Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: der ehrliche Einstieg

Für den Einstieg in Immobilien als Kapitalanlage brauchst du keine Erfahrung, kein Fachvokabular und kein Immobilien-Seminar. Du brauchst drei Zahlen und eine Reihenfolge, und beides passt auf eine Seite.

Das unterscheidet diesen Artikel von den üblichen Anfänger-Ratgebern. Die erklären dir das Objekt: Lage, Rendite, Zustand. Alles wichtig, alles Schritt drei. Dieser Artikel beginnt da, wo dein erster Kauf wirklich anfängt, nämlich bei dir. Und er endet mit einem echten ersten Objekt, mit echten Zahlen, gekauft von einem Paar, das vorher noch nie etwas gekauft hatte.

Die drei Zahlen, die vor der Wohnungssuche kommen

Bevor du ein einziges Exposé öffnest, brauchst du drei Zahlen aus deinen eigenen Unterlagen, denn sie entscheiden, ob die Suche überhaupt Sinn hat.

Dein Grenzsteuersatz. Er steht sinngemäß in deinem Steuerbescheid und entscheidet, wie viel das Finanzamt zu deiner Wohnung beisteuert. Bei einer finanzierten Neubauwohnung erzeugen Abschreibung und Zinsen auf dem Papier einen Verlust, der deine Steuer auf das Gehalt senkt. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz ist dieser Effekt einer der größten Geldgeber der ganzen Rechnung. Als Angestellter wird es deshalb ab etwa 75.000 Euro brutto im Jahr interessant. Warum das so ist, rechnet der Artikel Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage im Detail vor.

Dein Eigenkapital. Die Bank finanziert bei guter Bonität den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent zahlst du in der Regel selbst. Ein Einstieg ist unter Bedingungen schon ab etwa 10.000 Euro machbar, dann mit einem kleineren Objekt. Was mit weniger oder ganz ohne geht und was es kostet, steht im Artikel zur Immobilie ohne Eigenkapital.

Dein Monatsende. Was nach allen Ausgaben übrig bleibt, bestimmt, welche Rate du stemmen kannst, und zwar mit Puffer. Die Bank rechnet genau das in ihrer Haushaltsrechnung nach, deshalb lohnt es sich, die eigene Zahl vorher zu kennen.

Alle drei Zahlen hast du an einem Abend zusammen. Es sind dieselben drei, die dir jeder seriöse Anbieter als Erstes abfragt, bevor er dir irgendetwas zeigt.

Die sieben Begriffe, die du wirklich brauchst

Sieben Begriffe reichen, um jedes Exposé und jedes Bankgespräch zu verstehen. Alles Weitere kannst du nachschlagen, wenn es so weit ist.

Kaltmiete. Die Miete ohne Nebenkosten. Sie ist die Zahl, mit der jede Rendite-Rechnung anfängt.

Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch: 10 bis 12 Prozent auf den Kaufpreis, die du selbst zahlst und die niemand zurückerstattet.

Annuität. Deine monatliche Kreditrate aus Zins und Tilgung. Der Zins ist der Preis des Kredits, die Tilgung baut dein Eigentum auf. Am Anfang überwiegt der Zins, mit jeder Rate dreht sich das Verhältnis.

Abschreibung (AfA). Der Anteil des Gebäudewerts, den du jedes Jahr steuerlich geltend machen darfst. Beim Neubau ist sie am höchsten, und sie ist der Kern des Steuer-Effekts. Wie das genau läuft, zeigt der Artikel Mieteinnahmen versteuern.

Grenzsteuersatz. Der Steuersatz auf deinen letzten verdienten Euro. Er bestimmt, wie viel dir die Abschreibung real zurückbringt.

Hausgeld. Die monatliche Zahlung an die Eigentümergemeinschaft, aus der Verwaltung, Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Ein Teil davon ist auf den Mieter umlegbar, ein Teil bleibt bei dir.

Spekulationsfrist. Zehn Jahre nach § 23 EStG. Verkaufst du früher, ist der Gewinn steuerpflichtig, danach für Privatpersonen steuerfrei. Die Details stehen im Artikel zur Spekulationsfrist.

Wenn dir jemand im Verkaufsgespräch mit mehr Fachbegriffen als diesen sieben kommt, ist das übrigens selten ein gutes Zeichen. Wer dir etwas Gutes verkaufen will, kann es einfach erklären.

Die Haushaltsrechnung der Bank, einfach erklärt

Der zweite Schritt des Ablaufs unten ist die Bank, und ihre Entscheidung folgt einer Rechnung, die du vorher selbst aufstellen kannst.

