Euro Finanzierung liegt also bei knapp 1.300 Euro Rate, ganz ohne Rechner. Faustzahl 2: Ziehe von der Kaltmiete rund 15 Prozent für nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung ab, dann hast du die ehrliche Einnahmen-Seite. Liegt die so bereinigte Miete um mehr als 400 bis 500 Euro unter der Rate, wird auch die Steuer das Loch nicht schließen, und das Objekt braucht entweder einen besseren Preis oder mehr Eigenkapital. Liegt sie nah an der Rate, lohnt die genaue Rechnung. Dieser Zwei-Minuten-Check ersetzt keine Kalkulation, aber er sortiert 80 Prozent der Angebote, bevor du Zeit in sie steckst.

Welcher Cashflow zu welcher Situation passt

Aus den Hebeln folgt die eigentliche Entscheidungsfrage, und sie lautet nicht "positiv oder negativ", sie lautet: Wie viel monatlichen Sparbeitrag kann und will ich leisten?

Der Gutverdiener mit stabilem Einkommen kann einen moderaten negativen Cashflow bewusst als Sparplan fahren: 180 Euro im Monat für 470 Euro Tilgung plus Steuervorteil plus Wertchance ist genau die Konstruktion, für die die Kapitalanlage-Wohnung gebaut ist, solange die Belastung auch bei Zinsanstieg nach der Zinsbindung und bei zwei Monaten Leerstand im Jahr entspannt bezahlbar bleibt. Als grobe Ordnung: Der monatliche Zuschuss sollte einen Betrag haben, den du dauerhaft nicht vermisst, nicht einen, den du dir gerade noch leisten kannst, denn zwischen diesen beiden liegt der Unterschied zwischen ruhigem Halten und nervösem Verkaufen im falschen Moment. Wer wenig Puffer hat oder schwankendes Einkommen, braucht die Rechnung näher an der Null, durch mehr Eigenkapital, günstigeren Einkauf oder ein kleineres Objekt, denn ein Zuschuss-Objekt, das im ersten stressigen Jahr verkauft werden muss, ist die teuerste aller Varianten. Und wer vom Cashflow leben will, hat ein ganz anderes Ziel als Vermögensaufbau und braucht dafür entweder weitgehend abbezahlte Objekte oder Einkaufspreise, die es am heutigen Markt nur mit viel Arbeit, Ortskenntnis und Kompromissen bei Lage oder Zustand gibt. Die ehrliche Ansage dazu: Mit einer normalen, gut gelegenen Eigentumswohnung und 90 Prozent Finanzierung lebt man in den ersten Jahren nicht vom Cashflow, man baut Vermögen auf. Wer etwas anderes verspricht, rechnet mit einem der Kosmetik-Hebel.

Genau diese Passung zwischen Objekt, Finanzierung und Einkommen ist übrigens der Punkt, an dem die meisten Rechnungen scheitern, nicht die Formel selbst, und deshalb steht am Ende dieses Artikels kein Rechenblatt, aber ein Rechner, der genau diese Passung prüft.

Ein letzter Gedanke zur Einordnung des Begriffs: In Anleger-Kreisen ist "Cashflow" zum Qualitätssiegel geworden, und ganze Strategien nennen sich danach. Lass dich davon nicht in eine Richtung schieben. Der Cashflow ist eine von mehreren Kennzahlen, neben Eigenkapitalrendite, Vermögensentwicklung und Risiko der Lage, und er ist die Kennzahl mit der stärksten Gefühls-Wirkung, weil er monatlich auf dem Konto sichtbar ist. Gute Entscheidungen entstehen, wenn man ihn ernst nimmt, ohne ihn zum einzigen Maßstab zu machen.

