Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Grenze und was sie dich kostet

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige vermietet, darf das deutlich günstiger tun als am freien Markt und trotzdem alle Kosten voll absetzen: Solange die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, bleibt der Werbungskosten-Abzug ungekürzt. Unter dieser Grenze wird es aufwendig, und unter 50 Prozent wird der Abzug anteilig gekürzt.

Das ist einer der wenigen Fälle, in denen das Steuerrecht großzügiger ist, als die meisten denken. Der Klassiker: Die Tochter zieht zum Studium in die Wohnung, die Eltern verlangen einen Freundschaftspreis und wissen nicht, ob sie damit ihren gesamten Steuervorteil verlieren. Dieser Artikel erklärt die beiden Schwellen, rechnet an einer Beispielwohnung durch, was jede Variante kostet, zeigt wie die ortsübliche Miete ermittelt und belegt wird, und listet auf, woran das Finanzamt eine echte Vermietung von einer Gefälligkeit unterscheidet.

Warum es diese Regel überhaupt gibt

Der Gesetzgeber steht bei der Vermietung unter Verwandten vor einem Zielkonflikt, und die Prozentgrenzen sind seine Lösung.

Auf der einen Seite soll niemand gezwungen werden, von der eigenen Tochter Marktmiete zu verlangen. Auf der anderen Seite darf aus einer im Kern privaten Unterstützung kein Steuersparmodell werden: Wer für 200 Euro vermietet und dann 12.000 Euro Werbungskosten absetzt, produziert künstliche Verluste, die der Allgemeinheit die Familienhilfe mitfinanzieren. Die Lösung des Gesetzes ist eine schlichte Schwelle. Bis zu einem gewissen Abschlag gilt die Vermietung als vollwertig, darunter wird geprüft oder gekürzt.

Für dich als Eigentümer heißt das: Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist ausdrücklich erlaubt und im Gesetz vorgesehen, sie ist kein Graubereich und kein Trick, den man verstecken müsste. Sie hat nur eine Linie, die man kennen und einhalten muss, und alles Weitere ist saubere Dokumentation.

Die zwei Schwellen, und was zwischen ihnen passiert

Es gibt drei Zonen, und sie unterscheiden sich erheblich im Aufwand.

Ab 66 Prozent: der Normalfall. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung in vollem Umfang als entgeltlich. Du setzt sämtliche Werbungskosten ab, also Zinsen, Abschreibung, nicht umlagefähiges Hausgeld und Instandhaltung, genau wie bei einem fremden Mieter. Es gibt keine Prognose, keine Aufteilung, keine Zusatzprüfung. Das ist die Zone, in der man landen will.

Zwischen 50 und unter 66 Prozent: die Prognose-Zone. Hier verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren. Die Frage dahinter: Wirft die Vermietung über die Laufzeit insgesamt einen Überschuss ab, oder ist sie dauerhaft ein Verlustgeschäft? Fällt die Prognose positiv aus, bleibt der volle Werbungskosten-Abzug. Fällt sie negativ aus, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft und der Abzug entsprechend gekürzt. Das ist machbar, kostet aber Aufwand und bringt Unsicherheit ins Verfahren.

Unter 50 Prozent: die Aufteilung. Hier wird die Vermietung zerlegt. Vermietest du für 40 Prozent der ortsüblichen Miete, gelten 40 Prozent als entgeltlich und 60 Prozent als unentgeltliche Überlassung. Absetzbar sind dann nur 40 Prozent deiner Kosten, der Rest ist steuerlich privat und verloren.

Die praktische Konsequenz aus den drei Zonen ist eindeutig: Wer verbilligt vermieten will, zielt auf mindestens 66 Prozent, mit etwas Puffer nach oben. Der Unterschied zwischen 65 und 70 Prozent sind an unserer Beispielwohnung wenige Dutzend Euro Miete im Monat, der Unterschied im Aufwand ist eine Überschussprognose gegen gar nichts.

Die Rechnung an der Beispielwohnung

Konkret: Unsere Wohnung hat eine ortsübliche Kaltmiete von 950 Euro, dazu rund 210 Euro umlagefähige Nebenkosten, macht eine ortsübliche Warmmiete von 1.160 Euro. Weil der Vergleich an der Warmmiete gemessen wird, ist das der Maßstab.

Variante A, 70 Prozent: Du verlangst 812 Euro warm, also rund 602 Euro kalt plus die Nebenkosten. Du liegst sicher über der Grenze, der volle Werbungskosten-Abzug bleibt. Bei den bekannten Kosten der Wohnung, rund 9.800 Euro Zinsen, 7.500 Euro Abschreibung und 1.100 Euro Verwaltung, stehen 7.224 Euro Jahres-Kaltmiete gegen 18.400 Euro Kosten. Der steuerliche Verlust von rund 11.200 Euro mindert dein übriges Einkommen, bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das rund 4.700 Euro Erstattung im Jahr.