Auf der Einnahmen-Seite stehen dein Nettoeinkommen und die künftige Kaltmiete, die die Bank vorsichtig mit einem Abschlag ansetzt. Auf der Ausgaben-Seite rechnet sie mit Pauschalen für die Lebenshaltung je Person im Haushalt, dazu kommen laufende Kredite und die neue Rate. Deine echten Ausgaben interessieren dabei weniger, als viele denken: Wer sparsam lebt, bekommt dafür keinen Bonus, wer großzügig lebt, keinen Abzug.

Drei Dinge fallen bei Anfängern immer wieder auf. Ein laufender Autokredit kostet überraschend viel Spielraum, oft mehr, als ihn vorzeitig abzulösen kosten würde. Eine Probezeit ist für die meisten Banken ein Ausschlusskriterium auf Zeit, da hilft nur Warten bis zur Festanstellung. Und eine vergessene alte Schufa-Sache klärt sich besser vor der Anfrage als im Gespräch, die Selbstauskunft ist kostenlos.

Wer diese Rechnung einmal ehrlich für sich aufstellt, weiß vor dem ersten Bank-Termin, was herauskommen wird. Überraschungen gibt es dann keine mehr, in keine Richtung.

Der erste Kauf in sechs Schritten

Der Ablauf ist bei der ersten Wohnung derselbe wie bei der fünften, und wer ihn vorher kennt, wird von keinem Schritt überrascht.

Schritt 1: Deine Zahlen. Steuerbescheid, Eigenkapital, Monatsende. Die drei Zahlen von oben, ehrlich aufgeschrieben.

Schritt 2: Die Bank-Frage. Vor der Objektsuche klärst du, was finanzierbar ist. Die Bank prüft die Haushaltsrechnung, nicht dein Bauchgefühl. Erst mit dieser Antwort kennst du deine Preisklasse.

Schritt 3: Das Objekt. Jetzt erst die Suche, in der richtigen Preisklasse. Vermietbarkeit zählt vor Schönheit: Erreichbarkeit, Schnitt, Alltag in Gehweite. Die Rechnung dazu machst du mit den drei Formeln aus dem Artikel zur Rendite bei Immobilien, mit ehrlichen Zahlen statt Exposé-Werten.

Schritt 4: Der Kaufvertragsentwurf. Er kommt mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin, das schreibt das Gesetz vor. Diese zwei Wochen sind zum Lesen und Fragen da. Was die Auflassungsvormerkung dabei für dich sichert, erklärt der eigene Artikel.

Schritt 5: Der Notartermin. Rund 45 Minuten. Der Notar liest vor, du fragst, du unterschreibst. Danach bezahlst du, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, nicht vorher.

Schritt 6: Übergabe und Vermietung. Schlüssel, Mieter, Verwaltung. Mit einer Hausverwaltung und einer Sondereigentumsverwaltung bleibt für dich im Normalfall eine Steuererklärung im Jahr und ein Blick auf die Abrechnung.

Der Weg klingt lang und ist es nicht. Mit vollständigen Unterlagen liegen zwischen Schritt 1 und Schritt 5 oft nur wenige Wochen. Lang wird er nur, wenn die Reihenfolge nicht stimmt und Schritt 3 vor Schritt 1 kommt.

Der Zeitplan: vom Entschluss zum Mieter

Wie lange der Weg dauert, ist bei Anfängern eine ständige Frage, und die Antwort ist kürzer als gedacht, wenn die Reihenfolge stimmt.

Die eigenen Zahlen sind ein Abend. Die Bank-Klärung dauert mit vollständigen Unterlagen ein bis zwei Wochen. Die Objektsuche ist die variable Größe, mit klarer Preisklasse und klaren Kriterien eher Wochen als Monate. Danach gibt das Gesetz den Takt vor: mindestens zwei Wochen zwischen Kaufvertragsentwurf und Notartermin, der Termin selbst rund 45 Minuten. Bei einer fertigen Wohnung folgt die Übergabe nach Kaufpreiszahlung, bei einem Neubau im Bau richtet sie sich nach der Fertigstellung, während die Zehnjahresfrist schon ab Vertragsdatum läuft.

Realistisch liegen zwischen dem ernsthaften Entschluss und dem Notartermin also sechs bis zwölf Wochen. Die Monate, von denen Anfänger-Foren erzählen, entstehen fast immer vor Schritt 1: durch Suchen ohne Preisklasse und Rechnen ohne Zahlen.

Ein echtes erstes Objekt: 125.000 Euro, 120 Euro im Monat

Roxi und Klaudius waren genau das, was dieser Artikel im Titel hat: Anfänger. Ein junges Paar, vorher nie etwas gekauft, mit den üblichen Zweifeln vor dem ersten Schritt.

Gekauft haben sie eine 3-Zimmer-Wohnung in Flensburg für 125.000 Euro. Das Finanzamt gibt ihnen dafür im Schnitt rund 2.200 Euro pro Jahr zurück, gerechnet auf die nächsten zehn Jahre. Ihr eigener Anteil an der Wohnung: 120 Euro im Monat. Den Rest übernehmen Mieter und Finanzamt, und mit jeder Rate gehört ihnen ein größeres Stück.