Vier Fehler, die fast jede Cashflow-Rechnung schönen

Fehler 1: Instandhaltung vergessen. Die Rücklage der Gemeinschaft deckt das Haus, nicht deine Wohnung. Ein neues Bad, eine Therme, ein Bodenbelag kommen aus deiner Tasche, und wer nicht monatlich einen Betrag dafür einplant, hat keinen Cashflow berechnet, er hat einen Schönwetter-Wert notiert. Fehler 2: Leerstand mit null ansetzen. Auch die beste Wohnung hat irgendwann Mieterwechsel, und ein Monat Leerstand alle paar Jahre gehört deshalb als pauschaler Abschlag in die Miete oder als fester Puffer ins Konto, bevor die Rechnung ein Ergebnis bekommt. Fehler 3: Mit der Warmmiete rechnen. Die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters sind ein durchlaufender Posten, der eins zu eins in die Abrechnung fließt, und wer sie als Einnahme zählt, rechnet sich um 200 bis 300 Euro pro Monat reicher, als er ist. Fehler 4: Die Steuer-Erstattung von Jahr 1 als Dauerzustand ansetzen. Wie im Abschnitt zur Entwicklung gezeigt, schmilzt die Erstattung mit dem sinkenden Zinsanteil Jahr für Jahr. Wer die 245 Euro aus dem ersten Jahr über zwanzig Jahre fortschreibt, plant mit Geld, das ab der Mitte der Laufzeit nicht mehr kommt.

Alle vier Fehler haben dieselbe Richtung, sie machen die Rechnung schöner, und alle vier rächen sich in dem Moment, in dem die Realität liefert, was die Tabelle verschwiegen hat. Die brauchbare Gegenprobe für jede fremde Kalkulation, ob vom Vertrieb, vom Makler oder aus einem Online-Tool: Suche die vier Posten Instandhaltung, Leerstand, Kaltmiete und Steuer-Verlauf, und wenn einer fehlt, weißt du, in welche Richtung die Zahl geschoben wurde.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Die Rechnung aus diesem Artikel kannst du jetzt selbst aufmachen, und genau das ist der Anspruch, mit dem du jedes Angebot prüfen solltest, auch meines. Bei den Wohnungen, die ich vermittle, bekommst du sie fertig auf den Tisch: vollständig gerechnet, mit Verwaltung, Rücklage, Leerstands-Puffer und deinem Steuersatz, ohne die vier Schönungs-Fehler aus diesem Artikel. Und weil die Objekte Full-Service-Immobilien sind, mit organisierter Hausverwaltung und Vermietung aus einer Hand, stehen hinter den Verwaltungs-Positionen echte, eingerichtete Strukturen statt Platzhalter. So bleibt die Zahl, die du vor dem Kauf siehst, auch die Zahl, die der Betrieb liefert, und du prüfst sie mit dem Wissen aus diesem Artikel nach.

Fazit

Der Cashflow einer Immobilie ist schnell gerechnet: Kaltmiete minus Rate minus nicht umlagefähige Kosten, plus den Steuer-Effekt aus Zinsen, Abschreibung und Kosten. An der Beispielwohnung bleiben nach Steuern rund minus 180 Euro im Monat, denen etwa 470 Euro monatlicher Vermögensaufbau durch Tilgung gegenüberstehen. Deshalb gilt: Das Vorzeichen ist keine Qualitätsaussage. Negativer Cashflow ist Sparplan-Logik für Menschen mit stabilem Einkommen, positiver Cashflow ist entweder das Ergebnis starken Einkaufs oder das Ergebnis von Rechen-Kosmetik, und den Unterschied erkennt man an Tilgung, Instandhaltung und Leerstand-Ansatz. Bewegt wird der Cashflow vor allem beim Einkauf und beim Zins, verschoben wird er über Tilgung und Eigenkapital, und veredelt wird er über deinen Steuersatz.

Alle Zahlen sind Modellwerte einer Beispielrechnung, deine Wohnung, dein Zins und dein Steuersatz ergeben deine eigene Rechnung, und genau die solltest du kennen, bevor du unterschreibst. Die Formel dafür hast du jetzt, den Rest erledigen deine echten Zahlen.

Ob diese Rechnung bei deinem Einkommen aufgeht, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du deinen realistischen monatlichen Cashflow, und was dir zur Wohnung noch fehlt.