Variante B, 60 Prozent: Du verlangst 696 Euro warm. Jetzt bist du in der Prognose-Zone: Der volle Abzug bleibt nur, wenn die Überschussprognose über 30 Jahre positiv ausfällt. Bei einer hoch finanzierten Wohnung mit viel Zinsaufwand ist genau das oft schwierig. Du sparst gegenüber Variante A monatlich 116 Euro Miete und handelst dir dafür Aufwand und Unsicherheit ein.

Variante C, 45 Prozent: Du verlangst 522 Euro warm. Absetzbar sind nur 45 Prozent deiner Kosten, also rund 8.280 statt 18.400 Euro. Der steuerliche Verlust schrumpft massiv, die Erstattung entsprechend. Die Ersparnis für den Angehörigen bezahlst du hier zu einem großen Teil selbst über die verlorene Steuerwirkung.

Die Rechnung zeigt das Muster: Zwischen 70 und 60 Prozent liegen 116 Euro Miete im Monat, aber ein großer Unterschied in der Sicherheit. Wer der Familie helfen will, hilft am günstigsten oberhalb von 66 Prozent, weil dort jeder Euro Mietverzicht steuerlich voll gegengerechnet wird.

Wie du die ortsübliche Miete belegst

Die ganze Regel hängt an einer Zahl, die du selbst ermitteln musst: der ortsüblichen Miete. Das Finanzamt akzeptiert dafür mehrere Wege, und du solltest den Nachweis am Tag des Vertragsschlusses erstellen, nicht Jahre später im Prüfungsfall.

Der Mietspiegel der Gemeinde ist der stärkste Beleg, wenn die Stadt einen führt. Maßgeblich ist die Spanne für vergleichbare Wohnungen, und du darfst dich am unteren Ende orientieren, nicht nur am Mittelwert. Vergleichsangebote sind der übliche Weg ohne Mietspiegel: drei bis fünf aktuelle Inserate für ähnliche Wohnungen in Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung, als Screenshot mit Datum. Ein Sachverständigengutachten ist der teuerste und zugleich sicherste Weg, es lohnt aber nur bei hohen Beträgen oder bei ungewöhnlichen Objekten ohne echte Vergleichsmieten. Die eigene Vormiete hilft ebenfalls: Was ein fremder Mieter zuletzt gezahlt hat, ist ein starkes Argument, solange es nicht Jahre zurückliegt.

Wichtig ist der Zusatz, den viele übersehen: Verglichen wird die Warmmiete, also inklusive der umlagefähigen Betriebskosten. Wer nur die Kaltmieten vergleicht, rechnet an der falschen Größe und landet schnell unbeabsichtigt unter der Grenze. Welche Kosten dabei umlagefähig sind, steht im Artikel zum Hausgeld.

Und die Zahl bleibt nicht ewig gültig: Steigen die ortsüblichen Mieten, während deine Angehörigen-Miete unverändert bleibt, rutschst du irgendwann unter die 66 Prozent, ohne etwas geändert zu haben. Deshalb gehört die Quote alle zwei bis drei Jahre auf den Prüfstand, zusammen mit einer moderaten Mietanpassung.

Der Fremdvergleich: woran das Finanzamt eine echte Vermietung erkennt

Neben der Prozentgrenze prüft das Finanzamt, ob das Mietverhältnis überhaupt ernsthaft gelebt wird. Der Maßstab heißt Fremdvergleich: Alles muss so laufen, wie du es mit einem fremden Mieter auch vereinbaren würdest.

Was dazugehört: ein schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Bestandteilen, also Mietsache, Miete, Nebenkosten, Kündigungsfristen. Die Miete muss tatsächlich gezahlt werden, per Dauerauftrag vom Konto des Angehörigen auf deines, nicht bar und nicht als Verrechnung. Die Nebenkosten werden abgerechnet, wie bei jedem anderen Mieter auch. Und die Wohnung wird dem Angehörigen tatsächlich zur alleinigen Nutzung überlassen.

Was den Fremdvergleich zerstört: Miete, die nie fließt oder die du dem Kind gleich zurücküberweist. Ein Vertrag, der erst nach Jahren rückwirkend aufgesetzt wird. Fehlende Nebenkostenabrechnung über Jahre. Ein Vertragswerk mit Klauseln, die kein fremder Mieter akzeptieren würde, oder umgekehrt Zugeständnisse, die du keinem Fremden machen würdest. In diesen Fällen kippt das Finanzamt das Mietverhältnis komplett, und dann hilft auch eine Miete oberhalb von 66 Prozent nicht mehr.

