Bauliche Veränderung in der WEG: wer zustimmt, zahlt

Für jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum genügt seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Bezahlen müssen die Maßnahme dafür in aller Regel genau die Eigentümer, die dafür gestimmt haben.

Diese Verknüpfung ist der Kern der Neuregelung, und sie ändert die Rechnung für vermietende Eigentümer grundlegend. Wer bei der Wallbox mitstimmt, zahlt mit. Wer dagegen stimmt, zahlt nicht, darf sie aber auch nicht nutzen. Dieser Artikel geht die Mehrheiten, die Kostenfolgen, die vier Maßnahmen durch, die jeder einzelne Eigentümer verlangen kann, und die Frage, was davon beim Mieter landet.

Was als bauliche Veränderung gilt

Eine bauliche Veränderung ist jeder Eingriff, der über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgeht und das Gemeinschaftseigentum dauerhaft umgestaltet.

Die Abgrenzung entscheidet über Mehrheit und Kosten, deshalb zuerst die drei Kategorien:

In der Praxis liegen die Streitfälle in der Mitte. Wird ein Dach mit besserer Dämmung neu gedeckt, ist das Erhaltung mit einer Verbesserung obendrauf und wird meistens von allen bezahlt. Wird auf demselben Dach eine Photovoltaikanlage montiert, ist das eine bauliche Veränderung.

Ein Punkt, den Eigentümer regelmäßig unterschätzen: Auch Eingriffe, die von innen nach außen sichtbar werden, betreffen das Gemeinschaftseigentum. Fenster, Balkonverglasung, Markise, Satellitenschüssel, Klimagerät mit Außeneinheit. Die Wohnung gehört dir, die Außenhaut nicht. Was genau dir gehört, steht in der Teilungserklärung und im Artikel zum Miteigentumsanteil.

Welche Mehrheit nötig ist

Für jede bauliche Veränderung genügt die einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen. Das ist neu, früher war dafür je nach Fall Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit erforderlich.

Was das praktisch heißt:

Die Versammlung ist unabhängig von der Anwesenheit beschlussfähig. Es gibt kein Quorum mehr. Erscheinen von zwanzig Eigentümern nur vier, entscheiden diese vier.

Gezählt werden die abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nicht mit. Bei vier Anwesenden, zwei Ja, einem Nein und einer Enthaltung ist die Maßnahme beschlossen.

Das Stimmgewicht steht in der Gemeinschaftsordnung. Der gesetzliche Standard ist eine Stimme je Eigentümer, viele Gemeinschaftsordnungen stellen auf Miteigentumsanteile um.

Daraus folgt für dich als vermietenden Eigentümer eine unbequeme Wahrheit: Wer nicht zur Versammlung geht und keine Vollmacht erteilt, überlässt die Entscheidung den anderen. Bei einer Wohnung, die du nicht selbst bewohnst und in einer anderen Stadt liegt, ist die Vollmacht an den Verwalter oder an einen anderen Eigentümer kein Nebenthema.

Ausgeschlossen bleiben nur Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Diese Grenze ist eng und wird selten erreicht.

Wer die Kosten zahlt

Die Grundregel lautet: Wer zustimmt, zahlt. Wer nicht zustimmt, zahlt nicht und darf die Einrichtung auch nicht nutzen.

Das ist die eigentliche Neuerung und der Grund, warum sich in vielen Gemeinschaften seit der Reform überhaupt wieder etwas bewegt. Vorher konnte ein einzelner Eigentümer jede Maßnahme verhindern, heute kann er sich nur noch heraushalten.

Zwei Ausnahmen kehren die Regel um, und dann zahlen alle:

Die Zwei-Drittel-Regel. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu, und vertreten diese zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, zahlen alle Eigentümer nach dem üblichen Schlüssel. Auch die, die dagegen waren.

Die Amortisations-Regel. Rechnet sich die Maßnahme in angemessener Zeit, zahlen ebenfalls alle. Gemeint sind Maßnahmen, deren Einsparung die Kosten in überschaubarer Zeit ausgleicht, etwa eine Dämmung oder eine effizientere Heizung.

