Zinsbindung bei der Kapitalanlage: warum zehn Jahre anders zählen

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Zinssatz festgeschrieben ist. Danach wird neu verhandelt, zu dem Zins, der dann gilt.

Bei einem Eigenheim lautet die übliche Antwort auf die Frage nach der Länge: so lang wie möglich, weil Sicherheit alles ist. Bei einer vermieteten Wohnung stimmt diese Antwort nicht ohne Weiteres. Zwei Dinge verschieben die Rechnung: Die Zinsen mindern dein zu versteuerndes Einkommen, ein höherer Zins kostet dich nach Steuern also nur rund 58 Prozent. Und nach zehn Jahren darfst du jedes Darlehen gesetzlich kündigen, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Dieser Artikel rechnet die Varianten mit diesen beiden Punkten durch.

Was die Zinsbindung kostet

Je länger die Bindung, desto höher der Zins. Die Bank lässt sich die Sicherheit bezahlen, die sie dir gibt.

Ein typisches Bild für ein Darlehen über 280.000 Euro:

Die Aufschläge sind keine feste Größe. Je nach Marktlage liegen sie zwischen 0,05 und 0,3 Prozentpunkten je fünf Jahre, und in Phasen erwarteter Zinssenkungen können sie sogar verschwinden. Hol dir die aktuellen Werte für dein Darlehen von zwei bis drei Anbietern, bevor du entscheidest. Die Spanne zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot ist oft größer als der Aufschlag für fünf Jahre mehr Bindung.

Über die ersten zehn Jahre summiert sich der Unterschied zwischen zehn und zwanzig Jahren Bindung auf grob 10.200 Euro mehr Zinsen. Das ist die Zahl, um die es geht, und sie ist noch nicht die entscheidende.

Warum die Steuer die Rechnung verschiebt

Bei einer vermieteten Wohnung sind die Zinsen Werbungskosten. Sie mindern dein zu versteuerndes Einkommen, und damit kostet dich jeder Euro Zinsaufschlag nur den Teil, den das Finanzamt nicht übernimmt.

Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz bleiben 58 Prozent an dir hängen. Aus dem Aufschlag von 10.200 Euro über zehn Jahre werden damit:

Neunundvierzig Euro im Monat. Das ist der tatsächliche Preis für zehn zusätzliche Jahre Zinssicherheit bei dieser Wohnung. Beim selbstgenutzten Eigenheim wären es 85 Euro, weil dort nichts absetzbar ist.

Genau dieser Unterschied fehlt in den üblichen Ratgebern, und er ist der Grund, warum Kapitalanleger häufiger zu längeren Bindungen greifen als Eigenheimkäufer. Was sonst noch absetzbar ist, steht im Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung.

Ein Hinweis zur Ehrlichkeit dieser Rechnung: Sie gilt nur, solange du tatsächlich vermietest und einen entsprechenden Grenzsteuersatz hast. Bei 30 Prozent Steuersatz bleiben 70 Prozent an dir hängen, und die Rechnung verschiebt sich zurück in Richtung der kürzeren Bindung.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach zehn Jahren darfst du jedes Immobiliendarlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung, ohne Begründung, und unabhängig davon, welche Zinsbindung im Vertrag steht.

Das ist der wichtigste Satz in diesem Artikel, weil er die Entscheidung über die Länge grundlegend verändert. Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung des Darlehens, und das Recht ist gesetzlich, es kann nicht wegvereinbart werden.

Daraus folgt eine schiefe Wette zu deinen Gunsten:

In zwei von drei Fällen stehst du mit der langen Bindung besser oder gleich. Bezahlt hast du dafür die 49 Euro im Monat aus dem vorigen Abschnitt.

Zwei Einschränkungen gehören dazu:

Die sechs Monate Frist musst du einhalten. Wer nach zehn Jahren umschulden will, kündigt also spätestens im Monat 114 und sucht sich parallel das neue Darlehen.

Umschulden kostet. Die Grundschuld muss auf die neue Bank übertragen werden, was Notar- und Grundbuchgebühren auslöst, überschlägig 0,2 bis 0,3 Prozent der Darlehenssumme, im Beispiel also 560 bis 840 Euro. Das lohnt sich ab einer Zinsdifferenz von etwa 0,3 Prozentpunkten.

Der zweite Termin nach zehn Jahren

Nach zehn Jahren fällt ein zweiter Termin auf dasselbe Datum: Der Verkauf der Wohnung wird steuerfrei.

Das ist kein Zufall, sondern zweimal dieselbe Zehnjahresfrist aus zwei verschiedenen Gesetzen. Für dich heißt es: Im zehnten Jahr nach dem Kauf stehen drei Entscheidungen gleichzeitig an.

Weiter halten und die Finanzierung verlängern. Der Normalfall bei einer Wohnung, die als Altersvorsorge gedacht ist.

Weiter halten und umschulden. Wenn die Zinsen niedriger stehen als dein aktueller Satz.

Verkaufen. Jetzt zum ersten Mal ohne Steuer auf den Gewinn, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung, weil das Kündigungsrecht greift. Was dabei zu beachten ist, steht im Artikel zum steuerfreien Verkauf.

