Immobilie oder Aktien: der Vergleich mit demselben Eigenkapital

Der entscheidende Unterschied zwischen einer Immobilie und einem Aktiendepot ist nicht die Rendite. Er ist, dass dir für eine Immobilie eine Bank Geld leiht und für ein Depot nicht.

Genau dieser Punkt fehlt in fast jedem Vergleich. Dort werden Renditen gegenübergestellt, und Aktien gewinnen fast immer, weil ein breiter Aktienmarkt langfristig mehr abwirft als Mieteinnahmen. Mit 44.000 Euro Eigenkapital kaufst du aber entweder Aktien für 44.000 Euro oder eine Wohnung für 300.000 Euro. Dieser Artikel rechnet beide Wege über zehn Jahre durch, mit allen Kosten und mit der Steuer auf beiden Seiten.

Warum der übliche Vergleich hinkt

Die meisten Vergleiche stellen zwei Prozentzahlen nebeneinander, etwa sieben Prozent Aktienrendite gegen vier Prozent Mietrendite. Damit ist die Sache scheinbar entschieden.

Der Fehler liegt in der Bezugsgröße. Eine Prozentzahl sagt nichts, wenn die Beträge unterschiedlich sind:

Eine Rendite von vier Prozent auf 324.000 Euro sind 12.960 Euro. Sieben Prozent auf 44.000 Euro sind 3.080 Euro. Deshalb ist der Vergleich zweier Prozentzahlen ohne die Beträge dahinter wertlos.

Zwei Dinge gehören zur Ehrlichkeit dieser Aussage: Der Hebel arbeitet in beide Richtungen, und Zinsen kosten Geld. Beides steckt in der Rechnung unten.

Die Rechnung über zehn Jahre

Derselbe Einsatz, dieselbe Zeit, beide Wege bis zum Ende durchgerechnet. Die Annahmen stehen offen, damit du sie durch deine eigenen ersetzen kannst.

Die Annahmen:

Der Weg über das Depot:

Der Weg über die Wohnung:

Die Wohnung liegt vorn, und zwar deutlich. Aber sie hat auch 21.600 Euro mehr Einsatz verlangt. Rechnet man diese Zuzahlung fair mit, indem man sie beim Depot ebenfalls einzahlt:

Zwanzigtausend Euro über zehn Jahre bei gleichem Einsatz. Das ist der Hebel, sonst nichts. Ohne ihn gewinnt das Depot, mit ihm die Wohnung.

Was passiert, wenn die Annahmen nicht eintreffen

Der Hebel arbeitet in beide Richtungen, und genau das macht die Immobilie riskanter, als die Tabelle oben aussehen lässt.

Dieselbe Rechnung mit null Prozent Wertsteigerung statt zwei:

Ohne Wertsteigerung verliert die Wohnung den Vergleich klar, weil die Zinsen weiterlaufen. Der Grund ist derselbe wie beim Gewinn: Der Hebel vergrößert jedes Ergebnis, nach oben wie nach unten.

Beim Depot sieht die schlechte Variante anders aus: Ein Markt, der zehn Jahre seitwärts läuft, lässt dich mit deinem Einsatz zurück, aber er macht keine Schulden.

Drei Risiken, die nur die Immobilie hat:

Leerstand und Mietausfall. Zwei Monate ohne Mieter kosten 1.900 Euro, die Rate läuft weiter. Sonderumlagen. Eine beschlossene Fassadensanierung kann fünfstellig werden. Was dabei auf dich zukommt, steht im Artikel zur Sonderumlage. Zinsänderung. Nach Ablauf der Zinsbindung wird neu verhandelt. Zwei Prozentpunkte mehr kosten im Beispiel 221 Euro im Monat nach Steuern, siehe Artikel zur Zinsbindung.

Ein Risiko haben beide: dass der Markt nicht das tut, was der Durchschnitt der letzten dreißig Jahre nahelegt.

Ein Wort zur Modellannahme von zwei Prozent Wertsteigerung: Das ist ungefähr die Inflationsrate, die die Europäische Zentralbank anstrebt, also die vorsichtige Variante. Wer mit vier oder fünf Prozent rechnet, rechnet sich die Wohnung schön. Wer mit null rechnet, unterstellt einen Wohnungsmarkt, der über zehn Jahre nominal stillsteht. Beides kam in den letzten Jahrzehnten vor, in unterschiedlichen Regionen sogar gleichzeitig. Genau deshalb steht der Standort weiter oben in der Prüfung als jede Renditeformel.

Die Kosten, die beide Seiten haben

Renditen werden brutto verglichen, gezahlt wird netto. Bei beiden Anlagen gibt es Kosten, und sie fallen an sehr unterschiedlichen Stellen an.