Ein Rechenbeispiel für eine Gemeinschaft mit zwölf gleich großen Wohnungen und einem Aufzugsanbau für 120.000 Euro:

Der Unterschied ist erheblich, und er erklärt, warum die Mehrheitsverhältnisse in der Versammlung für dich mehr bedeuten als das Thema selbst. Wie so etwas als Sonderumlage eingezogen wird, steht im eigenen Artikel.

Wer nicht zahlt, darf nicht nutzen. Bei einem Aufzug heißt das theoretisch, dass die Nichtzahler ihn nicht benutzen dürfen. In der Praxis ist das schwer durchzusetzen, weshalb Gemeinschaften bei solchen Maßnahmen meist auf die Zwei-Drittel-Mehrheit hinarbeiten.

Die vier Maßnahmen, die jeder verlangen kann

Bei vier Vorhaben hat jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft sie gestattet. Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über das Wie, nicht mehr über das Ob.

Drei Dinge gelten für alle vier:

Die Kosten zahlt derjenige, der es verlangt. Allein, vollständig, auch den Anteil, der am Gemeinschaftseigentum entsteht. Bei einer Wallbox sind das je nach Leitungsweg 1.500 bis 5.000 Euro.

Der Beschluss ist trotzdem nötig. Die Gemeinschaft muss die Maßnahme beschließen, sie darf sie nur nicht ablehnen. Über die Ausführung, also über Anbieter, Technik und Leitungsführung, entscheidet sie sehr wohl.

Die Grenze bleibt die grundlegende Umgestaltung. Eine Rampe, die den einzigen Zugang blockiert, ist auch als privilegierte Maßnahme nicht durchsetzbar.

Für dich als Vermieter ist vor allem die Wallbox relevant, weil dein Mieter sie ebenfalls verlangen kann. Er richtet seinen Anspruch dabei an dich, nicht an die Gemeinschaft, und du musst ihn dann in der Versammlung weitertragen.

Was davon auf den Mieter umlegbar ist

Hier liegt der Punkt, der in keinem der üblichen Ratgeber steht, weil sie aus Sicht des Selbstnutzers geschrieben sind. Für dich entscheidet er darüber, ob eine Maßnahme dich dauerhaft Geld kostet oder nicht.

Ein Beispiel: Dein Anteil an einem Aufzugsanbau beträgt 10.000 Euro. Als Modernisierung darfst du davon 8 Prozent im Jahr auf die Miete umlegen, also 800 Euro im Jahr oder 67 Euro im Monat. Dazu kommt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf durch eine Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro.

Drei Dinge, die dabei zu beachten sind:

Die Ankündigung ist Pflicht. Eine Modernisierung muss dem Mieter drei Monate vorher in Textform angekündigt werden, mit Art, Umfang, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Ohne Ankündigung keine Umlage.

Erhaltungsanteile gehen ab. Wird eine alte Heizung durch eine neue, bessere ersetzt, ist nur der Teil umlegbar, der über die reine Erhaltung hinausgeht. Diese Aufteilung macht in der Regel die Verwaltung.

Öffentliche Zuschüsse mindern die Grundlage. Fördermittel werden vom umlegbaren Betrag abgezogen.

Was du in der laufenden Rechnung berücksichtigen solltest: Zwischen deiner Zahlung an die Gemeinschaft und der ersten erhöhten Miete liegen leicht sechs bis zwölf Monate. Wie der übrige Erhaltungsaufwand steuerlich läuft, steht im eigenen Artikel.

Was in einer Versammlung tatsächlich passiert

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung läuft in vier Schritten ab, und an drei davon kannst du als Eigentümer etwas ändern.

Die Tagesordnung kommt mit der Einladung, spätestens drei Wochen vorher. Ein Beschluss über einen Punkt, der nicht angekündigt war, ist anfechtbar. Lies die Tagesordnung deshalb in dem Moment, in dem sie ankommt, nicht am Abend davor.

Vor der Versammlung lässt sich mehr bewegen als in ihr. Wer ein Anliegen hat, spricht vorher mit der Verwaltung und mit zwei, drei anderen Eigentümern. In der Versammlung selbst entscheidet meistens, was vorher besprochen wurde.