Setz dir für diesen Zeitpunkt eine Erinnerung, und zwar auf Monat 108, also ein halbes Jahr vorher. Wer erst im Monat 120 anfängt zu überlegen, hat die Kündigungsfrist verpasst und ist ein weiteres halbes Jahr gebunden.

Der Unterschied zwischen Zinsbindung und Laufzeit

Zwei Zahlen im Darlehensvertrag werden regelmäßig verwechselt. Die Zinsbindung sagt, wie lange der Zinssatz gilt. Die Laufzeit sagt, wann das Darlehen abbezahlt ist.

Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung liegt die Laufzeit bei rund 30 Jahren. Mit einer Zinsbindung über 10 Jahre brauchst du also zwei weitere Anschlussfinanzierungen, mit 20 Jahren noch eine.

Warum das zusammengehört: Wenn die Wohnung deine Altersvorsorge sein soll, zählt die Laufzeit, weil sie sagt, in welchem Alter die Miete vollständig bei dir ankommt. Die Zinsbindung sagt dagegen nur, wie planbar der Weg dorthin ist. Wer mit 40 kauft und mit 70 fertig sein will, braucht eine höhere Tilgung, keine längere Bindung. Das sind zwei getrennte Stellschrauben am selben Vertrag.

Eine dritte Zahl gehört dazu: das Sondertilgungsrecht. Es verkürzt die Laufzeit, ohne die Rate zu erhöhen, und die meisten Verträge enthalten es ohne Aufpreis. Wer eine Erbschaft, eine Abfindung oder einen Bonus erwartet, sollte prüfen, ob das vereinbarte Volumen dafür ausreicht.

Was mit der Restschuld passiert

Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen nicht abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld, und deren Höhe bestimmt, wie stark dich ein Zinsanstieg trifft.

Bei 280.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung:

Was ein Zinsanstieg nach zehn Jahren kostet, hängt an dieser Restschuld. Steigt der Zins von 3,5 auf 5,5 Prozent, kostet das auf 229.000 Euro Restschuld 4.580 Euro mehr im Jahr, nach Steuern rund 2.656 Euro, also 221 Euro im Monat.

Das ist die Zahl, gegen die du die 49 Euro aus der Steuerrechnung stellst. Ob der Aufschlag sich lohnt, ist damit eine Frage der Wahrscheinlichkeit, die du einem solchen Zinsanstieg gibst, und der Frage, ob du 221 Euro im Monat mehr verkraften könntest.

Zwei Wege, die Restschuld zu drücken, unabhängig von der Bindungslänge:

Höhere Anfangstilgung. Mit 3 Prozent statt 2 Prozent Tilgung liegt die Restschuld nach zehn Jahren bei rund 203.000 statt 229.000 Euro. Die Rate steigt dafür um 233 Euro im Monat.

Sondertilgungen. Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme im Jahr, im Beispiel 14.000 Euro, ohne Aufpreis. Nutzen muss man sie nicht, aber die Option kostet in der Regel nichts. Wer sie in den ersten zehn Jahren einmal jährlich mit 5.000 Euro ausschöpft, senkt die Restschuld nach zehn Jahren um rund 59.000 Euro und verkürzt die Gesamtlaufzeit um mehrere Jahre. Prüfe dabei, ob der Vertrag eine ungenutzte Sondertilgung ins Folgejahr überträgt, die meisten tun das nicht.

Was am Ende der Bindung tatsächlich passiert

Drei bis sechs Monate vor Ablauf meldet sich deine Bank mit einem Angebot zur Verlängerung. Dieses Angebot anzunehmen ist der bequemste Weg und fast nie der beste.

Der Grund ist einfach: Die Bank weiß, dass ein Wechsel dich Aufwand kostet, und kalkuliert das ein. Ein Vergleichsangebot von zwei anderen Anbietern kostet dich zwei Stunden und bringt erfahrungsgemäß 0,1 bis 0,4 Prozentpunkte. Auf 229.000 Euro Restschuld sind 0,3 Prozentpunkte 687 Euro im Jahr.

Drei Wege stehen dir offen:

Verlängern bei derselben Bank. Kein Aufwand, keine Gebühren, die Grundschuld bleibt liegen. Nimm das Angebot als Ausgangspunkt für die Verhandlung, nicht als Ergebnis.

Umschulden zu einer anderen Bank. Die neue Bank übernimmt die Grundschuld, dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, im Beispiel 560 bis 840 Euro. Viele Banken übernehmen diese Kosten bei größeren Summen selbst, danach kann man fragen.

Ein Forward-Darlehen abschließen. Damit sicherst du dir den heutigen Zins für einen Abschluss in bis zu 60 Monaten. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, üblich sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlauf. Bei 24 Monaten Vorlauf also grob 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte.

Das Forward-Darlehen ist eine Wette: Steigen die Zinsen stärker als der Aufschlag, hast du gewonnen. Bleiben sie gleich oder fallen sie, hast du zu viel bezahlt, und du bist trotzdem zur Abnahme verpflichtet. Für jemanden, der ohnehin wenig Puffer hat, kann das die richtige Versicherung sein. Als Spekulation auf Zinsentwicklung taugt es nicht.