Die 24.000 Euro Kaufnebenkosten sind der Posten, der den Vergleich in den ersten Jahren zugunsten des Depots entscheidet. Sie sind sofort weg und tauchen im Wert der Wohnung nicht wieder auf. Erst nach etwa fünf bis sieben Jahren hat die Wertsteigerung sie eingeholt.

Genau daraus folgt die wichtigste Bedingung für den ganzen Vergleich: Er gilt nur bei einer Haltedauer ab zehn Jahren. Wer nach drei Jahren verkauft, hat bei der Wohnung die Nebenkosten verloren und zahlt auf einen etwaigen Gewinn auch noch Steuer. Beim Depot verkaufst du für ein paar Euro Gebühr.

Auf der anderen Seite steht ein Posten, den das Depot nicht hat: Der Mieter zahlt einen großen Teil der Kosten mit. Von der Jahresrate über 15.400 Euro deckt die Miete 11.400 Euro, also 74 Prozent. Beim Sparplan kommt jeder Euro von dir.

Die fünf echten Unterschiede

Jenseits der Rendite unterscheiden sich beide Anlagen in fünf Punkten, und diese Punkte entscheiden meistens mehr als die Zahlen.

Zwei dieser Zeilen sind entscheidend und stehen in kaum einem Vergleich:

Die Verrechnung mit dem Gehalt. Macht deine Wohnung im ersten Jahr einen rechnerischen Verlust, weil Zinsen und Abschreibung höher sind als die Miete, mindert dieser Verlust dein zu versteuerndes Einkommen. Bei 42 Prozent Steuersatz zahlt das Finanzamt damit einen Teil deiner Rate. Verluste aus Aktien lassen sich dagegen nur mit Gewinnen aus Aktien verrechnen, nie mit deinem Gehalt.

Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Ein Aktiengewinn wird versteuert, egal wie lange du gehalten hast. Ein Immobiliengewinn nach zehn Jahren nicht. Die Einzelheiten stehen im Artikel zum steuerfreien Verkauf.

Umgekehrt sind zwei Zeilen klar zugunsten des Depots. Die Streuung ist der wichtigste Punkt überhaupt, wenn man ehrlich ist: Ein weltweiter Indexfonds verteilt dein Geld auf tausende Unternehmen in dutzenden Ländern. Eine Wohnung ist ein Standort, ein Gebäude, ein Mieter. Und die Verkäuflichkeit entscheidet in einer Notlage darüber, ob du an dein Geld kommst.

Die Frage, die keiner stellt: was passiert bei einem Jobverlust

Beide Anlagen verhalten sich in einer Krise unterschiedlich, und das ist ein Unterschied, der in keiner Renditetabelle steht.

Beim Depot stoppst du den Sparplan mit zwei Klicks. Im Notfall verkaufst du einen Teil und hast das Geld in zwei Bankarbeitstagen. Der Preis, zu dem du verkaufst, ist dann vielleicht schlecht, aber du kommst heraus.

Bei der Wohnung läuft die Rate weiter. Die Bank interessiert sich nicht für deinen Arbeitgeber. Verkaufen dauert Wochen bis Monate, innerhalb der Zinsbindung kostet die Ablösung zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung, und innerhalb der Zehnjahresfrist kommt Steuer auf den Gewinn dazu.

Daraus folgen zwei praktische Regeln, bevor eine Wohnung überhaupt in Betracht kommt:

Die Reserve steht vorher. Drei bis sechs Monatsausgaben auf dem Tagesgeldkonto, nicht angelegt, nicht in der Wohnung.

Die Rate passt auch bei einem Einkommen weniger. Bei einem Paar heißt das: Reicht das niedrigere der beiden Einkommen allein für ein halbes Jahr Rate? Wenn nein, ist die Wohnung zu groß.

Der Punkt dahinter hat mit Rendite nichts zu tun. Eine Anlage, die dich in einer schlechten Lebensphase zu einer schlechten Entscheidung zwingt, ist keine gute Anlage, egal was die Tabelle sagt.

Wann welches passt

Die Frage lautet selten "entweder oder", aber es gibt Situationen, in denen eine Antwort klar ist.

Für Aktien spricht es, wenn:

Du weniger als 30.000 Euro einsetzen kannst, weil die Nebenkosten einer Immobilie dann zu stark ins Gewicht fallen. Dein Einkommen schwankt oder unsicher ist, weil eine feste Monatsrate dann zum Problem wird. Du beruflich oder privat umziehen könntest. Du keinen Aufwand willst. Oder du einfach noch keine Reserve von drei bis sechs Monatsausgaben hast, denn die kommt vor jeder Anlage.