Die Abstimmung selbst dauert Minuten. Der Verwalter stellt den Antrag zur Abstimmung, zählt und stellt das Ergebnis fest. Genau dieses Feststellen macht den Beschluss wirksam, auch wenn er fehlerhaft sein sollte.

Danach läuft eine Frist von einem Monat. Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss ihn innerhalb eines Monats nach der Versammlung bei Gericht anfechten. Nach Ablauf dieser Frist ist auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig und gilt für alle.

Für dich als auswärtigen Eigentümer folgt daraus ein sehr praktischer Punkt: Das Protokoll muss dich rechtzeitig erreichen, damit du diese Frist überhaupt nutzen kannst. Frag die Verwaltung, wie schnell sie versendet, und bitte um Versand per Mail. Ein Protokoll, das drei Wochen später per Post kommt, lässt dir sieben Tage.

Was ohne Beschluss passiert

Eine bauliche Veränderung ohne Beschluss ist und bleibt angreifbar. Die Gemeinschaft kann den Rückbau verlangen, und zwar auf Kosten dessen, der sie vorgenommen hat.

Drei Fälle aus der Praxis, die regelmäßig vorkommen:

Der Vormieter oder Voreigentümer hat etwas verändert. Eine Markise, ein Außengerät, eine geänderte Balkonbrüstung. Als neuer Eigentümer kannst du in die Rückbaupflicht geraten, wenn die Maßnahme nie beschlossen wurde. Frag deshalb vor dem Kauf ausdrücklich nach Beschlüssen zu sichtbaren Veränderungen an der Einheit.

Die Verwaltung hat mündlich zugestimmt. Ein Verwalter kann keinen Beschluss ersetzen. Eine Genehmigung, die nicht in der Beschluss-Sammlung steht, ist keine.

Die Maßnahme wurde vor Jahren geduldet. Bloßes Dulden schafft kein Recht, auch nach langer Zeit nicht zuverlässig. Wer Sicherheit will, lässt die Maßnahme nachträglich beschließen. Das ist in aller Regel unproblematisch, wenn niemand ein Problem damit hat, und danach steht es schriftlich.

Der praktische Rat für den Kauf: Lass dir die Beschluss-Sammlung geben und gleiche sie mit dem ab, was du an der Wohnung siehst. Was verändert wurde und nicht in der Sammlung steht, klärst du vor dem Notartermin, nicht danach. Was sonst noch in den Kaufvertrag gehört, steht im eigenen Artikel.

Drei Fälle aus dem Alltag

Die Wallbox, die dein Mieter will. Er hat einen Anspruch darauf, und zwar gegen dich. Du bringst das Anliegen in die Versammlung, die Gemeinschaft darf es nicht ablehnen. Die Kosten zahlst im Verhältnis zur Gemeinschaft zunächst du. Mit deinem Mieter vereinbarst du, wer sie am Ende übernimmt, üblich ist eine Kostenübernahme durch ihn gegen das alleinige Nutzungsrecht, oder eine Übernahme durch dich gegen eine entsprechend höhere Miete.

Der Aufzug, den die Hälfte will. Fünf von zwölf stimmen dafür, die Zwei-Drittel-Schwelle wird nicht erreicht. Die fünf zahlen 24.000 Euro je Wohnung, die anderen nichts und dürfen ihn nicht nutzen. Rechne vorher, ob dein Anteil über die Modernisierungsumlage zurückkommt, und ob deine Zielgruppe den Aufzug überhaupt braucht. Bei einer Wohnung im ersten Stock mit jungen Mietern lautet die Antwort oft nein.

Die Fassadendämmung mit Förderung. Sie ist meistens eine Maßnahme, die sich in angemessener Zeit rechnet, also zahlen alle. Für dich ist sie in der Regel positiv: Die Nebenkosten des Mieters sinken, ein Teil deiner Kosten ist umlegbar, und die Fördermittel mindern den Betrag. Achte nur darauf, dass der Erhaltungsanteil sauber herausgerechnet wird, sonst legst du etwas um, was nicht umlagefähig ist.

Wie du dich als Vermieter verhältst

Drei Fragen führen bei jedem Tagesordnungspunkt zu einer Entscheidung, und sie lassen sich in fünf Minuten beantworten.