Der Fall räumt mit zwei Anfänger-Mythen gleichzeitig auf. Erstens: Der Einstieg braucht keine halbe Million, das Prinzip funktioniert auch in der kleinen Preisklasse, wenn die Rechnung stimmt. Zweitens: Die erste Wohnung ist keine Frage des Alters oder der Erfahrung. Sie ist eine Frage der drei Zahlen von oben und der Reihenfolge. Mehr solcher Fälle, mit größeren und kleineren Zahlen, stehen auf der Seite zur Immobilie als Kapitalanlage.

Mit wenig Geld anfangen: die realistischen Wege

Die verbreitetste Anfänger-Annahme ist, dass der Einstieg sechsstelliges Eigenkapital braucht, und sie ist falsch. Es gibt drei realistische Wege für den Start mit wenig Geld, und einen, den du dir sparen kannst.

Das kleinere Objekt. Der Fall von Roxi und Klaudius unten zeigt es: Eine Wohnung für 125.000 Euro braucht rund 13.000 bis 15.000 Euro Nebenkosten-Eigenkapital, keine 30.000. Das Prinzip skaliert mit dem Kaufpreis, und ein solides kleines Objekt ist ein besserer Anfang als gar keins.

Das Familien-Darlehen. Eltern leihen den Nebenkosten-Anteil, sauber mit Vertrag und Rückzahlungsplan. Für die Bank zählt das je nach Ausgestaltung wie Eigenkapital, und innerhalb der Familie sind die Konditionen freundlicher.

Die Vollfinanzierung. Geht bei sehr gutem Einkommen, kostet einen Zinsaufschlag und braucht erst recht eine Reserve. Die ehrliche Rechnung dazu steht im Artikel zur Immobilie ohne Eigenkapital.

Und der Weg, der keiner ist: Crowdinvesting und Immobilien-Anteile als "Einstieg mit 500 Euro". Damit kaufst du keine Immobilie, du leihst einem Projektentwickler Geld, ohne Grundbuch, ohne Hebel, ohne Steuer-Effekt. Als Beimischung legitim, als Ersatz für die erste eigene Wohnung nicht. Die Unterschiede der Wege stehen im Artikel In Immobilien investieren.

Wie viel Zeit eine vermietete Wohnung wirklich kostet

Die zweite große Anfänger-Sorge neben dem Geld ist die Zeit, und hier ist die Antwort beruhigender als erwartet.

Mit einer Hausverwaltung für das Gebäude und einer Sondereigentumsverwaltung für deine Wohnung ist der Normalbetrieb delegiert: Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation, der nächtliche Rohrbruch-Anruf. Bei dir bleiben eine Steuererklärung im Jahr, ein Blick auf die Abrechnungen und die Entscheidungen, etwa ob die Miete angepasst wird. Das sind Stunden im Jahr, kein zweiter Job.

Ehrlich dazugesagt: Die ersten Wochen sind aufwendiger. Unterlagen sammeln, Bank-Gespräche, Kaufvertrag lesen, Übergabe. Wer das weiß, plant es ein und wundert sich nicht. Danach wird es ruhig, und genau diese Ruhe ist der Grund, warum das Modell für Menschen mit Vollzeitjob funktioniert.

Die fünf Fehler, die Anfänger am meisten kosten

Alle fünf passieren vor dem Notartermin, und genau deshalb sind sie vermeidbar.

1. Das Objekt zuerst. Der Klassiker: erst verlieben, dann rechnen. Wer die Reihenfolge umdreht, sucht Wochen in der falschen Preisklasse oder redet sich eine Wohnung schön, die die Bank nicht mitmacht.

2. Der Exposé-Rendite glauben. Die Zahl im Exposé ist die Brutto-Rendite mit optimistischer Miete. Die ehrliche Rechnung braucht Nebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und deine Steuer. Fünf Minuten Nachrechnen entlarven die meisten Schönrechnungen.

3. Ohne Reserve kaufen. Die Nebenkosten sind bezahlt, das Konto ist leer, und der erste Leerstandsmonat wird zum Ernstfall. Mehrere Monatsraten bleiben unangetastet liegen, sonst ist der Zeitpunkt falsch.

4. Auf Wertsteigerung wetten. Wenn die Rechnung nur mit angenommener Wertsteigerung aufgeht, geht sie nicht auf. Wertsteigerung ist ein Geschenk, keine Grundlage.