Wenn du vorher heraus musst

Innerhalb der ersten zehn Jahre kommst du aus dem Darlehen nur mit Zustimmung der Bank, und die verlangt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist der Ausgleich für die Zinsen, die ihr entgehen.

Die Höhe hängt an drei Größen: der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und der Differenz zwischen deinem Zinssatz und dem aktuellen Marktzins. Als grobe Orientierung: Bei 229.000 Euro Restschuld, fünf Jahren Restbindung und zwei Prozentpunkten Zinsdifferenz landet man schnell bei 15.000 bis 20.000 Euro.

Wann du trotzdem herauskommst:

Beim Verkauf der Immobilie. Du hast ein berechtigtes Interesse an der Ablösung, die Bank muss dich gehen lassen. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird trotzdem fällig, sie ist der Preis dafür.

Bei fehlerhaften Angaben im Vertrag. Enthält der Darlehensvertrag keine oder eine fehlerhafte Angabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, entfällt der Anspruch der Bank. Das kommt häufiger vor, als man denkt, und eine Prüfung durch einen Fachanwalt oder eine Verbraucherzentrale kostet wenig im Verhältnis zum möglichen Betrag.

Nach zehn Jahren. Dann greift das Kündigungsrecht aus dem Abschnitt oben, und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt vollständig.

Für die Planung heißt das: Wer innerhalb von zehn Jahren verkaufen könnte, sollte das in der Wahl der Bindung mitdenken. Es ändert nichts am Kündigungsrecht, aber es erklärt, warum ein geplanter Verkauf im achten Jahr zusätzlich zu der Steuer aus dem Verkaufsartikel auch noch diesen Posten auslöst.

Wie du dich entscheidest

Drei Fragen führen zu einer Antwort, und zwar in dieser Reihenfolge.

Frage 1: Wie lange willst du die Wohnung halten? Unter zehn Jahren spielt die Bindungslänge kaum eine Rolle, weil du ohnehin innerhalb der ersten Bindung verkaufst. Über zehn Jahre wird sie zur zentralen Entscheidung.

Frage 2: Wie hoch ist dein Grenzsteuersatz? Bei 42 Prozent und mehr ist die lange Bindung netto günstig, weil das Finanzamt fast die Hälfte des Aufschlags übernimmt. Unter 30 Prozent wird sie spürbar teurer.

Frage 3: Könntest du 200 Euro mehr im Monat verkraften? Wenn ja, ist eine kürzere Bindung vertretbar. Wenn nein, kauf dir die Sicherheit.

Als grobe Orientierung, nicht als Regel:

Was die Bank dazu sagt und wie sie deinen Spielraum berechnet, steht im Artikel zur Haushaltsrechnung. Wer das Darlehen vollständig innerhalb der Bindung tilgen will, findet die Variante im Artikel zum Volltilgerdarlehen.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Die Finanzierung ist der Teil, den ich nicht für dich entscheide. Die Wohnung kommt aus einer Hand, das Darlehen kommt von deiner Bank oder von einem Vermittler deiner Wahl, und die Zinsbindung ist deine Entscheidung.

Was in der Rechnung steht, die vor dem Kauf auf dem Tisch liegt, ist beides: die Belastung bei der gewählten Bindung und die Restschuld zu ihrem Ende. Der zweite Wert fehlt in vielen Angebotsrechnungen, und genau er sagt dir, wie stark dich ein Zinsanstieg nach zehn Jahren treffen würde.

Der Punkt, den ich in jedem Gespräch anspreche, ist der Termin im zehnten Jahr. Er ist der wichtigste Kalendereintrag des gesamten Investments, weil dort drei Entscheidungen zusammenkommen: Kündigungsrecht, steuerfreier Verkauf und das Ende der Bindung. Wer ihn verpasst, verliert Geld, ohne in der Sache selbst einen einzigen Fehler gemacht zu haben. Ein Eintrag im Kalender kostet nichts und ist an dieser Stelle mehr wert als jede Zinsprognose.

Fazit

Bei einer vermieteten Wohnung kostet ein Zinsaufschlag nach Steuern nur rund 58 Prozent, weil die Zinsen Werbungskosten sind. Aus 85 Euro Mehrbelastung im Monat für zehn zusätzliche Jahre Bindung werden damit 49 Euro. Gleichzeitig darfst du jedes Darlehen nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Bindung ist deshalb eine Versicherung, aus der du einseitig aussteigen kannst: Steigen die Zinsen, behältst du deinen Satz, fallen sie, schuldest du um. Entscheidend ist am Ende die Restschuld, im Beispiel 229.000 Euro nach zehn Jahren. Ein Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte kostet darauf 221 Euro im Monat nach Steuern. Wer diesen Betrag nicht verkraften würde, kauft die längere Bindung.

Der wichtigste praktische Schritt: eine Erinnerung auf Monat 108 nach der Auszahlung. Dann stehen Kündigungsrecht, steuerfreier Verkauf und Anschlussfinanzierung gleichzeitig zur Entscheidung.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, was rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.