Frage 1: Ist es Erhaltung oder Veränderung? Bei Erhaltung zahlst du ohnehin mit, die Abstimmung betrifft nur das Wie. Bei einer Veränderung entscheidest du über deinen eigenen Geldbeutel.

Frage 2: Erhöht die Maßnahme die Miete oder die Vermietbarkeit? Ein Aufzug in einem Haus mit älteren Mietern, eine Wallbox in einer Gegend mit vielen Elektroautos, ein Glasfaseranschluss überall. Wenn ja, ist Zustimmung meist richtig, weil du die Kosten anteilig umlegen kannst und die Wohnung attraktiver wird.

Frage 3: Wie sieht es nach der Umlage aus? 10.000 Euro Anteil, 800 Euro Umlage im Jahr: Nach 12,5 Jahren hast du dein Geld zurück, danach steigt der Ertrag. Bei einer Haltedauer von zwanzig oder dreißig Jahren rechnet sich das, bei geplantem Verkauf in drei Jahren nicht.

Der Fehler, den ich am häufigsten sehe, ist der reflexhafte Widerspruch gegen alles, was Geld kostet. Bei einer selbstgenutzten Wohnung mag das aufgehen. Bei einer vermieteten ist die Frage nicht, ob es Geld kostet, sondern ob die Miete danach höher ist und die Wohnung schneller vermietet. Was dabei sonst noch zählt, steht im Artikel zur Vermietung einer Wohnung.

Wie das bei einer Full-Service-Immobilie läuft

Bei den Kapitalanlage-Wohnungen, die ich vermittle, kommen die Einladungen zur Eigentümerversammlung samt Tagesordnung über die Verwaltung herein und landen dort, wo jemand sie liest. Das klingt nach einer Selbstverständlichkeit und ist der häufigste Grund, warum Eigentümer überstimmt werden: Der Brief liegt ungeöffnet im Stapel.

Was ich dabei nicht mache, ist für dich abstimmen. Das ist eine Eigentümerentscheidung, und sie bleibt bei dir. Was dir zugearbeitet wird, ist die Vorlage dazu: Worum es geht, was es dich kostet, was davon umlegbar ist und was es für deine laufende Rechnung bedeutet.

Der zweite Punkt betrifft Neubauten. Bei einem neuen Gebäude sind die vier privilegierten Maßnahmen meistens schon vorbereitet, Leerrohre für die Wallbox liegen, Glasfaser ist angeschlossen, barrierefreie Zugänge sind Standard. Das ist einer der wenig beachteten Vorteile gegenüber einem Bestandsgebäude aus den 1970er Jahren, in dem jede dieser vier Maßnahmen ein eigener Beschluss mit eigener Kostendiskussion wird.

Fazit

Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum braucht einen Beschluss, und dafür reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Bezahlt wird im Grundsatz von denen, die zugestimmt haben, mit zwei Ausnahmen: Bei mehr als zwei Dritteln Zustimmung und bei einer Maßnahme, die sich in angemessener Zeit rechnet, zahlen alle. Vier Maßnahmen kann jeder Eigentümer einzeln durchsetzen, nämlich Wallbox, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Glasfaser, die Kosten zahlt er dann allein. Für dich als Vermieter entscheidend ist die Umlage: Modernisierungskosten sind mit 8 Prozent im Jahr auf die Miete umlegbar, reine Erhaltung nicht. Bei 10.000 Euro Anteil an einem Aufzug sind das 800 Euro im Jahr, und dein Einsatz ist nach gut zwölf Jahren wieder da.

Der praktische Schritt: Bei der nächsten Einladung zur Eigentümerversammlung die drei Fragen aus dem vorletzten Abschnitt durchgehen. Und wenn du nicht hinfahren kannst, eine Vollmacht erteilen, statt gar nicht abzustimmen. Wer nicht da ist, wird nicht gefragt, und die Entscheidung gilt trotzdem für ihn.

Ob eine Kapitalanlage-Wohnung zu deinem Einkommen passt, klärt der Rechner: acht Fragen, drei Minuten. Am Ende siehst du, was rechnerisch aufgeht, und was dir noch fehlt.