Für eine Immobilie spricht es, wenn:

Du ein stabiles, hohes Einkommen hast, weil dann der Steuereffekt groß und die Finanzierung günstig ist. Du mindestens zehn Jahre halten kannst, weil vorher die Nebenkosten und die Steuer dagegen stehen. Du 180 Euro im Monat zuverlässig übrig hast. Und wenn du den Hebel willst, also bewusst mit mehr Kapital arbeiten möchtest, als du besitzt.

Für beides spricht es, wenn du die Wahl hast. Das ist bei den meisten Menschen mit gutem Einkommen der Fall, nur nicht gleichzeitig.

Die Reihenfolge, die in der Praxis funktioniert

Bei jemandem mit einem Bruttogehalt um 80.000 Euro sieht ein sinnvoller Weg meistens so aus, und zwar in dieser Reihenfolge:

Erstens die Reserve. Drei bis sechs Monatsausgaben auf einem Tagesgeldkonto, im Beispiel 12.000 bis 20.000 Euro. Ohne sie zwingt dich jedes unerwartete Ereignis zum Verkauf im falschen Moment.

Zweitens der Sparplan. Ein breiter Indexfonds, monatlich, automatisch. Er kostet keine Aufmerksamkeit und läuft neben allem anderen weiter.

Drittens die Wohnung. Sobald genug Eigenkapital für die Nebenkosten und einen Puffer da ist. Der Steuereffekt ist bei diesem Einkommen am größten, und die Bank finanziert bei einem festen Gehalt bereitwillig. Ob das bei deinem Einkommen aufgeht, steht im Artikel zur Frage, wann sich eine Kapitalanlage lohnt.

Viertens weiter sparen. Der Sparplan läuft neben der Wohnung weiter, nur mit kleinerem Betrag. Er ist der Teil deines Vermögens, an den du jederzeit herankommst.

Der Punkt dabei: Die Wohnung ersetzt das Depot nicht, sie ergänzt es um etwas, das das Depot nicht kann, nämlich mit geliehenem Geld zu arbeiten. Und das Depot ersetzt die Wohnung nicht, weil es die Streuung liefert, die eine einzelne Wohnung nie haben wird. Wer beides hat, ist gegen zwei sehr unterschiedliche Arten von schlechten Jahren abgesichert. Wie sich das für den Ruhestand zusammensetzt, steht im Artikel zur Altersvorsorge mit Immobilien.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Ich verkaufe Wohnungen, das ist kein Geheimnis, und deshalb ist die ehrlichste Aussage in diesem Artikel diese: Für einen Teil der Leute, die mit mir sprechen, ist ein Sparplan die bessere Antwort.

Das betrifft alle, bei denen eine der Bedingungen oben fehlt. Wer beruflich in zwei Jahren umzieht, wer kein stabiles Einkommen hat, wer keine Reserve hat oder wer die 180 Euro im Monat nicht dauerhaft aufbringen kann, ist mit einer Wohnung schlechter dran. Das sage ich im Gespräch, weil eine Wohnung, die nach drei Jahren wieder verkauft werden muss, für beide Seiten ein Verlustgeschäft ist.

Wenn die Bedingungen dagegen da sind, ist der Punkt genau der aus der Rechnung oben: Die Bank stellt 280.000 Euro zu einem Zins, den der Mieter zu drei Vierteln zahlt, und das Finanzamt übernimmt einen Teil des Rests. Diese Kombination gibt es bei keiner anderen Anlage.

Was ich nicht mache, ist Anlageberatung. Der Rechner auf dieser Seite sagt dir, ob die Zahlen bei deinem Einkommen aufgehen. Ob eine Immobilie in dein Gesamtbild passt, ist eine Frage, die du mit einem unabhängigen Berater oder mit dir selbst klärst.

Fazit

Aktien haben die höhere Rendite je eingesetztem Euro, die Immobilie hat mehr Euro im Einsatz. Im Modellfall über zehn Jahre stehen bei gleichem Einsatz von 65.600 Euro rund 105.000 Euro im Depot gegen 125.700 Euro aus der Wohnung. Der Unterschied kommt vollständig aus dem Kredit und aus der Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Fällt die Wertsteigerung aus, dreht sich das Bild um: Dann liegt das Depot bei 105.000 Euro und die Wohnung bei 60.000. Der Hebel vergrößert beide Richtungen. Jenseits der Zahlen unterscheiden sich beide in fünf Punkten, von denen zwei für das Depot sprechen (Streuung, Verkäuflichkeit) und zwei für die Immobilie (Kreditfinanzierung, Verrechnung der Verluste mit dem Gehalt).

Die ehrliche Antwort für die meisten Menschen mit gutem Einkommen lautet: beides, in der Reihenfolge Reserve, Sparplan, Wohnung.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, was rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.