Die praktische Regel dahinter ist einfach: Wenn ein Außenstehender den Vertrag und die Kontoauszüge sieht, darf er nicht erkennen können, dass Mieter und Vermieter verwandt sind. Kleine Abweichungen sind dabei unschädlich, das Finanzamt erwartet keine Perfektion, sondern ein Bild, das insgesamt stimmig ist. Erst wenn mehrere Punkte gleichzeitig fehlen, etwa Vertrag und Zahlungsnachweis und Abrechnung, kippt die Bewertung.

Die Überschussprognose: was dahintersteckt

Wer in der mittleren Zone landet, sollte wissen, was da geprüft wird, denn die Prognose entscheidet über mehrere Tausend Euro im Jahr.

Die Überschussprognose ist eine Hochrechnung über in der Regel 30 Jahre: Alle erwarteten Mieteinnahmen werden allen erwarteten Werbungskosten gegenübergestellt. Kommt am Ende ein Überschuss heraus, erkennt das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht an und der volle Abzug bleibt. Kommt ein Verlust heraus, gilt die Vermietung als Liebhaberei, also als privat veranlasst, und der Abzug wird gekürzt.

Der Punkt, der die Prognose meist rettet, ist die Zinsentwicklung: Über 30 Jahre sinkt die Zinsbelastung mit fortschreitender Tilgung deutlich, während die Mieten üblicherweise steigen. Eine Wohnung, die in den ersten Jahren Verluste macht, dreht in der Hochrechnung oft ins Plus. Der Punkt, der sie kippen lässt, ist eine dauerhaft sehr niedrige Miete kombiniert mit hoher Finanzierung. Die Abschreibung zählt in der Prognose übrigens mit, sie ist trotz ihres Charakters als reiner Buchposten ein Kostenfaktor der Rechnung.

Praktisch heißt das: Die Prognose ist kein Schreckgespenst, sie ist Aufwand und Unsicherheit. Wer sie vermeiden kann, indem er 5 Prozentpunkte mehr Miete verlangt, sollte genau das tun. Wer sie braucht, lässt sie vom Steuerberater aufstellen und legt sie der Erklärung gleich bei, statt auf die Rückfrage zu warten.

Was passiert, wenn die Miete unter die Grenze rutscht

Ein Fall, den viele erst nach Jahren bemerken: Die Miete bleibt gleich, der Markt zieht an, und plötzlich liegt die Quote unter 66 Prozent.

Die Grenze wird für jedes Jahr neu geprüft, nicht einmal beim Vertragsschluss. Eine Vermietung, die 2026 mit 70 Prozent startet, kann 2030 bei 61 Prozent liegen, wenn die ortsüblichen Mieten um 15 Prozent gestiegen sind und deine Miete unverändert blieb. Ab dann bist du in der Prognose-Zone, ohne etwas getan zu haben, und das Finanzamt kann rückwirkend prüfen.

Die Gegenmaßnahme ist unspektakulär: eine moderate Mietanpassung alle zwei bis drei Jahre, so wie du sie bei einem fremden Mieter auch vornehmen würdest. Das hält nicht nur die Quote, es stützt auch den Fremdvergleich, denn ein Vermieter, der über zehn Jahre nie die Miete anpasst, verhält sich erkennbar nicht marktüblich. Eine Staffel- oder Indexmiete löst das Problem elegant, weil die Anpassung dann automatisch läuft und im Vertrag von Anfang an dokumentiert ist. Trage dir den Quoten-Check trotzdem alle zwei Jahre in den Kalender, gemeinsam mit dem Blick in den aktuellen Mietspiegel.

Wer als Angehöriger zählt, und wer nicht

Der Kreis ist weiter gefasst, als viele denken. Zu den nahen Angehörigen zählen unter anderem Kinder und Enkel, Eltern und Großeltern, Geschwister, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner sowie Schwiegereltern und Schwiegerkinder.

Zwei Fälle funktionieren allerdings nicht. Die Vermietung an den eigenen Ehepartner in der gemeinsam bewohnten Wohnung wird steuerlich nicht anerkannt, weil hier keine echte Überlassung an einen Dritten vorliegt. Die Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder ist möglich, aber das Kind muss die Miete aus eigenen Mitteln zahlen können, etwa aus Ausbildungsvergütung, eigenem Einkommen oder dem Barunterhalt, den du ohnehin schuldest und überweist. Wer dem Kind die Miete zusätzlich schenkt, damit es sie zurücküberweist, hat den Fremdvergleich verlassen.