5. Alles allein herausfinden wollen. Zwischen Steuerbescheid, Bank und Kaufvertrag stecken Fragen, die ein Profi in Minuten beantwortet und ein Anfänger in Wochen recherchiert. Hol dir die Antworten, bevor du unterschreibst, vom Steuerberater, von der Bank, von jemandem, der selbst baut und vermietet. Wichtig ist nur die Prüffrage aus dem Anbieter-Kapitel: Wer rechnet zuerst, wer haftet, und was passiert, wenn du Nein sagst.

Neubau oder Bestand für den Anfang

Beides kann funktionieren, aber die Fehlertoleranz ist verschieden, und die ist für Anfänger das eigentliche Kriterium.

Beim Bestand kaufst du ein Gebäude mit Vorgeschichte. Dach, Leitungen, Rücklage der Eigentümergemeinschaft, Protokolle der letzten Versammlungen: alles will geprüft werden, und jede übersehene Baustelle geht später auf deine Rechnung. Wer Zeit hat, gern prüft und handwerklich denkt, kann hier günstiger einkaufen.

Beim Neubau ist der Einkauf teurer, dafür sind die ersten Jahre kalkulierbar: Gewährleistung statt Sanierungsrisiko, die höchste Abschreibung, ein Objekt, das sich in der Regel ohne Aufwand vermietet. Für den ersten Kauf ist das der Weg mit den wenigsten Fallen, und deshalb landen die meisten Anfänger mit hohem Steuersatz dort.

Die ehrliche Einordnung dazu: Ich baue und verkaufe Neubau, das gehört zu dieser Empfehlung dazu. Prüfen kannst du sie trotzdem selbst, an der Rechnung, die dir jeder Anbieter vorlegen muss: mit deinem Steuersatz, mit allen Kosten, mit einem Nein als möglichem Ergebnis.

Drei Anfänger-Sorgen, kurz einsortiert

Drei Sorgen tauchen vor dem ersten Kauf fast immer auf, und alle drei haben eine nüchterne Antwort.

"Was, wenn der Mieter nicht zahlt?" Das Risiko existiert und lässt sich klein halten: sorgfältige Mieterauswahl durch die Verwaltung, beim Neubau oft eine Mietgarantie für die ersten Jahre, und die Reserve auf dem Konto für den Fall der Fälle. Ein Zahlungsausfall ist ärgerlich, mit Puffer ist er kein Drama.

"Was, wenn die Zinsen steigen?" Deine Rate ist für die Dauer der Zinsbindung festgeschrieben, meist zehn Jahre oder länger. Das Zinsrisiko liegt am Ende der Bindung, und dagegen hilft, was ohnehin passiert: Bis dahin ist getilgt, die Miete hat sich entwickelt, und die Restschuld ist kleiner.

"Was, wenn ich alles auf eine Karte setze?" Stimmt, eine Wohnung ist ein Klumpen. Deshalb gehört sie neben andere Bausteine, nicht an deren Stelle, und deshalb ist die Reserve nicht verhandelbar. Eine Kapitalanlage-Wohnung mit leerem Konto dahinter ist kein Vermögensaufbau, das ist Nervenkitzel.

Wann du noch nicht kaufen solltest

Es gibt klare Auslöser, bei denen du noch nicht kaufen solltest.

Wenn dein Einkommen deutlich unter der 75.000-Euro-Schwelle liegt, fehlt der Steuer-Hebel, und die Wohnung kostet dich jeden Monat spürbar Geld. Wenn du das Geld in den nächsten Jahren brauchen könntest, für Eigenheim, Familie oder Selbstständigkeit, gehört es nicht in eine Immobilie. Und wenn nach dem Kauf keine Reserve übrig bliebe, ist nicht das Produkt falsch, nur der Zeitpunkt.

In allen drei Fällen ist die beste Anfänger-Entscheidung, noch keine zu treffen: Gehalt entwickeln, Eigenkapital aufbauen, in einem Jahr neu rechnen. Das ist kein Scheitern, das ist die Rechnung ernst genommen.

Fazit

Der Einstieg in Immobilien als Kapitalanlage ist kein Wissens-Problem, es ist ein Reihenfolge-Problem. Drei Zahlen aus deinen eigenen Unterlagen entscheiden, ob die Suche Sinn hat, sieben Begriffe reichen für jedes Gespräch, und der Ablauf vom ersten Check bis zum Notartermin ist bei der ersten Wohnung derselbe wie bei der fünften. Was Anfänger von Fortgeschrittenen unterscheidet, ist am Ende nur eins: Fortgeschrittene rechnen zuerst und suchen danach.

Mach den ersten Schritt in drei Minuten

Die drei Zahlen aus diesem Artikel kannst du dir heute Abend zusammensuchen. Oder du lässt sie dir durchrechnen.

Der Rechner stellt dir acht Fragen zu Einkommen, Eigenkapital und Bank-Situation und sagt dir danach, ob eine vermietete Wohnung bei deinen Zahlen rechnerisch aufgeht, und was deine größte Baustelle ist.