Bei nichtehelichen Lebensgefährten und entfernteren Verwandten gelten die strengen Angehörigen-Regeln nicht automatisch, das Finanzamt schaut hier aber ebenfalls genauer hin, wenn die Miete auffällig unter dem Marktniveau liegt. Die Prozentgrenzen selbst gelten übrigens für jede verbilligte Vermietung, auch an fremde Dritte: Wer einem langjährigen Mieter aus Kulanz dauerhaft weit unter Marktniveau vermietet, landet in derselben Prüfung wie bei der Tochter. Der Unterschied ist allein, dass das Finanzamt bei Verwandtschaft von sich aus genauer hinschaut.

Wann sich das Modell wirklich lohnt

Die verbilligte Vermietung an Angehörige ist kein Steuersparmodell, sie ist ein Weg, Familienhilfe steuerlich sauber abzubilden. Der Vorteil entsteht dort, wo du ohnehin unterstützen wolltest.

Der klarste Fall ist das studierende Kind: Statt reinen Barunterhalt zu überweisen, den du bei laufendem Kindergeldbezug steuerlich nicht geltend machen kannst, stellst du eine Wohnung zu 70 Prozent der ortsüblichen Miete zur Verfügung. Das Kind wohnt günstig, du behältst den vollen Werbungskosten-Abzug, und die Wohnung baut nebenbei Vermögen auf. An unserer Beispielrechnung kostet dich der Mietverzicht von rund 348 Euro warm im Monat nach Steuern deutlich weniger als die gleiche Summe als Unterhalt.

Der zweite Fall sind Eltern, die im eigenen Haus nicht mehr zurechtkommen und in deine Wohnung ziehen. Auch hier gilt: Eine ordentliche Vermietung zu 66 Prozent ist steuerlich deutlich besser als eine kostenlose Überlassung, bei der du gar nichts absetzen kannst und die Wohnung steuerlich komplett im Privatbereich verschwindet, samt Abschreibung und Zinsen.

Wo es sich nicht lohnt: wenn die Wohnung dadurch dauerhaft unter Wert vermietet bleibt und du eigentlich Marktmiete erzielen könntest. Der Steuervorteil ersetzt den Mietausfall nie vollständig, er dämpft ihn nur. Die Entscheidung ist deshalb zuerst eine familiäre und erst danach eine steuerliche.

Drei Punkte für die Praxis

Erstens, das Ende mitdenken. Ein Mietverhältnis mit Angehörigen endet irgendwann, das Kind zieht nach dem Studium aus, die Eltern brauchen Pflege. Danach ist die Wohnung eine normale Kapitalanlage, und genau darauf sollte sie von Anfang an ausgelegt sein: Lage, Zuschnitt und Zustand müssen auch am freien Markt funktionieren. Eine Wohnung, die nur wegen der Nähe zur Uni oder zu dir gekauft wurde, wird nach dem Auszug zum Problem.

Zweitens, Eigennutzung sauber trennen. Wer die Wohnung zwischendurch selbst nutzt, etwa als Ferienwohnung im Sommer, gefährdet die Vermietungs-Einkünfte insgesamt. Entweder die Wohnung ist vermietet, oder sie ist es nicht. Eine Mischnutzung erzwingt eine Aufteilung, die den Abzug spürbar schmälert.

Drittens, die Unterlagen an einem Ort. In den Ordner gehören: der Mietvertrag, der datierte Nachweis der ortsüblichen Miete, die Kontoauszüge mit den Mieteingängen, die Nebenkostenabrechnungen und die Belege jeder Mietanpassung. Kommt die Rückfrage vom Finanzamt, ist das der Unterschied zwischen einer beantworteten Mail und einem langen Verfahren. Praktisch bewährt hat sich, das Angehörigen-Mietverhältnis genauso zu führen wie jedes andere: gleiche Ablage, gleiche Fristen, gleiche jährliche Routine bei der Hausgeldabrechnung und der Nebenkostenabrechnung an den Mieter.

Fazit

Vermietung an Angehörige ist steuerlich ausdrücklich erlaubt, und die entscheidende Zahl ist 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete. Ab dieser Marke bleibt der Werbungskosten-Abzug vollständig erhalten, ohne Prognose und ohne Zusatzprüfung. Zwischen 50 und unter 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine Überschussprognose über 30 Jahre, unter 50 Prozent wird der Abzug anteilig gekürzt. Dazu kommt der Fremdvergleich: schriftlicher Vertrag, tatsächlich fließende Miete per Überweisung, Nebenkostenabrechnung wie bei jedem anderen Mieter. Wer den Nachweis der ortsüblichen Miete am Tag des Vertragsschlusses dokumentiert und die Quote alle paar Jahre nachrechnet, hat die Sache im Griff.

Die Prozentgrenzen und Regeln sind Stand bei Veröffentlichung, der Einzelfall gehört zum Steuerberater.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, egal ob du an Fremde oder an Familie vermietest, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, ob es bei deinem Gehalt rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.